罗鹏、长沙市麓城置业有限责任公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判

罗鹏、长沙市麓城置业有限责任公司商品房预售合同纠纷民

事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预

售合同纠纷

【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院

【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院

【审结日期】2022.06.27

【案件字号】(2022)湘01民终7334号

【审理程序】二审

【审理法官】廖征常晓华刘朝晖

【审理法官】廖征常晓华刘朝晖

【文书类型】判决书

【当事人】罗鹏;长沙市麓城置业有限责任公司

【当事人】罗鹏长沙市麓城置业有限责任公司

【当事人-个人】罗鹏

【当事人-公司】长沙市麓城置业有限责任公司

【代理律师/律所】田玉堂湖南金州律师事务所;曾凯立湖南越一律师事务所;王乐军湖南越一

律师事务所

【代理律师/律所】田玉堂湖南金州律师事务所曾凯立湖南越一律师事务所王乐军湖南越一律

师事务所

1 / 13

【代理律师】田玉堂曾凯立王乐军

【代理律所】湖南金州律师事务所湖南越一律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】罗鹏

【被告】长沙市麓城置业有限责任公司

【本院观点】本案的争议焦点为：一、关于涉案房屋是否存在延期交房的问题。罗鹏的该理

由与合同约定不符，且实施不动产统一登记制度后，系房屋所有权证与土地使用权证合并为

不动产权证书，考虑办理证件的程序及资料要求，不能减少合同约定赋予麓城公司的期限利

益。

【权责关键词】撤销违约金过错支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则证据交换合法性

质证诉讼请求简易程序增加诉讼请求

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院二审查明的事实与一审法院一致。

【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为：一、关于涉案房屋是否存在延期交房的问题。

根据罗鹏一审陈述，“07号商铺是在2016年6月6日接收并开始出租获益，因为签订合同

当时还不具备交付的条件，麓城公司还是按照合同约定时间交付的。”可见罗鹏一审并未对

涉案07号商铺交房时间提出异议，罗鹏主张麓城公司承担延期交房的违约损失缺乏事实依

据。而且本案中罗鹏一审并未提出该项诉讼请求，其二审增加诉讼请求，违反民事诉讼法的

相关规定，本院不予审查。二、一审认定的逾期办证违约金是否合理。本案双方在《长沙市

商铺买卖合同》中约定，“买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登

记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。”根据本院(2021)湘

01民终13805号民事生效判决，在张夏坚起诉麓城公司商品房预售合同纠纷一案中，针对同

一小区、同一开发商，张夏坚起诉要求麓城公司支付逾期办理不动产权证，一审法院酌情按

照日万分之零点五计算逾期办证违约金，本院二审依法予以维持。根据同案同判的审判原

则，对于同一小区类似的法律纠纷，应当参照本院类案生效判决确定的裁判标准进行处理。

故结合本案合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院在一审法院确定的计算标准

基础上酌情调整，酌情判处麓城公司按照日万分之零点五的标准支付逾期办证违约金，以保

持类案裁判标准的一致。三、关于逾期办证时间的认定问题。涉案商铺买卖合同第十九条约

定：“出卖人应在交房之后450工作日内，将该幢商铺向长沙市房屋产权管理局申请初始登

记。取得栋产权证后420工作日内向长沙市房屋产权管理局申请办理买受人的商铺所有权

证，办妥买受人的商铺所有权证后300工作日内向国土部门申请办理国有土地使用权证。”

罗鹏提出实施不动产统一登记制度后，无需办理土地证，计算办证时间应将办理土地证的

300工作日核减，违约时间应当调增，本院经审查认为，罗鹏的该理由与合同约定不符，且

实施不动产统一登记制度后，系房屋所有权证与土地使用权证合并为不动产权证书，考虑办

理证件的程序及资料要求，不能减少合同约定赋予麓城公司的期限利益。罗鹏要求核减办理

土地证的300工作日明显与逻辑和合同约定不符，本院不予支持。综上，麓城公司应向罗鹏

支付逾期办证违约金53279.66元(3415363元×0.05‰/天×312天)。 综上所述，罗鹏

的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中

华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

【裁判结果】一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院(2021)湘0104民初26607号民事判决；

二、限长沙市麓城置业有限责任公司于本判决生效之日起五日内向罗鹏返还面积差价

款40732.56元，支付违约金53279.66元，以上合计应支付94012.22元； 三、驳回罗鹏的

其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共

一审案件和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

受理费减半收取2866元，由长沙市麓城置业有限责任公司负担；二审案件受理费4435元，

由长沙市麓城置业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-24 13:27:04

3 / 13

【一审法院查明】一审法院认定事实：2016年1月15日，罗鹏(买受人)与麓城公司(出卖人)

