楼顶“春笋”是城市美景还是城市毒瘤?

楼顶“春笋”是城市美景还是城市毒瘤？

随着人济山庄的“空中别墅”等空中违建接踵查处、逐步拆除，大多群众拍手

称快，但也有不少人感叹“可惜了，花费了那么多时间、金钱、精力，要不作为

景观、景点该多好啊！”

那么，恰似“雨后春笋”般冒出的楼顶建筑，到底是“城市美景”？还是“城市

毒瘤”？据本刊记者调查分析认为：楼顶违建至少有四大公害：

公害一：侵犯了同楼业主的共有产权

有些住在顶层的业主会认为：楼顶闲着也是闲着，反正自家在顶层，合理开

发利用一下也不会影响其他业主的生活。但是任何创意或改变都应该在法律框架

下进行。

从法律的角度看，一栋楼房的楼顶，如同这栋楼的电梯、过道一样，都是整

栋楼全体业主的公共空间、公共产权；如同小区的道路、花园、停车场一样，都

是小区所有业主的公共空间、公共产权。对楼顶空间的处分和使用等事项，应由

全体业主共同决定。

一些开发商打出“买顶层送楼顶平台”的招牌，让很多顶层的业主认为只要我

买顶楼的房子，房子上的楼顶平台就归我。那么开发商到底是否有权赠送屋顶面

积？答案是否定的。“买顶楼送楼顶平台”只是开发商的一种违法性营销策略。根

据2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案

件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，楼顶平台原则上属于共有部分。而

《中华人民共和国物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部

分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

也就是说，屋顶是建筑物的基本结构，属于共有部分，所有业主对其享有共

有和共同管理的权利。对屋顶的使用，也应由全体业主共同约定。因此，开发商

“买顶层送屋顶”的承诺，无论是口头还是书面，都属无效，而且违法。

由此可见，楼顶不属于个别业主的私人财产，在此公共空间私搭乱建的行为，

侵犯了相关业主的共有产权，侵害了公众的合法权益。即使经小区物业管理机构

允许，这种私搭乱建亦属违法。

公害二：危害了小区业主的公共安全

楼顶修建房屋等改变了楼顶的用途，影响了同楼业主的正常生活，且绝大多

数属于违章建筑，存在严重的安全隐患，危害了小区全体业主的公共安全。

在消防设计上，大多不符合消防安全的要求，随意搭建煤气管道、电线、电

源等，存在的火灾隐患较大，天气干燥时节，无疑增加了火灾危险系数。

在雨水疏通设计上，破坏了整栋楼的整体防水水系结构、楼顶防水保护层、

管道口的遮水檐、收缩缝等导致雨水下渗，造成同楼住户家中漏水渗水、石膏天

花板掉落、墙壁布满霉斑等现象。使得居民在家中都得不到应有的安全保障。

就违建本身而言，大多楼顶违建没有防雷设施，雷雨天气时，对暴露在高层

楼顶的违规建筑是完全没有安全保障的。

公害三：削弱了房屋的承重、防震功能

一栋楼房的承载力及其标准是由力学、建筑学、地震学等科学研究、设计规

定的；楼层数量、高度跟楼房的设计和基础工程是既定相关的、不可更改；防水

等安全设计也是有保障的；防震功能等也是需要达到一定级别的安全标准的。私

自在楼顶违规建房，必定会打破整栋楼的安全设计，破坏整栋楼的安全系数。

一位房屋安全专家介绍，在顶层直接加盖一个别墅，肯定会对整个房屋建筑

的结构安全产生影响。房屋建筑在设计时，会设计好该建筑的荷载，加盖了一层

必然增加重量，该建筑承重构件的荷载就不一样。对于承重构件的影响有两方面，

一是对加盖那一层构件的影响，如果增加的重量超过荷载，有可能导致梁、柱这

些构件垮塌。另一方面，也有可能造成整栋楼，也就是顶层以下的承重构件超负

荷，出现问题。此外，顶层加盖别墅后，对整栋楼的抗震也会产生削弱影响。

譬如一栋设计时预计防震指数为8级的楼房，在加盖违规建筑、增加楼顶负

荷之后，楼体就可能只能防6级以下的地震了，如若未来发生7级左右的地震时，

很有可能因为加层的建筑导致整栋大楼轰然倒塌！后果不堪设想！

在承重力上，多数违法建筑的超重负荷，大大降低了楼房的承重、承压能力，

也增添了违建本身的风险系数，如遇大风天气，容易发生垮塌。不少居民纷纷表

示不敢从楼下过，害怕有东西砸下来，每次过的时候都会加快速度，或者跑过去，

有的居民甚至每次绕道而行。给居民的日常生活带来了极大的困扰。有的居民甚

至因为担心违建所带来的安全隐患而直接选择搬家。

公害四：逃避报建程序，损害公平正义

众所周知，任何城市建筑或改建工程，都必须经过法定的报建程序，向辖区

的住建部门及规划部门报批。如果是在楼顶上加盖建筑，涉及到楼体结构和公共

空间、整体景观的改变，通常情况是不会被批准的。从规划角度而言，加盖建筑

会影响整个社区的容积率等指标，导致实际情况与规划不符。从建筑及施工的角

度而言，加盖建筑哪怕是一小间阳光房也会对建筑的受力和表面造成影响，需要

复杂的测算。从城市管理的角度而言，加盖会影响这一地区的整体景观，除非是

政府统一组织、测算、规划的平改坡或屋顶绿化工程，否则很难被获准在楼顶进

行施工。对于加盖建筑还须经环境评价以及公示等程序，只要有邻居提出异议，

其获批的几率微乎其微。

试想，在本人产权范围内的土地上兴建或改建一座建筑物，尚且需要履行依

法报建的法定程序，而在共有产权的楼顶上不经报建就擅自兴建或改建别墅、豪

宅、园林、酒楼，既破坏了国家法治，也损害了公平正义！