北京市住宅物业管理服务等级标准一级
(一)基本要求
1 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。
2 承接项目,对住宅共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
3 管理人员和专业操作人员按照政府有关规定取得相应的专业培训合格证书。
4 有物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5 服务人员佩戴标志,服务主动、热情,文明用语。
6 公开物业管理服务标准、收费依据、收费标准及收费办法。
7 在公共区域显著位置公示24小时报修电话,水、电、气等急迫性报修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修记录(依法由专业部门负责的除外)。
8 设置意见箱,每年集中进行一次公开的物业管理服务意见征集,并将提出的意见与解决情况公
示。
9 每年1次对房屋及共用设施设备进行安全普查,根据普查情况制定维修和管理计划,上报委托方并组织实施。
10建立各种公共突发性事件(如:消防、水、电、电梯、公共卫生、自然灾害等)的处理机制和预案,包括组织机构、人员和具体措施等,一旦发生突发事件即能随时保证预案的实施。
11小区内显著位置设立公共信息栏,配合街道、社区居委会进行公益性宣传。12冬季、雨季以及重大节假日进行安全检查。
(二)房屋管理
1 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,保证房屋的使用功能和安全,杜绝安全事故的发生,有检修记录和保养记录。
2 根据房屋实际使用年限,适时检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于非因小修不及时进行修缮而发生的大、中修范围或者需要更新改造的,向委托方提出报告与建议,按有关规定办理。
3 每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。
4 定期巡视房屋共用部位的楼地面、墙面、顶棚等,发现破损及时修补。
5按照政府有关规定,每年进行1次房屋避雷检测,符合避雷规范要求。
6 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时告知和劝阻,并及时报告政府有关主管部门。
7 保持小区各组团、栋及单元(门)、户标志清晰。
(三)共用设施设备运行维修养护
1 对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外),共用设施设备保持正常运行和使用,杜绝安全事故的发生。
2 建立共用设施设备清册档案(设备台帐),有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。
3 有设施设备操作规程及保养规范,按操作规程及保养规范执行。
4 对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于非因小修不及时进行修缮而发生的大、中修范围或者需要更新改造的,向委托方提出报告与建议,按有关规定办理。
5 属于特种设备的,按照政府有关规定,定期进行检验检测,并符合相关规范。
6 设备房保持整洁,无鼠害现象。
7 庭院灯、楼道灯损坏及时修复。
8 危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。
9 公共区域内的雨水、污水管道每年检查、疏通1次;雨水、污水井每半年检查、清掏1次;雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通;化粪池清掏每年1次,每季度检查1次,防止外溢。
(四)协助维护公共秩序
1 负责小区公共区域内的公共财产的看护。
2封闭的小区,主要出入口有专人24小时执勤,危及人身安全处设有明显标志。
3 夜间对服务范围内重点部位、道路进行1次防范检查和巡逻,每次巡逻人数为2人,做到有计划、有记录。
4 对进出小区的车辆进行管理,车辆有序通行、停放。
(五)保洁服务
1. 小区内设有垃圾收集点,生活垃圾每天清运1次。
2 .小区公共保洁区域每日清扫1次。
3. 按照政府有关要求对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。
4 .在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
5. 发生突发公共卫生事件时,应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒,加强宣传,维持正常的生活秩序。
(六)绿化养护管理按北京市园林局规定的《三级养护标准》养护。
(七)消防管理
1 有健全的消防管理制度,建立消防责任制。
2 消防设施有明显标志,定期对消防设施进行巡视、检查和维护,并有记录。
3 消防设施设备完好,可随时启用,消防通道畅通。
4 每年进行1次消防训练,保证有关人员掌握消防基本知识和技能。
5 发生火情,及时处理,必要时及时报警,积极协助配合消防人员的工作。
6 设有消防箱,备存紧急消防物资,设有消防监控中心的要24小时专人值守。
(八)停车管理
1 有健全的机动车、非机动车停(存)车管理制度和管理方案。
2 对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证,出门凭证放行。
3 机动车停车有序,24小时有专人巡视管理。
4 定期存放的,应签订停车管理服务协议,明确双方的权利义务。
5 小区主要道路及停车场有交通标志。
6 地下停车场保证照明,给排水、通风等系统正常运行,各类指示标识清晰。
(九)二次供水管理
1 二次供水设施设备正常运行。
2水箱内按要求使用紫外线消毒灯,并按规定定期清洗消毒、水质化验,取得卫生许可证、水质符合国家生活饮用水卫生标准,水箱盖必须上锁。
3操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证,禁止无关人员进入二次供水机房接近高位水箱。
(十)电梯管理
1 无人值守电梯,应24小时运行。
2 有人值守电梯,主梯6:00-24:00不间断运行,0:00-6:00呼叫运行,
电梯工夜间值班,并在候梯厅公布呼叫电话和房号。
3 凡设有高峰梯的,在高峰期6点-8点、17点-19点与主梯同时运行。
4 主梯维修时,有备用梯的,用备用梯运行,无备用梯的,属急迫性维修的,应在30分钟内进行抢修,其它维修应在23点至次日5点以内进行。
5一旦发生电梯停电、关人、夹人等危险情况时,应迅速组织救助。
(十一)装修管理服务
1 按照政府有关住宅装饰装修管理的规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。

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