最新黄岩市场报告

委羽山项黄岩目

市场简报

市场研究部

二零零七年八月

一、整体市场概况

“中国蜜橘之乡”──黄岩属于台州的三区之一，全区总面积988平方公

里，人口57万余人。工业经济发达，现已逐步形成了塑料制品、模具、医药化

工、机械电器、摩托车及汽摩配件、工艺品和食品罐头等七大支柱产业，是国内

闻名遐迩的“中国模具之乡”，目前人均GDP已突破3000美元。

相对于台州的另两个区以及经济水平相当的其他城市而言，黄岩房地产发展

略显滞后。06年以来加大了城市建设的力度，房地产开发面积78万方，商品房

销售面积达到近50万方。

目前黄岩在售的和即将销售的项目10多个，主要形成了三个板块：老城区

板块、北区经济开发区板块、新行政区域带动形成的南区板块。

 老城区板块

依托老城区完善的配套，受当地消费者青睐；03年开始发展，目前基本

成熟，由于土地的稀少以及拆迁难度的增加市区楼盘日渐稀缺，目前尾盘销售

的有君悦华庭（4500元/平方米左右）；年底即将开盘的只有西江华庭和时代广

场，价格未定，预计单价将超过6000元。

 北区板块

依托经济开发区此区域06年中芭堤水岸的面市掀开了此板块的序幕，07

年10月凯亚城开盘使得此板块正式形成；区域产品以高层和联排为主，高层

价格4000-5000元/平方米，联排价格9000-10000元/平方米（是我们项目联

排产品的主要竞争项目）。

 南区板块

新的行政中心带动了区域房地产的建设发展，04-05年板块开始形成，而

新区的建设力度相对其他城市较慢，导致了该板块的房地产发展历时较长，07

底才将迎来真正的开发高潮。主要包括黄岩商业街区（壹街区、上海花园、嘉

丽阳光苑等）和委羽山新区（本项目等）两部分。

 商业街区属于黄岩未来城区的中心，规划面积达1500余亩，建筑面积

89万平方米，总投资近20亿元，是一个集购物、康体、休闲、娱乐、

居住为一体的综合性街区。周边小区有壹街区、阳光苑、世纪广场、上

海花园、樱花小区、名仕家园等。

 委羽山新区，包括委羽山公园以及委羽山居住片区（本项目为委羽山片

区的第一个住宅项目）。

区域楼盘品质较好，04年开发的蓝色多瑙河成了当时品质最高的楼盘，之后

的国贸大厦和城市花园目前销售近尾声（均价5500-5700元）；07年下半年即将

上市的楼盘品质有所提高，价格也将大幅提升，预计价格6500元左右。

在售或潜在楼盘一览

项目名开盘时价格（元/交房时

所属板块 称 产品 间 ㎡） 间 位置 开发商 代理商 规模 主力户型

西江华2栋29层，608年青年西路，台州华鼎总建约5.6万

庭 栋14-16层 未定 元旦 09年 西江以东 房产 无 ㎡ 140-180平方米

老城区 时代广裙房商业和308年

场 栋小高层 未定 元旦 09年 青年西路 1.6万方 大年置业 无 未定

排屋排屋160-

一期50栋排屋、

07.10排屋约二环西路以380，公寓主力

二期4栋11~24

层高层，2栋31

10000，高高层西，永宁江浙江黄岩总建约14.45120-180

层约5000 08年 北岸 凯亚城 金岳置业 无 万㎡ 未定 平米

层高层

排屋200~ 永宁江北 杭州争排屋200-300，公

