高层住宅与普通住宅对比

2023年4月25日发(作者：国内最好的空气能是啥牌)

摘要

目前我国住宅建设正面临持续大发展局面， 住宅产业己是带动整个国民经济发展

的支柱产业和新增长点。如何满足当前住宅结构体系可持续发展的要求这个课题 ,就

给住宅建筑施工的管理工作提出了新的目标。

在我国，住宅建筑按其层数分为：低层、多层、和高层三类。我国在《民用建筑 设

计通则》GB50352-2005)中明确规定：1〜3层为低层住宅；4〜6层为多层住宅； 7〜9

(

层为中高层住宅；10层以上为高层住宅。在这里我们着重笔墨论述一下普通住 宅住宅和

高层住宅的建筑施工管理问题。 高层住宅的造价和选择、节约资源，在一定 程度上让高

层住宅建筑大面积推广应用。 尽管目前还存很多普通住宅或有待提高的方 面，但高层住

宅的发展潜力巨大，前景广阔正在逐步替代普通住宅。普通住宅一般 是指六七层高的

，

楼房高层住宅是指六七层以上的住房。普通住宅和高层住宅各有特 点，可以从结构、

，

施工、成本、面积、质量、房型、物业管理收费等多个方面进行比 较。

关键词高层住宅；普通住宅住宅施工；建筑特点

：；

沧州职业技术学院毕业论文

目录

前言 ........................................................................ 1

1. 普通住宅建筑的特点归纳 ................................................. 2

1.1普通住宅的优点 ..................................................... 2

1.2普通住宅的缺点 ..................................................... 3

2. 高层住宅的优缺点归纳 .................................................... 3

2.1高层住宅的特点 ..................................................... 3

2.2高层住宅的优点 ..................................................... 4

2.2高层住宅的缺点 ..................................................... 5

3. 普通住宅和高层住宅（河兴花园小区与阿尔卡迪亚小区）的优缺点比较 …… 5

3.1.建筑结构 ........................................................... 5

3.2得房率 ............................................................. 6

3.3物业管理费用 ....................................................... 6

3.4景观布局 .......................................................... 6

3.5. 安全便利性 ....................................................... 7

3.6. 主观看法（指年龄层次） .......................................... 7

3.7. 风水及保值增值 ................................................... 8

结束语 ...................................................................... 9

参考文献 ................................................................... 10

致 谢 ...................................................................... 11

前言

随着高层住宅的兴起和持续发展， 逐渐取代了普通住宅。在高层住宅基础研究领

域，随着城 市化程度不断进步，经济的发展，高层住宅越来越多。

我国的高层住宅建筑发展始于上世纪初1921年至1936年上海、广州陆续 建造

，，

了一些高层旅馆、办公楼和住宅解放后50年代至70年代高层住宅建筑取 得了一定

；，

的发展80年代开始随着经济建设的发展高层建筑进入了快速发展时 期兴建了

；，，，

大量的高层住宅建筑近二十年来我国高层住宅建筑取得了令世人瞩 目的发展。尤其

；，

近年来我国内地成为世界高层住宅建筑发展的中心之一。 ⑹文中主

，

要就我国高层住宅的特点、普通住宅结构体系分析和小高层住宅的优缺点等方面进行 介

绍。

在我国，住宅建筑按其层数分为：低层、多层、和高层三类。我国在《民用建筑 设

计通则》GB50352-2005)中明确规定：1〜3层为低层住宅；4〜6层为普通住宅； 7〜9

(

层为中高层住宅；10层以上为高层住宅。在这里我们着重笔墨论述一下普通 住宅住宅

［］

4

和高层住宅的建筑施工管理问题。 高层住宅的造价和选择、节约资源，在一

定程度上让高层住宅建筑大面积推广应用。⑺尽管目前还存很多高层住宅或有待提高 的

方面，但高层住宅的发展潜力巨大，前景广阔 正在逐步替代普通住宅。⑹普通住

，

宅一般是指六七层高的楼房高层住宅是指六七层以上的住房。普通住宅和高层住宅 各

，

有特点，我从结构、施工、成本、面积、质量、房型、物业管理收费等多个方面进 行比

较。⑵

我国目前的小区主要形式是多层住宅建筑而高层住宅建筑正在逐渐取代多层住 宅

，

小区,高层住宅小区更加适应当今社会快节奏的生活及我国的国情。 ⑴

1

1.

