许庆好、合肥永华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2023年5月2日发(作者：吸音板安装施工方法)

许庆好、合肥永华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二

审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】安徽省高级人民法院

【审理法院】安徽省高级人民法院

【审结日期】2020.06.24

【案件字号】(2020)皖民终504号

【审理程序】二审

【审理法官】严慧勇王晓峰王依胜

【审理法官】严慧勇王晓峰王依胜

【文书类型】判决书

【当事人】许庆好;合肥永华房地产开发有限公司;合肥永星房地产开发有限公司

【当事人】许庆好合肥永华房地产开发有限公司合肥永星房地产开发有限公司

【当事人-个人】许庆好

【当事人-公司】合肥永华房地产开发有限公司合肥永星房地产开发有限公司

【代理律师/律所】张照生安徽国天律师事务所;汤峰安徽权祯律师事务所;洪波安徽华人律师

事务所;章颖安徽华人律师事务所

【代理律师/律所】张照生安徽国天律师事务所汤峰安徽权祯律师事务所洪波安徽华人律师事

务所章颖安徽华人律师事务所

【代理律师】张照生汤峰洪波章颖

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【代理律所】安徽国天律师事务所安徽权祯律师事务所安徽华人律师事务所

【法院级别】高级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】许庆好

【被告】合肥永华房地产开发有限公司;合肥永星房地产开发有限公司

【本院观点】综合双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点是：许庆好请求永华公司协助办

理案涉两套房屋的产权变更登记有无事实和法律依据。

【权责关键词】显失公平撤销合同质证诉讼请求维持原判

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院认为】本院认为，综合双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点是：许庆好请求永华

公司协助办理案涉两套房屋的产权变更登记有无事实和法律依据。 第一，许庆好关于以房

抵债法律关系的主张不能成立。许庆好提交的《分项工程合同》签章的是瑶海建安公司合肥

北城世纪城项目部印章，而非永华公司，许庆好主张的以案涉房屋抵钢筋工工程款，但并无

证据证明该钢筋工工程款应由永华公司承担付款责任，且许庆好提交的工程量结算单上，无

瑶海建安公司的签章，更无法证明其结算对象、金额与永华公司有关并取得了永华公司同

意，亦无证据证明永华公司、瑶海建安公司和许庆好达成了书面抵债协议。故许庆好主张的

以房抵债取得案涉房屋，依据不足，难以支持。 第二，许庆好主张的商品房买卖法律

关系不能成立。许庆好提供的商品房买卖合同，仅仅有许庆好单方签字，没有永华公司的签

章，无法证明双方案涉房屋买卖达成了一致意见。虽然其在上诉状中陈述，永华公司原法定

代表人刘志刚口头与其达成了购房协议，但并未提供证据证明，而且许庆好也没有证明其积

极行使过对案涉房屋进行备案或过户等行为，其主张房屋所有权无事实依据。许庆好提交的

永华公司的收款收据，加盖了该公司财务专用章，但其上记载的时间之后，许庆好称钢筋工

程进行了结算，又收到部分工程款，故以房款抵工程款的具体事项并不明确。许庆好主张其

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通过以房抵债取得了案涉房屋，现系行使财产取回权，亦于法无据。 综上，许庆好的

上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一

款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10758元，由上诉人许庆好负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-24 18:39:11

【一审法院查明】一审法院认定事实：许庆好主张其购买了案涉望城公馆小区1某1605、1

某1703两套房屋，其向一审法院提交的案涉两套房屋的商品房买卖合同上均仅有许庆好单方

签字。许庆好提交的两张收款收据上均加盖有永华公司的财务专用章，收据上载明收款方式

均为现金，其中1某1605房屋收据上载明时间为2013年10月30日，1某1703房屋收据上

载明时间为2014年3月4日，但许庆好并未向永华公司实际支付购房款。许庆好主张其取得

案涉两套房屋是以房抵债，但其提交的证据均无法证明用于抵债。另查明，双方当事人在一

审庭审中均认可案涉两套房屋由永华公司开发。望城公馆1号楼已于2013年5月8日竣工验

收。

【一审法院认为】一审法院认为，许庆好主张其购买了案涉两套房屋，要求永华公司为其办

理产权变更手续，该诉请不能成立。许庆好提交的商品房买卖合同上仅有其单方签字，永华

公司并未在出卖人处盖章，许庆好已认可其并未向永华公司实际支付过购房款。许庆好主张

其是通过以房抵债方式取得案涉两套房屋，依据不足。许庆好提交的证据无法证明其施工的

北城世纪城项目中的钢筋工程部分系永华公司分包或者承包。永星公司并非案涉两套房屋的

开发商，许庆好诉请永星公司协助其办理案涉两套房屋的产权变更手续，缺乏事实与法律依

据。综上，许庆好的诉讼请求不能成立，一审法院依照《最高人民法院关于适用 的解释》

第九十条的规定，判决：驳回许庆好的诉讼请求。案件受理费10758元，由许庆好负担。

二审中，双方所举其他证据、证明目的及相对方的质证意见均同一审。

【二审上诉人诉称】许庆好上诉请求：1.撤销合肥市中级人民法院作出的(2019)皖01民初

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324号民事判决书；2.依法改判永华公司协助许庆好办理望城公馆小区1幢1605室、1幢

