买卖指导:购二手房时首付贷款要算清

买卖指导：购二手房时首付贷款要算清

最近，陈先生看好了一套二手房，在准备首付款时，却有些疑惑，

他不知道自己到底该准备多少钱，房子贷款能贷到几成心里也没底。

与一手房的首付和贷款相比，二手房既涉及到房价总额，还与市场评

估价有很大关系，同时也牵涉到房产年限等多种因素。如何能够在买

二手房前就

最近，陈先生看好了一套二手房，在准备首付款时，却有些

疑惑，他不知道自己到底该准备多少钱，房子贷款能贷到几成心里也

没底。与一手房的首付和贷款相比，二手房既涉及到房价总额，还与

市场评估价有很大关系，同时也牵涉到房产年限等多种因素。如何能

够在买二手房前就能将这些账算清楚?记者走访了一些从事二手房工

作的经纪人，他们认为，买房前要先认真了解跟房价有关的各种细节

问题，再通过专业的指导，才不会在最后付款和贷款时出现无法难题。

首付多少，要看评估价格 21世纪不动产厦门成林加盟店销售总

监熊益忠介绍说，房子的首付并不完全依成交总价确定，跟评估价格

也有很大的关系，因为银行放贷的依据是评估公司对房产的评估报告，

而不是房产的真实成交价。 目前，在厦门的二手房市场上，一般

评估价都略低于成交价。而评估价的高低除了和房子本身有关外，还

和该地段的市场指导价有很大关系。市场指导价主要是政府根据不同

地段而制定的，地段差异较大。他举了个例子：如果买位于长青路一

带的面积90平方米左右的小三房，总价50万元，每平方米5500多

元。根据目前执行的市场指导价初步评估，这套住宅的评估价应当在

每平方米4500元左右。一般来说，买方在银行的可贷金额为评估总

价的7成，即28万元左右，买房人至少要准备22万元的首付款，这

其中就包含了首付款12万元，以及交易价与评估价之间的差价10万

元左右。 房子越旧，贷款成数越低 陈先生买了一套老市区的

二手房，这套房产建于1988年，他本想多贷一点钱，可在实际贷款

办理过程中，陈先生却遇到了很多麻烦。有的银行干脆不接受这个业

务，有的银行虽然同意贷款，但贷款成数也非常低。对此，他有些不

理解，不知道银行的可贷款标准是什么。 熊益忠解释说，虽然有

些旧的房子也在增值，但为了降低银行贷款风险，大部分银行都有规

定，竣工15年以内的房子，也就是1991年以内的房子大多可贷到7

成。在此之前的房子贷款成数则根据具体年限有所降低。一般来说，

1986-1990年之间的房子，银行可贷到4.5-5成。而1986年以前的

房子，银行则一般不接受贷款申请。 盲目避税，加大首付压力

现在有许多人在买二手房时，认为如果能够在办理交易登记手续时，

将实际成交的房价报低一些以少缴税。但是，这样做产生的另一个问

题是买房人的首付压力会加大。许小姐和很多人一样，觉得虽然是买

了套二手房，但是房价也不算低，还要再交上一笔不菲的中介费和各

种税费，压力挺大的，所以她决定“避税”，在交易时，隐瞒真实成

交价，而填原价转让。 熊益忠认为，“避税”本来就是一种不规

范的做法，由于二手房的买卖双方都是私人，监控起来比较难。但是

避税带来的影响，最直接的就是贷款的多少。政府有关主管部门一般

要求，评估价不能低于市场指导价，如果明显低于这个价，税费执行

标准一般以市场指导价为准。因此一些成交价高于市场指导价的房产

在交易时，就随行就低，不仅合同价较低，评估价也较低，基本与市

场指导价相当，为的就是尽量“避税”。而当评估价较低时，购房者

能从银行那儿取得的贷款额度自然会降低，导致首付压力加大，有些

得不偿失。