桥南区域报告

桥南片区片区区域报告区域报告

桥南片区区域报告

1.桥南片区认知桥南片区认知

1.桥南片区认知

1.1地理位置

地理位置

桥南片区位于泉州江南板块，界于鲤城与清濛。鲤城区位于福建省晋江下游的泉州平原，

地理坐标为东经118°29′、北纬24°55′，属南亚热带海洋性季风气候。鲤城区旅游资源

得天独厚，是国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一，是古代海上丝绸之路的起点，

宗教人文艺术瑰宝荟萃，素有“海滨邹鲁”的美誉。

现鲤城区辖江南、浮桥、金龙、常泰、开元、鲤中、海滨、临江8个街道办事处及江南

高新电子园区（省级开发区），国土面积53平方公里，人口30万人。区内水、电、交通、

通讯等基础设施完善，科技、文化、教育、卫生、体育和信息事业发达。

1.2政区、、土地及人口、、社会事业

政区土地及人口社会事业

鲤城区总面积53.53平方千米。全区辖8个街道：海滨街道、临江街道、鲤中街道、开

元街道、浮桥街道、江南街道、金龙街道、常泰街道，共辖79个社区。

2009年末，总户数77110户，总人口30万人，非农业人口255501人。人口以汉族为

主，有蒙古、回、苗、畲、高山等少数民族，通闽南方言。

鲤城区是全国著名侨乡和台湾同胞的主要祖籍地之一，全区现有旅居海外华侨、华人及

港澳台同胞约30．8万人。鲤城区地处福建沿海水陆交通要道，与台湾宝岛隔海相望，具有

得天独厚的枢纽作用和战略地位，文化、科技、人才、信息辐射力强。区域内集中了泉州市

主要的各级院校118所，各类卫生医疗机构189个，拥有多家的技术科研基地和科技成果转

化基地，还有广播电视中心、图书馆、体育场、福利院等社会文化配套设施和慈善机构，各

项社会事业全面发展。

1.3交通资源

交通资源

作为大泉州发展战略核心区，桥南片区具有得天独厚的优势，交通四通八达。与老城

仅一桥之隔，往317县道可达晋江石狮，308省道通往南安、安溪等车程只需半个小时，324

国道可抵达厦门（1个小时），距离福厦高速公路（7公里）、泉三高速路入口（4公里）

只需5分钟车程，距晋江机场11公里、福厦高速铁路泉州南北站10公里，片区内规划公交

枢纽总站，有18路、27路、38路、36路等市内公交以及通往周边县市的中大巴士。

桥南片区交通区位图

1.4产业状况

产业状况

桥南片区产业主要依托泉州经济技术开发区以及江南高新科技园区、火炬工业园区，目

前主要产业有清濛高新技术园区、清濛汽车制造基地、泉州出口加工区、大霞美光伏产业基

地、火炬工业园区、江南高新技术园区等。

泉州经济技术开发区是福建省政府批准、泉州市政府直接兴办开发建设的省级开发区。

清濛园区规划面积12.5平方公里，规划建设了泉州市高新技术企业孵化基地（高科技园区）、

汽车制造基地、产业集中区、生活配套区。

泉州出口加工区

泉州出口加工区

泉州出口加工区规划面积3平方公里，位于晋江市紫帽镇，南至324国道，北至五道水

库，东至城市外环路，西至曾岭村。目前，泉州出口加工区的园区建设已初具规模，招商选

资获得突破，管理机构已获批准成立并有效运作。著名企业英国太古、美国波音、英国邓禄

普、金杯印刷、斯兰集团等的投资项目已经陆续开工建设。泉州出口加工区将依托现有项目，

以飞机航空业为龙头，建设集研发、制造、贸易四项功能于一身的飞机航空零部件制造维修

特色产业基地，侧重发展电子信息、新型材料、生物制药、贸易物流等资金技术密集型产业。

江南高新技术园区

江南高新技术园区

泉州高新区（江南园）于2001年11月开园，经过6年多的开发建设，已开发用地近

6000亩，入驻企业175家，以微波通信、机械汽配、轻纺鞋服、光伏电子等产业为主导，

社会经济效益初具规模。政府专家通过对泉州高新区（江南园）现状的产业结构和企业分布

进行细致的分析，在此基础上以模块经济的理念进行分解和整合，将有关联的产业和配套服

