开发商热衷于旧城改造

2024年8月10日发(作者：松木和橡木家具哪个好)

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商

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衷

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“三旧”(旧城镇、旧村庄、旧厂房)改造，是国土资源

部给予广东的一个特殊政策。据称，广东在今年将全面铺开

“三旧”改造工作，广州、深圳等城市已经开展相应的试

点。

多年来始终在旧城改造上“蹑手蹑脚”的广州，终于有

了大展拳脚的迹象。根据广州市政府规划，广州将用10年左

右的时间完成城市建成区范围内138个城中村整治改造项目，

用3-5年完成其中52个。

陷入用地紧缺瓶颈的广州老城区，在新一轮旧城改造中

将释放出大量建设土地，有舆论将此形容为开发商的盛宴。

以富力地产、保利地产为代表的大型开发商，早已悄然潜入

旧城改造领域。现在中心城区的改造与开发对开发商的要求

越来越高，旧城改造产生巨大经济利益的同时也需企业承担

张更多的风险。特别是拆迁问题，如果这块没做好，对企业来

梦

说将成为很大的负担。

开发商扎堆旧城改造

“三旧”改造作为今年广州市场的重头戏，政府对引入

开发商参与旧改的开放态度和更趋明晰完善的法规，也令不

少大开发商把主要精力和资金放在城中村改造和旧城改造项

目中。

富力、保利、新鸿基相继在广州“旧改”中圈地——

从某种程度上看，广州正如火如荼开展着的城中村改造，是

所有希冀进入这个市场的开发商，不得不极力争取的重要阵

地。

多年来一直将发展重心落于广州的富力地产，在其发展

早期即以积极参与广州旧工厂区改造而闻名。去年8月，由富

力、合景泰富及新鸿基三家地产大佬联手打造的广州猎德城

中村改造正式动工，该项目投资高达100亿元，由富力和合景

泰富在2007年9月以46亿元的天价拿下；此后新鸿基加入，三

家各占1/3的股份。在猎德项目开工前，富力于去年6月初同

广州市同和实业公司签下了“合作改造同和城中村”项目框

架协议书，这是富力继猎德城中村改造后，参与的第二个城

中村改造工程。

去年10月，保利地产以1.42亿元的底价

拿下广州市琶洲地区4块城中村用地“旧城

改造”项目，总建筑面积达104万平方米。其

中，可建不限户型的住宅40万平方米，其余

64万平方米全部为商业金融用地。尽管以底

价拿下，但保利地产还将投入城中村改造成

本和配套综合费用约44.7亿元，提供政府琶洲

地区综合整治费用3亿元。该项目实际楼面地

价为4714元/平方米，而如今该区域普通酒店

公寓的售价已达到2.3万元/平方米。

在去年土地市场表现平平的合生创展，

在今年初也传出将涉足广州越秀区登封村的

改造，初步估算改造资金将超过26亿元。该

项目建筑面积达16万平方米，包括居住和商

业金融用地，但由于该区域城市规划限高，

使得这一项目搁置。

有消息显示，外来资本如凯德置地、和

记黄埔，本地企业如恒大，内地其他企业如

万科、万达等，都正努力涉足“旧改”，而

且每个企业都同时与多个项目洽谈。凯德置

地相关负责人表示，公司正密切关注广州旧

改的进展，而且也有项目在谈，希望能够在

这个市场上获得三个左右的项目开发。

恒大地产总裁夏海钧也透露，作为总部

在广州的企业，会积极参与旧改，一方面配

合政府工作的推进，另一方面则是为公司在

广州寻找新的项目储备。

“三旧”是最后的蛋糕

今年是广州启动10年旧城改造计划的第

一年。根据广州市政府规划，广州将用10年

左右的时间完成城市建成区范围内138个城中

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村整治改造项目，用3-5年完成其中52个。

据广州市国土局初步统计，旧城改造

项目将盘活低效用地74平方公里，仅未来5

年就可以腾出28平方公里低效用地，这将超

过广州10年的住宅土地供应量。而对开发商

来说，最有价值的是这些旧城改造项目所带

来的大量土地储备。广州市倡导城中村改造

引入开发商合作建设，对开发商而言，在市

区公开出让地块逐渐减少的现阶段，介入城

中村是最直接获取土地资源的手段。许多旧

改项目位于城市中心区域，拆迁面积往往很

大，这些区域的土地供给已濒临枯竭。而旧

城改造可以解决广州市中心的土地稀缺问

题。因此，城中村无疑是块“大肥肉”。

目前城区可供出让开发的地块有限，

而通过“三旧”改造取得的地块大多都地处

成熟片区，地段都可称为黄金地段的优质地

块，其价值含金量很高，旧城改造释放出来

的用地将会是广州最后一批黄金地块。

开发商认为，“三旧”改造对房地产行

业最直接最实质的利好就是土地供应量增加

了，而且是占地面积较大、所处地段较好的

优质地块增加了。而这些土地资源的重新优

化，给房地产行业带来了更多新的机遇，对

整体房地产市场格局、商住商圈板块等的发

展都有更长远的影响和意义。

从房地产市场的投资观念而言，决定

房地产价值的因素，第一是地段，第二是地

段，第三还是地段。而“三旧”改造通常都

是对中心区地段进行改造，原本中心区的地

段价值就很高，经过改造投资后价值更是快

速提升。

事实上，广州城中村改造项目都是大型

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“三旧”改造应该是一项长期的工作和任务，不应该一蹴而就，更