18栋排屋，13300万.高2006岸，北城后 芭堤水浙江铭基锋机构总建约10.422008年寓主力120-160

栋11层小高层 层4500 年6月 庄村以南 岸 置业 （策划） 万㎡ 5月 平方米

1栋28层，1均价约2006西，国土资国贸大浙江国贸总建约5.5万2008年

栋25层 5750，售罄 年6月 源局旁 厦 房地产 ㎡ 6月 120-150平方米 无

均价约劳动南路以城

6栋18~26层5600，剩几2006东，引泉路乡·城浙江城乡总建约7.78万2008年

高层 套大户型 年4月 以北 市花园 房地产 ㎡ 6月 120-180平方米 无

4栋27层高预计二环南路以鑫城天总建约30万㎡单身公寓40-80， 温州三

层，7栋11层预计均价07年北，二环西元广场温州鑫城（包含15万㎡08年下3房123-125，四 角洲投

小高层 5500 10月 路以东 1街区 房地产 安置房） 半年 房135-141 资顾问

劳动南路以

北区

新区

（续上表）

项目名价格（元/开盘时交房时

所属板块 称 位置 ㎡） 间 间 开发商 代理商 规模 产品 主力户型

二环南路以

上海花北，黄岩财预计均价浙江中钢上海百总建约4.3万8栋11+1F小2房88-90，三房预计08年8

园 税局以西 6500 置业 马房产 ㎡ 高层住宅 104-145四房165 07.10 月

嘉引泉路以5栋32层高预计

丽·阳北，西洋郑台州嘉丽层，8栋13-18总建约12.9万预计售价08年

光苑 水厂以东 房产 层小高层 无 ㎡ 6000~7000 元旦 09年 120-180平方米

嘉总建约9.5万

丽·世台州嘉丽㎡，其中商业约

新区

纪广场 引泉路以南 房产 无 6万㎡ 4栋18层高层 未定 未定 未定 120-180平方米

名仕家产开发总总建约6.33万

园 引泉路以南 公司 ㎡ ―― 未定 未定 未定 未定 未定

樱花小

区 壹街区以西 -- 10万方以上 --- -- -- --- -- --

二环南路11栋26层，11

委羽山南，劳动南08年栋11层，9栋

A地块 路以东 元旦 鼎辰置业 --- 总建约26万方 排屋

黄岩房地

二、市场竞争分析

主要楼盘分布示意图

北 区

芭堤水岸 凯亚城

均价4000-5000 排屋10000

排屋9000多 高层未定

君悦华庭

均价5500-5600

老 城 区

西江华庭 时代广场

价格未定

价格未定

国贸大厦

均价5700

城市花园

均价5500-5700

阳光苑

未定

上海花园

均价6500

黄 岩 商 业 街 区

名仕家园

樱花小区 壹街区 世纪广场

本项目

委 羽 山 新 区

在售楼盘

07下半年上市楼盘

08年以后上市楼盘

产品分析

黄岩目前在售得和新入住得小区品质一般，外立面普遍以涂料为主，04年开

发得蓝色多瑙河是近几年品质较好得楼盘，07年下半年将要开盘得项目中，上海

花园品质有所提升，凯亚城得西班亚得异国风情建筑也会让黄岩耳目一新，其余

品质还是一般。这对本项目来说是一个打造高端楼盘得良好机遇。

 楼盘规模――本项目为黄岩第一大盘

主要楼盘规模一览

35

30

25

20

15

105.6

5

0

30

12.9

4.3

5.5

7.78

14.45

10.42