务打包，形成规划区的三个生产组团即：高新制造组团、科技研发组团、机械汽配组团，并

在规划区内打造南北十字形城市发展带和依托现状水面的景观带，提升工业区的城市形象，

增强城市活力。

大霞美光伏产业基地

大霞美光伏产业基地

该基地是福建省太阳能产业发展的重要基地和泉州市、南安市“十一五”期间重点建

设的高新技术基地。按照规划，基地2020年全部建成时，将形成1000兆瓦规模光伏电池产

业链，实现产值1000亿元以上，成为全国最具影响力的新能源产业基地之一。目前，基地

建设已投资2.3亿，企业投入资金8亿元，完成建筑面积17万平方米，26家入驻的企业已

有5家投产，产值上亿元，南安霞美“光谷”正强劲崛起。

泉州汽车制造基地

泉州汽车制造基地

原名泉州汽车制造基地，位于霞浯、车厝、小桥社区，毗邻泉州出口加工区，与泉州

港口、火车站、晋江机场均为8公里半径范围内。该基地规划控制用地面积约为1.1万亩，

其中首期建设面积6282亩，二期建设约为5000亩，产业定位为汽车整车制造、零部件加工

以及汽车相关配套产业，计划经过3～5年的建设，形成闽南地区企业产业核心区，打造产

值超100亿元的新兴经济板块。泉州汽车制造基地已成功引进一期新华旭、深圳五洲龙、锐

驰汽车电子等项目。泉州汽车基地作为泉州市整合汽车产业资源的重要载体，将主要引进汽

车制造及零配件生产的企业，同时，沿距高速公路连接线150米、长约3公里范围内，配套

建设集进出口贸易、汽车销售、物流配送、维修服务于一体的工贸走廊，整合泉州市汽车产

业资源。

2.桥南片区经济环境分析桥南片区经济环境分析

2.桥南片区经济环境分析

2.1经济概况

经济概况

鲤城区拥有雄厚的经济基础，以第二产业为主导产业，农业占的比例相对极小，鲤城区

委、区政府立足实际，审时度势，致力实施“跨江发展”、“小城区、大商贸”、“科教兴

区”三大发展战略，近几年经济增长保持持续平稳的态势。

2008全年实现生产总值149.77亿元，增长15.5%，三次产业结构比例为0.27∶55.85∶

43.88；财政总收入突破10亿元，增长20%；区级财政收入5.17亿元，增长20.3%。城镇居

民人均可支配收入1.6万元，增长21.4%，增加2818元；全社会固定资产投资28.5亿元，

增长25.97%。合同利用外资1.49亿美元，实际到资报表口径7012万美元、验资口径4354

万美元；出口商品总值2.69亿美元，增长34.35%。社会消费品零售总额71.66亿元，增长

16.9%，为近9年来最好水平。

09年全年实现生产总值197.7亿元，增长14.6%，其中第一产业2978万元，同比下降

3.9%，第二产业115.1亿元，同比增长16.9%，第三产产值82.2亿元，同比增长11.6%。

2010年第一季度，鲤城区实现生产总值38.52亿元，比增10%；财政总收入、区级财政

收入、规模以上工业产值增幅分别达到24.12%、21.05%和17.6%，主要经济指标全线飘红，

复苏势头得到巩固。一季度，鲤城区电子信息等新兴产业继续领跑，以钧石能源为龙头的电

子信息企业共纳税6883万元，比增216.4%；森美石油等10家总部型企业税收增幅继续走

高，纳税8209.55万元，比增117.78%；机械汽配产业增势明显，53家规模以上机械企业累

计完成产值4.61亿元，比增43.3%；148家规模以上纺织鞋服企业完成产值29.47亿元，比

增16.2%。全区332家规模以上企业第一季度开工率达100%。社会消费品零售总额完成30.14

亿元、比增21.5%，增速位居全市第二位。完成固定资产投资7.02亿元，比增20.3%，比去

年同期提高47.5个百分点。

2.2经济环境分析

经济环境分析

2.2.1地区生产总值

地区生产总值

09年泉州市各地区生产总值

900

775.9

600

亿

元

398.6

349.4

324

249.4