1703室两套房屋登记到许庆好名下；3.一、二审的诉讼费用应当由永华公司承担。事实和理

由：一审法院对于部分事实认定不清，驳回上诉人对案涉房屋行使取回权于法无据，显失公

平。1.一审法院撇开案涉房屋已交付给上诉人占用已久的事实，只从纸质合同缺少印章角度

否认了房屋买卖合同的成立属于事实认定错误。一审中上诉人已举证证明了永华公司自2013

年就将案涉房屋交付给上诉人，上诉人装修完成后对外出租，永华公司破产管理人对于上诉

人占有使用案涉房屋的事实予以认可，对于永华公司破产前将案涉房屋交付给上诉人的事实

可以确认。一审中虽然上诉人提供的书面合同缺少印章，但我国法律规定的合同形式并不仅

限于书面合同，根据合同法司法解释，永华公司向上诉人出具房屋交款凭证和交付房屋的行

为和上诉人接受房屋进行装修并管理出租的行为可以推定双方作出了订立房屋买卖合同的意

思表示，该份合同能够确定当事人、具体标的和价款，该合同成立生效并履行。所以本案中

即使没有书面合同都不能影响上诉人和永华公司之间房屋买卖合同的成立，更何况有瑕疵的

书面合同可以证明双方有过签订书面合同的行为，与永华公司出具房屋交款凭证和实际交付

房屋的行为相结合共同证明上诉人和永华公司之间的房屋买卖合同有效成立且履行。所以一

审法院以未盖章否认房屋买卖合同成立的理由错误。2.一审法院认定上诉人未向永华公司实

际支付现金购房款，属于未履行合同认定错误，上诉人实际已支付了相应的对价。永华公司

要求上诉人不向刘志刚和瑶海建安公司主张695753元的债权作为上诉人向永华公司购买案涉

房屋的对价，永华公司确认收到案涉房屋的购房款对价已由房屋交款凭证所证明。3.永华公

司确认收到案涉房屋对价和房屋已交付作为本案关键的客观事实已得到相应的证据证明，上

诉人一审中提出的以房抵债是为了辅助解释购房对价是如何支付的，书面证据有瑕疵不能推

翻已确认的客观事实。永华公司确认收到对价和房屋实际交付发生的发生时间是2013年，也

就是永华公司被裁定破产的2018年的5年前。当时双方实体交付房屋的行为并未违反法律和

法规的强制性规定，并未侵犯第三方的利益，并不是虚假的意思表示，也不可能是为了破产

而提前所作的转移财产，所以永华公司出具房款交款凭证其意思表示确认收到案涉房屋的购

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房对价是真实有效的，其向上诉人实体交付案涉房屋也是真实有效的。刘志刚促成上诉人与

瑶海建安公司之间的签署《分项工程合同》，代表瑶海建安公司和上诉人之间结算工程款，

作为永华公司的唯一股东和法定代表人主导了永华公司向上诉人交付房屋以换取上诉人不向

刘志刚主张债权。上诉人和刘志刚口头达成的以房抵债，虽然简化了其中的手续，但是由于

未考虑到永华公司独立的法人地位，在留存书面证据方面存在瑕疵，因此导致缺少授权委托

书、无详细清楚的书面抵债协议等情况的存在。4.由于本案涉及到永华公司破产，上诉人诉

请办理案涉房屋登记实际行使的是财产的取回权。 综上，许庆好的上诉请求不能成立，

本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决

如下：

许庆好、合肥永华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

安徽省高级人民法院

民事判决书

(2020)皖民终504号

当事人 上诉人（原审原告）：许庆好。

委托诉讼代理人：张照生，安徽国天律师事务所律师。

委托诉讼代理人：汤峰，安徽权祯律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：合肥永华房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市瑶

