史小娥与李来达、惠州爱家源实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】广东省惠州市中级人民法院

【审结日期】2020.12.31

【案件字号】(2020)粤13民终4170号

【审理程序】二审

【审理法官】周娟胡江于海砚

【文书类型】判决书

【当事人】史某某;李某某;惠州爱家源实业有限公司

【当事人】史某某李某某惠州爱家源实业有限公司

【当事人-个人】史某某李某某

【当事人-公司】惠州爱家源实业有限公司

【法院级别】中级人民法院

【被告】惠州爱家源实业有限公司

【本院观点】本案系房屋买卖合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案的争议焦点是:上诉人是否应当向被上诉人支付迟延付款违约金。双方在涉案合同中以手写的方式特别约定了，签署本合同之日起，买方承诺让卖方五个月内收到全款，卖方可以配合买方办理二手房按揭过户等手续。

【权责关键词】无效催告撤销情势变更违约金过错支付违约金合同约定新证据合法性诉讼请求维持原判强制执行

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【本院查明】经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案的争议焦点是:上诉人是否应当向被上诉人支付迟延付款违约金。本院对此分析如下: 上诉人主张由于付款方式变更为银行按揭付款导致付款时间拖延，故上诉人不构成违约，对此本院认为，双方在涉案合同中以手写的方式特别约定了，签署本合同之日起，买方承诺让卖方五个月内收到全款，卖方可以配合买方办理二手房按揭过户等手续。在该约定中写到卖方可以配合买方办理二手房按揭，由此可见，办理二手房按揭并不是对原有的付款方式的变更，而是付款方式的一种，上诉人可以进行选择，但是其必须让被上诉人在五个月之内拿到全款。由于上诉人没有履行该条约定的义务，因此一审法院认定其构成违约并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1274元，由上诉人负担。本判决为

终审判决。

【更新时间】2021-10-23 00:22:43

史小娥与李来达、惠州爱家源实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书

广东省惠州市中级人民法院

民事判决书

(2020)粤13民终4170号

当事人　上诉人(原审被告)：史某某。

　被上诉人(原审原告)：李某某。

　原审被告：惠州爱家源实业有限公司，住所地：惠州市惠城区某某某某某某某某某某某某某某515商场。

审理经过　上诉人史某某与被上诉人李某某、原审被告惠州爱家源实业有限公司房屋买

卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院(2019)粤1302民初18916号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

二审上诉人诉称　原审被告史某某不服一审判决，上诉请求：1、撤销(2019)粤1302民初18916号民事判决书；2、依法改判上诉人无需支付被上诉人违约金51940元；3、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。

　事实和理由：一审法院认定事实不清。一、上诉人与被上诉人将付款方式变更为银行按揭付款，是双方真实意思表示，且上诉人实际上以按揭付款方式付清了全部房款，因此，上诉人没有违约行为，无需支付被上诉人违约金51940元。根据双方签订《房地产买卖及居间合同》第十四条的约定，卖方配合买方办理二手房按揭、过户等手续。而且，本条约定如与本合同其它条款约定不一致，则以本备注约定为准。因此，双方在签订合同时已经协商一致将付款方式变更为银行按揭付款，而且涉案房款也是采用银行按揭付款的方式结清。虽然上述条款约定，在签署本合同之日起买方承诺让卖方五个月之内收到全款，但是五个月内收到全款，只是一条约束双方积极办理的条款，并且被上诉人在整个交易流程都是主动配合上诉人办理贷款事宜。采用银行按揭付款方式，造成被上诉人逾期收款的

因素很多。由于被上诉人不在涉案房产当地居住，而是远在省外浙江金华市，办理按揭贷款必须需要被上诉人夫妻签名配合，但是上诉人在中国建设银行办理贷款的时候，因建行需要被上诉人夫妻双方到场才受理上诉人的贷款业务，但是被上诉人的妻子并没有到场配合，导致建设银行作为贷款退件处理。在办理按揭过程中，银行的时间与被上诉人的时间时常会有冲突，外加遇到法定节假日，还有银行审批贷款的条件等因素，共同造成银行按揭付款时间的拖延。而且，被上诉人在办理按揭贷款手续时也有不配合的表现，上诉人通知其过来配合签名，也没有按时过来签名。反而，上诉人经常受到被上诉人警告，被上诉人只关心五个月内收到全部房款，且故意工配合上诉人办理银行按揭贷款手续。一审法院没有对上诉人逾期付款的客观原因予以认定，是对事实的认定不清。二、双方约定釆用银行按揭付款方式支付未款，银行何时放款上诉人与被上诉人双方均无法控制或预见得到，原告未能在合同确定的五个月内收到房款，属于情势变更。根据合同约定，被上诉人应在2019年3月4日前收到全部房款，上诉人在2019年3月4日前已经向银行提交了贷款申请材料，银行在2019年4月19日确认贷款数额，于2019年6月19日放款，被上诉人也在当日收到了全部房款。2019年2月15日，买卖双方委托百盛担保公司办理贷款手续，当天双方在建行提交资料，双方因前期一直未就委托办理贷款手续达成一致意见，因此耽误了一些时

