关于90平方米小户型优缺点的探讨

富阳报告

关于90平方米小户型优缺点的探讨

“90平方米”及其之下的户型要占今后新建项目总量的70%以上，这恐怕是不久之前九部委联合发布的宏观调控政策中，最具有“冲击力”的一项条文。不仅是因为在将来的城市建设中，90平方米及其之下面积的户型将一举成为主流，更重要的是，对于在传统中素有“豪宅情结”的中国百姓而言，90平方米的房子是什么样，又怎么满足大家的居住需求，就成了一个让人们疑惑的问题。在此，试图对90平方米及以下户型的优缺点进行探讨。

1.优点分析：

（1）符合市场客户群的需求

目前，在地产客户群中，青年客户的购买力逐渐突现，而他们的购买方向主要集中在小户型的住宅项目。就90平方米小户型来说，现在市场上的小户型项目，多为住宅和酒店式公寓等，年轻人购买它们的原因多为投资或者自用。开发适应市场需要的90平方米以下小户型产品，吸引年轻的购买者，正是符合了市场的需求。

（2）解决中低收入家庭的居住问题

在亚洲的其他几个经济发达地区，中小户型设计已十分成熟，实现设计模数化、施工标准化，成为当地市场的主流户型，分析其成因，除技术原因之外，主要有赖于政府的调控：如新加坡的第一次住房调控，将75平米作为房屋建设的控制面积，就是由政府主导控制的；香港政府倡导的和谐式公屋和康和式公屋，住宅设计以“模块”为基本单位，三居室一般控制在90平米左右；日本为解决低收入家庭居住问题，成立住宅公团，大力发展廉租房事业，户型设计符合日本人生活习惯，在较小的面积下可以实现卫浴分离，餐起合一，并设置多种储藏空间。

而这些中小户型的出现，最根本的问题是解决中低收入人群的居住问题。90平方米以下的房型建筑面积小，可以控制住总价，尽管小户型与大户型相比，存在一定的缺陷，却依然可以以低总价的优势被中低收入的消费者接受，而现在政府要着手解决的，正是这类人的居住改善问题。

1 富阳报告

（3）小户型设计得当可拥有足够的空间

有的人质疑小户型空间不够用，如果小户型功能布局得当，同时可以拥有足够、舒适的生活空间。

75平米户型：75平米二室二厅一卫的户型适合刚刚工作的年轻人，既能提前享受独居的乐趣，又能为以后家庭成员的增加留有余地。为控制面积并满足二室的要求，各个功能房间的面积都控制在最小，如起居面宽控制在3.9米，进深3.6米，带1.2米的阳台；主卧面宽3.3米，进深3.6米；次卧面宽3米，进深3.3米，几乎都为一般作法的限值；厨房北向，带阳台，采用“Ⅱ”布局；为提高使用率，餐厅承担一部分走廊的功能，带阳台；户型设计的亮点是尽管面积较小但做到了动静分区；卫生间采用最节约的宾馆式布置，有效的节省空间。

85平米户型：85平米二室二厅一卫的户型采用同75平米一样的原理设计，在做到动静分区、节约空间的同时，适当扩大主卧和次卧的进深，增加设置衣柜的区域，并将卫生间设计的更加宽敞舒适。

两室两厅一卫

建筑面积约86平方米

2 富阳报告

2.缺点分析：

（1）容积率最大化与单户建筑面积限制的矛盾

由于小户型建筑面积的限制，开发商往往以“拔高”楼层的手法以达到容积率最大化。

由此，原来是多层产品的居住区需要增加小高层产品，原本是小高层产品的居住区需要增加高层产品，而原本是高层产品的居住区则需布置点式住宅。

对于单体建筑而言，小户型在点式住宅与板式住宅内的布置都存在不同方面的弊端。

点式住宅的小户型产品边角户型多，其依托于大的社区环境，景观设计出色，配套齐全，物业费用低廉，但常有不能南向采光，南北不通风，公摊面积较大等劣势。

3 富阳报告

板式住宅一梯两户的小户型优势比较明显，尤其是在新开发楼盘中占据70％建设面积之后，户型能够拥有较好的景观面，具有通风采光良好，公摊小、得房率高，交通负荷压力小等优势。但是对于整个楼盘而言，以小户型板式住宅为主力产品，势必损失了较多的容积率。

（2）“建筑增高，得房率降低”

一般对于一户舒适的多层住宅而言，公摊面积约为6平方米左右，如果是建筑面积为90平方米的单户，得房率约为93％；

对于一户舒适的小高层住宅而言，公摊面积约为9-10平方米左右，如果是建筑面积为90平方米的单户，得房率约为89％；

对于一户舒适的高层住宅而言，公摊面积约为15平方米左右，如果是建筑面积为90平方米的单户，得房率约为83％。

相对于大面积户型， 90平方米以下的小户型得房率较低，而且建筑越高，得房率越低，然而，开发商往往用拔高楼层的做法来保证容积率的最大化以及大面积户型的品质，因此，就出现了“两梯六户”甚至是“两梯八户”的高层点式产品。

4 富阳报告

（3）酒店式公寓的出现与弊端

随着90平方米以下小户型将成为市场主流这一趋势的明朗化，一种集合式公寓——酒店式公寓（包括SOHO）产品出现。

这种集合式公寓大多离交通核心区比较近，入住人群收入水平相当，具有总价低、易于出租、出售的优势，主流户型为40平米的一居。但是，其存在着一定的缺陷。

如，这种公寓存在着先天用地较小，绿化率低，而且还有得房率低、北向户型多、采光通风差、竖向交通负荷量大等难以弥补的缺陷，而停车位的解决和景观绿化的完善也是一个较大的问题。

酒店式公寓标准层平面

5 富阳报告

（4）户数增多加大配套设施需求

在相同的建筑面积下，小户型产品的户数必定增多，由此带出了一系列的配套设施增加和升级的问题，如，停车位的增加，幼儿园、开闭所、公共厕所等市政以及公共配套设施的增设。停车位的增加直接影响到地下室的开挖面积，关系到居住区的整体建设成本。

6