249

197.6

156

148.3

91.7

62.5

300

0

晋江南安惠安石狮丰泽安溪鲤城永春泉港德化洛江

2009年鲤城区GDP位居泉州市区第二位，并超过泉港、永春、德化。

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亿

元

250.0

03-09年鲤城区生产总值

197.6

200.0

150.0

100.0

50.0

0.0

174.3

149.8

124.7

106.4

118.6

107.0

09080706050403

年

03年至09年鲤城区生产总值持续稳健增长（05年例外），年增长率保持在12%-16%之间。

2.2.2三大产业

三大产业

03-09年鲤城区三大产业走势图

120

100

80

60

40

20

亿元

0

2009200820072006200520042003

0.40.410.50.620.60.290.37

65.754.448.560.450.382.274.5

83.769.957.457.556115.199.4

鲤城区GDP主要源自二三产业，城区非农业人口比例达道85%，城市第一产业所占的比重极

小。第三产业占整年国民生产总值的比例在逐年提升，并将超越第二产业比重。

2.2.3社会固定资产投资与房地产开发投资 社会固定资产投资与房地产开发投资

03年以来固定资产与房地产开发对比图（亿元）

50

40

30

20

10

0

房地产开发投资

2003200520072009

2003200420052006200720082009

房地产开发投资

固定资产投资

1214.86.18.19.7

10.315.718.822.628.435.141.4

第一产业

第三产业

第二产业

3、桥南片区区域规划及发展现状及发展现状

桥南片区区域规划及发展现状

3.1泉州桥南片区总体规划

泉州桥南片区总体规划

泉州桥南率先启动3000亩片区改造，泉州桥南片区总体规划用地面积约3044亩，拆

迁面积110多万平方米，共涉及晋江市池店镇6个村、鲤城区浮桥镇1个社区，涉及常住人

口5600多人，其中大洲、华洲、霞美3个村全部拆迁，项目规模、动迁总面积及涉及人口

为泉州市有史以来城市改造项目之最。

桥南片区改造区域北至国道324线、火炬村和东浦村，南至农科所、御辇村规划支路，

东至县道317线； 3000亩片区改造总建筑面积将达到370万平方米，相当于泉州从2001

年到2003年这三年商品房建筑面积总和还多一些。

具体规划指标：

用地面积：3000亩

总建筑面积：369.92万平方米

规划居住户（套）：14364套

居住人口：5.27万人

建筑密度：16％

容积率：2.02。

区域功能定位：商业服务、商务办公、文化娱乐与大型居住区于一体的新城市次中心，

规划居住人口5万多人。

实现区域功能举措：泉州大桥南片区改造及立交桥建设项目，是泉州中心城市实现“东

进、南下、西拓”的发展战略中“南下”的桥头堡。泉州大桥南片区泉州市民广场周边，将

建成以商业服务、商务办公、文化娱乐为主的新城市次中心区。在片区东北侧，形成以泉州

大桥南片区立交桥为中枢的连接国道324线、县道317线的城市过境交通枢纽。片区其余用

地，建设为新的城市高级住宅区。此外，五星级酒店、世界500强大卖场、百货、餐饮、娱

乐场所等商务中心区，中小学、公交枢纽广场及周边泉州游乐园、万祥医院、泉州文化艺术

中心等配套，也为教育、医疗、出行提供了保障。

桥南片区整体规划方案：

A1.江夏丽景（安置） A2.中骏蓝湾上城) A3.海丝景城（安置） A4.高尚社区

C1.高尚社区(在建) C2. 锦州瑞苑（安置） C3.中学 C4.小学

D百捷中央公园

E1.市民广场(200亩) E2.步行街 E3.高尚社区(在建)