26

9.5

6.33

中城嘉

钢乡丽

···

鑫

上城世

城

海市纪

天

花花广

元

园园场

广

场

1

街

嘉

丽

区

·

阳

光

国芭名西

苑

贸堤仕江

大水家华

厦岸园庭

凯

亚

城

委

羽

山

A

地

块

黄岩的楼盘规模普遍较小，一般都在10万方左右，规模最大得1街区30

万方其中包含了15万方得安置房，因此本项目26万方得体量堪称黄岩得第

一大盘。

 产品类型――高层为市场主力

各物业类型比例图

13%

11%

2%

6%

68%

高层排屋多层商业其他

目前黄岩市场上（小）高层产品成为是市场的主力，达到总供给量的近

70％，其实11％得多层主要是安置房，并不对外销售，目前黄岩市区范围对

外销售（即将销售）得住宅只有（小）高层和排屋，（小）高层占90％以上；

由于别墅用地得禁批，类别墅产品排屋有所放量，目前黄岩市场上得排

屋主要是芭堤水岸、凯亚城以及本项目得排屋部分。凯亚城得西班牙风情排

屋是市场上得一大亮点。

房型分析

 房型――－户型偏大是黄岩得最突出特色

黄岩楼盘得平均户型面积较其他城市要大得多，06年1-11月成交了

2926套房子，而总建筑面积达到45.07万方，平均单套面积154平方米（3％

的契税对户型影响不大）。分析其原因黄岩经济富足，当地人得居住习惯都

倾向大户型；黄岩得外地人很少，导致对中小户型需求有限。

面对黄岩得这一现状，70/90政策得出台让当地开发商煞费苦心，各楼盘

出现了不同得应对措施。

a) 一套房子两个产证是较多楼盘采用的方式，最具有代表性得为上海

花园，户型面积较为宽泛，为符合项目定位黄岩高端楼盘得形象，

几乎没有设置90平方米以下得户型；采用了点式建筑，户型多样得

同时，将部分户型两套合成一套销售。

b) 单一得户型设计，大小户型可和可分；代表楼盘西江华庭，8栋高层

全部为两梯两户设计，7栋以大户型销售（不排除两个产证得可能），

其中一栋小高层将整层分为6户，四户朝南，两户超北以小户型销

售。

c) 一街区得单身公寓设置得更具特色（不属于70/90得应对措施），1

层为商铺，2层全部设置了层高4-5米得单身公寓（精装修），既解

决了新区二层商铺难销得问题，又以新设计赢得了当地年轻人得青

睐（项目整个定位及包装风格都为年轻时尚为特色）。

 户型配比――三房和四房是市场的主力

主要在售（即将销售）楼盘户型配比

6%10%

6%

45%

33%

1房2房3房4房跃层

目前市场上三房和四房占近80％，由于计入了07年底之前开盘得一些楼

盘，1房比例有所增加，达到了10％（70/90政策下得产物）。

主要楼盘房型面积分布表

面积范围与套数160~ 170~ 180跃层

楼盘 169 179 ~

20~

29

中钢·上海花园 64 186

鑫城天元广场 100 56 512

嘉丽·阳光苑 32 160

国贸大厦 166

城乡·城市花园 31 122 84

西江华庭 54 26

芭堤水岸 58 258 158 50

委羽山A地块

合计 3房：974套 1房：288套 2房：185 套 4房：1308套

备注

30~40~60~70~ 80~ 90~100~110~ 120~ 130~ 140~ 150~

