北京八大别墅区及特性

北京八大别墅区及特性

亚奥京北别墅区，也叫亚北别墅区（海淀）；西山别墅区（海淀）

东部泛CBD别墅区(朝阳)；

中央别墅区（顺义）；潮白河别墅区（顺义）；

八达岭别墅区（昌平）；

亦庄别墅区（通州）；

城南别墅区(丰台)；

昌平八达岭别墅区：八达岭沿线别墅区一直是北京房地产市场上高档别墅聚集的区域，

凭借优越的交通条件和地理位置，这一区域的别墅市场很早就开始发展。上世纪80、90

年代，碧水庄园、玫瑰园为代表的顶级豪华别墅的相继出现更是极大的提升了该区域的价

值。

亚奥京北别墅区：亚奥京北别墅区是北京自然山水环境优势与交通环境优势较为集中

的地域，造就了京城别墅的区域集中化和热点化。亚奥地区占尽天时地利之势，一直以来

都为购房人所青睐，并成为房地产商投资别墅的热点区域。二手别墅房源非常充足。

中央别墅区：区域里早期开发的裕京花园是台湾开发商投资的。欧陆苑最早是德国投

资的。丽斯花园、丽高王府都是香港新世界投资开发的。香江别墅是新加坡公司投资的。

在中央别墅区更能反映不同国藉的文化背景和生活习惯。中央别墅区项目客户对私密性要

求很高，不少项目的外立面都采用暗色，但在建材使用上却尽可能追求高档和品味。别墅

区里的开发商都会仔细地研究现有区域客户的生活习惯和特征，针对这部分特定人群去打

造产品，从户型设计上，非常适合西方家庭的生活习惯。在中央别墅区经常有明星出入，

经常可以看见他们在会所进餐。那英、林依伦、刘蓓、周杰、蒋雯丽，都在丽斯花园有自

己的物业。

潮白河别墅区：潮白河板块占据首都机场、涉外商务使馆区的优势，自然环境优越，

交通状况较好，商务及购物都非常方便。吸引了大量东部、东北商业区的高级白领和海外

人士落户此地。该地区高尔夫球场、乡村高尔夫球场等高档配套设施较多，这都为高档别

墅开发提供了有利条件，已经形成较为成熟的别墅居住氛围。目前是驻京外籍人士以及工

作在东北部地区的高收入阶层选择别墅时的首选地区。

东部泛CBD别墅区：该区域别墅价格优势较大，从客户分析来看，多来自CBD区的

中产或中上阶层。相比较于传统的别墅区，市场相对平静，尚未成别墅气候。近两年，以

康城为代表的第一代Townhouse成为通州及整个东部别墅类产品的主力军。

亦庄别墅区：亦庄别墅区渐成气候，因为开发区有较强的产业支撑、较高的国际化程

度，以及日趋完善的生活配套，已经成为经济型别墅、花园洋房等低密度住宅的聚集地。

城南别墅区：城南别墅区属于新兴的别墅区之一。随着南城旧城改造进度的推进，南

边别墅市场将逐渐形成气候，有望成为别墅开发的新兴区域。由于价格是项目的明显优势，

这也预示着其升值潜力较大。

西山别墅区：西山是北京城西部诸山的总称。地理位置优越，目前西山已是闻名中外

的游览胜地，风光秀丽，尤其以古刹闻名。西山别墅板块，素有"皇家板块"的美誉，主要

得益于香山所特有的自然景观价值，加上其后天的合理建设，使其具备了与北京其它别墅

区域一争高下的实力。该区域的植物资源极为丰富，森林覆盖率达86%以上。西山别墅区

二手别墅较少，价格也相对较高，因周围风水好，大部分中央领导人及政界人员多选在西

山居住。

作为北京市最成功、也是最成熟的别墅区，中央别墅区区域配套及发展已经相当成熟，

不过因为近几年的飞速发展。不过户型面积过大，总价过高，也一直是中央别墅区不得不

面临的产品问题，随着区域内别墅项目增多，渐显拥挤和繁杂的环境已经影响到中央别墅

区的宜居形象，不过整体实力仍然是京城首席别墅区。交通区位：紧邻首都机场和燕莎等

优势城市资源，京顺、京承、机场高速等道路使其具备优异的交通优势

代表项目：

优山美地 (论坛 新闻) —— 美式庄园，一期亲水纯独栋，价格：2000万以上

