房地产开发市场调研报告

房地产开发市场调研报告

是整个调查工作，包括方案、实施、收集、等一系列过程的总

结，收集了房地产开发市场，欢迎阅读。

平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其

是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业开展将出

现一定程度的“缓刹车”效应。

但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的

投机因素，到达抑制投机行为、标准投资行为、鼓励居住消费的目

的，有利于我区房地产市场的持续安康开展，主要将起到以下几方

面的作用：

——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政

策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引

导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开

发的情况发生。

市场仍将有比较大的开展空间。近期的房地产调控政策将使我区正

在开展中的房地产市场进入一个调整-稳固-提高的阶段，走向日趋

成熟。为保持我区房地产市场的持续安康开展，当前要注意以下几

点。

1、加强房地产价格监测工作

建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的

调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续安康开展。重

点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别

要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年

度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品

房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场

平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波

间，以到达通过城市规划来引导房地产开发，带动经济开展的良好

效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，

培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状

况，根据市场运行状况合理安排开发方案。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务

工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足

这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类

住房建立，同时加大廉租房的建立力度。我区要以此为契机，积极

引导商品房开发向普通住宅建立倾斜，改善住宅供应，完善住宅功

能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建立和城市化进程实际，

引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。

一、xx房地产市场开展现状

优越的地理环境，浓厚的商业气氛，旧城历史景观和独特滨江

景观特色是xx房地产业的开展的主要特质。从2000年起至今，xx

商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主

要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx

房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。

xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现

出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天

地工程，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。

房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城

市的影响力进一步增强。另一方面，顶级工程拉动了高端消费力

量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，工

程品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。xx年

后，这一场面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的开展态

势。xx年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。

目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以

高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之

下，房地产工程的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。

二、xx商品住宅开展特征

产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊

结合部以多层、小高层、连排别墅为主。

价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左

右，均价在 6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银

湖,、二七片及古田区域。

供求特征：全市商品房销售工程中，xx区域占据了39.54%，xx

区域楼盘供求根本平衡。

消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来

人员等。

产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后

湖、金银湖)。

文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。

三、xx年(1-6月份)xx商品住宅供应和销售根本分析

(1) 商品住宅价格与销量分析

xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的

自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同

其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，xx年(1—6月份)，xx

住宅均价到达5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了

39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入xx年以后，

商品住宅的销量出现一定程度的下降，xx年(1—6月份)，xx住宅

销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。

从上表可以看出，xx区的住宅物业平均价格同整个武汉市的总

体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十

分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，

中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。

xx中心区作为武汉市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目

前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场承受情况来看也是比

较理想的，相信随着该区经济不断的纵身开展，房地产业会在其中

充当越来越重要的角色。

同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后

湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这

些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。

(2) xx商品住宅市场供求关系

1、xx年(1—6月份)xx商品住房市场总容量约为45000套，

1—6月总供应13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为

1.49：1。

2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少

为防止因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价

格波动，武汉市在xx年以来对拆迁规模进展了压缩。xx年(1-6月

份)，全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。

同时，国家出台的政策促使投资购房的本钱和风险不断加大，

也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年(1-6月份)的网络调

查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进展第

二次或屡次购置行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条

件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受

外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。

xx作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其

住宅整体销量有所减少。

3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高

亿房研究中心的xx年最新调研数据显示，潜在消费者对购置住

房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影

响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在

别的片区寻求替代品。

4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米

如以下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销

量占到总销量的 65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上

升。

5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120 平方

米

xx年(1-6月份)xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以

下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户

型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上

市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的

27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日

益显现，从今年1-6月份的情况来说，xx90平方米以下户型的上市

量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90平方米以下户型的

销量那么占到全市同等户型销量的45.43%。

四、xx各区域住宅市场开展概况

xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和东西湖

区四个区域组成，根据其房地产开展特点，下文将按不同片区对其

住宅开展特征进展分析：

(一)xx中心区

xx年上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年

同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成

交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。

从上半年xx中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月

到达价格顶峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回

落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面

较去年严重萎缩，总体成交量还未到达去年同期水平的一半。

出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品

房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，

制约了购房者消费;当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体

低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入

购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大

多数开发商选择坚硬，仅有少部分尾盘工程打起价格战，这也就造

成了6月该片区的价格出现小幅回落。

xx的开展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，

集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的

140万平方米大体量工程对永清文化进展传承与再造，势必带着整

个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江

板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合工程

的即将兴建，位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出

新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让

武广板块如虎添翼。

预计不久的将来，xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼

门、沿江等多板块综合开展态势，各大板块功能定位不同又相互促

进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域开展，从而促进整个xx

中心区的加快建立。

xx中心区主要在售楼盘信息(截止到xx年6月30号)

(二)古田片区

xx年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年

同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成

交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。

从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳

中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅

高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市

之首。

从该区域楼盘地理位置的分布来看，活泼楼盘全部集中在解放

大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套

也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，

随着轻轨建立的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应

量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体

系的冲击，以至今年古田片区楼市较为寂静。

政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市开展改善了外

部环境，区域房地产市场后期开展看好。随着硚口政府对古田区域

的闲置工业用地进展处理，使得古田区域工程可以成片，整体开

发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上

改善古田区域的城市环境，为古田楼市的开展提供有力支撑。

古田片区主要在售楼盘信息(截止到xx年6月30号)

(三)二七、后湖片区

xx年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，

较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房

住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。

从成交价格来看，该片区价格涨幅根本趋于平稳，1至5月稳

中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关

注度下降，百步亭现代城、香利国庭等工程撑起了该区域成交的主

体。二七地区那么依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市

场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼

市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端

商品房价格回落明显。

令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建立，堤角至丹水池路段

根本竣工，黄浦路段那么已建立过半，交通方面的瓶颈有望在近两

年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之

中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等

地区，弥补商业配套缺乏的现实问题。

二七、后湖片区主要在售楼盘信息(截止到xx年6月30号)

(四)东西湖片区

xx年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去

年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅

共成交2364套，较去年增长了14.07%。

从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，

特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售

情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。

虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别工程

的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很

多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房

价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从

目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补

了部分缺失。

多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开

发的主力产品。近4 年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影

响下，开发商开始注重产品构造的调整，产品重心逐渐由多层向高

层和小高层转换。

和其他区域市场多层——小高层——高层的转换阶段不同，本

区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，