苏州新赫房地产开发有限公司、鞠昕等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷

【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院

【审结日期】2021.10.25

【案件字号】(2021)苏05民终8799号

【审理程序】二审

【审理法官】王稚群郑雄黄学辉

【文书类型】判决书

【当事人】苏州新赫房地产开发有限公司;鞠昕;姚瑞田

【当事人】苏州新赫房地产开发有限公司鞠昕姚瑞田

【当事人-个人】鞠昕姚瑞田

【当事人-公司】苏州新赫房地产开发有限公司

【代理律师/律所】杨丽岑上海申浩(张家港)律师事务所

【代理律师】杨丽岑

【代理律所】上海申浩(张家港)律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】苏州新赫房地产开发有限公司

【被告】鞠昕;姚瑞田

【本院观点】《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。

【权责关键词】无效撤销法定代理违约金支付违约金不可抗力合同约定法定代理人质证罚款拘留限制出境诉讼请求简易程序维持原判迟延履行金强制执行查封扣押冻结拍卖变卖

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【本院查明】二审经审理查明的其他事实与一审一致。

【本院认为】本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的

法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》、《确认书》签订于民法典施行前，故本案应适用《中华人民共和国合同法》的规定。一审法院适用《中华人民共和国民法典》的规定，属适用法律错误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》均系新赫公司为重复使用而预先拟定的格式条款。《补充协议》第十七条第1款系对鞠昕、姚瑞田行使合同解除权行使期限的约定，该约定明显低于法律对合同解除权行使期限的规定，不合理地限制购房人行使合同解除权的权利。案涉《确认书》系与《商品房买卖合同》同日签订，其中第九条第1款给予新赫公司90日的交付延长期的约定，新赫公司未能对为何与《商品房买卖合同》约定的交房时间矛盾作出合理说明，该条款排除了购房者按照《商品房买卖合同》的约定时间接收房屋并主张逾期交房违约金的主要权利。上述条款对鞠昕、姚瑞田不具有约束力。新赫公司依据《补充协议》第十七条第1款及《确认书》第九条第1款主张免责，一审法院未予采信并无不当。根据《商品房买卖合同》的约定，新赫公司的交房时间为

2020年10月30日，当时尚未发生疫情。2020年新冠疫情发生前，新赫公司已逾期交房将近3个月。根据约定，如新赫公司逾期交房60日，鞠昕、姚瑞田即有权行使合同解除权。新赫公司实际逾期交房149天(含疫情影响天数)，明显超出正常合理期限，案涉《商品房买卖合同》约定的合同解除条件已经成就。鞠昕、姚瑞田主张依据约定解除案涉《商品房买卖合同》，于法有据，一审法院予以支持并无不当。因新冠疫情影响，一审法院根据江苏省疫情防控一级响应时间31天以及一级响应时间结束后14天的缓冲期酌定扣除共计45天免责期，符合疫情期间建筑施工行业实际情况，并无不当。本案系普通商品房预售合同纠纷，人民法院有权依据案件审理需要决定适用简易程序或普通程序进行审理，且新赫公司在一审过程中并未对程序适用提出异议，故一审法院适用简易程序审理本案并无不当。综上，新赫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决实体处理并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23082元，由苏州新赫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 09:33:13

【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年10月5日，鞠昕、姚瑞田(乙方、买受人)与新赫公司(甲方、出卖人)签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由鞠昕、姚瑞田购买新赫公司开发的清源名邸24幢301号住宅及C01号地下室，建筑面积分别为144.83㎡及16.78㎡，房屋总价2035314元。合同第七条付款方式及期限约定，买受人应当于2018年9月12日前支付首期房价款1425314元，剩余购房款61万元向银行申请按揭贷款支付。合同第九条交付期限约定，出卖人应当在2020年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求，并取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》…；合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：(1)逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知送达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际

