办公楼水电维修技术标准

2023年4月23日发(作者：日本室内装修效果图大全)

办公楼水电维修技术标准

一、设备及水电维修需求

1、成交单位对本标段中的各类设备进行管理。包括高低压配电

系统、给排水系统、热水系统、上下水管道、落水管道、垃圾道、安

防监控系统、共用照明、景观照明系统、地下停车场管理系统、进出

口的电动门、智能化管理系统等。

2、配电机房须安排人员24小时值班。工作人员须持有相应的上

岗证。按照政府有关部门规定，按时做好高压配电设备的检测工作。

3、对排水设施进行管理。按照维护规范，确保排水管道畅通。

每年对排水水质化验一次，保证排污达标。化粪池每半年至少清理一

次。

4、对本标段内房屋建筑进行日常维修、养护和管理。包括：楼

盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、各类木门、

卷帘门、自动门、电动门等。

5、对本标段内各附属建筑物、构筑物进行维护和管理。包括：

道路、上下水管道、化粪池，沟渠、池、井、停车场等。

二、设备及水电维修技术标准

类别 项 目 标 准 备 注

日常运行管1． 依据各设备、及设备所在机房的功能对所有负责

运行理制度 及特点，建立各项相应的运行管理制度； 运行、维护的

管理 2． 设备运行管理制度的制定，应以保障设备/设施。

设备及设备所在机房的安全、正常运行为标

准，内容应包括：各专业设备的操作规程、

设备出现故障时的处理方法、值班人员的岗

位责任、外来人员进入设备所在机房的授权、

出入登记、设备所在机房内的物品存放以及

消防安全的有关规定等事项；

3． 各项管理制度应在设备所在机房显著

位置上墙张贴；

1． 记录内容包括：本班工作内容及完成

对所有负责

情况，设备的当前状态（运行、停止、待修

运行、维护的

等）及设备调整情况说明；交班接班人上岗

设备/设施。

工程值

时间、下岗时间，工程主管人员每日检查值

重要机房值

班

班工作记录的确认签字等；

班岗位应设

2． 所有无人值守的机房，都应当建立定

立值班工作

时巡视制度，并有相应的《巡视签到表》。

记录。

1． 重要设备及主要附属设备应建立相应

的设备运行记录；

对所有负责

设备运

2． 重要设备及辅助设备的运行记录中，

运行、维护的

行

应记载设备的起、停时间，运行参数，设备

设备/设施。

运行状况、发生故障的时间及处理经过、运

行记录表的抄表频次；

3． 重要设备的运行参数（如:配电室设备

等）应1-2小时记录一次或根据设备的具体

情况确定抄表间隔；

1． 各设备及所在机房、管道井内标识清

晰、干净整洁、无尘土、无杂物堆放，通风、

照明、门窗、锁等设施良好；

2． 各种阀门开关灵活、性能可靠，主要

对所有负

阀门标识清晰、无锈蚀、无跑冒滴漏现象；

现场管责运行、维护

压力表、温度表显示正常；

理 的设备/设

3． 机电设备运行平稳、无异常声响；

施。

4． 设备运行与维护工作人员对公共照明、

空调系统、给排水系统、建筑装修设备设施

进行日常巡视检查，并保存所有相应的巡检

报告。

1． 应依据国家、行业标准或具体设备的

维护使用说明，结合设备/设施的实际使用情

维护

况，制定科学的、合理的、切实可行的《设

对所有负责

维修工作计

备/设施维护保养工作计划》；

运行、维护的

工作划制定 2． 工作计划中应包括设备保养的项目、

设备/设施。

管理 主要工作内容、保养频率、工作实施日期等；

3． 工作计划因实际情况需要变更的，应