签订《长沙市商铺买卖合同》(合同编号：ＸＤ110293商铺一层07)，合同约定买受人购买出

卖人开发建设的位于长沙市岳麓区××村××(二期)Ｂ-1栋Ｎ单元商铺一层07号房屋，建

筑面积213.48㎡，总房价3415363元。合同第八条约定，根据当事人选择的计价方式，本条

规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权面积有差异的，

以产权登记面积为准。商铺交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第

2种方式处理：……2．按产权登记面积进行多退少补。第十九条约定，自本合同签订生效之

日起240个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记，逾期未办理和申

请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在交房后450个工作日内，将该幢商铺向长沙市房

屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后420个工作日内向长沙市房屋产权管理局申请

办理买受人的商铺所有权证，办妥买受人的商铺所有权证后300个工作日内向国土部门申请

办理国有土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内进行预告登记或取得

商铺所有权证、土地使用权证的，双方同意按第2项处理：……2．买受人不解除合同，自本

合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万

分之一的违约金。附件四合同补充协议第十一条约定，买受人全权委托出卖人办理该商铺的

权属登记手续，并按要求提供或者签署相关文件(如身份证、户口簿、计生证明等)，接受所

购商铺房并签署了相关交房手续文件。合同签订后，罗鹏向麓城公司支付了全部房款。麓城

公司于2016年6月6日向罗鹏交付了涉案商铺。2021年8月4日，麓城公司协助罗鹏办妥

涉案商铺的不动产权证。因罗鹏认为合同履行过程中存在约定建筑面积与产权面积存在差异

及办证逾期等问题，遂成本案诉讼。查，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的

通告》(长政发［2016］15号)文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区、天心区、岳麓

区、开福区、雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书

停止发放。

【一审法院认为】一审法院认为，罗鹏与麓城公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其

4 / 13

附件系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生

效。罗鹏主张麓城公司向其退还建筑面积差价款40732.56元有合同约定依据，一审法院对此

予以支持。本案的争议焦点为：涉案房屋不动产权证延期办理的责任承担问题，一审法院对

此评析如下：首先，关于不动产产权证办理期限的问题，综合合同约定及长政发［2016］15

号文件实施不动产统一登记的要求，考虑办理证件的程序及资料要求，不能减少合同约定赋

予麓城公司的期限利益，应以国有土地使用权证办理的截止期限作为不动产权证办理的截止

期限，故一审法院确定涉案房屋不动产权证办理期限为合同签订之日起1170个工作日，涉案

商铺的买卖合同签订时间为2016年1月15日，故麓城公司最迟应在2020年9月21日为罗

鹏办妥涉案房屋的不动产权证，而麓城公司在2021年8月4日才予以办妥，办证逾期达312

日。其次，鉴于麓城公司已如期向罗鹏交付房屋占有使用并收益，罗鹏亦未提交证明逾期办

证已产生实际损失，麓城公司请求酌减违约金的意见于法有据，一审法院对此予以采纳，并

酌情以房屋总价款3415363元为基数以日万分之零点二的标准计算违约金。综上，麓城公司

应向罗鹏支付逾期办证违约金21311.9元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五

百零九条、第五百七十七条之规定，判决：一、限长沙市麓城置业有限责任公司于本判决生

效之日起五日内向罗鹏返还面积差价款40732.56元，支付违约金21311.9元，以上合计应支

付62044.4元；二、驳回罗鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义

务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十七条之规定，加倍支付迟延履行期

间的债务利息。本案案件受理费因适用简易程序减半收取2866元，由长沙市麓城置业有限责

任公司负担。

【二审上诉人诉称】罗鹏上诉请求：1、判令撤销(2021)湘0104民初26607号民事判决第一

项中关于违约金的支付金额，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金209022.48元(违约金按