龙湖·滟澜山 —— 地中海风格，格调浪漫的北京国际生活社区。价格：800—1000

万元/套

龙湾别墅 (论坛 新闻 视频) —— 追求原创的经典之作，中国传统院落结合现代豪舍

建筑。价格：800—1100万/套

MOMA万万树 (论坛 新闻) —— 原创现代主义风格，“大树下的独栋庭院”科技感

十足。价格：15000元/平方米

潮白河别墅区

传奇的身世，因一条河的兴衰而起落，10多年来默默无闻，直到2008年，奥运水上

项目在该区域的举办才让该区域又披上光芒。随着潮白河的治理和水量保证及顺义休闲度

假区域的规划实施，预计这里将是未来几年别墅市场竞争最激烈的地区。

交通区位：目前京顺路是该区域的主要交通要道，交通压力较大。按照规划，今年年

底京承高速全线通车，将会给区域内的交通带来很大的改观。

代表项目：

御墅—— 机场畔•纯独栋•七面光合墅，独特U型半围合设计，17窗的运用使得别墅

拥有全天候明室效应。一层半的设计理念，争做北京最生活的原创纯独栋别墅社区。价格：

650—800万元/套

君山别墅—— 360度观景别墅，以先锋姿态领衔中国高尔夫别墅新浪潮。价格：18000

元/平方米

龙湖·香醍漫步—— 托斯卡纳田园小镇风情，紧邻顺义新城行政中心。价格：17000

元/平方米

西山别墅区

沿承“东富西贵”与“皇家板块”的西山别墅区，向来以皇家园林气质与高高在上的

价格，展示首都辉煌历史的独特魅力。因别墅用地的限制，西山别墅区的可售面积日趋殆

尽，新盘数量不多，因稀缺性其价格更是飙升。

交通区位：西五环、城铁9号线、4号线的开通使得西山别墅区与中关村、亚运村、

CBD的距离进一步拉近。

代表项目：

保利西山林语—— “三山怀抱、一水环绕”天然山水居所。价格：21000元/平方米

亿城·西山华府 —— 紧邻颐和园的中国人文教育社区。价格：25000元/平方米

御园 —— 北京最低容积率的公寓项目，“三山五园”环抱中。价格：50000元/平

方米

奥北别墅区

08年奥运会成就了奥北别墅区，一个绝无仅有的奥运概念，催生了一个别墅群落。基

础设施的相对缺乏而且别墅区域的分散，奥运过后，不知道以后他们的方向在哪里？

交通区位：多条道路和两条地铁：5号线、10号线是奥北最让白领们推崇的亮点

代表项目：

珠江·壹千栋—— 准备打造“温榆河绿色生态走廊”，独栋河岸社区。价格：21000

元/平方米

纳帕溪谷—— 北美全新多庭院独栋别墅，高档人文亲水社区。价格：25000元/平方

米

东部泛CBD别墅区

相比较于传统的别墅区，市场相对平静，尚未成别墅气候。通州以北关环岛为界，别

墅主要集中在县城北部、温榆河等河流景观沿线和京哈高速沿线。配套设施的缺乏阻碍了

地区价值的攀升，此外，产品形态的相对单一，也成为该区域发展受阻的原因之一。

交通区位：泛CBD，京哈高速、朝阳路系、城铁及地铁交通便利，出入CBD通畅

代表项目：

康城暖山—— 国贸首席亲水纯独栋别墅，北美风情的超大体量别墅群。价格：35000

元/平方米

运河上的院子 —— 国际化特征的中国当代宅院，深厚的中国建筑文化社区。价格：

18000元/平方米

昌平八达岭别墅区

经过几年的发展，昌平的别墅市场逐渐分化为两个现状不同，前景各异的两大板块：

一个是小汤山板块，一个是沙河板块。 作为北京地产市场的老牌别墅区，在较早时期，昌

平别墅区便凭借优越的交通条件和地理位置发展起来，近年来昌平别墅区的发展多以养老

型别墅和度假别墅为主，与其他别墅区冲突不大。交通区位：昌平区高速路纵横交错，交

通状况较好

代表项目：

保利垄上—— 别墅位处小汤山，居于北京中轴龙脉，也因此得名“垄上”，北美别墅

建筑为主。价格：700—1500万元/套

