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建筑可售面积的划分

建筑面积、产证面积、可售面积区分图示
建筑面积
套内建筑面积
套内使用面积
房产证面积
住宅
可售面积
商铺
套内墙体面积
公共配套设施
营利性
阳台建筑面积
非营利性
产
产权归开发商
公共建筑面积
参加公摊公共建筑面积
幢内电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备等
产权不明
套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半
无偿赠与地方政府、公共事业单位以外其他单位
无偿移交地方政府、公共事业单位
不可售面积
产权属业主共有
本幢值班警卫室、物业房
公共配套设施（非营利）
公共配套设施1
不参加公摊公共建筑面积
为多幢服务的警卫房、管理用房、发电配电设备房。
无产证面积
公共配套设施2
地下人防工程及过道
地上架空层
次品
1、 建筑面积-不参加公摊公共建筑面积=产证面积=套内建筑面积+公摊公共面积
2、 产证面积-有产证不可售公共配套设施面积=可售面积
3、 不可售面积=不参加公摊公共建筑面积+有产证不可售公共配套设施面积
附：配套设施可售、不可售面积划分
营利性划分
初始产权划分
可售面积
不可售面积
营利性
开发商
√
非营利性
产权归开发商
√
产权不明
√
无偿赠与地方政府、公共事业单位以外其他单位
√
无偿移交地方政府、公共事业单位
√
产权属业主共有
√
人防国有
√
商品房面积测算名词
知识点一：销售面积的测算标准 
在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售仍按建筑面积计算价格。 
所谓建筑面积，是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的建筑面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。即： 
商品房销售面积=建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和(即公摊面积) 
为了减少纠纷，也有一些城市的开发商采取按套内建筑面积计价销售的办法。此时，商品房销售面积=商品房套内建筑面积。 
知识点二：建筑面积的测算原则
一般规定 
(1)      房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。 
(2)      房屋建筑面积计算按房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高米(含米，下同)以上的永久性建筑。 
(3)      房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。 
(4)      房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。 
(5)      房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 
(6)      房屋所在层次是指本权属单元的房屋在幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。 
计算全部建筑面积的范围 
(1)      永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。单层房屋内如带有部分楼层者，符合
上述一般规定的亦应计算建筑面积。 
(2)      多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。 
(3)      房屋内的技术层(管道层、附层、夹层等)，层高在米以上的按其墙外围水平面积计算。 
(4)      穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。 
(5)      楼梯、楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。 
(6)      属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算。 
(7)      房屋天面上属永久性建筑，层高在米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。 
(8)      原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在米以上的部位，按其外围水平投
影面积计算。 
(9)      挑楼、全封闭的阳台，按外围水平投影面积计算。 
(10)  与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算。 
(11)  房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 
(12)  层高在米以上的地下层(地下室、半地下室、地下车库、地下商场等)及其相应出入口，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平面积计算。 
(13)  有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。 
(14)  玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平面积计算建筑面积。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积，其墙厚亦按主墙体厚度计算。 
(15)  属永久性建筑层高在米以上有柱的车棚，货棚等按柱外围水平面积计算。 
(16)  与房屋相通的有柱雨篷按柱外围水平面积计算。雨篷上盖面积小于柱外围水平面积时，按上盖水平投影面积计算。 
(17)  室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下空间加以利用的，高度在米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积(多层按多层计)。 
(18)  机械车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。 
(19)  依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其高度在米以上部位的外围水平投影面积计算。 
(20)  房屋的伸缩缝，若与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 
计算一半建筑面积的范围 
(1)      与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算。 
(2)      独立柱、单排柱的门廊、雨篷、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。 
(3)      未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜或外凸时，按底板外沿水平投影面积的一半计算。 
(4)      无顶盖的室外楼梯按各楼层外围水平投影面积的一半计算。 

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