照上诉人已付购房款3415363元以每日万分之一的标准计算612天);2、本案一审、二审诉讼

费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以被上诉人麓城公司已如期向上诉人罗鹏交

付房屋占有使用并收益罗鹏亦未提供证明逾期办证已产生实际损失为由将合同约定的违约金

5 / 13

标准大幅度降低百分之八十仅支持日万分之零点二的违约金标准不仅与事实不符更是与法律

相悖。1、一审法院认定事实错误被上诉人迟延交付案涉房屋已经给上诉人造成了实际损失。

2、被上诉人延期办理不动产权证书的行为已经给上诉人造成了实际损失。3、《长沙市商铺

买卖合同》的所有条款均系被上诉人单方面拟定属于格式条款。一审法院大幅度降低违约金

标准属于明显偏袒被上诉人。二、一审法院确定被上诉人办证期限为1170个工作日不仅违背

了本案的客观事实也违反了法律的强制性规定。其中办理国有土地使用权证的300个工作日

应该排除在办证期限之外。首先从2015年3月1日起全国范围就实施不动产权证统一登记房

屋所有权证书与国土使用权证书合二为一无需另行办理国有土地使用权证。具体到湖南地区

根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》(长政发【2016】15号)文件自2016

年9月9日在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动

产统一登记原各类不动产权属证书停止发放。根据上述法律法规以及地方政策性文件均明确

规定了国有土地使用权证无须另行办理那么上诉人与被上诉人在《长沙市商铺买卖合同》中

约定的国有土地使用权证的办理期限相应的不再存在。这属于政策性规定与当事人的约定完

全无关。而一审法院为了降低被上诉人的违约金承担金额违背现行法律规定将国有土地使用

权证的办理期限强行并入整个办证期限之中属于典型的适用法律错误。其次上诉人与被上诉

人签订《长沙市商铺买卖合同》的时间是2016年1月15日当时新的《不动产登记条例》已

经实施但是被上诉人为了规避其办证违约责任还是在其单方面拟定的格式条款中约定了以前

旧的办证期限将房屋所有权证书与国有土地使用权证书分开办理。这明显属于被上诉人的过

错可最终的违约后果却要上诉人自身承担。一审法院的这种做法既不公平更不合理。三、上

诉人在起诉时根据国家的法律规定确定被上诉人办妥不动产权证书的期限为870个工作日不

仅符合客观事实也符合法律的要求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证

据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，有庭审笔录在卷为凭。对当事人提交的证据，

本院认证如下：对上诉人提交的证据一《谷山乐园(二期)B-1栋商铺一层07号商铺交接

单》、证据二《契税交付凭证》的真实性、合法性予以确认，但能否达到上诉人的证明目

6 / 13

的，尚需结合其他证据进行综合分析。 综上所述，罗鹏的上诉请求部分成立，本院予以支

持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百

七十七条第一款第二项规定，判决如下：

罗鹏、长沙市麓城置业有限责任公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省长沙市中级人民法院

民事判决书

(2022)湘01民终7334号

当事人 上诉人(原审原告)：罗鹏。

委托诉讼代理人：罗忠文。

委托诉讼代理人：田玉堂，湖南金州律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：长沙市麓城置业有限责任公司，住所地湖南省长沙市岳麓

区岳麓大道岳麓1号大厦301-303号。

法定代表人：曹某某颖，董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：曾凯立，湖南越一律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王乐军，湖南越一律师事务所律师。

审理经过 上诉人罗鹏因与被上诉人长沙市麓城置业有限责任公司(以下简称麓城

公司)商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院(2021)湘0104民初

26607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年6月1日立案后，依法组成合议庭

进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 罗鹏上诉请求：1、判令撤销(2021)湘0104民初26607号民事判