有书面的变更记录，记录中应说明变更原因、

变更情况等备查。

1． 依据国家及行业标准，完成计划维护

检修项目的工作；

2． 建立维护工作实施作业指导书，对主

要维护工作加以规范；

3． 各项计划内或计划外的维护、检修工

作完成后，都应有相应的工作记录存查；

工作计

4． 设备的点检记录应有工作日期、工作

划实施

人、负责人确认、针对设备的点检项目数据

及状况的描述；

5． 设备的巡检记录应有工作日期、工作

人、负责人确认、针对设备设施的主要巡检

项目状况的描述。

6． 对于检查中发现的问题，在一时无法

解决的情况下，应有后续跟进措施及记录。

1. 保证所管辖区域照明灯具处于正常工

作状态，应急照明始终处于正常工作状态，

工作现

保证能够随时起用；

场管理

2. 公共大厅的转门、推拉门、自动门、

楼宇内部的门窗运行正常、开闭自如、无异

常响动、玻璃无破损现象

3. 楼内地下污水井每年定期清底，潜污泵、

室外各污水井、雨水井定期点检保证排水通

畅；隔油池、化粪池应定期清掏；

4.保证所管辖范围内的房屋设施达到国家有

关规定，所管辖范围内的建筑（建筑物内的

楼梯、走道、扶手、墙壁、天花板、吊顶）

无破损现象环境整洁；闭门器固定良好无松

动现象，及时向产权人提交建筑装修大修计

划和方案；

5. 卫生间设备设施（烘手器、排风扇、冲

水阀）的维护保养到位，处于正常工作状态；

玻璃镜、台面、隔板完好无破损现象；环境

干净整洁

1．当接到报修信息后，维修人员应在15分

钟内到达现场，维修工作随即展开，一般故

应急检

障的修复不应超过24小时；

修

2.当故障在规定时间内确实无法修复时，应

及时通知移动相关负责人，并采取相应的跟

进措施。

1. 依据国家及行业的有关规定，建立涉

安全日常安

及各个设备、系统操作及维护的《安全操作

管理 全管理

规程》；

2. 按时约请国家指定的专业机构，对升

降设备、避雷系统、供水系统、压力容器以

及各种计量用仪器/仪表进行定期的检查/检

测，并保证各设备的使用合格证在有效期内，

保存好所有的相关检查文件以备查；

3. 按时约请国家指定的专业机构，对楼宇

进行必要的电检，保存好所有的相关检查、

检测报告以及各项整改记录等文件以备查；

4. 定期对所有服务人员进行安全意识、安

全知识方面的培训，并留有相应的培训记录。

1. 面对可能发生的各种事故或灾害，建立

科学的、完善的、可行的《突发事故应急处

理预案》；

2. 《突发事故应急处理预案》应涵盖所辖

供电系统、给排水系统、消防系统、楼宇设

突发事

施等所有设备、设施；

故管理

3. 针对《突发事故应急处理预案》制定相

应的培训、演练计划，使所有的在岗员工都

能够熟悉预案内容，培训后应留有相应的培

训记录；

4. 建立事故报告制度，对于已发生的事

故应在24小时内提供书面的《事故报告》，

报告内容应包括：事故经过、采取措施、原

因分析、整改措施、整改完成日期等。

1. 建立《设备清单》进行设备编号，

各楼宇可根据自身设备情况制定编号规则，

但必须确保所管辖的设备均有固定的设备编

号；

2. 建立《设备登记卡》，对所辖重

要设备每台均须填写《设备登记卡》，其内

容应包括：设备的编号、设备的出厂编号、

设备名称、设备型号、生产厂家、供货商、

设备主要技术参数、设备的大中修及主要零

设备

设备档

件更换记录等；

档案

案建立 3. 建立《设备标识卡》，在设备本

管理

体上的恰当、明显处，应以“设备标识卡”

