史文静、崔莹莹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】河南省郑州市中级人民法院

【审结日期】2020.07.17

【案件字号】(2020)豫01民终8083号

【审理程序】二审

【审理法官】周金

【文书类型】判决书

【当事人】史文静;崔莹莹;河南央港房地产营销策划有限公司

【当事人】史文静崔莹莹河南央港房地产营销策划有限公司

【当事人-个人】史文静崔莹莹

【当事人-公司】河南央港房地产营销策划有限公司

【代理律师/律所】潘京广河南豫石律师事务所;李宁东河南中赢旗晟律师事务所;赵彦达河南中赢旗晟律师事务所;马晓东河南宇博律师事务所

【代理律师/律所】潘京广河南豫石律师事务所李宁东河南中赢旗晟律师事务所赵彦达河南中赢旗晟律师事务所马晓东河南宇博律师事务所

【代理律师】潘京广李宁东赵彦达马晓东

【代理律所】河南豫石律师事务所河南中赢旗晟律师事务所河南宇博律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】史文静

【被告】崔莹莹;河南央港房地产营销策划有限公司

【本院观点】崔莹莹、史文静、央港公司签订的《郑州市存量房交易买卖合同》以及《房屋买卖补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方均应按照合同约定履行各自的义务。

【权责关键词】无效委托代理违约金过错恢复原状合同约定管辖权异议证据不足诉讼请求维持原判发回重审执行异议查封诉讼标的

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。

【本院认为】本院认为，崔莹莹、史文静、央港公司签订的《郑州市存量房交易买卖合同》以及《房屋买卖补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反相关法律、法规的强

制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方均应按照合同约定履行各自的义务。因史文静的原因涉案房屋被查封，导致合同无法履行，史文静构成违约，一审法院解除涉案房屋买卖合同，并判决史文静向崔莹莹双倍返还定金20万元及支付律师费2万元，并无不当。史文静主张涉案合同为无效合同以及因崔莹莹先行违约定金已经被没收等上诉理由不成立，本院不予采纳。经审查，一审程序合法，并无不当。综上所述，史文静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人史文静负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-23 04:31:48

【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年6月25日，原告崔莹莹（作为乙方，买方）与被告史文静（作为甲方，卖方）、河南央港房地产营销策划有限公司（作为丙方，居间方）签署《郑州市存量房交易买卖合同》一份，主要约定：甲方拥有位于航空港区祥顺路北侧18号5号楼2层204号的房产，房屋所有（共有）权证号为：0003346；房屋所有权人

为史文静，房屋建筑面积为132.43平方米（以上内容以房屋所有权证/不动产权证书为准）。乙方自愿购买甲方上述房产。房屋性质为商品房，房屋已设定抵押，抵押权人为史文静。甲乙双方协商一致，确定本合同下房屋及其配套设施成交价款为人民币壹佰贰拾捌万元。本合同签订后，视为丙方参与房屋居间交易，并提供了相应的居间服务，丙方可向甲乙双方收取房屋信息服务费，其中：乙方应支付人民币贰万伍仟陆佰元整，权证代办费由乙方支付1000元给丙方，同时乙方向甲方支付定金拾万元整。在办理房产过户手续前由丙方保管叁仟元整，丙方保管部分过户后转为物业交割保证金，待物业交割完毕且双方无争议后由丙方退还给甲方。甲乙双方于签订合同后于2019年11月15日之前共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。甲乙双方同意自行交付房款。双方同意由甲方出资解押，完成解押的3个工作日内由甲方注销抵押。甲方若违反本合同的约定，导致合同无法履行，视为单方违约，应双倍返还乙方交付的定金；乙方若违反本合同的约定，导致合同无法履行，则视为单方违约，其无权要求返还定金，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费、居间服务费等。如甲方不按本合同约定履行交房义务，每逾期一日，甲方应当向乙方支付本合同约定房价款0.1%的违约金，若逾期30日甲方仍不履行，乙方除有权依上述约定条款获取违约金外，乙方还有权直接行使房

屋所有权人之权利。甲乙双方协定于2019年11月10日之前付首付款壹拾伍万元，过户当天交完剩余首付款。甲方承诺在2019年11月30日之前完成抵押注销，不影响双方于2019年12月2日办理过户，于过户当天交房给乙方。如因乙方个人原因导致贷款不能审批通过，则由乙方现金补齐全款于过户当日交付甲方，其他见补充协议。同日，原告通过尾号2118账户向被告史文静尾号2212账户转款10万元，且被告史文静向原告出具收据一份，载明：“收据今收到客户崔莹莹（女士），永威一期小区5号楼1单元204号房（定金），大写：壹拾万圆整小写：￥100000.00。业主姓名：史文静身份证号：。" 2019年11月22日，原告（作为乙方）与被告史文静（作为甲方）、河南央港房地产营销策划有限公司签署《房屋买卖补充协议》一份，主要约定：甲乙双方于2019年6月25日签订了编号为0001081的《房屋买卖合同》，甲乙双方经友好协商，现就房屋交付事宜，自愿达成如下条款：乙方应于2019年11月22日向甲方支付房款人民币壹拾伍万圆整，此款专用于房屋首付，后期解押由乙丙双方负责。若本协议与房屋买卖合同及其他协议约定有冲突的，以本协议约定为准。违反房屋买卖合同及本协议约定事项的，需承担如下违约责任。若主张解除房屋买卖合同的按照如下方式执行：若因乙方的原因导致最终不买，乙方应向甲方承担本协议房款（首付款）的30%违约金，甲方扣除违约金之后的余款由甲方应于两日内退还

