邵长娟等房屋买卖合同纠纷二审鲁01民终12948号程伟青民事判决书

邵长娟等房屋买卖合同纠纷二审鲁01民终12948号程伟青民

事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】山东省济南市中级人民法院

【审理法院】山东省济南市中级人民法院

【审结日期】2020.11.26

【案件字号】(2020)鲁01民终12948号

【审理程序】二审

【审理法官】褚飞

【审理法官】褚飞

【文书类型】判决书

【当事人】邵长娟;程伟青

【当事人】邵长娟程伟青

【当事人-个人】邵长娟程伟青

【代理律师/律所】韩超山东齐鲁律师事务所;李磊山东鼎杰律师事务所;侯婷山东鼎杰律师事

务所

【代理律师/律所】韩超山东齐鲁律师事务所李磊山东鼎杰律师事务所侯婷山东鼎杰律师事务

所

【代理律师】韩超李磊侯婷

【代理律所】山东齐鲁律师事务所山东鼎杰律师事务所

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【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】邵长娟;程伟青

【本院观点】本案二审争议的焦点为对于程伟青应当承担的违约责任如何确定、是否承担律

师费损失。

【权责关键词】撤销委托代理违约金过错恢复原状支付违约金合同约定诚实信用原则反证证

据交换自认新证据质证诉讼请求迟延履行金

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院二审另查明，邵长娟于二审中明确违约金按可得利益的1.3倍，即75万元

的1.3倍为97.5万元，放弃逾期付款违约金的诉讼请求。本院对一审查明的其他事实予以确

认。

【本院认为】本院认为，本案二审争议的焦点为对于程伟青应当承担的违约责任如何确定、

是否承担律师费损失。 关于违约责任，《存量房买卖合同》既约定了根本违约情况下违

约金，又约定了迟延履行义务情况下的迟延履行违约金。邵长娟基于程伟青对《存量房买卖

合同》的履行构成根本违约而行使合同解除权，程伟青应当承担根本违约情况下的违约金而

非迟延履行违约金，一审法院在合同解除的情况下仍以程伟青迟延履行付款义务为由判决其

承担迟延付款违约金，属于适用法律错误，本院予以纠正。程伟青关于违约金承担的上诉理

由不成立，本院不予支持。邵长娟放弃了逾期付款违约金的诉讼请求，本院不再对此予以审

查。按合同第九条之约定，程伟青因根本违约应当承担的违约金为总房款的30%，即425万

元×30%＝127.5万元。邵长娟于二审中主动降低了违约金数额，明确违约金按可得利益的

1.3倍，即75万元的1.3倍为97.5万元，未超出合同约定的违约金额。程伟青在接到解除

合同的通知后，至今仍占有使用涉案房屋，导致邵长娟无法重新出售房屋，邵长娟提供山东

光大土地房地产资产评估测绘有限公司于2020年11月23日出具的不动产估价报告合法有

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效，程伟青未提交相反证据予以反驳，本院予以采信。该估价报告评估涉案房产现价值为

350万元，相比原合同约定的价格425万元，涉案房产价值贬值75万元。邵长娟向程伟青主

张违约金97.5万元，证据充分，本院予以支持。 关于律师费损失的承担问题，合同第九

条第五款有明确约定，邵长娟请求程伟青承担律师费损失5万元，于法有据，本院予以支

持。一审法院对于邵长娟的该诉讼请求未予审查错误，本院予以纠正。 综上所述，邵长

娟的上诉请求部分成立。程伟青的上诉请求不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事

诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下

【裁判结果】一、维持济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初4538号民事判决第一

项、第二项及一审诉讼费的负担部分； 二、撤销济南市历下区人民法院（2020）鲁0102

民初4538号民事判决第三项、第四项、第五项； 三、程伟青于本判决生效之日起十日内

支付邵长娟违约金97.5万元； 四、驳回邵长娟的其他诉讼请求； 五、驳回程伟青的

上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国

民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 邵长娟预交二

审案件受理费40800元，由邵长娟负担10800元，程伟青负担30000元；程伟青预交二审案

件受理费3373元，由程伟青负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-01 05:22:00

邵长娟等房屋买卖合同纠纷二审(2020)鲁01民终12948号程伟青民事判决书

山东省济南市中级人民法院

民事判决书

(2020)鲁01民终12948号

当事人 上诉人（原审原告）：邵长娟。

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委托诉讼代理人：韩超，山东齐鲁律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：程伟青。

