XX商业管理制度
（20XX版）
【十一】筹备期营运管理
XX商业管理集团有限公司
二〇XX年X月

第一章 租户管理
一、主要内容
租户管理主要包括基础信息台账、租赁合同管理、首期租费管理、管理文件编制。
二、术语解释
（一）基础信息台账
广场基础信息档案及商户基础信息档案统称为基础信息台账。
（二）租赁合同
租赁合作意向书、XX项目广场租赁合同、XX项目广场商业管理服务协议、租金变更协议等合同统称为租赁合同。
（三）首期租费
首期租金、首期管理费、履约保证金、管理服务保证金等费用统称为首期租费。
（四）管理文件
《商户手册》、《营业员手册》、《商户装修手册》统称为管理文件。
三、管理细则
事项
管理细则
（一）
基础信息台账
1.广场基础信息档案：开业前30日地方商管公司招商营运部完成项目基础信息收集，并建立项目基础信息档案；
2.商户基础信息档案：地方商管公司招商营运部文员到岗后建立商户基础信息档案，并根据合同情况实时更新，每月10日前提交至营运中心。
文件表单
《广场基础信息台账》《商户合同台账》
（二）
租赁合同管理
开业前6个月，地方商管公司招商营运部开始整理租赁合同及相关附件，并于开业日当天完成租赁合同及相关附件的归档。
（三）
首期租费管理
首期费用由地方商管公司招商营运部主责，根据合同约定在商户进场装修前完成首期费用收取，营运中心营运管理部进行督促跟进。
（四）
管理文件编制
1.地方商管公司招商营运部在开业日前75天完成《商户手册》、《营业员手册》的编制下发；
2.《商户装修手册》：地方商管公司工程部于开业日前210天完成修订并下发。
文件表单
《商户手册》《营业员手册》《商户装修手册》

第二章 装修管理
一、主要内容
装修管理主要包括装修图纸审核、装修管控计划、进场手续办理、装修过程管控、店面效果验收。
二、术语解释
（一）装修图纸
设计说明、施工说明、材料表、平面布置图、立面图、天花图、强弱电线路布置图、暖通图、店招效果图、全套施工图及蓝图等统称为装修图纸。
（二）装修管控
合同签署、商户出图、四方对接交场、进场装修、消防验收、装修完成、达到开业条件、各项协议发放、证照办理、两费收缴等10个方面管控统称为装修管控。
（三）进场手续办理
现场验收、装修协调会、进场手续办理等统称为进场手续办理。
（四）装修过程管控
商户进场后涉及的现场装修管控统称装修过程管控。
（五）店面效果验收
隐蔽工程验收、商铺装修闭水试验验收、商铺装修竣工验收等统称为店面效果验收。
三、管理细则
事项
管理细则
（一）
装修图纸审核
1.地方商管公司各部门须在3天内完成审核，填写《商铺装修图纸审核意见书》，提交至楼层小组运营人员；
2.开业日前135天完成（次）主力店商户二次装修消防报审图收图及移交地方商管工程部；
3.开业日前105天完成餐饮商户二次装修消防报审图收图及移交地方商管工程部；
4.开业日前85天完成非餐饮商户二次装修消防报审图收图及移交地方商管工程部
5.消防外审：由外联人员负责联系外审协作机构，完成图纸消防外审。楼层小组运营人员汇总内、外审意见，反馈至商户，跟进图纸修改情况，并按上述步骤进行审核确认，图纸审核通过后通知商户交场。
（二）
装修管控计划
1.首次跨系统协调会：开业前6个月，营运中心组织商业开发公司、地方商管公司召开商户装修首次跨系统协调会（或首次总裁现场办公会），确定装修管理方案、双方对接机制、工作流程、对接人、推进计划、相关费用等；
2.装修启动会：开业前5个月，配合企划部完成召开装修启动会，通过装修启动会，向商户说明装修流程、一店一色、装修材料要求、人员及分工、时间安排、费用缴纳等事项；
3.商铺装修管控计划表开业前100天始每日发送至营运中心（详见《商户进场流程培训》）；
4.地方商管公司工程部需在开业前160天、75天分别编制《商铺装修管控计划表》并完成审批。
文件表单
文件：《筹备期装修小组人员及职责说明》《商户进场流程培训》
表单:《商铺装修管控计划表》
审批流程
《商铺装修管控计划表》审批
（三）
进场手续办理
进场日当天与商户完成签确《商铺交接验收表》、《进场交接确认书》等表单及相关装修费用的缴纳，并召开装修协调会明确各项装修管控要求。
文件表单
表单：《商铺交接验收表》《商铺装修申请表》《进场交接确认书》《保险承诺书》《消防安全责任书》《装修手册确认书》《紧急联络人名单》
（四）
装修过程管理
1. 建立每日二装会议机制:商管公司牵头组织召开，根据工作需求确认是否邀请项目开发公司参加；
2. 建立巡场机制：总经理室明确装修第一负责人，结合各部门人员及进场情况组建楼层管控小组；
3. 装修管控要点
装修管控看板：商铺入口处张贴《商铺装修管控一览表》，包含《商户装修平面图》、《店招效果图》（如有）、《商铺装修许可证》、《动火许可证》、《商铺装修巡逻签到表（工程、物业、运营）》、《施工倒排计划表》。
现场管控：参照《施工倒排计划表》检查商户现场装修进度是否与其一致，并与施工人员沟通需协调问题；确认现场施工人员工种是否满足施工需求，若无法满足需求，须要求商家立即增加相关人员；检查施工现场施工人员行为、装修材料等是否符合公司要求，若存在违规现象，发出《商铺装修整改通知书》及《商铺装修处罚通知单》，营运部将上述现象告知商户，并由检查责任部门跟踪落实整改情况。
后台管控：对合同签署、商户出图、各项协议发放、证照办理、两费收缴等10个方面管控。（每日发送至营运中心）
（五）
店面效果验收
1.隐蔽工程检查：接收《隐蔽工程验收申请单》后，按时验收并填写《商铺装修隐蔽工程验收单》，经地方商管公司工程部经理签确后留档；
2.湿铺闭水试验：接收《闭水试验验收申请单》后，按时验收并填写《商铺装修闭水试验验收记录表》，经地方商管公司工程部经理签确后留档；
3.竣工验收：在保证正常开业的情况下，装修小组组长确定商铺装修竣工验收时间，地方商管公司招商营运部组织企划部、工程部、物业部、安全品质部进行竣工验收，并要求商户提供不少于3套纸版竣工图纸及电子版。
文件表单
表单：《隐蔽工程验收申请单》《商铺装修隐蔽工程验收单》《闭水试验验收申请单》《商铺装修闭水试验验收记录表》

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