交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方在合同及补充协议中同时还对其他权利义务进行了约定。 2018年10月25日，中国农业银行张家港分行(贷款人、抵押权人)与鞠昕、姚瑞田(借款人、抵押人)、新赫公司(保证人)签订《个人购房担保借款合同》一份，约定贷款人中国农业银行张家港分行向借款人鞠昕、姚瑞田发放案涉房屋贷款61万元；借款担保方式为抵押和阶段性保证，由阶段性保证人苏州新赫公司提供保证担保，借款人以案涉房地产作为抵押；借款款期限为264月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮25%后确定；借款人按照等本递减还款，还款周期一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日等。上述合同签订后，鞠昕、姚瑞田于2018年9月12日支付了首付款1425314元，并由农业银行张家港分行于2018年11月2日将贷款资金61万元汇入新赫公司账户。贷款发放后，鞠昕、姚瑞田逐月归还贷款本息，截止2021年4月2日，鞠昕、姚瑞田共支付中国农业银行张家港分行还款利息总计85296.79元。 2020年2月16日，新赫公司向鞠昕、姚瑞田发出《告知书》，载明：“新型冠状病毒××爆发，为防控疫情，江苏省人民政府已启动突发公共卫生事件一级响应，苏州市也下发多个疫情防控通知要求企业延期复工。……。现抱歉地通知您因上述不可抗力等因素影响，您所购买房

屋可能会顺延交付，具体时间将结合疫情发展等因素确定对工期造成的影响后另行通知……”。2021年3月18日，新赫公司向鞠昕、姚瑞田发出《交房通知书》，载明案涉房屋于2021年3月18日开始正式交付。

【一审法院认为】一审法院认为，鞠昕、姚瑞田与新赫公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行各自义务。根据《商品房买卖合同》第九条约定，新赫公司应当在2020年10月30日将案涉商品房交付给鞠昕、姚瑞田，但案涉商品房在2021年3月16日才符合交付条件，新赫公司直至2021年3月18日才通知鞠昕、姚瑞田交房，逾期139天。新赫公司主张其系受新冠××疫情影响才逾期交房，对此一审法院认为，建筑行业受疫情或者疫情防控措施的直接影响较大，新赫公司主张适用不可抗力规则，一审法院予以认可，综合考量疫情对本地区建筑行业的影响，一审法院酌定扣除本地区疫情防控一级响应时间31天以及一级响应时间结束后14天的缓冲期共计45天，即实际逾期交房的139天中扣除45天的免责部分，故苏州新赫公司逾期交房天数为94天。根据合同第十条约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知送达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，现新赫公司逾期交房已超过60天，故鞠昕、姚瑞田主张解除商品

房买卖合同，符合法律规定，一审法院予以支持，合同自新赫公司收到本案应诉材料之日即2021年3月29日解除，新赫公司应退还鞠昕、姚瑞田支付的购房款2035314元。关于新赫公司应承担的违约责任，应以鞠昕、姚瑞田的实际损失为限，因双方约定的违约金标准不足以弥补鞠昕、姚瑞田因合同解除而造成的实际损失，经一审法院释明，鞠昕、姚瑞田申请调整违约金标准，故一审法院根据鞠昕、姚瑞田的实际损失，酌定新赫公司承担以首付款1425314元为基数，自2018年9月13日起至本判决生效之日止按照中国人民银行公布的同期定期存款利率计算的金额及鞠昕、姚瑞田实际支付61万元银行贷款利息对应的金额(具体数额以本判决生效之日的中国农业银行张家港分行系统计算数额为准)之和的违约金。关于补充协议第十七条第1项及《确认书》第九条第1项能否约束鞠昕、姚瑞田，一审法院认为，补充协议第十七条第1项及《确认书》第九条第1项均系新赫公司预先拟定，并在订立合同时未与鞠昕、姚瑞田协商的格式条款，合同解除权及商品房交付期限均系与鞠昕、姚瑞田有重大利害关系的条款，新赫公司在格式条款中设定合同解除权除斥期间、延长房屋交付期限条款，但并未采取合理方式提示鞠昕、姚瑞田对此予以注意，新赫公司以此为由主张免责，一审法院不予支持。至于新赫公司主张其经鞠昕、姚瑞田同意对房屋进行品质升级而延长交房时间，鞠昕、姚瑞田对此不予认可，新赫公司未能进一步提供证

据予以证明，一审法院难以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条、《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十条的规定，一审法院判决：一、鞠昕、姚瑞田与新赫公司于2018年10月5日签订的《商品房买卖合同》(合同编号为Y2019024526)于2021年3月29日解除；二、新赫公司于判决生效之日起十日内向返还鞠昕、姚瑞田购房款2035314元并支付违约金【以1425314元为基数，自2018年9月13日起至判决生效之日止按照中国人民银行公布的同期定期存款利率计算的金额及鞠昕、姚瑞田实际支付61万元银行贷款利息对应的金额(具体数额以本判决生效之日的中国农业银行张家港分行系统计算数额为准)之和】；三、驳回鞠昕、姚瑞田的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取11541元，由新赫公司负担。

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