住宅成本估算

住宅小区开发本钱估算

房地产开发本钱主要有以下9个方面构成：土地本钱、建安造

价、前期手续、配套设施、营销、财务费用、企业管理费用、不可预

见费、营业税。

一、土地本钱

土地本钱因地而异，是一般商品房本钱主要构成之一〔高端住宅

如别墅、排屋等除外，下同〕。现在在县市级城市，地价一般在50-100

万/亩左右，甚至超过。折合到销售价格中，那么必须通过容积率换

算成楼面价 (即每建筑平方米里土地本钱)，简单公式是：

楼面地价=地价〔单位：万元/亩〕÷÷容积率

例：地价50万/亩，容积率2.0，楼面地价为375元/㎡；地价

100万/亩，容积率2.0，楼面地价750元/㎡。

所谓容积率，就是建筑面积除以占地面积。一般而言多层和小高

层〔10-17层〕容积率：约1.左右，最大不能超过2.0.

二、建安造价

建安造价也是一般商品房本钱主要构成之一。这个在全国都根本

上差不多，小城市也只是人工费和地材(即土方材料)低些。以县市级

城市为例，企业根底建安造价如下〔包括地基处理〕

1、砖混多层带地下室：800元/㎡-1000元/㎡,全框架多层增加本钱

100元/㎡

2、小高层〔10-17层〕带地下室和人防：1300元/㎡-1600元/㎡(不

含电梯)，一部电梯约25万元，摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑

本钱45元/㎡左右，12层以上须配两部电梯，本钱约增加60元/㎡。

3、高层〔18层及以上〕带地下室和人防：1400元/㎡-1800元/㎡(不

含电梯)

假设是国家倡导绿色环保节能型住宅建安本钱要增加200元/㎡左

右。

三、前期勘查、规划及施工图设计、政府配套、工程监理、临时设

施、原材试验、环境、沉降、消防、防雷、实体检测等

1、土地勘察费2.5-3.0元/㎡〔征地面积〕

2、设计方案及设计图费11-15元/㎡

3、图纸审查费1.5元/㎡，〔人防工程审查费7.5元/㎡〕

4、规划配套费住宅10元/㎡，非住宅12元/㎡

5、墙体基金及散装水泥10.5元/㎡

6、工程立项及评估费按工程收取30000元/征地面积〔约合1.0元/㎡〕

7、工程环境评价费按工程收取15000-20000元/征地面积〔约合0.4元/㎡〕

8、工程造价咨询费1.0元/㎡

9、工程招标代理费30000元〔10万平米以下一次收取〕〔约合0.3元/㎡〕

10、招投标网上交易费30000元〔10万平米以下一次收取〕〔约合0.3元/

㎡〕

11、规划地形测绘、放线费〔规划局收费标准〕

12、原材料试验检验及各项检测费约15元/㎡

13、工程监理费约7元/㎡

14、三通一平、临时设施费约30-50元/㎡

15、拿到各个许可证办证及公关费暂定1.0元/㎡

综合以上各项约合90-120元/㎡，有些收费项以各部门收

费标准和实际情况确定。

四、小区配套设施

包括燃气、电、供排水、通讯、道路、景观等，除掉景观

外，本钱约150-200元/㎡。

景观因工程而异。以到达市级绿化小区为例：设计费用和

景观、树木、苗木采购及施工费用约为50元/㎡。

五、营销费用

广告、筹划、宣传、销售代理、预售测绘等费用根据销售

情况投入，差距较大，一般为30-200元/㎡。暂取50元/㎡。

六、财务费用

按银行及公司有关情况估算

七、公司管理费用

根据公司和开发工程不同，差异较大，一般为20-200元/㎡，

暂取30元/㎡。

八、不可预见费

建立部有关规定，取费基数暂定10元/㎡

九、营业税

营业税、土地契税、企业所得税约为11%

综上按征地价50万/亩，容积率2.0，楼面地价为375元/㎡，小高

层〔10-17层〕地下室2层〔战时为人防工程〕，2个单元每单元2部电梯，

建安工程造价取1360-1660元/㎡，前期手续取费90元/㎡，小区配套设施

及市级绿化取费250元/㎡，营销取费50元/㎡，公司管理取费30元/㎡，

不可预见费取费取费10元/㎡，单位建筑面积本钱约为2165-2465元/㎡。

县市级住宅小区开发本钱估算

2021年2月23日