别墅详解

2023年4月21日发(作者：混搭风格装修特点)

1、

别墅含义

词语解释：在或在郊区建造的供休养的住所。

风景区

涵义：首先是一种生活方式，是与息息相关的终极住宅形

自然景观

式。其次，它是住户身份品位和个性的标志，是“富人阶层”占有的领

地。最后是别墅所在区域的带给生活的巨大改变。

自然景观

二、别墅分类

别墅按照建筑形式分为5类。

1、

独栋别墅

即独门独院，上有独立空间，下有领地，是极强的单

私家花园私密性

体别墅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积

不等的、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，强，市场

绿地私密性

价格较高，也是别墅建筑的终极形式。

2、

双拼别墅

它是别墅与之间的，由两个单元的别墅拼联组成

联队独栋别墅中间产品

的别墅。目前，在美国比较流行的2-PAC别墅是一种。降低了

单栋双拼别墅

社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。

双拼别墅

基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，

窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。

3、（TOWNHOUSE）

联排别墅

有天有地，有自己的院子和。由三个或三个以上的组

车库单元住宅

成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用，有统一的

外墙平面设计

和独立的门户。Townhouse别墅是目前大多数采取的形式之

经济型别墅

一。

4、

叠拼别墅

它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，介于别墅与公寓之间，是由

多层的别墅式上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单

复式住宅

元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种与相比，独立面

开间联排别墅

造型可丰富一些，同时一定程度上克服了窄的缺点。

联排别墅进深

5、

空中别墅

发源于美国，称为“”即“”原指位于

空中别墅penthouse空中阁楼城市中

心豪宅高层建筑

地带，高层顶端的。一般理解是建在公寓或顶端具有别墅

形态的大型复式/。。要求产品符合别墅全景观的基本要

跃式住宅跃式住宅

求、地理位置好、视野开阔、通透等。

三、别墅新生物——经济别墅

经济、适用、舒适，同时又能体现出消费者的身份和地位，受到崇

尚自由又不过度张扬的新人士喜爱。

中产阶级

户型面积主要在150-250平方米之间；

经济型别墅

位置一般在近郊，交通便捷，环境优良，生活舒适；

将会在0.6-1.0之间；

容积率

而建筑形态多会以联排、联体、为主。

叠拼别墅

具体表现为Town House、式别墅及的升级换代产品

宅院花园洋房

四、别墅部分流行风格

1、

欧式风格

德式建筑简洁大气，呈现出浪漫典格，式以

法式建筑雅风地中海建筑风格

清新明快为主。

2、

美式风格

主要是从发展继承下来的。与英式别墅相比较，

美式风格欧式风格美式

别墅建筑体量美式别墅木结构建筑结

的普遍比英式别墅大；多，而英式别墅主要

构混凝土砌块坡屋顶

墙体为；由于气候的差别，英式别墅的较陡；英式别墅

空间灵活适用、流动自然。

3、澳洲

建筑风格

澳洲风情代表现代、时尚、健康、休闲的，海水，帆影、花

生活观

草、清风是必不可少的建筑元素。

4、日式

建筑风格

日本的典型是以砖木构为主，具有传统和风的含蓄优雅，建

建筑结构

筑的线条结构细腻，细部精美，色调柔和，透露出浓郁的东方气息。日

本建筑注重细节的设计，小巧精致而富于变化的空间是其魅力所在

5、中国传统的园林式风格

6、

现代风格

五、

花园洋房

源于上海，自中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所

19世纪

专属，是西洋文明和生活方式与交织的产物。更为具体地说，它

中国文化

是当时的国内顺应辟建而带来的市场需求，针对特定

房地产开发商上海租界

少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、开发出来

新型建筑材料

的具有的高利润住宅产品，从现在定义观点来看，当时的

稀缺性房地产花园

洋房房地产市场独栋别墅

相当于目前中的。

一般性的花园具备以下特征：