39 59 69 79 89 99 109 119 129 139 149 159

51

37

300 28

50

46 8

222 16

20 31

5房以上 ：171

套

189

140~19200~30

9 0

1房； 2房； 3房； 4房； 5房（跃层）

a) 1房面积差距较大。芭堤水岸朝北的1房只有30多方，一街区的1

房面积跨度较大40-70多方，西江华庭的一房60多方。

b) 2房和3房面积较为集中，2房主力面积85-105平方米，3房主力面

积120-140平方米。

c) 4房面积跨度较大，130-185平方米，面积适中的小四房是市场上的

热点，受总价和楼盘品质的影响，170平方米以上的大户型和跃层较

为难销。

价格

在售楼盘和即将销售的楼盘，区域和品质是影响价格的关键因素。

a) 老城区目前尾盘销售的价格差距不大，都在5600-5700左右；

b) 北区公寓价格4000-5000元/平方米左右，排屋均价9000-10000元/

平方米，楼盘品质在价格上体现也不明显；

c) 新区尾盘位置较好，价格5600-5700元/平方米；07年年底之前开盘

的上海花园、阳光苑价格将达到6500元/平方米左右，而品质和地

段相对差一点的一街区预计均价只有5500元/平方米。

主要楼盘价格一览

700065006500

6500

60005500

55005000

50004500

4500

4000

3500

3000

5700

5650

嘉

丽

·

阳

光

苑

国芭

贸堤

大水

城中

厦岸

乡钢

··

城上

市海

花花

园园

凯

亚

城

1

街

区

销售情况

黄岩的城市建设力度有限而当地经济较为发达，导致了一直以来黄岩都处于

供不应求的局面，目前除了北区的芭堤水岸还有100多套房子在售外（周边配套

较差，当地人对北区还有一定抗性）；老城区和新区楼盘都只剩几套。

170平方米以上的大户型滞销。受总价和楼盘品质的影响，市场上定位一般

的170平方米以上的大房型出现滞销的现象，如君悦华庭、城市花园等目前剩余

都是此类户型

07年年底之前大量新盘上市，黄岩将迎来供给的最高峰，各楼盘差距将会拉

开，符合消费者需求的去化较快，否则将会销售缓慢。

客群

消费者存在一定的地缘性，客户区域化明显 。北区受配套和永宁江大桥的限

制，市区客户对该区域还存在一定的抗性，目前客户以园区生意人为主，凯亚城

通过“铺天盖地”的广告牌和产品正着力改变这一现状；老城区的楼盘受消费者

青睐；新区成了大部分客户购房的主流选择区域。

由于本项目位于新区的最南面，地块狭长，难免配套严重不足，地块优势上

跟上海花园比有所差距，建议在广告以及现场营造上对消费者进行引导。

营销推广

在售项目和即将销售项目的整体营销理念较为落后。

a) 除上海花园和壹街区外，卖场营造较差；多数公开楼盘只有1个销

售员接待，并且销售员专业水平普遍较差，对房地产专业知识以及

自身楼盘的状况了解甚少。

b) 推广上部分待售楼盘力度较大，如凯亚城在黄岩市区青年路和项目

附近设有大的广告牌、主要干道和项目附近道路导旗众多、交车上

也有其广告；上海花园次之，在市区以及交通台都有发布。

c)