7 / 13

决第一项中关于违约金的支付金额，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金209022.48

元(违约金按照上诉人已付购房款3415363元,以每日万分之一的标准,计算612天);2、

本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以被上诉人麓城公

司已如期向上诉人罗鹏交付房屋占有使用并收益,罗鹏亦未提供证明逾期办证已产生实际

损失为由,将合同约定的违约金标准大幅度降低百分之八十,仅支持日万分之零点二的违

约金标准不仅与事实不符,更是与法律相悖。1、一审法院认定事实错误,被上诉人迟延交

付案涉房屋已经给上诉人造成了实际损失。2、被上诉人延期办理不动产权证书的行为已

经给上诉人造成了实际损失。3、《长沙市商铺买卖合同》的所有条款均系被上诉人单方

面拟定,属于格式条款。一审法院大幅度降低违约金标准属于明显偏袒被上诉人。二、一

审法院确定被上诉人办证期限为1170个工作日不仅违背了本案的客观事实,也违反了法

律的强制性规定。其中办理国有土地使用权证的300个工作日应该排除在办证期限之

外。首先,从2015年3月1日起,全国范围就实施不动产权证统一登记,房屋所有权证书

与国土使用权证书合二为一,无需另行办理国有土地使用权证。具体到湖南地区,根据

《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》(长政发【2016】15号)文件,自

2016年9月9日,在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙市高新区范围内

实施不动产统一登记,原各类不动产权属证书停止发放。根据上述法律法规以及地方政策

性文件,均明确规定了国有土地使用权证无须另行办理,那么上诉人与被上诉人在《长沙

市商铺买卖合同》中约定的国有土地使用权证的办理期限相应的不再存在。这属于政策

性规定,与当事人的约定完全无关。而一审法院为了降低被上诉人的违约金承担金额,违

背现行法律规定,将国有土地使用权证的办理期限强行并入整个办证期限之中,属于典型

的适用法律错误。其次,上诉人与被上诉人签订《长沙市商铺买卖合同》的时间是2016

年1月15日,当时新的《不动产登记条例》已经实施,但是被上诉人为了规避其办证违约

责任,还是在其单方面拟定的格式条款中约定了以前旧的办证期限,将房屋所有权证书与

8 / 13

国有土地使用权证书分开办理。这明显属于被上诉人的过错,可最终的违约后果却要上诉

人自身承担。一审法院的这种做法既不公平,更不合理。三、上诉人在起诉时根据国家的

法律规定确定被上诉人办妥不动产权证书的期限为870个工作日不仅符合客观事实,也符

合法律的要求。

二审被上诉人辩称 麓城公司辩称，一、麓城公司不存在逾期交付的情形。二、麓

城公司系因国家政策原因导致办证逾期，属于不可抗力，应当部分或者全部免除麓城公

司的法律责任。三、罗鹏主张的违约金逾期天数计算错误，且违约金支付标准过高，应

予以调整。且近期法院类案判决均认为该类合同约定的违约金过高，根据公平原则，应

当予以酌减。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法予以维持。

原告诉称 罗鹏向一审法院起诉请求：1．判令麓城公司向罗鹏支付延期办理不动

产权证书违约金254759元。2．判令麓城公司向罗鹏支付谷山乐园(二期)B-1栋商铺一层

07号补差房价款40732.56元(产权面积与合同面积相差2.64平方米)；(第1项、第2项

合计金额295491.56元)。3．本案诉讼费由麓城公司承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：2016年1月15日，罗鹏(买受人)与麓城公司