不应该像搞运动一样一阵风式地进行。地方政府在推动旧城改造的

同时，也应防止开发商在旧城改造过程中圈地及抬高房价。

综合项目，并非单纯住宅。猎德村项目由合景泰富地产及富力地产开发的高端住

宅与写字楼部分将会出售，而由新鸿基地产打造的商业部分将会以全球招租的形

式进行经营。

自2月份以来，有过百万平方米的旧厂房改造项目陆续推出。以工业发展为

主要产业的广州近年来进行城区改造，导致产业结构改变，扩大了商用物业的范

围。旧厂房的业主为国有企业，由于旧厂房改造的客观限制条件很多，一般不让

拆建，前期投入需要庞大资金，因此一般国企都会长期租给开发商或者投资公司

运营和包装。这些旧厂房面积大的有10多万平方米，有的厂房有3-4层高。旧厂房

改造将带动整个商业结构的改变，将为以商业街和大型购物中心为主流的商业地

产添加新元素。

旧城改造有投资风险

目前土地资源日益紧张，可谓“寸土寸金”，旧城改造可缓解这种状况。如

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果拆迁能顺利进行，那么这些危旧房的改造

项目推出的地块无疑是开发商眼中的“香饽

饽”。

然而，旧城改造对开发商来说不仅是机

遇，也是一个挑战。现在中心城区的改造与

开发对开发商的要求越来越高，拆迁的地块

涉及多个方面，是城市综合的建设，需要开

发商有雄厚的资本和开发经验。中心城区的

开发成本大，对各个方面要求比较高，普通

开发商的资金以及综合运作能力有限，旧城

改造产生巨大经济利益的同时也需企业承担

更多的风险。特别是拆迁问题，如果这块没

做好，对企业来说将成为很大的负担。

旧城改造最大的难题无疑就是拆迁安

置问题，旧城改造涉及到的拆迁问题是一项

复杂性的工程，不能简单地看成推倒后再重

复性建设。广州多数旧城改造都是由开发商

来负责拆迁，早在2007年就拍卖成功的猎德

村项目正是因此被拖延了近两年时间。广州

城中村改造主要由村委会和村民自主协商确

定，即村里自行确定如何改造、是否引入资

金等。有的村需要引入资金，但有的村自己

就有钱解决改造问题。而引入资金的村庄，

开发商可以通过直接与村委会和村民联系，

协商改造方式和成本。但即便如此，由于任

何改造和补偿方案都需要通过村里绝大多数

村民的同意，因此，每一个合同的签订，都

并非简单的事情。

一家大型开发商透露，城中村改造确

实是一个机会，但每个村乃至每个村民的诉

求都不同，沟通工作量特别大，工作很难开

展。由于城中村改造牵扯利益方太多，使得

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其改造往往是“看上去很美”。诸多开发商

扎堆城中村改造，不少大开发商把主要精力

和资金放在城中村改造和旧城改造项目中。

而最近密集出台的楼市调控政策，为广州城

中村改造平添了几许变数。

广州市城中村改造进程遭遇房地产市场

低迷带来的挑战早有先例，城中村改造因此

有所放缓。

联系到去年因楼市疯狂而开发商已大

把撒钱拿地且拿得多为“地王”的情况，

开发商资金链在新政之下趋紧的时间和可

能性，也许比想象得会短、会大一些。楼

市调控新政带来的房价和成交量波动会直

接冲击参与城中村改造的开发商，广州城

中村改造是否因此放慢脚步，则需要观察

新政带来的后续效应。在不少专家看来，

一旦楼市出现较大幅度波动，房价下调，

地价也会应声下跌。这样一来，原本是香

饽饽的城中村改造地块可能就会生不逢

时，卖不出好价钱。

据称，很多城中村的“土地价值”早已

超过其“经济价值”，政府可能为追求更多

的土地价值而放宽要求，如提高容积率，这

样改造出来的城中村质量也会打折。值得一

提的是，广州“三旧”改造的主要目的是解

决老城区用地紧缺问题，从而稳定房价或平

抑房价。

“三旧”改造应该是一项长期的工作和

任务，不应该一蹴而就，更不应该像搞运动

一样一阵风式地进行。地方政府在推动旧城

改造的同时，也应防止开发商在旧城改造过

程中圈地及抬高房价。

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