普通住宅建筑的特点归纳

正如引言部分所说普通住宅一般指4〜6层高的住宅，借助公共楼梯解决垂直交

，

通，是一种极具代表性的城市集合住宅。 普通住宅在我国目前新建或正在建造的城镇 住

宅中占90%以上。

1.1普通住宅的优点

第一、它比低层住宅在占地上要节省，同时又比高层住宅建设工期短， 一般开工 一

年内即可竣工。

第二、公摊面积少，普通住宅的公摊一般在10%左右，高层住宅的公摊要达到20%

对于100个平方的房子来说，普通住宅的套内面积能达到 90平，而高层住宅一般只

有80个平左右。一样的房子足足少了 10个平方，也就是说买高层住宅多花了 10%勺 钱

在公摊上。无需像高层住宅需要增加公共走道、电梯、高压水泵等方面的投资，物 业费也

较低，整体的性能价格比高。

第三、结构设计成熟、通常采用砖混结构，建材可就地生产，可大量工业化、标 准

化生产。普通住宅建筑的结构体系主要包括以下三大类：第一、混凝土空心砌块 多层

（

建筑体系，但其主要问题在于雨水容易从砂浆缝隙渗入,如果双面抹灰又大大增 加抹灰

，

量；并且在光洁的砌块上抹灰难度很大易空鼓、开裂；第二、框架轻板结构 体系，结

，

构多为钢筋混凝土框架结构内外墙均为非承重墙。可用陶粒空心砌块、加 气混凝土砌

，

块或其它非粘土砌块以及陶粒混凝土轻质两面光条板、 3E板等做内外墙；

第三、钢筋混凝土剪力墙结构体系，内外墙全部采用现浇钢筋混凝土墙 目前已开发

，

出多种配套的外墙保温体系。这类结构体系亦可以把外墙做成预制墙板在现场预制 生

，

产后就地安装。⑴）

第四、普通住宅容积率低，住户少，对公用设施的需求就少，公建配套设施的供 求

矛盾就不会很突出。那怕楼里邻居的协调也方便容易。

第五、普通住宅住房只要间距合理，不会影响阳光。住得低，能与绿化近距离接

触。而且9-11层是扬尘层，空气质量不好。

第六、物业费用较低：普通住宅虽然没有电梯，但你可以根据自己爱好，选择合 适

的楼层，可高可低。而且高层的电梯以后的维修费用也是很可观的。 如沧州市河

兴花园普通住宅的物业费是 0.7元/月/平米

）

第七、保值增值：普通住宅优于高层。因为土地是稀缺资源，普通住宅对土地占 用

2

（

多，所以现在城市里多层的房子越来越少了。 物以稀为贵，多层的升值空间肯定比 高层

大。

第八、普通住宅停电了，但还有水，除非一道停了。而高层一停电的话甚至连电 梯

都不能用，当然了高档的高层还是有备用电梯电源的。

因此，普通住宅造价较低，价格适中，易于被普通消费者接受。

1.2普通住宅的缺点

1、 底层和顶层的居住条件不算理想，底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢 粪

返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水差。

2. 难以创新。由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、 空

间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。如有所创新，需要加大 投资又

会失去价格成本方面的优势。

2. 高层住宅的优缺点归纳

2.1高层住宅的特点

高层住宅是城市化、工业现代化的产物，依据外部形体可将其分为塔楼和群楼。

高层住宅主要是指7层以上的住宅。这种住宅是在城市土地使用效率同时 作为 解

，

决城市用地紧张的一种高密度居住手段由于高层住宅设置了电梯舒适性较好。在 人

，，

口集中土地相对稀缺的城市高层住宅已成为不可或缺的一个样式。

，，

高层较之多层住宅有它自己的特点：

（1） 建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本相比较多 层