湾流汇—— 全溪境别墅社区。价格：16000元/平方米

城南别墅区

城南别墅区作为北京最新兴的别墅区，近年来随着南城旧城改造推进，逐渐浮出水面，

被更多人所关注，有望成为别墅开发的新兴区域。但由于北京城市对南城所持的固有观念，

加之交通问题困扰，城南别墅区形成规模仍需较长时间。

交通区位：西南五六环与京开高速路沿线，地区较为冷僻

代表项目：

永定河孔雀城—— 意大利佛罗伦萨小镇风情，独栋和院3、4面开窗，让您提前十年

享受别墅生活。价格：最低6000元/平方米

富力丹麦小镇 —— 现代、质朴的田园风情建筑，优游生活气质。价格：12500元/

平方米

亦庄别墅区

凭借本身较强的产业支撑、较高的国际化程度、日趋完善的生活配套、出色的性价比

以及政府政策的大力支持，亦庄别墅区已成为八大别墅区后起之秀。

交通区位：交通便利，拥有京津塘高速、五环路、六环路等多条交通主干道，建筑中

的地铁5号线延长线、规划中S6线直抵亦庄

代表项目：

天鹅堡归墅 —— 纯正欧式现代建筑，亦庄中央生活区，只此一处纯别墅。价格：13000

元/平方米

观筑庭园观筑金洋国际—— 距CBD国贸中心最近的TOWNHOUSE，闲适、简约的

北欧居住社区。价格：11000元/平方米

传统的亚北区域是亚运村以北到立水桥一线，当时最典型的富人住区就是紫玉山庄。

2001年申奥成功，使北京的城市建设全面投入到备战奥运会中来，奥运经济的启动带火了

北城楼市。随着奥运规划的敲定，北部房地产开发迅速推进到北五环外。经过几年的发展，

传统紫玉山庄、亚运新新所在的亚北别墅区已被划进市区范围，成为城市中的豪宅。而新

兴的别墅区则继续往北推移至立水桥——北七家——小汤山一带，而且这儿兴起了一些服

务北京中产阶级的经济型别墅。

日前，记者一位朋友倪先生想在北部买栋别墅，于是我们来到北五环奥林匹克公园附

近，发现这里塔楼林立，工程车、公交车、小汽车穿梭不断，虽然拥有奥林匹克公园320

万平方米的绿地，以及五环旁的百米绿化带，大环境还不错。但这一带已经成为现代化的

都市，与他寻求的那种“世外桃源”有本质区别。于是记者建议倪先生去看一看立汤路上

的亚北别墅区。

从北苑桥驱车向北约10分钟即到了汤立路，过了东小口镇便是昌平地界。昌平小汤

山自古就是京城的“龙脉”，地处上风上水之地，是北京老牌休闲度假的地方区。驶过大

型经济适用房居住区天通苑，眼前的路况便陡然一变：两条崭新笔直的单向四车道城市公

路，中间还隔着宽约有3、4米左右的绿化带。不经意间我们已驶进汤立路别墅区，一路

上只见一块块户外立柱广告牌上标着诱人的广告语：威尼斯花园-“水韵”庄园别墅、达华

庄园-请您回家泡温泉、纳帕溪谷-北美多庭院独栋别墅、温哥华森林-拥有10001棵28年

原生大树的森林别墅、顺驰林溪-北美风情别墅、Other villa 渡上-依水庄园别墅。

第一站便是威尼斯花园，只见大片的绿地一直延伸至社区的围墙角，中间有林荫小径、

池塘、芭蕉树，雕塑、小品、路灯等精致的设计品穿插其间，一见就有一种浪漫温馨的享

受。据售楼小姐介绍，威尼斯花园位于亚运村以北8公里，平西府路口北300米汤立路东

侧，项目是以威尼斯纵横交错的水道为特色的高品质经济型别墅，总套价在180万——230

万之间。项目处于汤立路别墅区的最南端，往北500米是北七家镇的路口，从路口往东约

3公里依次可到达桃花苑、八仙别墅、达华庄园、蓬莱苑等别墅项目；从北七家路口继续

往北依次便可到达温哥华森林、纳帕溪谷、Other villa 渡上、依水山庄等别墅项目。

总体感觉汤立路别墅区的别墅项目品种多、可选择性大。这里独栋、双拼、townhouse

等各种不同档次的别墅项目，而且都具有自身独到的特色，建议想买别墅的看官到此一探，

绝对会不需此行。