极少楼盘采用样板段或者样板房的方式来引导客户，只有一街区和

上海花园在现场设置了售楼处，客户评价较高。

建议本项目在地块北面紧邻二环南路的位置设置现场接待处（上海

花园接待处斜对面）以及样板段来对造势。

凯亚城

项目基本资料

项目地址 二环西路与永宁江交接处西北侧

所属板块 北城（永宁江北岸）

开发商 浙江黄岩金岳置业有限公司

物业类型 一期50栋排屋、二期4栋11~24层

规模 占地86728平米，总建144500平米

总户数 一期146户排屋，二期662户高层

开盘时间 一期07年10月左右

价格 排屋预计在10000元/㎡左右，高层

卖场营造 接待处在横街的新荣记酒店大堂，没

户型设计

排屋户型配比

户型设计 项目前排为5联的180平方米的小户型，两侧为3联的200平方米左右排屋，

高层，2栋31层高层

5000元左右

有沙盘，只有单体模型，设置较好

房型 面积（平米） 主力总价（万） 套数 比例

179~182 20 14%

4房 约200万

292~389 86% 126

5房 约300~400万

中间位置为两联的200-300多的大户型排屋

项目推广

项目在黄岩一环路内的公交车站牌上做了平面广告，并在人流量很大的青年路以及工地围墙靠二

环西路上做了高炮广告；另外项目在世纪大道上做了一排灯箱广告以及工地旁边路上做了道旗广

告

配套 休闲会所，幼儿园

项目卖点 1.设置样板段，以实景吸引客户；2.项目南面临江，西北面能看到山景，东南

面距永宁公园500米；3.引入浙江绿城做物业顾问，提高服务水平

踩盘有感

 从工地现场来看，楼间距极小，分布过于紧密

 接待人员热情较高，但解说不够专业，对自身的项目了解甚少

 目前积累了1700组客户，但多为路过客户，意向强度有待考证；

 营销推广力度较强，户外广告众多，在酒店大堂设置接待处，项目现场设置样板房以及样

板段（样板房正在建设中）。

嘉丽·阳光苑

项目基本资料

项目地址 商业街A8地块，引泉路以北

所属板块 商业街

开发商 台州市嘉丽房地产开发有限公司

物业类型 4栋33层高层，9栋13-16层小高层

规模 占地44000平米，总建129000平米

开盘时间 暂定07年春节前

价格 预计在6000-7000元/㎡左右

卖场营造 接待处在开发公司的6层的办公室

里，只有沙盘，目前在布置接待现场

房型 面积（平米） 主力总价（万） 套数 比例

2房 约60万

3房 约85万

4房 约120万

跃层 约170~250万

合计

90 32 3.5%

120~140 160 39%

180 232 50%

250~360 34 7.5%

462 100%

户型设计

户型配比

项目推广

之前在世纪大道上做了部分导旗广告，目前暂无推广

项目卖点 .项目绿化率达到50%，社区有大型中庭花园，且东北面靠近规划中的康体公园，

水景突出；.所有户型均有入户花园可供利用，大户型有观景房并送超大露台

踩盘有感

 售楼处目前设在公司办公室（6层），目前正在装修在6层的接待处；

 目前几乎没有营销推广，整体形象与上海花园比落差较大；

 接待人员专业度较差，对项目了解甚少；

中钢·上海花园

项目基本资料

项目地址 二环南路北侧，财税局西侧

开发商 浙江中钢置业有限公司

全程营销 上海百马房产

物业类型 8栋11+1层小高层

规模 总建43000平米

开盘时间 暂定07年10月

价格 预计在6500元/㎡左右

卖场营造 在现场用钢结构搭建，区块功能分布

合理，包装较好

房型 面积（平米） 主力总价（万） 套数 比例

88~90 64 21.3%

2房 约55万

104~145 186 61.8%

3房 约65~90万

165 20 6.6%

4房 约120万

跃层 150~250左右 约100~200万

31 10.3%

301 100%

合计

除少量90㎡户型外，其余均采用全明设计，大户型则有6米挑空露台以及观户型设计

景房，顶楼为跃层。

户型设计

户型配比

项目推广

项目在工地围墙上以及青年东路与劳动路交接处做了两个户外媒体广告，目前开始逐渐进入正式

推广阶段

项目卖点 1.项目位于商业街区块和委羽山新区的中间点；2.项目周边政府机关、银行、

学校俱备，配套较为成熟；

踩盘有感

 售楼处设在现场，装修中规中矩，功能区块齐全，楼书制作较好，现场包装较好；

 销售人员着装规范，讲解较为细致，但是会贬低周边楼盘，以凸显自己楼盘的品质；

 地块原为公安局大楼地址，旁边即为财税局，地段好；

 受90/70政策影响，部分户型由两套拼成，有两张房产证，而交房标准按一套来交；