委托诉讼代理人：李磊，山东鼎杰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：侯婷，山东鼎杰律师事务所律师。

审理经过 上诉人邵长娟因与上诉人程伟青房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历

下区人民法院（2020）鲁0102民初4538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年

11月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地

区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员

独任审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 邵长娟上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，依法改判为程伟

青向邵长娟支付合同违约金（房屋总价款的30%）和逾期履行合同违约金（按日计算，每

日为房屋总价款的万分之五，违约天数从2019年8月9日后五个工作日即自2019年8

月19日开始计算，至程伟青将该房屋交还给邵长娟为止）；2.撤销一审判决第五项，依

法改判为邵长娟二审律师费5万元由程伟青承担；3.一、二审诉讼费用由程伟青承担。

事实和理由：一、原审法院所判违约金违背基础事实，判决结果自行矛盾，所判违约金

永远不可能实现。邵长娟在原审中的诉讼请求是解除双方的房屋买卖合同，腾空并交还

房屋，在此基础上向程伟青主张迟延履行违约金和根本性违约所产生的房屋总价款30%的

违约金，并未诉请程伟青继续履行合同，支付剩余购房款。但原审法院的判决结果之间

自相矛盾。一方面原审法院在原审判决第一项支持了邵长娟要求程伟青腾空和交还房屋

的诉讼请求，另一方面却判决程伟青按照未付购房款190万元、85万元为基数，分别自

2019年8月20日、2019年10月5日起支付违约金至上述房款实际给付之日。本案的实

际情况是程伟青仅支付了涉案《房屋买卖合同》的第一笔购房款150万元，因程伟青严

重违约，拒绝履行后续合同义务，邵长娟才于2019年11月某某日向程伟青邮寄律师函

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解除了涉案合同。涉案合同解除后，程伟青应腾空并返还房屋，支付违约金，其无需再

向邵长娟支付剩余的两笔购房款（190万元、85万元），在这种情况下，要求程伟青按

照未支付的两笔购房款为基数，支付违约金至上述房款实际支付之日的前提就不存在

了，法院再判决程伟青支付违约金至剩余购房款支付之日就无从谈起，也根本不可能实

现。原审法院上述违约金的判决实际上是在要求程伟青继续履行购房合同前提下所产生

的违约金，这与邵长娟的诉讼请求严重背离。原审法院虽然对于违约金金额具有调整的

职权，但必须是建立在尊重合同约定的基础上进行。涉案合同既然约定了违约金的计算

方式，法院就应当在当事人约定的基础上根据法律规定判断是否有调整的必要，但原审

法院擅自改变当事人约定的违约金计算方式，违反了“当事人意思自治"原则，这是对于

自由裁量权的滥用。二、原审法院认定邵长娟有权解除合同，但没有判决程伟青按照房

屋总价的30%支付违约金，完全错误。其一，邵长娟要求程伟青按照房屋总价的30%支付

违约金有事实依据。根据双方合同约定，程伟青应于网签办理完毕当日之前，支付第二

笔购房款190万元，应于2019年10月4日前向邵长娟支付85万元，经邵长娟短信通

知，程伟青并未按时支付190万元购房款，根据双方合同第9条第三项约定，程伟青一

方逾期履行本合同约定的义务超过二十日的，构成根本违约，邵长娟有权以书面通知的

方式解除该房屋买卖合同；程伟青构成根本违约的，应在违约行为发生之日起十五日

内，以相当于该房屋总价款30%金额向邵长娟支付违约金。基于以上合同约定，程伟青的

行为构成根本违约，邵长娟有权解除合同，并要求按照房屋总价款的30%支付违约金。其

二，本案要求程伟青按照房屋总价的30%支付违约金未突破法律规定，不应进行调整。

《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定

的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行

情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以

衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定

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为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。"自2019年以来，济南房