海区桃园路某某怡然居某某商某某。

破产管理人：安徽华人律师事务所。

委托诉讼代理人：洪波，安徽华人律师事务所律师。

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委托诉讼代理人：章颖，安徽华人律师事务所律师。

原审被告：合肥永星房地产开发有限公司，住所，住所地安徽省合肥市包河区西

藏路与林芝路交口烟墩街道办事处办公房某某div>

破产管理人：安徽华人律师事务所。

委托诉讼代理人：洪波，安徽华人律师事务所律师。

委托诉讼代理人：章颖，安徽华人律师事务所律师。

审理经过 上诉人许庆好因与被上诉人合肥永华房地产开发有限公司（以下简称永

华公司）、原审被告合肥永星房地产开发有限公司（以下简称永星公司）房屋买卖合同

纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院作出（2019）皖01民初324号民事判决，向

本院提起上诉。本院于2019年5月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月1日

公开开庭进行了审理。上诉人许庆好的委托诉讼代理人张照生、汤峰、被上诉人永华公

司和原审被告永星公司的共同委托诉讼代理人洪波、章颖到庭参加诉讼。本案现已审理

终结。

二审上诉人诉称 许庆好上诉请求：1.撤销合肥市中级人民法院作出的(2019)皖01

民初324号民事判决书；2.依法改判永华公司协助许庆好办理望城公馆小区1幢1605

室、1幢1703室两套房屋登记到许庆好名下；3.一、二审的诉讼费用应当由永华公司承

担。事实和理由：一审法院对于部分事实认定不清，驳回上诉人对案涉房屋行使取回权

于法无据，显失公平。1.一审法院撇开案涉房屋已交付给上诉人占用已久的事实，只从

纸质合同缺少印章角度否认了房屋买卖合同的成立属于事实认定错误。一审中上诉人已

举证证明了永华公司自2013年就将案涉房屋交付给上诉人，上诉人装修完成后对外出

租，永华公司破产管理人对于上诉人占有使用案涉房屋的事实予以认可，对于永华公司

破产前将案涉房屋交付给上诉人的事实可以确认。一审中虽然上诉人提供的书面合同缺

少印章，但我国法律规定的合同形式并不仅限于书面合同，根据合同法司法解释，永华

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公司向上诉人出具房屋交款凭证和交付房屋的行为和上诉人接受房屋进行装修并管理出