住宅有所降低。

（2） 这种高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布 置

角度来看，则大多采用梁板式结构，在户型方面有较大的设计空间。

（3） 由于设计了电梯，楼层不是很高，增加了居住的舒适感。但由于容积率的 限

制，与多层相比，高层的价格一般比同区位的多层住宅高， 这就需要在提高品质方 面花

更大的心思。

3

2.2高层住宅的优点

高层住宅土地使用率高，有较大的室外公共空间和设施，眺望性好，建在城区具 有良

好的生活便利性，对买房人有很大吸引力。

高层优点一：建筑外表美观亮丽。 小高层、高层住宅建筑需要先进建筑技术的

支持,可以说是建筑和结构、艺术和技术相结合的产物。在外观设计上小高层、高层 建

，

筑一般都采用现代风格以简洁、明快的外立面挺拔的体态吸引着人们的目光。

，，

高层优点二：高标准的建筑质量。从建筑质量上讲 小高层、高层住宅的建造标

，

准、建造质量要高于多层住宅普通多层住宅一般为砖混结构而小高层、高层住宅为

，，

钢筋混凝土现浇地基深而结实墙体厚实,不渗水,抗震性能好于多层住宅大楼不会

，，，

下沉变形使用年限长。同时由于框架结构减少了室内梁柱小高层、高层住宅的房型

，，

变化比多层住宅更丰富。

高层优点三：自然通风、采光良好。小高层、高层住宅的空气质量较好 新鲜、

，

图1.高层住宅的户型平面图

湿润自然通风、采光良好可以减少空调、电灯的使用频率节省电费。小高层、高

，，，

层住宅视野非常开阔住得高望得远如果周边有美好的自然景观或城市景观则居住

，，，

效果会得到很大的改善

4

高层优点四：上下电梯、由于配备了电梯居住在小高层住宅里的老人、小孩可 免

，

去爬楼登高的辛苦。目前小高层一个明显的进步在于 每一个标准楼面户型的数目 大大

，

减少,说明开发商在户型的规划上体现了以人为本的开发理念。户型数的减少也 从根本上

保证了住宅的私密性。另外双回路供水供电系统也为居住者提供了更有 保障的居

，，，

住条件。小高层、高层住宅的主要优点是土地利用效率高有比较大的室外 公共空

，，

间。

2.2高层住宅的缺点

高层住宅的缺点：高层住宅，尤其是塔楼，在户型设计方面增大了难度，在每层 内

很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理。而且高层住宅投资大，建筑的 钢材和

混凝土消耗量都高于多层住宅， 要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗， 另外还

要从物业管理收费中为修缮维护这些设备付出经常性费用。 高层住宅内部空间

的组合方式主要受住宅内公共交通系统的影响。 按住宅内公共交通系统分类，高层住 宅

分单元式和走廊式两大类。其中单元式又可分为独立单元式和组合单元式，走廊式 又分为

内廊式、外廊式和跃廊式。

3. 普通住宅和高层住宅（河兴花园小区与阿

尔卡迪亚小区）的 优缺点比较

下面我们对比（普通住宅）河兴花园小区和（高层住宅）阿尔卡迪亚小区的多项 优

缺点。

3.1.建筑结构

从河兴花园建筑质量来讲就要比阿尔卡迪亚住宅小区好， 普通住宅多采用砖混结

构或框架结构，主要承重的部分是墙体，而小高层、高层住宅现在多数用的是框架剪 力墙

结构或钢筋混凝土结构，大部分墙面、楼板、梁和柱体用的是钢筋混凝土现浇， 也就是混

凝土里面还有钢筋做牵引， 承重的主要是依靠柱和梁。但高层的填充墙不如 多层的砖混

结实。因为结构的不同抗震抗风的能力也不同。

（如：河兴花园的建筑结构主要是砖混结构建筑物中竖向承重结构的墙、柱等 采

，