价总体行情下跌，且二手房地产市场销售下滑，原审法院对此也应该是知情的。邵长娟

委托第三方评估公司评估目前涉案房产的评估价值仅340万元左右。合同解除后，邵长

娟如果按照评估价出售，邵长娟将损失近80万元。更不用说邵长娟工作单位在上海，处

置该房产额外要付出时间精力和费用。另外，涉案房产是邵长娟于2016年以244万元的

价格从开发商那里购买，以425万元的价格向程伟青出售的。如涉案合同履行完毕，邵

长娟的可得利益可达181万元。因程伟青的违约行为，导致邵长娟产生了巨额可得利益

损失和房屋贬值损失。基于以上测算，邵长娟所主张的房屋总价30%的违约金即127.5万

元，并没有超过实际损失的30%，未突破法律规定。程伟青仅仅付了35%的房款，就入住

了涉案房产，邵长娟怀着对他人的好意和善良，满指望着程伟青能够按时履约，但令邵

长娟非常生气的是，程伟青以种种借口拒绝支付第二笔和第三笔购房款，一拖再拖，严

重违背诚实信用原则，致使邵长娟错过了卖房的最好时机，产生了巨大经济损失，对于

这种行为就应该让其按照合同约定支付违约金，以体现法律的公平正义。因此，邵长娟

向程伟青主张按照房屋总价的30%支付违约金，有事实和法律依据，并非过分要求，原审

法院没有支持完全错误。三、邵长娟所主张的逾期履行合同违约金的诉讼请求亦应得到

支持。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，邵长娟在取得不动产权证书后五个

工作日内与程伟青共同向房屋管理登记部门办理存量房买卖合同网上签约备案，并在网

签办理完毕当日之前，程伟青需将第二笔购房款人民币190万元存入邵长娟指定账户。

双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款约定，买卖双方任何一方逾期履行本合同

约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约

金。邵长娟于2019年7月下旬通过房屋买卖中介已通知程伟青8月初该房屋的不动产权

证即将办理出来，并于2019年8月9日将办理出来的不动产权证正式发送给程伟青查

看，并委托房屋买卖中介通知程伟青进行第二笔购房款付款190万元事宜和办理该房屋

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买卖合同网上签约备案事宜，但程伟青一直以种种理由拒绝履行合同约定的义务。由于

程伟青逾期支付第二笔房款190万元，构成根本违约，邵长娟才于2019年11月某某日

向程伟青邮寄律师函解除了涉案合同，程伟青在原审庭审中也自认2019年11月15日收

到律师函。程伟青除了按照房屋总价的30%支付违约金外，其还应支付迟延履行合同义务

所产生的违约金，两者并行不悖。程伟青迟延履行合同义务所产生的违约金是分为两个

阶段的违约金。第一个阶段的违约金是自2019年8月19日（2019年8月9日后的五个

工作日）开始起算，截止到2019年11月某某日涉案合同解除之日，按照房屋总价款的

日万分之五计算的因程伟青迟延履行付款义务所产生的违约金。鉴于合同解除后，程伟

青负有腾空并交还房产的义务，程伟青因违反上述义务，应支付迟延退还房屋所产生的

违约金，自2019年11月15日开始起算，直至程伟青退还房屋之日，按照房屋总价款的

日万分之五计算的第二个阶段的违约金。

二审被上诉人辩称 程伟青辩称，对邵长娟的三项上诉请求不予认可。首先，邵长

娟主张的违约金计算方式与一审认定合同解除的事实不符；其次，据其主张所计算的违

约金数额，明显高于其实际损失的30%；对于其主张的律师费，系其自行主张权利所花

费，不应由程伟青承担。

程伟青上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判为程伟青以未付购房款190

万元为基数，自2019年8月20日起至2019年11月15日止，以全国银行间同业拆借中

心公布的贷款市场报价利率计算违约金；2.撤销一审判决第四项，依法改判为以未付购

房款85万元为基数，自2019年10月5日起至2019年11月15日止，以全国银行间同

业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。3.判令邵长娟负担本案一、二审的诉

讼费用。事实和理由：一审法院认定事实部分不清，判决的违约金计算方式有误，应予

改判。2019年11月某某日，邵长娟向程伟青邮寄律师函一份，告知程伟青已构成根本违

约，要求其在收到律师函后五日内退还房屋。根据双方签订的《房屋买卖合同》约定及

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《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条规定，邵长娟此举为行使单方解除