租的行为可以推定双方作出了订立房屋买卖合同的意思表示，该份合同能够确定当事

人、具体标的和价款，该合同成立生效并履行。所以本案中即使没有书面合同都不能影

响上诉人和永华公司之间房屋买卖合同的成立，更何况有瑕疵的书面合同可以证明双方

有过签订书面合同的行为，与永华公司出具房屋交款凭证和实际交付房屋的行为相结合

共同证明上诉人和永华公司之间的房屋买卖合同有效成立且履行。所以一审法院以未盖

章否认房屋买卖合同成立的理由错误。2.一审法院认定上诉人未向永华公司实际支付现

金购房款，属于未履行合同认定错误，上诉人实际已支付了相应的对价。永华公司要求

上诉人不向刘志刚和瑶海建安公司主张695753元的债权作为上诉人向永华公司购买案涉

房屋的对价，永华公司确认收到案涉房屋的购房款对价已由房屋交款凭证所证明。3.永

华公司确认收到案涉房屋对价和房屋已交付作为本案关键的客观事实已得到相应的证据

证明，上诉人一审中提出的以房抵债是为了辅助解释购房对价是如何支付的，书面证据

有瑕疵不能推翻已确认的客观事实。永华公司确认收到对价和房屋实际交付发生的发生

时间是2013年，也就是永华公司被裁定破产的2018年的5年前。当时双方实体交付房

屋的行为并未违反法律和法规的强制性规定，并未侵犯第三方的利益，并不是虚假的意

思表示，也不可能是为了破产而提前所作的转移财产，所以永华公司出具房款交款凭证

其意思表示确认收到案涉房屋的购房对价是真实有效的，其向上诉人实体交付案涉房屋

也是真实有效的。刘志刚促成上诉人与瑶海建安公司之间的签署《分项工程合同》，代

表瑶海建安公司和上诉人之间结算工程款，作为永华公司的唯一股东和法定代表人主导

了永华公司向上诉人交付房屋以换取上诉人不向刘志刚主张债权。上诉人和刘志刚口头

达成的以房抵债，虽然简化了其中的手续，但是由于未考虑到永华公司独立的法人地

位，在留存书面证据方面存在瑕疵，因此导致缺少授权委托书、无详细清楚的书面抵债

协议等情况的存在。4.由于本案涉及到永华公司破产，上诉人诉请办理案涉房屋登记实

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际行使的是财产的取回权。

二审被上诉人辩称 永华公司辩称，1.许庆好与永华公司未签订房屋买卖合同，未

支付购房款，也没有对案涉房屋进行备案或过户等物权变动的行为，许庆好与永华公司

并未成立房屋买卖合同，许庆好无权主张对案涉房屋享有所有权。2.许庆好主张取得案

涉房屋的理由是以房抵债，但其提交的证据均无法证明用于抵债的与瑶海公司的原始债

权真实有效，抵债的基础不存在。3.许庆好、瑶海公司、永华公司三方没有签订以房抵

债的协议，且许庆好未提交任何证据显示瑶海公司、永华公司之间存在债权债务，永华

公司没有接替瑶海公司承担还款责任的义务，许庆好主张三方达成抵债协议违背客观规

律。4.案涉房屋是永华公司的破产财产，许庆好占用案涉房产没有合法依据，其无权要

求永华公司为其办理产证，更无权依据其非法占用行为来行使所谓的“财产取回权"。

永星公司述称，同意永华公司意见。

原告诉称 许庆好向一审法院提出诉讼请求：1.判令永华公司、永星公司协助许庆

好办理望城公馆小区1某1605、1某1703两套房屋的产权变更到许庆好名下；2.本案诉

讼费用由永华公司、永星公司承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：许庆好主张其购买了案涉望城公馆小区1某

1605、1某1703两套房屋，其向一审法院提交的案涉两套房屋的商品房买卖合同上均仅

有许庆好单方签字。许庆好提交的两张收款收据上均加盖有永华公司的财务专用章，收

据上载明收款方式均为现金，其中1某1605房屋收据上载明时间为2013年10月30

日，1某1703房屋收据上载明时间为2014年3月4日，但许庆好并未向永华公司实际支

付购房款。许庆好主张其取得案涉两套房屋是以房抵债，但其提交的证据均无法证明用

于抵债。另查明，双方当事人在一审庭审中均认可案涉两套房屋由永华公司开发。望城

公馆1号楼已于2013年5月8日竣工验收。

一审法院认为 一审法院认为，许庆好主张其购买了案涉两套房屋，要求永华公司

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为其办理产权变更手续，该诉请不能成立。许庆好提交的商品房买卖合同上仅有其单方

签字，永华公司并未在出卖人处盖章，许庆好已认可其并未向永华公司实际支付过购房

款。许庆好主张其是通过以房抵债方式取得案涉两套房屋，依据不足。许庆好提交的证

据无法证明其施工的北城世纪城项目中的钢筋工程部分系永华公司分包或者承包。永星

公司并非案涉两套房屋的开发商，许庆好诉请永星公司协助其办理案涉两套房屋的产权

变更手续，缺乏事实与法律依据。综上，许庆好的诉讼请求不能成立，一审法院依照

《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回许庆好的诉讼请求。案

件受理费10758元，由许庆好负担。

二审中，双方所举其他证据、证明目的及相对方的质证意见均同一审。

本院认为 本院认为，综合双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点是：许庆好请

求永华公司协助办理案涉两套房屋的产权变更登记有无事实和法律依据。

第一，许庆好关于以房抵债法律关系的主张不能成立。许庆好提交的《分项工程

合同》签章的是瑶海建安公司合肥北城世纪城项目部印章，而非永华公司，许庆好主张

的以案涉房屋抵钢筋工工程款，但并无证据证明该钢筋工工程款应由永华公司承担付款

责任，且许庆好提交的工程量结算单上，无瑶海建安公司的签章，更无法证明其结算对

象、金额与永华公司有关并取得了永华公司同意，亦无证据证明永华公司、瑶海建安公

司和许庆好达成了书面抵债协议。故许庆好主张的以房抵债取得案涉房屋，依据不足，

难以支持。

第二，许庆好主张的商品房买卖法律关系不能成立。许庆好提供的商品房买卖合

同，仅仅有许庆好单方签字，没有永华公司的签章，无法证明双方案涉房屋买卖达成了

一致意见。虽然其在上诉状中陈述，永华公司原法定代表人刘志刚口头与其达成了购房

协议，但并未提供证据证明，而且许庆好也没有证明其积极行使过对案涉房屋进行备案

或过户等行为，其主张房屋所有权无事实依据。许庆好提交的永华公司的收款收据，加

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盖了该公司财务专用章，但其上记载的时间之后，许庆好称钢筋工程进行了结算，又收

到部分工程款，故以房款抵工程款的具体事项并不明确。许庆好主张其通过以房抵债取

得了案涉房屋，现系行使财产取回权，亦于法无据。

综上，许庆好的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事

诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10758元，由上诉人许庆好负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 严慧勇

审判员 王晓峰

审判员 王依胜

二〇二〇年六月二十四日

法官助理赵方超

书记员陈茜

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊

等全类型法律知识服务。

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