F1、F2新家坡城 F3.蓝天裕景（安置） F4.高尚社区

目前桥南片区整体风貌发生了翻天腹地的改变，从之前的农村民房变为高楼大厦，安

置房先行，商品房随之上演。目前桥南片区的安置房已全部建成，除海丝景城外，都已经交

房，很多安置户已回迁。

而商品房近两年发展势头猛烈，09年的中央公园开盘当日488套房源被抢一空，2010

年的新加坡城隆重开盘，2010年5月份摩卡小镇全面公开，后续的还有中骏蓝湾半岛近20

万平米的体量将推出。桥南片区升值空间无限，房市愈演愈热。

4.桥南片区房地产市场运行分析桥南片区房地产市场运行分析

4.桥南片区房地产市场运行分析

4.1桥南片区房地产市场发展沿革

桥南片区房地产市场发展沿革

1998年，市政府提出“跨江南下”的城市发展战略，泉州市民广场的建设、泉州开发

区的成立，“江南高科技园区”的建设让江南不起眼的坑洼之地成为泉州市民关注的焦点。

随后，鲤城区级机关南下过江，并提出“举全区之力，建江南新区”的决心，希望五

年再造一个新鲤城，把江南组团建设成泉州的小“浦东”。而“三桥”收费站的撤销，泉州

市区南大门真正打开，江南呈现出一片繁荣发展的态势，江南新区已经成为泉州市区最具发

展潜力的板块之一。 为此，市政府把桥南片区的城市建设提高到非常高的战略地位，在桥

南片区规划定位中，桥南将被打造成为泉州城市新名片。按照规划，桥南片区将建设成为一

个集商务、商业、文化、贸易、休闲、娱乐、居住等多功能为一体的现代化新城区，桥南片

区也将立足“海滨邹鲁”精髓、传承“海丝文化”精神，打造泉州“城市客厅”，建设成为

娱乐港湾、购物天堂、高尚社区、商务及资讯中心。

江南板块的房地目前江南楼盘已日渐增多，规模也越来越大 ，入市较早泉州奥林匹克

花园、 辉映江山、以及福隆置业的浮桥旧城改造项目“福隆星城”、远太集团的“明光花

园”、嘉龙集团的“嘉龙现代城”、中升集团的“江南雅园”等项目，近期的百捷中央公园、

新加坡城、摩卡小镇，这些房地产大盘项目的集中开发将给桥南带来更多的人气，从而带动

新区的发展，桥南片区一个崭新的城市次中心已经悄然成形。

桥南片区鸟瞰图：

、

4.2市场分析

市场分析

4.2.1安置房

安置房

4.2.1.1泉州主要版块安置量 泉州主要版块安置量

泉州市区主要安置房体量表

万平米

200

150

100

50

0

150.5

105

70

35.9

32.6

189.9

17.3

10.19.9

从上图我们可以发现桥南片区的安置量还是比较大的，仅次于城东片区。泉州最新总

体规划修编提出发展泉州环湾滨水城市，明确了面积为２９８０平方公里的城市规划区和面

积为９８０平方公里的中心城区。

泉州总体发展方向为：“东进、西拓、南下”。 桥南、东海、城东作为主要的规划区，

洛江作为未来的一个住宅区，都是旧城改造的重点区域，拆迁安置量均比较大，而东海作为

新行政中心，由于之前土地空置的较多，拆迁量较小，新城中心用地为7平方公里的滩涂用

地，目前填海工程圆满落幕。东海宝秀小区主要用于安置东海立交桥、以及东海隧道拆迁用

户。而桥南片区处于泉州江南组团的重要部分，是泉州总体规划中“南下”的桥头堡，桥南

3000亩改造工程被晋江、泉州两级政府列为一号工程。政府斥资50亿用于拆迁安置以及基

础设施配套建设。

由于桥南片区安置的量相对较大，在此，独立进行探讨研究。

4.2.1.2桥南安置房市场分析

桥南安置房市场分析

片片小片

桥海东北扩

区区区区

浦沉

南星涂东

西洲

综安

合置

东

体区

海

宝

秀见

小

区

美学

食府

街路

龙

亭

延改

片安

区置

城

1.供求分析供求分析

1.供求分析

桥南片区改造总用地3000亩，拆迁了110万㎡的民房和厂房，可建的建筑面积为370

万㎡，在拆迁改造过程中，片区内的安置房项目有江夏丽景、海丝景程、锦洲瑞苑、南天裕

景，总建约105万㎡，共7435套，目前除A1地块的江夏丽景还未安排安置外，其他3个项

目均已分配安置，目前尚余1000多套。

地块名称 项目名称 占地（㎡） 总建筑面积（㎡） 总套数（套）

泉州大桥南片区A1地块 江夏丽景 16548 60031 351

泉州大桥南片区A3地块 海丝景城 120661 480851 3967

泉州大桥南片区C2地块 锦洲瑞苑 120311 439203 2632

泉州大桥南片区F3地块 南天裕景 25307 76000 485

