史上最全的二手房交易流程

史上最全的二手房交易流程

本文介绍详细的二手房交易流程，从二手房交易前期准备、按揭贷款流程，到二手房税

费计算、交易注意事项、风险防范以及二手房交易中介费用，一步到位详细解说。

二手房交易流程

二手房交易整个过程大致分以下几个阶段：

(1)、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供

合法证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

(2)、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不

是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过

协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成

一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

(3)、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管

理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予

办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁

止上市交易。

(4)、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事

先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了

交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋性质而定。比如房改房、危改回

迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

(6)、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，

交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新产权证。

(7)、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行

办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额

度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷

款一次性发放。

(8)、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方

的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

二手房交易按揭流程如下：

1、借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷

款咨询，确定贷款方案。

2、 查询公积金(如需公积金贷款)

与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确

定可贷款的金额和贷款年限。

3、签定房屋买卖合同

借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同，江岸、江汉、桥口、洪山等

区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。

4、准备贷款资料，审核贷款资质

按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司

进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。

5、签贷款协议，公证，保险

按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款

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人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。

6、办理房屋过户和抵押手续

借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭

服务公司交贷款银行。

7、办理房产证和抵押证明

贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证

明原件交银行。

8 、银行放款

银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。

二手房交易税费

契税

符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平

方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个

条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。印花税买卖双方各

缴纳房价款的0.05%。

营业税

购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%;两年后普通住宅不征收营业

税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。

城建税

营业税的7%

教育费附加税

营业税的3%

个人所得税

普通住宅2年之内：{售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花

税)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房：

5年之内，(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积

×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。

提示：个人买卖住房时应持经房地产管理部门审核后的《房屋买卖合同》到房屋所在区

域的地税局交纳各税。纳税时，住房买卖双方必须提供购房合同、发票、购房人户籍证明等。

二手房交易注意事项

(1)房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来

说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理

取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

(2)房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此

买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受

人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

(3)交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注

重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的

房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在

先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从

而引起较多纠纷。

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