房地产户型设计要点

房地产户型设计要点

户型需要策划 表面上看，户型即建筑的室内空间间隔，需要

考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布

置，因而是一个建筑技术问题，完全是建筑设计师的事。

其实不然。户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒

适性”的首要前提，只有满足了消费者需求的技术才有意义，只有满

足了消费者的户型才能确保项目销售畅旺，因此户型设计首先是市场

问题，其次才是技术问题。

世界上没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指称的某一

类别消费者的户型。而要让户型能恰到好处地满足目标消费者的需求

与潜在需求，不仅需要研究这一部分消费者的生活背景、消费心理、

消费特征，而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文

环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位

切合项目整体定位。而这一切，显然不是设计所能解决的问题而只能

是项目策划人的工作，设计师应该是在项目策划人对户型类别配置、

每户内功能配置的详细任务书的指导下开展工作才能设计出真正的

“好”户型。

户型策划的主要内容有以下几点： 1、户型类别配置。想吸引

所有消费者的项目最终只能是所有消费者都吸引不到。因此户型策划

的首要工作即是根据项目所处区位及周边总体环境，结合目标消费者

定位，确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主？是以三房二

厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二

房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？ 2、

户型面积设定。从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的不

同，我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在巨大差异。

香港人通常将70㎡做成三房而北方地区二房的面积也大多超过100㎡。

就是同一城市，不同类别的消费者对面积的要求也大相径庭：有的认

为三房应在100㎡左右，有的希望三房能做到130㎡以上甚至170㎡；

有的喜欢70㎡的二房，有的中意二房超过90㎡……那么具体到某一

楼盘，每种户型类别的面积到底以多少为宜，显然需要精心策划。

3、户型类别分布。我们在很多项目中都见过一些单纯从设计角度

看堪称优秀的户型却不幸沦为库存，其原因在于发展商将它们放在了

错误的位置：面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的

地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或南北向楼体中、或有西

晒、或是底层……位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的

地方设置总价最低的户型，是决定各类户型在项目中位置分布的基本

原则，背离这一点，收获的就可能是积压或低价低利润。

4、户型功能配置。几个卫生间？几个阳台？厨房是开放式还是传

统的封闭式？要不要工人（保姆）房？要不要设置一个杂物间？要不

要设飘（凸）窗？……等等问题也应站在市场角度、从项目整体定位

的高度来审视而不应由设计师依据站在技术角度、单纯从建筑结构出

发。

户型简史 时间的流转、社会经济的发展在不停地改变我们的

生活状态、生活观念，也不断地改变着我们的居住观念我们对“户型”

的要求。为了做好户型策划，有必要先了解一下户型在简要发展历史。

坐北向南，四四方方一个小院子，白天有太阳，夜晚有月光；老

子住上房，东厢住儿女，西厢是灶堂柴房，后头还有猪圈鸡窝茅房；

坡屋顶，大厚墙，院里是石榴红枣，院外是榆柳相依。千百年来，这

就是咱中国老百姓最理想的“户型”，无论是平头百姓还是县官老爷，

只有面积大小几重几进的区别，基本设计思路概无二致。

解放了，日子似乎是好过些了，不识时务的马寅初老头被打倒了，

于是一天比一天多的人不断涌上街头要房住。国家机关、企事业单位

一盘算，发现自己银子实在太有限，那就凑合将就吧，大通道，筒子

楼，小平房，公用厨房公共厕所，先整个遮风敝雨不能让人睡大街上

的地方再说。这样的“户型”，说什么也住着挺别扭不舒服，但那年

月，还能怎么着，能分个一间半间就不错了，感谢谁还来不及，谁想

那么多。

转眼是80年代，改革开放了，经济真的好起来了，衣、食、行转

眼就都大有改善，琢磨起住房问题自然就顺理成章。大伙很快就发现

这大走道的筒子楼实在不是好“户型”，都渴望能弄个“成套房”。

是啊，有个厅让一家人团团吃饭、有两三间房不用与成年子女挤在一

起、有自家的厨房做好吃的不用担心别人眼馋吃得艰苦一点别人也不

会知道、有自家的厕所不用排队再冷的冬天起来也无大碍、还有个小

阳台让人种点花草晚上还可看到星星，这样的日子可实在太美了！