权，涉案合同即在2019年11月15日程伟青收到该律师函时解除。一审法院对上述事实

予以认定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，

终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其

他补救措施，并有权要求赔偿损失。"因此，本案中，程伟青与邵长娟之间就涉案合同的

权利义务在2019年11月15日终止，程伟青继续支付购房款的义务也随之消灭。一审判

决中，原审法院在认定当事人双方合同解除的事实后，在计算程伟青迟延给付房款产生

的违约金时，却没有考虑合同解除所产生的法律效果，径直在判决书第三项、第四项将

违约金计算的时限延长至实际给付之日而非合同解除之日，完全有悖于《中华人民共和

国合同法》的相关规定，应当予以纠正。综上，一审判决认定事实部分不清，判决的违

约金计算方式有误，请求二审法院近一步核查，依法予以改判，支持程伟青人的上诉请

求。

邵长娟辩称，程伟青一方面认可其构成根本性违约，认可双方签订的《房屋买卖

合同》已于2019年11月15日由邵长娟单方解除，另一方面程伟青对于其承担违约责任

却避重就轻，违背合同约定，试图逃避或减轻自己的违约责任。邵长娟认为程伟青应当

同时承担三个方面的违约责任：1.程伟青应当承担因其根本性违约导致合同解除而产生

的违约责任。由于程伟青没有按照合同约定支付第二笔和第三笔购房款，且逾期付款远

远超过20日，双方签订的《存量房屋买卖合同》第九条第三款约定，逾期履行本合同义

务超过二十日的构成根本性违约，邵长娟可以解除合同，以及程伟青出现上述根本违约

情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价的30%向邵长娟支

付违约金。程伟青应当向邵长娟按照房屋总价425万元的30%支付违约金127.5万元。2.

程伟青应当承担逾期付款和逾期腾房的迟延履行违约责任。由于程伟青没有按照合同约

定支付第二笔和第三笔房款，且在双方合同解除后没有腾出房屋，双方签订的《存量房

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屋买卖合同》第九条第一款约定，邵长娟和程伟青任何一方逾期履行本合同义务的，每

逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，程伟青应当向

邵长娟承担迟延履行违约责任。程伟青迟延履行合同义务应支付的违约金是分为两个阶

段的违约金，第一个阶段的违约金是自2019年8月19日（2019年8月9日后的五个工

作日）即程伟青应当支付第二笔款项截止日开始起算，截止到2019年11月15日涉案合

同解除之日，按照房屋总价款的日万分之五计算的因程伟青迟延履行付款义务所产生的

违约金201875元。鉴于合同解除后，程伟青负有腾空并交还房产的义务，程伟青因违反

上述义务，应支付迟延退还房屋所产生的违约金，自2019年11月15日开始起算，直至

程伟青退还房屋之日，程伟青应按照房屋总价款的日万分之五支付第二个阶段逾期腾房

的违约金。3.程伟青还应当承担律师费的违约责任。由于程伟青在合同解除后没有履行

腾房义务，拒不承担违约金导致发生诉讼，因邵长娟二审诉讼向代理律所支付律师费5

万元，双方签订的《存量房买卖合同》第九条第五款约定，违约方除按照上述约定承担

违约责任外，还应当赔偿守约方因此遭受的损失，包括但不限于房屋价格上涨所带来的

差价损失、律师费、诉讼费、交通费、居间佣金等，程伟青应当承担邵长娟的律师费5

万元。综上所述，程伟青的上诉请求没有事实和法律依据，本案应当由程伟青承担合同

解除产生的违约责任，迟延履行义务产生的支付迟延履行金的责任以及承担邵长娟律师

费损失的违约责任，请求二审法院依法驳回程伟青的上诉请求，以维护邵长娟的合法权

益。

原告诉称 邵长娟向一审法院起诉请求：1.因被告已构成根本违约，原告将依据合

同规定，解除《存量房屋买卖合同》，将被告已支付的第一笔购房款用作冲抵根本违约

金（房屋总价款的30%）和逾期履行合同违约金（按日计算每日房屋总价款的万分之五，

违约天数从2019年8月9日后五个工作日即2019年8月19日开始计算，至被告将该房

屋交还给原告为止），多退少补；2.被告在法院下达判决书5日内将该房屋按照交付给

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被告时的原样交还给原告；3.本案诉讼费用、律师费用由被告承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：2018年3月30日，邵长娟（甲方、出售方）

