70年产权公寓式住宅值得买吗

别被骗了！在深圳，不是所有的公寓都值得买

深圳楼市最近的回暖，让38岁的⽼王⼼痒痒。

在买房前，他⼀直在琢磨三件事：

第⼀件事：时机是否合适？

被⼴⼤⾲菜股民奉为投资之神的巴菲特曾说过，在别⼈贪婪的时候恐惧，在别⼈恐惧的时候贪婪。

按照这个投资之道，深圳楼市正好能赶上“贪婪”的时机。从去年⼆次房改之后，深圳楼市⼀度被认为进⼊寒冬。然⽽到

了今年年后，这⼀情况⼤为好转：⼤湾区规划落地、银⾏利率下调、落户政策放宽、4天成交了3400套房⼦……

第⼆件事：买什么？

在⽼王的楼市账户⾥：

1、住宅已有两套，属于被限购对象；

2、流动资⾦将近200万，最近炒股还赚了⼀些；

⽼王问我：别⼈都在追买住宅，我买点公寓⾏不⾏？

第三件事：有啥盘推荐？

⽼王说，深圳有很多⼈靠投资房产暴富的神话，他不指望⼀夜暴富，但也不要做接盘侠，深圳还有没有被低估的，未来

潜⼒巨⼤的公寓可买？

1“深圳+公寓”这类资产组合最值得投资

⽼王明⽩，在过去的⼀段时间⾥，深圳买房是可以⽤脚投票的。

从深圳历年的成交数据来看，从2005年开始到2018年末，深圳房价的涨幅近10倍。在这个阶段，不管是南⼭、还是福

⽥、或者龙岗等地，只要买到就是赚到。

我这么说很多⼈可能没有概念，举个例⼦：

假设你08年以9000元/㎡促销的均价在龙岗东⽅盛世买了套⼩三房，并且拿来⾃持了10年都没出⼿的话，以现在该楼盘

⼆⼿挂拍4.5万/㎡的均价，可以躺赚约360万。

如果运⽓好点，你在16年以6万/㎡的开盘价抢到了南⼭华润城⼀期的房⼦，那么以现在链家⼆⼿11.35万/㎡的均价计

算，100平的房⼦直接躺赚600万。

每年300万的收益，都超过⼤部分的上市公司了。

其实不⽤⽼王说，过去⼏年的深圳最不缺的就是暴富的神话，⼤家多少也听过⼀些。

只是最近，这个逻辑出现了⼀点偏差。

我们发现在过去的两年，随着深圳限购、限价等政策的正式落地，以及去年被称为⼆次房改政策的颁布，深圳楼市的温

度逐渐降下去了。尤其是⼆⼿市场，去年下半年⼏乎被称为中介⽣意的滑铁卢之年。

度逐渐降下去了。尤其是⼆⼿市场，去年下半年⼏乎被称为中介⽣意的滑铁卢之年。

但深圳楼市真的不⾏了吗？

错了！

我想有这个想法的⼈，估计是没有深⼊市场调研。

⾸先，投资房产实际上是选择⼀个城市。就深圳的发展潜⼒来看，2018年，深圳市GDP为24221.98亿元，⾼出⾹港

221亿元左右，这组数据意味着，深圳市GDP第⼀次超越了⾹港，成为粤港澳⼤湾区的经济龙头。

其次，在过去的⼀年，深圳楼市热度依然。

这点从市场的反映就能看的出来，⽐如去年深圳公寓成交⾯积、成交套数的双料冠军——⾦地龙城中央。其项⽬于去年

7⽉推出的三期⾃在寓产品，5个⽉卖了1376套，曾诞下⼀天销售60套，⼀周销售200套的记录。

这⼀记录现在看来已经是深圳最⽜的公寓——没有之⼀。

为什么市场上的公寓会受到如此热捧？

我想这和两个原因有关：

1、在深投资的热度⾼涨；

2、公寓不限购、不限贷的属性。

限购之下，公寓成了深圳⼈投资房产的新选择，也是很多外地投资者下注深圳的第⼀选择。

但在深圳，并不是所有的公寓都值得买。

2并不是所有公寓都值得买

⾸先科普⼀下：