的方式标明该设备的用途、性质；内容应包

括：设备编号（按各自设备编号规则进行）、

设备名称、服务区域等信息；

4. 当设备的大中修及主要零件更

换后，应及时将有关信息录入《设备登记卡》

中；

5. 负责管理和保存甲方所移交的

相关图纸、资料以及设备运行与维护的工作

记录、设备的大修及改造等档案资料，保留

期为合同期，合同期满全部移交甲方。

1. 工作记录的填写，应使用蓝

色、黑色钢笔或签字笔，不得使用红笔、彩

笔或铅笔。注意书写工整，不得随意涂改，

工作记

确需涂改的，应在错误处横向中间划两条直

录填写

线，并在原记录旁重新填写；

2. 应保证工作记录的干净整

洁，工作记录上不得有任何与该项记录无关

的字迹或图形。

1．将所有管理文件按不同级别分类并装入文

件夹；

2．各类文件存档应做到分类清晰，一目了然，

文档管

存取方便；

理

3.各种系统图纸应分类存放，做好目录及标

识以便于查阅；

4．文件的封面及侧封标准要统一。

消防监控服务

一、消防监控需求

1、消防控制室自动消防系统的操作人员，应取得《消防专业技

术合格证》，持证上岗。

2、本标段范围内，所有需要值守的区域在符合国家相关法律法

规（劳动法、消防法等）的情况下，按预设的位置安排专人24小时

值班。

二、消防监控服务技术标准

1、消防控制室工作人员应严格遵守消防控制室的各项安全操作

规程和各项消防安全管理制度；各项管理严格按照中华人民共和国公

安部《消防控制室通用技术要求》执行。

2、报警联动控制设备需要设置在手动状态时，应有火灾时能迅

速将手动控制转换为自动控制的可靠措施。严禁将自动喷水灭火系统

和联动控制的防火卷帘等防火分隔设施设置在手动控制状态；

3、消防控制室应当实行每日24小时专人值班制度，确保及时发

现并准确处置火灾和故障报警；

4、消防控制室工作人员每班不得少于2人，一名负责值班时报

警部位的核实和紧急情况的处置，一名负责自动消防系统的操作；

5、消防控制室工作人员应按时上岗，并做好交接班工作，接班

人员未到岗前交班人员不得擅自离岗；

6、应在消防控制室的入口处设置明显的标志；消防控制室应设

置火灾事故应急照明、灭火器等消防器材，并配备相应的通讯联络工

具；

7、消防控制室工作人员要爱护消防控制室的设施，保持控制室

内的卫生；

8、严禁无关人员进入消防控制室，随意触动设备；

9、消防控制室内严禁存放易燃易爆危险物品和堆放与设备运行

无关的物品或杂物，严禁与消防控制室无关的电气线路和管道穿过；

10、消防控制室内严禁吸烟或动用明火。

综合服务管理

第一条 人员基本要求

身高170CM以上，年龄30-40周岁，专科及以上学历，五官端正，

身体健康，体态均称，普通话标准、流利，具有较强的语言表达能力

和协调能力，男性。

第二条 综合管理服务标准

1、遵守委托方及物业公司的各项规章制度，履行工作职责，对

待工作主动认真，服务态度热情周到，具体行使管理、监督、协调服

务的职能。

2、负责管理委托方保洁、维修、接待、餐厅等日常服务工作，

全面掌握委托方区域内物业公共设施、设备的使用过程。

3、原则上每季度制订清洁办公采购用品计划的入库、领用、出

库等各项工作，严格遵循委托方的有关制度，把好数量关、质量关，

增收节支，杜绝浪费。

4、负责制订物业人员的工作职责、工作划分、人员调动及日常

性的工作，每月定期对物业员工开展培训和考核工作，不断提高员工

的业务水平和服务质量。

5、定期配合委托方人员检查、维修供水系统的正常运转，建立

正常用水、供水、排水管理制度和记录。协调与供水、供电、工商等

和物业管理有关部门的关系，便于开展各项工作。

6、切实做到持证上岗，遵守操作规则，保证二十四小时有人值

班制度，发生故障及时解决，保证委托方水电正常运转。

7、办公区域清洁工具、物品应按指定位置摆放，安全生产，文

明办公。

8、主动上门征询听取业主意见，做好日常及时率和满意率的统

计，发现问题及时向委托方相关负责人员反映，并妥善解决。

9、负责接待业主的投诉、咨询等工作，做到仪表端庄、态度和

蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健，并定期对投诉的事件进行回访，

做好回访记录。

10、发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户

投诉。

11、以身作则，调动员工积极性，保质、保量地完成各项工作。

12、完成委托方交办的其他工作。