小区公共区域乱搭建,业主应如何处理

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小区“私搭乱建”侵害小区公共利益这一普遍的社会问题一直受人们的关注，司法实

践中，何为物业公共区域？何为“违章建筑”？对于部分业主私自搭建“违章建筑”的行

为，物业公司或自身权利受到侵害的业主应当如何作为？

案例一：业主楼顶露台私盖阳光房 法院判限期拆除

毕某为太阳小区业主，宏伟物业公司为太阳小区提供物业管理服务。期间，毕某在未

经规划部门批准的情况下开始施工，于房间楼顶外的露台上私自搭建阳光房，破坏了楼顶

及隔离墙的原状。宏伟物业公司据此诉至法院，要求毕某立即将搭建的阳光房拆除。毕某

则辩称露台由其单独使用，其有权对露台进行加盖，故不同意物业公司的诉请。法院经审

理后，支持了宏伟物业公司的诉讼请求。

律云律师观点：

首先应明确业主独用露台为业主专有部分还是小区公共部分。按照《建筑物区分所有

权解释》第2条第2款规定，露台要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：（1）

符合规划，即是经过规划行政主管部门批准的规划。（2）物理上专属于特定房屋。（3）销

售合同有约定。即建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中。除此之外，

露台一般应认定为小区公共部分，任何业主不得私自搭建建筑物。

其次，应明确何为违章建筑。违章建筑是行政执法和司法适用中极为普遍的法律概念。

一般来说，违章建筑物在本质上是违反了《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律、法

规的规定而建造的房屋及其设施。上述案件中，毕某在未经规划审批的情况下，私自在属

于公共部分的露台上加盖的阳光房确属违章建筑一列，既破坏了楼顶及隔离墙的原状，改

变了原设计用途，也影响了小区整体观瞻，侵害了全体业主的利益。故毕某理应立即拆除

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违章建筑。

案例二：业主占用绿地扩大阳台面积，法院判限期拆除

蒋某为花园小区业主，远恒物业公司为该小区物业服务企业。入住小区之始，蒋某与

远恒物业公司签订的《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》，均约定蒋某不得将花

园、窗户、阳台、户门及外墙作任何更改，不得增加悬挂物，不得改变其外观（封阳台），

不得改变其原设计功能和使用功能。蒋某收房后，自行占用公共绿地面积，沿客厅阳台延

伸另行搭建封闭设施以扩大阳台面积。金府物业公司与其协商未果，遂起诉至法院，要求

法院判令其限期拆除违章建筑，恢复原状。法院经审理后支持了物业公司的诉讼请求。

律云律师观点：

依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4

条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的

行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人

民法院应予支持。上述案件中，蒋某占用绿地扩大阳台面积的行为，既是一种违反管理规

约的违约行为，同时也是一种违反《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律、法规的规

定而建造违章建筑的违法行为。在此情况下，物业公司有权代表全体业主提起诉讼要求违

法、违约业主将违章建筑予以拆除，这既是物业公司的权利，同时也是义务。

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