洋房

6层以下多层，通常在1.0左右，以四层为主，五层其

板式建筑容积率

次，有较强的外国建筑风格特征，强调景观均好，比较高，普遍

绿化率

存在远郊区一带，一般首层赠园，顶层赠送，也有将户外绿化景

送花露台

观引入室内的情况。

花园洋房：

广义的花园洋房介于别墅和普通公寓之间，为六层以下多层板

式建筑。建筑风格强调景观，绿化率比较高，。大多数一楼赠送花园，

顶楼赠送露台，也有将户外景观引入室内的情况，比如退台、入户花厅

等。花园洋房的高品质，让很多消费者趋之若鹜。

花园洋房 花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广

东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产

物。更为具体地说，它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而

带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程

技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品，从现在

房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋

别墅。

时至今日，一个多世纪过去了，“花园洋房”又被重新提起，先在

南方都市热身，2000年后随“南方军团挥师北上”出现在北京地产市

场， 2003年以珠江国际城的“新洋屋运动”为标志，“花园洋房”热

在北京房地产市场达到一个新高，然而，现今市场中的相继出现的花园

洋房和当年的花园洋房已相去甚远。

不过北京乃至全国都市的社会经济、政治与文化环境已与解放前有

天壤之别，房地产市场的供应状况和需求特征就更加没有多少相似之

处，但是缘何花园洋房依旧魅力不减呢？其在北京房地产市场的未来发

展前景如何呢？针对上述问题，我司特就北京房地产市场花园洋房的现

状和未来发展做了简要的研究。

一、花园洋房之现状

追随着住宅郊区化的进程，低密度住宅持续走俏，一个个花园洋房

项目相继面世，虽然都打着花园洋房的大旗，但各个项目各有特色，分

布于郊区的各个方位，冲击着京城房地产市场。

虽然同样高举花园洋房大旗，但产品形式却存在着很大差异，洋式

的别墅、连排、双拼自不必说，独门独院，上有天，下有地，称其为花

园洋房是无可厚非的；珠江国际城的叠拼升级版以“新洋屋运动”为口

号，以花园洋房为主题，类似产品还有风格与林；以金地格林小镇、奥

林匹克花园等项目自成一派，产品形式以四层板楼为主，强调景观均

好，首层和顶层各有花园和露台相赠，同样称其为花园洋房；部分六层

板楼项目，因其具备的外国风格，景观均好，高绿化率同样也自称为花

园洋房。看来市场中的所谓的“花园洋房”真是百花齐放，百家争鸣，

是花园洋房也好，不是花园洋房也罢，总之，诸多的低密度住宅项目在

宣传推广中都在不停地给自己项目冠名四个字：花园洋房。

既然能和花园洋房扯上关系的，或多或少的和花园洋房有所联系是

理所当然的了，或者神似，或者形象，或者二者兼备，因此，这些项目

也就自然而然具备了一些或某些花园洋房的共性，一般性的花园洋房具

备以下特征：

Ø 建筑风格为外国风格，洋味十足，多为欧洲和北美风

格，也有少许南洋风格；

Ø 建筑密度很低（容积率一般小于1），绿化率较高，强调

景观均好，首层普遍拥有私家花园；

Ø 普遍分布于市郊一带，距离市区尚有距离；

Ø 在一定程度上依赖于现代都市文明，环境舒适而宁静；

住宅水、电、暖供给一应俱全，周边配套较为完善，购物、道路交通、

通讯设施等的标准较高；

Ø 目标消费者定位：中高收入人群，甚至包括国内高收入

家庭、港澳台地区及其他国家华人、外国人。

但是，市场上的花园洋房之间本身差距非常大，一般有狭义和广义

之分。

狭义的“花园洋房”：就是Garden Villa（花园别墅），也就是通

常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院

式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或

双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。

最具代表性的狭义花园洋房就是上海解放前兴建的老洋房，至今上

海方言中的“花园洋房”，仍旧指狭义的花园洋房，甚至于，每提起花

园洋房，便会有人联想起当初大上海的独栋小洋楼。真正的“洋房”不

在中国，但中国的花园洋房却浸透了中国的文化和历史。

狭义花园洋房的建筑风格有欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、