⽬前深圳市⾯上的公寓主要分为三类：商务公寓、商业/办公类公寓、产研⽤房类公寓。

⽽在实际的市场上，对不限购不限贷有⼀定居住功能的产品都笼统的称为“公寓”。从产权性质来看，公寓的种类其实很

多，但多数的购房者对此却不甚明晰。

村长给⼤家梳理⼀下：

1、商业/办公类公寓可以通俗的理解成办公性质的公寓，产权年限⼀般为40年。这类公寓在预售证上的⼟地使⽤性质⼀

般为商业/办公，这类⼟地性质按法律规定是不能改的。

也就是说，这类房产的性质和住宅明确划分，基本等同于办公写字楼。

2、产研⽤房类公寓的⼟地性质⼀般为产业⽤地，产权年限⼤多是50年。产研⽤房是将旧⼯业区拆除重建升级改造为新

型产业园，包括新型产业⽤房、配套公寓等多种物业形态。

然⽽这类公寓不允许个⼈名义购买，只能以企业名义购买。

综上，这两类公寓都有⼀个共性：产权性质不明晰。

除了硬性条件不达标之外，这两类公寓甚⾄涉嫌违规。

2017年5⽉，深圳规⼟委曾明确下发相关⽂件规定：严格控制商业办公研发⽤房变相改公寓，加建烟道、管井等，将公

寓当“住宅”开发销售。管控的主要⽬的是，防⽌商业、办公、研发⽤房在建设过程中，被开发商打擦边球，建设成可以

居住的商务公寓。

毕竟，只有商务公寓，才是“真”公寓。

商务公寓⼀般偏向于居住属性，是可以有阳台、通燃⽓的。

此外，商务公寓的房屋性质属于商业，所以也可注册营业执照当办公房⽤；商业性质房屋对第2次改善型换房⽆影响，

仍能享受第1套按揭利率等。

据说商业性质即40年产权房以后如果拆迁的话，获得的赔偿⾦会⽐70年产权住宅性质房屋获得的赔偿⾦要⾼，这点有待

证实。好处还有很多，不再⼀⼀列举。

⼀般来讲，在深圳买房，⾸选是住宅，其次是公寓。

照此逻辑，公寓⼀定要买商务公寓，千万别掉坑⾥了！

3要买就买这类商务公寓

那么问题来了，买啥公寓呢？

村长的选房逻辑⼀般都是，选最好的，别选错了！

⽽在商务公寓领域⾥，也是分档次的。

有些商务公寓除了⼟地性质有差异外，跟住宅基本是⼀个档次，这种“档次”具体可以解释为精装修、带阳台、通燃⽓、

社区氛围环境好、以及最重要的⼀点：升值空间。

这也是我们上⾯提到的⾦地龙城中央公寓热销的原因。

因为，深圳未来是东成西就的格局。

随着龙岗提出深港国际中⼼668⽶摩天⼤楼的建设，地铁14、16号线的开⼯，国际⼤学城选址龙岗⼤运。

⽽除以深港国际中⼼为代表的产业新形象外，还有启迪协信科技园、益⽥硅⾕新城、回龙埔恒明产业园、龙岗天安数码

城等产业新园，也为龙岗发展助⼒。

有了国际⼤学城⼈才基地，深港国际中⼼产业的⽀撑，⼤运新城的配套，正在⾛向成熟化。这些重点项⽬齐同作战，也

将引爆龙岗⽚区作为深圳东部核⼼的潜⼒。

⽆独有偶，上周来⾃北京的张先⽣和⽼王有⼀样的想法，他们在⾦地龙城中央的售楼处相视⼀笑，彼此读懂了对⽅眼⾥

的投资江湖。另⼀边，对⾯的⾹港⼈也不⽰弱，深谙投资之道的钱sir上周已经认购了两套，准备全款付钱了。

在⾦地龙城中央，这样的认购者不在少数。

⾦地龙城中央⾃在寓位于龙岗区龙岗中⼼城龙岗⼤道与龙城⼤道交汇处(地铁3号线龙城⼴场站A出⼝)，是⾦地龙城中央

出的三期产品，⽽其⼀⼆期已经售罄。

村长了解到，其三期共推出1892套公寓，⽽⽬前只剩不到300套。

尽管位于龙岗，但⾦地龙城中央⽐前海、红树湾、华润城、⾹蜜湖、⼤⾦沙、笋岗等深圳核⼼城区的公寓、甚⾄⽐⼤部