用砖砌筑或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构，建筑

5

是要抗7度，及可抗6级地震。而阿尔卡迪亚小区采用的是钢筋混凝土结构， 屋的主 要

承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。

这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，建筑是要抗 8度,

及可抗7级地震。图1是阿尔卡迪亚高层住宅小区的平面图

）

3.2得房率

得房率是衡量优秀套型的根本指标。 普通住宅建筑公摊面积较大，实用率低。一 般

情况下，普通住宅的得房率控制在 85〜90 %，小高层住宅的得房率控制在 80〜

85%,高层的得房率相对较低，一般在 70〜80%（ 一般来说，在高层中板式得房率 最高，

叠式次之，点式则较低。）。

得房率越高，说明你实际得到的、能够使用的面积越大，也越经济实惠。有人会 认

为，得房率越高房子越好，这也不完全正确。得房率往往跟小区的相关配套联系在 一起，

如楼梯的宽度、电梯间的数量等，得房率如果特别高，只能说明房屋的配套不 是太好。因

此，得房率的大小需要有个度。

（如：河兴花园普通住宅的一套房子是 92平方。公摊是10平方那么得房率就是

89.13%,而阿尔卡迪亚高层小区的一套房子是 121平方。而公摊是25平方那么得房 率就

是79.3%。）

3.3物业管理费用

高层住宅的物业费用显然要比普通 住

宅要高，还多出了一个电梯费，以后还 需要

一个电梯维护维修。如：河兴花园 小区

（

的物业费是0.7元/月/平米，而阿尔 卡迪亚

小区的物业费是1.2元/月/平米， 其中0.4

元/月/平米是电梯费。

）

3.4景观布局

高层住宅的景观要比普通住宅好，以

观赏角度看，视野开阔，不太压抑，小区 景

观尽收眼底，营造的氛围比较大气。清 晨时分，你可以在露台上接受阳光的洗 礼；夜色

下，可以遥看星空，享受城市的

图2高层住宅的绿化及景观布局

6

灯火璀璨，品味美酒醇香。

高层住宅外表十分简洁时尚，显得体面些，而且有良好的通风、采光、观景效果，

户型个性强。普通住宅住房只要间距合理，不会影响阳光。住得低，能与绿化近距离 接

触。

在绿化面积上来说虽然高层住宅小区绿化要比普通住宅小区的面积大， 但高层住

宅小区的人均绿化面积却比普通住宅小区的少，这就体现了人均密度的问题。 （如：

河兴花园的绿化率为38%^数为432，阿尔卡迪亚小区绿化率为 47%^数为7000。河 兴

花园的容积率是2.83，而阿尔卡迪亚小区的容积率是 2.0。容积率：是指一个小区 的总

建筑面积与用地面积的比率，容积率决定地价成本在房屋中占的比例， 而对于住 户来

说，容积率直接涉及到居住的舒适度。 绿化率：绿化率较高，容积率较低，建

5,多层住宅 筑密度一般也就较低，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过

应不超过3,绿化率应不低于30%例：图2是沧州市阿尔卡迪亚小区内绿化景观布 局）

3.5. 安全便利性

咼层住宅带电梯，给老、弱、病、 残、孕居民上下楼以及居民搬运重物 等带来极大

方便，提高了生活质量。 就标准而言，基本达到欧美国家四层 以上住宅设电梯的规定。

但是绍兴很 多高层基本上没有车棚，所以放自行 车、电瓶车充电带来很大不便，有的 还

必须搭售车位，提高了总价。

而普通住宅则方便多了，也不用 搭售车位。在健康安全上，普通住 宅优于高层。普

通住宅（居住人员少， 无电梯）比高层住宅不容易造成交叉 污染。有的人还不适宜住高

层住宅， 由于高空风大，缺乏“地气”，有慢 性支气管炎、心脑血管疾病的人，不适合

长期生活在高空中

7

3.6. 主观看法（指年龄层次）

