住宅容积率是什么意思 容积率越低舒适度越高

2023年4月22日发(作者：别墅美式风格装修效果图)

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住宅容积率是什么意思 容积率越低舒适度

越高

导读:

本文介绍在房屋买房，容积率/绿化率的一些知识事项，

如果觉得很不错，欢迎点评和分享。

容积率是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地

面积的比值。但是很多人还是不了解容积率到底如何计算，

也不懂容积率的意义是什么？

1、容积率计算公式：

容积率=总建筑面积÷总用地面积

当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积

加倍计算。

容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面

积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中

占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适

度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度

一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住

户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求

角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的

居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过

3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是

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所有项目都能做得到。

2、容积率的内涵

容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑

面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。

通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建

筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强

度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，

容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微

观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性：

(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上

允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面

一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的

道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有

在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强

度，宗地间才具有可比性。

(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关

系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地

面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说

各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=C·H，

此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土

地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

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房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费

楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价

/容积率

因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

(四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提

高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会

带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、

社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观

上的最合理值。

3、容积率对生活的影响

人口密度：

高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密

度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业

主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区

内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、

消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施

的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。

内部规划问题：

由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的

楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住

区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区内道路狭

窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何

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合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作，也

是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。

安防问题：

由于居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入

其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安

防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一

定要跟上(当然这不是说低容积率的小区安防就不重要)，不

仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保

证住户的安全。

本文结束，感谢您的阅读！

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