与程伟青（乙方、买受方）签订房屋买卖合同，约定：第一条、甲方自愿向乙方出售坐

落于济南市历下区（暂定名）国熙台小区（历下区解放路北侧济南铁道职业技术学院二

期D-1地块房地产开发项目）11号楼1单元25层2501室的房屋。合同编号为销售

（字）xxx某某某某xxx某某xxx号。房屋所有权人为邵长娟，该济南市商品房购房合同

所载房屋建筑面积为124.36平方米；该房屋已设定抵押，抵押权人为中信银行，抵押金

额约160万元。甲方应于甲方取得该交易房屋的不动产权证书后5个工作日内向该房屋

的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于收到第二笔购房款后40

日内办理完毕抵押注销手续，甲方办理解押手续的款项为乙方第二笔购房款；第三条、

甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及其附属设施、家具家电（如

有）的总价款为人民币425万元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动。乙

方于2018年3月30日，向甲方支付定金人民币3万元整，乙方于2018年4月2日，向

甲方支付定金人民币3万元；乙方于2018年4月30日之前，将第一笔购房款人民币150

万元（含定金）存入甲方指定账户；于网签办理完毕当日之前，将第二笔购房款人民币

190万元，存入甲方指定账户；于过户当日，将第三笔购房款人民币85万元存入甲方指

定账户。甲方指定账户：开户行：中信银行；账号：62xxx25某某某某某某某某。第六

条、甲方应当于收到第一笔购房款150万元（含定金）当日将该房屋交付给乙方。第八

条、甲乙双方协商确定在甲方取得不动产权证书后5个工作日内共同向房屋管理登记部

门办理存量房买卖合同网上签约备案；在甲方办理完毕抵押注销手续后5个工作日内共

同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第九条、甲、乙双方任何一方

逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款

万分之五的违约金；乙方若出现下列情形之一的，构成根本违约，且甲方有权以书面通

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知的方式解除房屋买卖合同：3、逾期履行本合同约定的义务超过20日的。乙方出现上

述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款30%

金额向甲方支付违约金。甲方有权决定将乙方已支付的全部款项用作冲抵违约金，多退

少补。合同签订后，程伟青向邵长娟支付150万元，后邵长娟将案涉房屋交付给程伟青

居住至今。

2019年8月9日，邵长娟通过短信形式告知程伟青案涉房屋的房产证已于2019

年8月8日办理。

2019年11月某某日，邵长娟向程伟青邮寄律师函一份，告知程伟青已构成根本

违约，给邵长娟造成了经济损失。请程伟青在收到此律师函后5日内，与邵长娟取得联

系，将该房屋按照交付给程伟青时的原样交还给邵长娟，并承担该房屋买卖合同规定的

违约责任。邵长娟将依据合同规定，将程伟青已支付的第一笔购房款用作冲抵根本违约

金（房屋总价款的30%）和逾期履行合同违约金（按日计算每日房屋总价款的万分之五，

违约天数从2019年8月9日后五个工作日即2019年8月19日开始计算，至程伟青将该

房屋交还给邵长娟为止）。若程伟青在收到此律师函5日内拒绝办理上述事宜，邵长娟

将依法提起诉讼，并要求程伟青承担相应的法律责任。程伟青称2019年11月15日收到

律师函。

庭审过程中，原、被告双方均同意解除合同。

一审法院认为 一审法院认为，邵长娟与程伟青签订的房屋买卖合同系当事人的真

实意思表示，内容亦不违反国家强制性法律规定，为有效合同，对双方当事人均具有法

律约束力，双方应按约履行。

根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除

合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解

除合同。"根据合同约定，程伟青应于网签办理完毕当日之前，支付第二笔购房款190万

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元，因邵长娟已告知程伟青房产证于2019年8月8日办理完毕，即程伟青应于2019年8