中西混合式（按照中方业主偏好，在建筑技术、房屋结构及住宅设备上

采用西式风格，在平面布置、内外装修、庭院绿化方面融入中国传统特

色，风格多样）等。

欧陆古典式 英国乡村式 西班牙式

狭义的花园洋房在很大意义上就是指别墅，户户拥有私家花园，而

且产品品质高，装修豪华，目前北京市房地产市场中除了别墅，很少的

花园洋房符合狭义洋房的定义。也几乎没什么项目能达到狭义花园洋房

的标准。

广义的花园洋房：广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称

之为Garden House 或者Garden Apartment更贴切些，目前市场中存在

的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广

义的花园洋房可定义为：

6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景

观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶

层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。

目前市场中存在的花园洋房项目较多，金地格林小镇、奥林匹克花

园等项目属于典型的广义花园洋房项目。

广义花园洋房的容积率比狭义的要高些，但也同属低密度住宅，户

型和普通住宅户型相仿，有100多平米的平层，也有近200平米的复式；

基本位于郊区，是住宅郊区化的产物，所以售价并不高，大多位于

4,500-5,000元/平米左右；即使这样，广义花园洋房所定位的客群仍然

是中产阶级，而且有一定文化品位。

广义花园洋房介于别墅和普通公寓之间，它具有部分别墅（独栋和

联排Townhouse）的优点，又不可能完全脱离城市的繁华和便利，因此

从某种程度上看，其在地理区位上也位于别墅区和主城区之间。从目前

北京房地产市场广义及狭义花园洋房的整体情况看，这一结论是成立

的。

二、花园洋房之中原定义

综合以上花园洋房的狭义和广义定义，并结合中原对北京房地产市

场上“名是形是”、“形是而名非”和“名是而形非”的花园洋房的调

研结果，得出中原自己对花园洋房的定义，姑且称之为“中原定义”：

属低密度住宅，一般容积率不超过1.0，户户拥有花园，建筑风格

以欧洲、北美、南洋等外国风格为主，小区园林规划较好，绿化率较

高，强调景观均好，形成有一定规模的社区。此外，如果一个低密度住

宅小区，产品形式为四层左右，风格为欧式（或者北美、南洋等）风

格，每栋楼下景观均好，花园为大家所共有，实现居者有花园，我们同

样可以称之为花园样房。我们的定义可以缩写为：户户拥有花园的外国

建筑风格的住宅。市场中狭义的花园洋房完全符合我们的定义，也是市

场中被广泛认同的花园洋房，但很多广义上的花园洋房的确不能称之为

花园洋房，距离花园洋房尚有距离。一层普遍能得到花园，但一层以上

却丝毫没有花园的痕迹，顶层所赠送的露台和花园也没有半点联系，如

果把这些花园洋房各户之间的花园解决得当，便也是花园洋房了。

珠江国际城提出了“洋屋运动”的理念，做出了部分真正的花园洋

房，实现了户户有花园。类似的项目还有风格与林等。虽然市场上美其

名曰“花园样房”的项目很多，但真正符合“花园洋房”定义的项目却

是很稀缺。

三、花园洋房的未来发展前景展望

从宏观调控角度看，目前房地产市场存在的供应结构、住房品质、

市场规范等问题，而解决这些问题的宏观政策将主导未来房地产发展方

向和直接影响整个市场的走向。

花园洋房定位在中产阶级，而从社会发展和经济发展的稳定方面考

虑，中产阶级的队伍需要进一步加大，因而未来中国的社会阶层会更加

类似于 “枣核型”，届时中产阶级就指的是中国的“大众”，因此为

人口众多的大众阶层提供适合他们消费需求的住宅是每一个开发商会考

虑的事情。至于未来中国中产阶级的构成，北大教授萧灼基认为，未来

中国中产阶层将主要来自以下五类高级人才：能将科技成果转化为产业

的科研人员；金融证券业的中高层管理人员；中介机构的专业人员；外

资企业中的中国中高层人员；一部分私营企业家。另外，股市的一些股

民也有可能成为中产阶级的一员。

花园洋房的特性决定了花园洋房项目基本出现在郊区一带，花园洋

房本身也是住宅郊区化的产物，郊区的土地成本完全具备了建设低密度

花园洋房的条件，因此，未来的花园洋房项目也基本上出现在郊区一

带。

随着国民经济的发展，居民收入的提高，“小康住宅”会日益受到

欢迎，而随着住宅消费能力的提高，从注重人的需求和居住行为的规律

出发，住宅空间功能细化的趋势会更加明显，因此既是小康住宅，又是

低密度住宅，还能满足消费者对住宅安全性、保健性、私密性、灵活

性、舒适性和艺术性等方面的要求的花园洋房会日益受到市场的欢迎。