合计 4个 282827 1056085 7435

2.价格分析价格分析

2.价格分析

因建筑结构原因，安置超出产权调换面积的部分按《拆迁方案》规定标准计算应补差价

款，安置不足产权调换面积的部分按回购价3388元/㎡计算给予货币补偿。目前除了江夏丽

景还未进行安置外，其他3个项目均已安排选房安置，南天裕景在07年针对部分房源进行

销售，07年底均价5000元/㎡左右，2010年3月7号对70套住宅进行拍卖，价格在4000

元/㎡左右，但是拍卖情况并不理想，只有少数几套成交。

安置房性质本身（品质、小区配套）决定其在价格上与周边商品房相比较为低廉，在客

群上也有比较大的差异性。

3.客群分析客群分析

3.客群分析

地块名称 项目名称 安置居民所在区域

泉州大桥南片区A1地块 江夏丽景 鲤城区域

泉州大桥南片区A3地块 海丝景城 华洲、大洲、霞尾村以及福

泉州大桥南片区C2地块 锦洲瑞苑

泉州大桥南片区F3地块 南天裕景 清濛、柴塔、御辇村

晋江

区域

联纺织城、集资房、教师楼

剩余的安置房作为商品房出售，在一定程度上满足了那些收入比较低微的客户群体，以

周边居民为主，如清濛、晋江等地，以及部分无法支撑市区高房价的改善型客户群体。

4.2.2商品房

商品房

片区主要楼盘分布：

主要

1. 总量分析总量分析

1. 总量分析

规划指标

总建 建筑 占地 绿化

容积率

（㎡） 密度 （亩） 率

120万 28% 4.80 374 35% 中央公园 36.8万 153932 2009-02

22万 28% 3.88 85 40% 新加坡城 6.2万 52210 2009-02-18

50万 25% 3.50 213 45% 辉映江山 20万 105609 2007-05

61370 24% 2.49 37 34% 摩卡小镇 8897 -- 2010-05-01

110000 35% 2.03 65 34% 明光花园 94194.5 81404.01 2007-09

376393 33% 2.65 245 35% 福隆星城 136732 103978 2007-03

130000 21% 0.46 400 76% 奥林匹克花园 117120 105517 2005-12

摩卡

小镇

明光

花园

花园

辉映江山辉映江山

辉映江山

中骏蓝湾半岛

中骏蓝湾半岛

百捷中央公园百捷中央公园

百捷中央公园

新加坡城

新加坡城

项目 推出总量（㎡） 已售总量（㎡） 入市时间

桥南片区房源供应主要分浮桥片区与桥南3000亩新区，目前浮桥片区除了摩卡小镇外，都

是老盘，后续的供应量主要集中在百捷中央公园、新加坡、以及辉映江山2期、3期。摩卡

小镇于5月23公开预约，辉映江山2期也将于7月份推出（之前的户型重新改过）。

2. 供求分析供求分析

2. 供求分析

在售户型配比

项目 主力户型 销售率 主力诉求

户型 面积 套数 总套数

两房 79-82㎡ 64套

三房 89-117㎡ 364套

中央公园 824套 三房 85% 综合体

三房 127-150㎡ 188套

四房 178㎡ 58套

复式 133-134㎡ 150套

两房 52-87㎡ 352套

三房 97-130㎡ 392套 两房

福隆星城 893套 99% ◇尽享繁华，静享悠然

四房 164-166㎡ 74套

复式 95-226㎡ 75套

二房 87-93㎡ 88套

三房 96-131㎡ 52套

复式 181-310㎡ 6套

◇世界级 半山独栋别墅

别墅A 262-267㎡ 35套

奥林匹克花园 410套 别墅

别墅B 273-274㎡ 29套

别墅C 366-479㎡ 141套

别墅D 472-516㎡ 44套

别墅E 636㎡ 7套

别墅F 646.75㎡ 8套

一房 39-57㎡ 78套

摩卡小镇 615套 三房 -- ◇原创“你”想生活

二房 50-81㎡ 177套

三房 89-136㎡ 360套

一房 31-64㎡ 72套

二房 76-94㎡ 260套 二房 ◇新加坡软豪宅

新加坡城 566套 55%

三房 110-118㎡ 226套

复式 200-305㎡ 8套

◇独揽众山 一宅传世

73%

三房 艺术人文美地

二房 75-76㎡ 65套

三房 130-148㎡ 186套

辉映江山 760套 四房 72% ◇CEO级滨江豪宅

四房 170-279㎡ 303套