间最终应以二手房交易流程及以银行放款时间为准，因此双方在合同中约定的五个月内收到全款的时间应该从2019年2月15日开始计算，因此被上诉人在2019年6月19日收到款项，并没有违反合同的约定，一审法院判决上诉人承担违约金没有事实依据。三、原《房地产买卖及居间合同》第三条双方约定一次性付款并买方承诺让卖方五个月之内收到全款是实；但一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；事实行为改变合同约定。四、暂停付款及改变原主体合同原因：1、买方意识到原居间合同第八条(服务佣金)双方签署时未支付居间方服务佣金，对《第八条居间方协助买卖双方办理产权过户相关手续》未能达成一致委托。2、原居间合同第八条双方严重违反交易原则性及交易习惯性；为防止我买方重大损失及损失扩大化，才暂停一次性付款给卖方。3、双方签订《房地产买卖及居间合同》后经协商买卖双方办理产权过户相关手续未能达成一致委托第三方专业办理交易事项，居间方缺失，自行交易有风险，交易安全没有保障。4、卖方长期在外地浙江且2019年2月15日之前未委托他人代为办理产权过户相关手续。五、1、2018年10月4日签订居间合同至2019年2月15日之前，买卖双方办理产权过户相关手续未能达成一致委托第三方专业办理交易事项详见《居间合同第八条》{证据1页}。2、因卖方长期在外地浙江，由此导致收款时间延长，卖方应负全部责任。经买方多次沟通，卖方(不包含妻

子)本人于2019年2月15日达到惠州。2019年2月15日买卖双方达成一致委托惠州百盛担保公司，代交易双方办理银行按揭及房产交易相关手续，是改变原主体合同付款方式的真实体现，卖方同意全力配合，买卖双方在建设银行办理了手续，签署了相关合同(银行按揭合同及个人再交易住房贷款客户提示书等){证据2页}。3、二手房过户当天卖方再次确认付款方式是银行按揭付款，双方亲自到银行现场确定，才到房产交易中心签署二手房交易合同(微信聊天记录显示2019年4月18日21:33分，卖方：明天早上，我和你在哪里碰头，你把首付款给我掉，我给你写好收据，再到银行确认一下放款的金额是不是对的上房款的金额，确认后再去过户){证据3页}。4、按卖方2019年2月15日之前的主张付款，涉嫌违反二手房交易流程，买方有重大损失风险，买方资金安全没有保障。2019年2月15日再次经过卖方同意改变了原主体合同、配合办理银行按揭相关手续之后卖方多次警告及诱导买方违反二手房交易流程付款，卖方欺骗意图及不合法性明显{证据4-6页}。六、交易过程中，买方遵守双方合同约定及二手房交易流程，履行了合同义务。二手房银行按揭贷款顺利完成，业主己经收到全部房款；现在再以一次性付款的交易条款起诉买方，属无礼要求《事实行为改变合同约定》。本次上诉贵院实属于被逼无奈，不想浪费社会公共资源。退一万步讲，因交易结果由交易习惯性造成，买方没有过错，一审法院认定事实不清。综上所述，

一审法院认定事实不清。上诉人请求二审法院撤销一审判决，依法改判上诉人无需支付被上诉人违约金51940元并承担本案一审、二审全部诉讼费用。

二审被上诉人辩称　被上诉人辩称，上诉人在上诉书上所诉简直就是瞎话连篇：被上诉人每次都按上诉人要求到场配合办理相关手续。2019年2月15号，按上诉人要求被上诉人夫妻二人一同前往上诉人指定的建设银行办理手续，上诉人与担保公司业务经理叶家欣一起拿出十多份打印好的空白质料叫被上诉人夫妻二人签字，当时所有文件除打印字外其余空格都是空白未填写。上诉人告知这些填写只是走程序填写完就可以了。被上诉人填写完后提出要求拿一份保存，上诉人拒绝要求并告知可以拍照留存。{证据1-14页}是当时手机拍照留下。一审中提交的证据车票也能证明被上诉人是按上诉人的要求夫妻二人同时都要到达现场签字。

　事后被上诉人从担保公司业务经理电话中和上诉人微信聊天记录中得知，上诉人使用虚假证件被银行发现并拒贷。{一审证据12页上-1}上诉人留言承认自己证件造假。叶家欣电话录音中也证实上诉人身份证件造假。由于上诉人贷款中使用虚假证件导致贷款失败，被上诉人向担保公司叶家欣要求归还所签字文件。在归还的文件中被上诉人找到一份虚假

合同，合同上面以经有上诉人的签字和指纹，虚假合同上的房屋买卖价格与实际交易价格不符。{证据15-16页}。

　上诉人被拒绝贷款后，再次向江北交通银行申请贷款，同样的程序再次在江北交通银行上演一遍，被江北交通银行发现使用虚假证件再次被拒绝贷款。更夸张的是上诉人第三次找关系向仲恺交通银行申请贷款，并冒充被上诉人的笔迹签字诈贷。仲恺交通银行的贷款事宜从始至终被上诉人都一无所知。奇怪的是贷款居然顺利批下并高于实际房屋买卖合同金额。

　被上诉人与上诉人之间的房屋买卖合同权利义务以在合同里进行了详细约定。注明中写到自签合同之日起5个月内买方向卖方支付全部余款。买方是将房子出售或者留着给自己，支付方式或全款或向银行申请贷款，被上诉人都义务配合办理手续。但是5个月内保证卖方收到全款。并且规定卖方只需两次来惠州办理过户手续，但是实际被上诉人按上诉人要求来惠州四次才完成过户手续，造成卖方逾期收到全款的原因完全是买方想把房子高价出售赚差价和使用虚假证件等原因造成的后果。

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