乙方，且乙方无权追回支付丙方的佣金。若甲方违约涨价、不办理抵押注销、不予配合并协助乙方面签及网签、延期过户或不卖，甲方应于两日内全额归还乙方所支付的所有款项，同时向乙方承担本协议房款（首付款）的30%违约金，并且由甲方承担乙方应向丙方支付的同等数额的佣金。同日，原告通过尾号2118账户向被告史文静尾号2212账户转款15万元，且被告史文静向原告出具收据一份，载明：“收据今收到客户崔莹莹先生（女士），永威南樾一期小区5号楼1单元204房首付款，大写：壹拾伍万圆整小写：￥150000。业主姓名：史文静身份证号：2019年11月22日"。 2019年11月26日，郑州航空港经济综合实验区不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果显示：史文静名下坐落航空港区祥顺路北侧18号5号楼2层204号房屋，2018年8月1日抵押设立登记，权利人中原银行股份有限公司郑州分行，抵押金额97万元。2019年11月11日由郑州市金水区人民法院查封，查封文号（2019）豫0105执18785号。 2019年12月11日，被告史文静收到郑州市金水区人民法院将涉案房屋被查封的通知。 2019年12月7日，原告（作为甲方，委托人）与河南中赢旗晟律师事务所（作为乙方，受托人）签订《诉讼（仲裁）案件委托代理合同》一份，主要约定：委托案件与史文静房屋买卖合同纠纷一案，甲方委托乙方办理的是委托案件的一审诉讼阶段之工作，乙方每个阶段代理费用按照甲方诉讼标的计算，共计20000元，由

甲方在本合同签订之日起三日内支付至乙方上述收款账户。2019年12月10日，原告向河南中赢旗晟律师事务所转款2万元，次日，河南中赢旗晟律师事务所向原告出具律师费发票。 2019年12月12日，被告河南央港房地产营销策划有限公司会计夏秋蓉向原告支付退中介费垫资费21000元。

【一审法院认为】一审法院认为，原告与被告史文静、河南央港房地产营销策划有限公司签订《郑州市存量房交易买卖合同》和《房屋买卖补充协议》自愿、合法，系各方当事人的真实意思表示，各方均应按合同约定全面地履行。以上合同及协议签订后，原告按照合同及协议的约定向被告史文静支付了定金及购房款。被告史文静因为自身债务问题，其名下涉案房屋因被郑州市金水区人民法院查封，致使合同履行不能，构成根本性违约。结合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，对原告要求解除《郑州市存量房交易买卖合同》及《房屋买卖补充协议》的诉讼请求，予以支持。鉴于涉案房屋尚有抵押，原告作为买方有选择维护权益的方式，被告辩称不同意解除合同，原告可以执行异议的方式要求继续履行合同的意见该院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合庭审查明情况，原

告向被告史文静交付首付款15万元应当予以返还；同时，结合原、被告签订的《郑州市存量房交易买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，由于被告史文静原因致使涉案房屋买卖无法履行，被告史文静违约，原告主张双倍返还定金20万元并支付律师费2万元于法有据，该院予以支持。被告史文静辩称意见，证据不足，该院不予采纳。另外，被告河南央港房地产营销策划有限公司作为中介对房源信息有合理的审查义务，2019年6月25日，原、被告三方签订《郑州市存量房交易买卖合同》时涉案房屋并没有被查封，且被告河南央港房地产营销策划有限公司会计夏秋蓉已经向原告支付退中介费垫资费21000元，故原告要求被告河南央港房地产营销策划有限公司对以上款项承担连带赔偿责任证据不足，该院不予支持。

【二审上诉人诉称】史文静上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项，不服金额220000元，依法改判或发回重审；2、案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人于2019年6月25日签订了《郑州市存量房交易买卖合同》并约定“被上诉人于2019年11月10日之前付首付款15万元…"但被上诉人未按合同约定的时间付款，已构成违约。2019年11月22日在房屋被查封的情况下签订了《房屋买卖补充协议》，因不能正常过户，产生纠纷。一、涉案房屋被法院查封在前，签订《房屋买卖补充协议》在后，且上诉

人当时并不知情。二、合同订立时因违反法律、行政法规的强制性规定，属于合同无效的范畴，一审法院适用法律错误。三、之所以上诉人与被上诉人签订“补充协议"是因为被上诉人迟迟不履行双方签订的《郑州市存量房交易买卖合同》，已经在先构成了违约，定金已经被没收。四、一审法院程序违法，开庭前上诉人向一审法院提交管辖权异议申请书后一审法院虽然延期开庭，但却未对管辖权异议进行裁判。五、假设上诉人违约也按照《房屋买卖补充协议》承担违约责任。六、一审法院审理程序违反规定，被上诉人有继续履行合同的救济途径，且上诉人愿意配合继续履行合同完成过户。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误。请二审法院查明案件事实，依法改判或发回重审。综上所述，史文静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

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