分的住宅都卖的好，这绝对出乎深圳很多⼈的意料。

从深圳众多公寓中脱颖⽽出，龙城中央靠的是这⼏点：

从深圳众多公寓中脱颖⽽出，龙城中央靠的是这⼏点：

1、精装修、带阳台、通燃⽓，“真”公寓！

村长上周五看了龙岗所有的公寓，基本上就是带阳台的没燃⽓，通燃⽓的没阳台，更多的是既没有通燃⽓，⼜不带阳

台……⾦地龙城中央两样都有！

和⼀般公寓不同，有阳台的公寓采光通风效果⾮常好；通燃⽓则更适合居住，厨房更是设置了燃⽓警报器和燃⽓切断

阀，相当于在家⾥安装了⼀个安家的安全卫⼠。

2、64㎡精装两房，典藏美好⽣活

项⽬主⼒户型为64-82㎡两⾄三房不限购装修公寓，备案均价为3.36万元/㎡。

64㎡恰到好处的功能空间布局两室⼀厅⼀卫，户型⽅正、布局紧凑，锻造了⾼实⽤率的阔度空间，恰到好处地实现了起

居、饮⾷、洗浴、就寝、储藏等优居⽣活的基本功能。

在起居上，主卧配备多重消⾳门锁装置、海尔或同等品进⾏设计的⾐柜收纳系统……

在洗浴上，盥洗空间将洗漱台、座便间及洗浴处合理区隔，并采⽤兼容了排⽓扇和浴霸功能的暖浴快⼀体机……

厨房空间更是借鉴⽇本厨房设计的先进经验，采取厨房独⽴回路，并设有燃⽓报警器和燃⽓切断阀；85cm的适应操作

台更是符合⼈体⼒学⾼度……

3、醇熟的社区配套，超适合居住！

从龙城⼴场站⾛路不到7分钟就到了⾦地龙城中央所在地，这意味着项⽬不仅距离地铁交通便利，离龙城⼴场更是遥⽬

相望。

除此之外，项⽬坐拥红⽴⽅、深圳书城龙港城、龙岗⼤剧院、⽂化馆、城市规划展厅、⼤运中⼼等⼗余座地标级⼈⽂配

套，尽享⽂化⽣活魅⼒。

试想⼀下，清晨去龙岗河跑步，下班去公园遛弯，周六早上书城看书补充能量，下午万科⾥逛街⾛起，周末再去⼤剧院

看个剧……⽣活可以安排的明明⽩⽩。

4、龙岗投资⾸选，回报率超⾼！

对于深圳楼市的核⼼资产⼤概是这么两个维度：

1)中⼼城市的城市中⼼；

2)中⼼区域的区域中⼼。

⽽⾦地龙城中央同时坐拥这两⼤格局：

2019年，粤港澳⼤湾区规划正式出台。有了粤港澳⼤湾区战略的⽀撑以及改⾰开放持续推进，深圳将作为湾区龙头城

市，充分发挥深港合作的优势，在粤港澳⼤湾区中成为更重要的桥梁、纽带、融合剂。

另⼀边厢，随着政府“东进战略”斥资1.4万亿打造龙岗中⼼城，龙岗将成为继福⽥-罗湖、南⼭-前海之后的深圳发展第三

极。如果说深圳是湾区的龙头城市，那么此刻的龙岗中⼼城，⽆疑是龙头所向，将引领全市发展加速前进。

极。如果说深圳是湾区的龙头城市，那么此刻的龙岗中⼼城，⽆疑是龙头所向，将引领全市发展加速前进。

这也就是说，⾦地龙城中央是最能保值升值的核⼼资产！

除此之外，以项⽬1公⾥为辐射区，形成以万科⼴场、万科⾥、世茂百货等旗舰商业为主的商业中芯。⽽与项⽬邻近的

未来湾区第⼀⾼楼——世茂深港国际中⼼（668⽶）已正式开⼯，⼀个以“创新智核”为核⼼、产学研⼀体化发展的深圳

超级CBD即将崛起。

最后再给⼤家⼀个忠告：

731新政之后，新批售的公寓只租不售了。据不完全统计，未来深圳所有的存量公寓只够卖不到⼀年了，⽽⾦地龙城中

央只剩最后300套，卖⼀套少⼀套！

预约电话：83338666

项⽬地址：⾃驾导航⾦地龙城中央

项⽬地址：地铁3号线龙城⼴场站