由于年龄不同。一般年轻人比较倾向于小高和高层住宅，因为显得比较时尚些， 而

中老年人还是对多层情有独钟。（具新浪乐居网调查约80%的40岁以下的人对于高 层住

宅比较喜爱，而约88.5%的40岁以上的人大部分都喜欢购买普通住宅。）

3.7. 风水及保值增值

由于古代没有高层住宅，所以现在的高层风水上也是套用多层的看风水原则。 高

层着重选择楼层的层数，这十分重要。

在新房中普通住宅优于高层住宅。因为土地是稀缺资源，普通住宅对土地占用多，

所以现在城市里普通住宅的房子越来越少了。 物以稀为贵，普通住宅的升值空间肯定

比高层住宅要高一些。我觉得每一种物业类型都有它的优缺点，购房者不会特别排 斥哪

种，所以大家才会挑选最接近自己需要的类型。

由于土地的政策以及土地稀缺的现状， 小高和高层住宅是未来发展趋势。 有时购

房者其实没有说一定要买高层住宅或者

一定要买普通住宅的，

图3.高层住宅电梯及楼梯

还是由于工作、孩子读

书、生活便利性或者受客观情况（如大城市都是高层住宅，没有选择余地）等因素影 响造

成的。（阿尔卡迪亚高层住宅小区占地 421亩（约280666平米）建筑面积80 万平

，

米，约容纳7000户，容积率2.0，绿化率47%产权年限70年，环境优越；河 兴花园普

8

通住宅小区占地165000平米，总建筑面积185000平米，约容纳432户，容 积率2.83，

绿化率38%产权年限70年。）

9

结束语

高层住宅建筑已经成为当前建筑领域的发展趋势和发展潮流， 本论文结合高层住

宅和普通住宅的结构特点，利用对比的方法，对高层建筑和普通建筑的结构、管理、 得

房率、景观布局、安全便利等进行了简化分析对比。

首先对介绍了我国普通住宅的优缺点及建筑的特点及其优缺点进行了分析。 然后

对我国高层住宅建筑的优缺点进行了分析总结介绍了我国高层住宅建筑的优势、主 要

，

特点以及缺点并对其今后的发展进行了展望。我国高层住宅建筑发展主要特点：

，

（1） 建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本相比较多 层

住宅有所降低。

（2） 这种高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布 置

角度来看，则大多采用梁板式结构，在户型方面有较大的设计空间。

（3） 由于设计了电梯，楼层很高，增加了居住的舒适感。但由于容积率的限制，

与多层相比，高层的价格一般比同区位的多层住宅高， 这就需要在提高品质方面花更 大

的心思。

高层住宅建筑结构、特点等相关的规范标准及研究工作在高层住宅建筑发展中发 挥

了重要作用。

最后，结合实例对比了高层住宅和普通住宅的优缺点， 从多个角度做出了分析。

10

参考文献

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？，

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[8] 李兆春.浅析城市高层建筑设计理论[J].民营科技2010(11).

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[9] 包玉坤.浅谈现代高层建筑设计[J].经营管理者2011,(01).

，

[10] 白成坤.浅析高层建筑设计与城市空间的关系[J].今日科苑2009(18).

，

11

本人在做毕业设计期间得到了导师****的精心指导与支持，在做实习设计的过程

给予了诸多良好的建议，他在整个实习设计的过程中给予我无私帮助， 帮助我进行论

文结构的构思，为我提供了必要的参考书籍，也为我提供了许多有价值的参考意见和技

术资料,在此我对***老师表示忠心的感谢。

12