月19日前向邵长娟支付190万元，应于2019年10月4日前向邵长娟支付85万元。且

经邵长娟短信通知，程伟青并未按时支付190万元房款，故根据房屋买卖合同约定，邵

长娟有权解除本合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事

人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对

方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认

解除合同的效力。"本案中，程伟青于2019年11月15日收到邵长娟向其邮寄的律师

函，即应视为邵长娟已以书面通知的形式与程伟青解除合同，故一审法院认定，双方的

房屋买卖合同于2019年11月15日解除。一审法院酌定程伟青于判决生效之日起30日

内腾空并向邵长娟交付案涉房屋，邵长娟应于判决生效之日起30日内向程伟青返还已付

150万元房款。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低

于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分

高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。"《最高人民

法院关于若干问题的解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予

以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错

程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十

四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’"。本案中，因程伟青未按照约定支付剩余房

款，双方签订的房屋买卖合同予以解除。双方合同约定：程伟青应以相当于该房屋总价

款30%金额向邵长娟支付违约金，邵长娟有权决定将程伟青已支付的全部款项用作冲抵违

约金，多退少补。程伟青未按期支付房款，每逾期一日，应按日计算向邵长娟支付房屋

总价款万分之五计算违约金。在邵长娟未充分举证证明其实际损失的情况下，综合双方

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合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信

用原则，参照《合同法司法解释二》第二十九条第二款关于违约金过分高于实际损失的

认定标准，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为基数上调30%

为宜。程伟青应于2019年8月19日前向邵长娟支付190万元，应于2019年10月4日

向邵长娟支付85万元，但其并未支付，因此程伟青应以未付购房款190万元为基数，自

2019年8月20日起至实际给付之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价

利率的1.69倍向邵长娟支付违约金；程伟青应以未付购房款85万元为基数，自2019年

10月5日起至实际给付之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的

1.69倍向邵长娟支付违约金。判决：一、被告程伟青于本判决生效之日起三十日内腾空

并向原告邵长娟交付位于济南市历下区国熙台小区11号楼1单元25层2501室的房屋；

二、原告邵长娟于本判决生效之日起三十日内返还被告程伟青房款150万元；三、被告

程伟青于本判决生效之日起十日内支付原告邵长娟违约金，以未付购房款190万元为基

数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款

市场报价利率的1.69倍计算；四、被告程伟青于本判决生效之日起十日内支付原告邵长

娟违约金，以未付购房款85万元为基数，自2019年10月5日起至实际给付之日止，以

全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.69倍计算；五、驳回原告邵长娟

的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民

共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受

理费20400元，由被告程伟青负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换

和质证。邵长娟提交如下证据：一、2020年7月1日山东信源土地房地产资产评估咨询

有限公司出具的鲁信源（房估）第2020某某766号《房地产抵押估价报告》一份，拟证

明2020年7月1日房地产评估机构对于涉案房产的评估价格为348万元，由于程伟青的

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根本违约，导致邵长娟可得利益损失为77万元。二、2020年11月23日山东光大土地房