(出卖人)签订《长沙市商铺买卖合同》(合同编号：ＸＤ110293商铺一层07)，合同约定

买受人购买出卖人开发建设的位于长沙市岳麓区××村××(二期)Ｂ-1栋Ｎ单元商铺一

层07号房屋，建筑面积213.48㎡，总房价3415363元。合同第八条约定，根据当事人

选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定

面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。商铺交付后，产权登记面积与合同约

定面积发生差异，双方同意按第2种方式处理：……2．按产权登记面积进行多退少补。

第十九条约定，自本合同签订生效之日起240个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产

权管理局申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在交

房后450个工作日内，将该幢商铺向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权

9 / 13

证后420个工作日内向长沙市房屋产权管理局申请办理买受人的商铺所有权证，办妥买

受人的商铺所有权证后300个工作日内向国土部门申请办理国有土地使用权证。如因出

卖人的责任，买受人不能在规定期限内进行预告登记或取得商铺所有权证、土地使用权

证的，双方同意按第2项处理：……2．买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天

起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。

附件四合同补充协议第十一条约定，买受人全权委托出卖人办理该商铺的权属登记手

续，并按要求提供或者签署相关文件(如身份证、户口簿、计生证明等)，接受所购商铺

房并签署了相关交房手续文件。合同签订后，罗鹏向麓城公司支付了全部房款。麓城公

司于2016年6月6日向罗鹏交付了涉案商铺。2021年8月4日，麓城公司协助罗鹏办妥

涉案商铺的不动产权证。因罗鹏认为合同履行过程中存在约定建筑面积与产权面积存在

差异及办证逾期等问题，遂成本案诉讼。查，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统

一登记的通告》(长政发［2016］15号)文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区、天心

区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不

动产权属证书停止发放。

一审法院认为 一审法院认为，罗鹏与麓城公司所签订的《长沙市商品房买卖合

同》及其附件系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，

依法成立并生效。罗鹏主张麓城公司向其退还建筑面积差价款40732.56元有合同约定依

据，一审法院对此予以支持。本案的争议焦点为：涉案房屋不动产权证延期办理的责任

承担问题，一审法院对此评析如下：首先，关于不动产产权证办理期限的问题，综合合

同约定及长政发［2016］15号文件实施不动产统一登记的要求，考虑办理证件的程序及

资料要求，不能减少合同约定赋予麓城公司的期限利益，应以国有土地使用权证办理的

截止期限作为不动产权证办理的截止期限，故一审法院确定涉案房屋不动产权证办理期

限为合同签订之日起1170个工作日，涉案商铺的买卖合同签订时间为2016年1月15

10 / 13

日，故麓城公司最迟应在2020年9月21日为罗鹏办妥涉案房屋的不动产权证，而麓城

公司在2021年8月4日才予以办妥，办证逾期达312日。其次，鉴于麓城公司已如期向

罗鹏交付房屋占有使用并收益，罗鹏亦未提交证明逾期办证已产生实际损失，麓城公司

请求酌减违约金的意见于法有据，一审法院对此予以采纳，并酌情以房屋总价款3415363

元为基数以日万分之零点二的标准计算违约金。综上，麓城公司应向罗鹏支付逾期办证

违约金21311.9元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百

七十七条之规定，判决：一、限长沙市麓城置业有限责任公司于本判决生效之日起五日

内向罗鹏返还面积差价款40732.56元，支付违约金21311.9元，以上合计应支付

62044.4元；二、驳回罗鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义

务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十七条之规定，加倍支付迟延履

行期间的债务利息。本案案件受理费因适用简易程序减半收取2866元，由长沙市麓城置

业有限责任公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证

据交换和质证，有庭审笔录在卷为凭。对当事人提交的证据，本院认证如下：对上诉人

提交的证据一《谷山乐园(二期)B-1栋商铺一层07号商铺交接单》、证据二《契税交付

凭证》的真实性、合法性予以确认，但能否达到上诉人的证明目的，尚需结合其他证据

进行综合分析。

本院查明 本院二审查明的事实与一审法院一致。

本院认为 本院认为，本案的争议焦点为：一、关于涉案房屋是否存在延期交房的

问题。根据罗鹏一审陈述，“07号商铺是在2016年6月6日接收并开始出租获益，因为

签订合同当时还不具备交付的条件，麓城公司还是按照合同约定时间交付的。”可见罗

鹏一审并未对涉案07号商铺交房时间提出异议，罗鹏主张麓城公司承担延期交房的违约

损失缺乏事实依据。而且本案中罗鹏一审并未提出该项诉讼请求，其二审增加诉讼请

11 / 13

求，违反民事诉讼法的相关规定，本院不予审查。二、一审认定的逾期办证违约金是否

合理。本案双方在《长沙市商铺买卖合同》中约定，“买受人不解除合同，自本合同规

定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分

之一的违约金。”根据本院(2021)湘01民终13805号民事生效判决，在张夏坚起诉麓城

公司商品房预售合同纠纷一案中，针对同一小区、同一开发商，张夏坚起诉要求麓城公

司支付逾期办理不动产权证，一审法院酌情按照日万分之零点五计算逾期办证违约金，

本院二审依法予以维持。根据同案同判的审判原则，对于同一小区类似的法律纠纷，应

当参照本院类案生效判决确定的裁判标准进行处理。故结合本案合同履行情况，根据公

平原则和诚实信用原则，本院在一审法院确定的计算标准基础上酌情调整，酌情判处麓

城公司按照日万分之零点五的标准支付逾期办证违约金，以保持类案裁判标准的一致。

三、关于逾期办证时间的认定问题。涉案商铺买卖合同第十九条约定：“出卖人应在交

房之后450工作日内，将该幢商铺向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权

证后420工作日内向长沙市房屋产权管理局申请办理买受人的商铺所有权证，办妥买受

人的商铺所有权证后300工作日内向国土部门申请办理国有土地使用权证。”罗鹏提出

实施不动产统一登记制度后，无需办理土地证，计算办证时间应将办理土地证的300工

作日核减，违约时间应当调增，本院经审查认为，罗鹏的该理由与合同约定不符，且实

施不动产统一登记制度后，系房屋所有权证与土地使用权证合并为不动产权证书，考虑

办理证件的程序及资料要求，不能减少合同约定赋予麓城公司的期限利益。罗鹏要求核

减办理土地证的300工作日明显与逻辑和合同约定不符，本院不予支持。综上，麓城公

司应向罗鹏支付逾期办证违约金53279.66元(3415363元×0.05‰/天×312天)。

综上所述，罗鹏的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民

法典》第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规

定，判决如下：

12 / 13

裁判结果 一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院(2021)湘0104民初26607号民

事判决；

二、限长沙市麓城置业有限责任公司于本判决生效之日起五日内向罗鹏返还面积

差价款40732.56元，支付违约金53279.66元，以上合计应支付94012.22元；

三、驳回罗鹏的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事

诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费减半收取2866元，由长沙市麓城置业有限责任公司负担；二审

案件受理费4435元，由长沙市麓城置业有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

落款

审 判 长 廖 征

审 判 员 常晓华

审 判 员 刘朝晖

二〇二二年六月二十七日

法官助理 彭松林

书 记 员 刘峙宏

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊

等全类型法律知识服务。

13 / 13