 现场没发现客户，据销售人员介绍，楼盘风水好，定位高端，生意人以及政府官员都十分

青睐

鑫城天元广场1街区

项目基本资料

项目地址 二环南路以北，二环西路以东

开发商 温州鑫城房地产开发有限公司

行销推广 温州三角洲投资顾问有限公司

物业类型 4栋27+1层高层，7栋11层小高层

规模 总建30万平米（含15万方安置房）

总户数 约668户

开盘时间 暂定07年10月左右

价格 预计在5500元/㎡左右

卖场营造 售楼处在现场用钢结构搭建，外观较

为时尚，与该项目主题符合

安置房

酒 店

户型设计

户型配比

户型设计 整体户型较为紧凑，4房空置在141平方米以下；商铺上面2层设置了精装单

房型 面积（平米） 主力总价（万） 套数 比例

40~80 25~50 100 15%

1房

123~125 56 8.4%

3房 约70万

135~141 512 76.6%

4房 约75万

668 100%

合计

身公寓，挑高4-5米。

项目推广

项目在工地围墙上以及永宁公园对岸（目前刚撤除）做了两个户外媒体广告，同时项目冠名了台

州市2007新形象影视丽人大赛。

配套 自身商业体量大，周边有酒店，射击馆，康体公园（黄岩商业街区）。

项目卖点 1.项目为商业街项目核心区域，打造“一站式”复合型街区；2创造多个黄岩

第一：水景街区第一；规模第一；品牌街区第一；

踩盘有感

 售楼处设在现场，装修较为前卫，符合年轻人的口味；

 销售人员着装规范，讲解较为细致；

 蹲点20分钟发现一组客户为30岁左右的年轻夫妇（别克自驾车），为当地的生意人，比

较认可该项目的包装，被其年轻时尚的定位吸引；

 项目与安置房混合在一起，高层涂料的外立面都使得项目档次不高

 商铺上面2层设置了精装单身公寓，挑高4-5米，解决该区域商铺难销的问题。

芭堤水岸

项目基本资料

项目地址 永宁江北岸，北城后庄村以南

所属板块 北区（永宁江北岸）

开发商 浙江铭基置业

市场策划 杭州争锋机构

物业类型 18栋排层，13栋11+1层小高层

规模 总建约10.42万平米

总户数 约660户，其中排屋82户

开盘时间 06年年中开盘，08.5交房

价格 高层4000~5000，排屋200~300万/套

卖场营造 售楼处在目前项目的会所，包装较差，

工地外立面和绿化完成度较高，可直接

观看，因此并无沙盘

房型 面积（平米） 主力总价（万） 套数 比例

1房

2房

3房 户型配比

4房

跃层

排屋

657 100%

33~41 15~20 50 7.6%

105 38~50 58 8.8%

124~143 40~70 258 39.3%

152~158 60~80 158 24%

140~218 80~120 51 7.8%

227~294 200~300 82 12.5%

户型设计

合计

项目推广

项目在青年西路上做了高炮广告，并在现场周边路上做了道旗广告。

配套 会所，有健身中心，咖啡屋等

物业管理 在招标中，暂定排屋2.5元/㎡，小高层1元多/㎡

项目卖点 1.项目由台州知名房企铭基置业开发，品牌影响力高；2.项目南临永宁江，属

于亲水社区，环境较好

踩盘有感

 项目周边目前缺乏配套，市区客户对此有一定抗性，蹲点15分钟发现一组公寓客户（2

人，看似生意伙伴），为北区做模具的生意人；

 排屋外立面材质较好，整体色调协调，但西部做工略显粗糙

 楼书制作较好，销售人员讲解一般

西江华庭

项目基本资料

项目地址 青年西路以南，西江以东

所属板块 老城区

开发商 台州华鼎房产

物业类型 2栋29层高层，6栋14-16层小高层

规模 总建约5.63万平米

总户数 约318户

开盘时间 08年元旦

交房时间 09年

价格 未定

卖场营造 售楼处在工地现场对面，有沙盘，但无楼书

户型设计

户型配比

户型设计 8栋（小）高层都为两梯两户的设计，三卧朝南，客厅朝东或西设计，书房超

房型 面积（平米） 套数 比例

60 54 17%

1房

26 8.2%

3房 140左右

160~180 222 69.8%

4房

210~300 16 5%

跃层

318 100%

合计

北的设计，单身公寓只是将整个层面分为6户而已。

项目推广

项目仅在工地现场做了围墙广告

项目卖点 1.项目地段优越，周边配套齐全；2.项目紧临西江，可观景

踩盘有感

 项目属于老城区，周边商业繁华，配套完善；

 区块占地面积较小，周边的自来水厂以及民房都将影响其景观；

 项目对面的售楼处只有一个接待人员，讲解并不专业；

 蹲点20分钟，发现一组客户，为住在老城区的45岁左右夫妇，对老城区地段较为认可，

看重140平方米左右的三房。