地产资产评估测绘有限公司出具的鲁光大（2020）估字第139382号《房地产抵押估价报

告书》一份，拟证明2020年11月23日房地产评估机构对于涉案房产的评估价格为350

万元，由于程伟青的根本违约，导致邵长娟可得利益损失为75万元。三、中国房价行情

网显示的中建国熙台小区2020年10月份的成交价格以及价格走势网页打印页一份，拟

证明中国房价行情网显示2020年10月份，涉案房产所在小区的其它房产成交平均价格

为每平方28210元，且价格呈下降趋势，如按上述成交价测算，因程伟青的根本违约，

导致邵长娟可得利益损失为74.18万元。四、邵长娟与山东齐鲁律师事务所签订的《民

事委托代理合同》一份，拟证明根据邵长娟与程伟青签订的《存量房买卖合同》第九条

第五款约定，程伟青除了承担违约金责任外，还要承担邵长娟的律师费损失5万元。经

质证，程伟青认为证据一和证据二均形成于一审判决后，并不属于法定意义上的新证

据，不应用于认定本案事实及争议焦点。即使能够用于本案参考，该两份证据均系邵长

娟单方委托鉴定机构鉴定，两份鉴定书中也均载明“估价报告所依据的建筑面积和权益

资料由委托人提供，委托人对资料的真实性等内容承担法律责任"，估价声明中也有本估

价报告的意见受到报告中假设和限制条件的限制，并不能真实反映涉案房产的价值损

失，并且这两份报告并不能证明报告中所称的房产价值损失是由程伟青违约所致。邵长

娟未及时主张其权利，挽回损失，自身也存有过错。对于证据三的真实性不予认可，该

证据来源的网站并没有公信力，这份证据中所展示的房屋价格趋势仅为宏观预测，对计

算邵长娟所主张的房产价值损失没有实际参考意义。对证据四的真实性不予认可，仅有

合同和发票并不能证实邵长娟实际支付律师费5万元，而且律师费的支出并不是其主张

权利所必要的支出。

以上证据已经过当庭质证，经本院审查，对以上证据的真实性予以确认。

本院查明 本院二审另查明，邵长娟于二审中明确违约金按可得利益的1.3倍，即

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75万元的1.3倍为97.5万元，放弃逾期付款违约金的诉讼请求。本院对一审查明的其他

事实予以确认。

本院认为 本院认为，本案二审争议的焦点为对于程伟青应当承担的违约责任如何

确定、是否承担律师费损失。

关于违约责任，《存量房买卖合同》既约定了根本违约情况下违约金，又约定了

迟延履行义务情况下的迟延履行违约金。邵长娟基于程伟青对《存量房买卖合同》的履

行构成根本违约而行使合同解除权，程伟青应当承担根本违约情况下的违约金而非迟延

履行违约金，一审法院在合同解除的情况下仍以程伟青迟延履行付款义务为由判决其承

担迟延付款违约金，属于适用法律错误，本院予以纠正。程伟青关于违约金承担的上诉

理由不成立，本院不予支持。邵长娟放弃了逾期付款违约金的诉讼请求，本院不再对此

予以审查。按合同第九条之约定，程伟青因根本违约应当承担的违约金为总房款的30%，

即425万元×30%＝127.5万元。邵长娟于二审中主动降低了违约金数额，明确违约金按

可得利益的1.3倍，即75万元的1.3倍为97.5万元，未超出合同约定的违约金额。程

伟青在接到解除合同的通知后，至今仍占有使用涉案房屋，导致邵长娟无法重新出售房

屋，邵长娟提供山东光大土地房地产资产评估测绘有限公司于2020年11月23日出具的

不动产估价报告合法有效，程伟青未提交相反证据予以反驳，本院予以采信。该估价报

告评估涉案房产现价值为350万元，相比原合同约定的价格425万元，涉案房产价值贬

值75万元。邵长娟向程伟青主张违约金97.5万元，证据充分，本院予以支持。

关于律师费损失的承担问题，合同第九条第五款有明确约定，邵长娟请求程伟青

承担律师费损失5万元，于法有据，本院予以支持。一审法院对于邵长娟的该诉讼请求

未予审查错误，本院予以纠正。

综上所述，邵长娟的上诉请求部分成立。程伟青的上诉请求不成立，予以驳回。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

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裁判结果 一、维持济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初4538号民事判决

第一项、第二项及一审诉讼费的负担部分；

二、撤销济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初4538号民事判决第三项、

第四项、第五项；

三、程伟青于本判决生效之日起十日内支付邵长娟违约金97.5万元；

四、驳回邵长娟的其他诉讼请求；

五、驳回程伟青的上诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事

诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

邵长娟预交二审案件受理费40800元，由邵长娟负担10800元，程伟青负担

30000元；程伟青预交二审案件受理费3373元，由程伟青负担。

本判决为终审判决。

落款

审判员 褚 飞

二〇二〇年十一月二十六日

书记员 李春月

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