复式 190-446㎡ 206套

一房 28-49㎡ 318套

二房 65-86㎡ 321套

明光花园 989套 两房 95%

三房 118-140㎡ 230套

四房 153㎡ 67套

复式 195㎡ 53套

◇明光SOLO，城市精英俱

乐部

套数

四房

10%

一房别墅

9%5%

二房

26%

三房

40%

复式

10%

别墅

二房

复式

三房

四房

一房

片区内以75-136㎡的两房、三房的中小户型为主导，而且也是热销户型，片区品牌开

发商齐聚，无论是中骏还是恒安背景的中升、连捷地产，或者百宏，在泉州地区都是赫有名，

片区的竞争不仅是楼盘的竞争，还是品牌的竞争。

3.价格分析3.价格分析

价格分析

桥南片区在售楼盘价格一览表

16000

12000

8000

4000

0

城园园山园城城

坡公花江花星商

央加光映克隆祥

匹

万中新明辉福

12000

7400

6100

6300

7500

5100

4820

奥

林

百捷中央公园、新加坡城位于桥南片区3000亩改造工程核心地段，未来升值潜力巨

大；而明光花园、福隆星城属于浮桥片区，目前周边工业区较多，环境及配套存在一定的劣

势，价格相对较低；奥林匹克花园属纯别墅区，坐拥紫帽山等自然资源，小区管理相对完善，

整体看来价格合理。

4. 产品分析产品分析

4. 产品分析

百捷中央公园 新加坡城

项

目

户

型

百捷中央公园

三房二厅二卫二阳台118-124㎡二房二厅一卫77-83㎡

三房二厅二卫118㎡

户

型

图

三房二厅一卫145㎡复式135㎡

四房二厅二卫 178㎡

项

目

户

型

新加坡城

两房两厅一卫 77-86㎡ 三房两厅两卫112-125㎡ 四房两厅两卫130-149㎡

户

型

图

项

目

户

型

辉映江山

二房二厅一卫双阳台75.10㎡ 三房二厅两卫三阳台117.31㎡ 三房二厅两卫双阳台89.18㎡

户

型

图

项

目

户

型

明光花园

一房一厅带入户花园46.29㎡ 亲情两代房（空间子母房）71+46㎡ 三房二厅二卫140.56㎡

户

型

图

项

目

户

型

福隆星城

三房两厅两卫129.6㎡ 四房两厅两卫164-165㎡

奥林匹克花园别墅项目户型赏析：

户型 E户型 七房四厅五卫

面积 636.48㎡

地下总面积164.35㎡，44㎡下沉式双车库，层高2.5

室 ㎡，40㎡多功能厅

◇自然采光天井设计，空气流通，通透明亮

优点 ◇多功能厅，附带内阁式会议厅凸显英伦皇室建

筑风格

一层 客厅6.5㎡开间，29㎡大餐厅，18㎡高级厨房

◇玄关藏风覆气，连接客厅与左侧偏厅，节约交

通面积

优点 ◇客厅超大开间，更显霸气

◇餐厅、厨房配备高级，功能齐全

◇遵崇私家电梯，专属尊驾

二层 三房三卫

◇卧室均带独立衣帽间、洗手间，尊贵舒适

◇增设小起居室、书房配套空间实用性、方便性

优点 强

◇卧室休息区，形成主人私密空间的同时也塑造

出家族风范，更显豪门贵气

三层 一房、一卫、二阳台

◇主卧平面规划豪华，彰显主人尊贵身份

◇带阳台的双主人衣帽间，采光充分

优点 ◇睡眠区配备梳妆台及书房空间，提供良好的居

住环境

◇36㎡的景观露台，尽享半山阳光

户型 F户型 七房四厅五卫

面积 646.75㎡

地下总面积174.55㎡，45㎡下沉式双车库，层高2.5

室 ㎡，42㎡多功能厅

◇自然采光天井设计，空气流通，通透明亮

优点 ◇多功能厅，附带内阁式会议厅凸显英伦皇室建

筑风格

一层 总平204.19㎡，客厅7.4㎡开间，30㎡大餐厅

◇玄关藏风覆气，连接客厅与左侧偏厅，节约交

通面积

优点 ◇客厅超大开间，更显霸气

◇餐厅、厨房配备高级，功能齐全

◇遵崇私家电梯，专属尊驾

二层 总平153.98㎡，三房三卫一厅

◇卧室均带独立衣帽间、洗手间，尊贵舒适

◇增设小起居室、书房配套空间实用性、方便性

优点 强

◇卧室休息区，形成主人私密空间的同时也塑造

出家族风范，更显豪门贵气

三层 总平114.03㎡，一房、一卫、二阳台

◇主卧平面规划豪华，彰显主人尊贵身份

◇带阳台的双主人衣帽间，采光充分

优点 ◇睡眠区配备梳妆台及书房空间，提供良好的居

住环境

◇22㎡的景观露台，尽享半山阳光

5. 规划分析规划分析

5. 规划分析

项目 规划情况

项目占地378亩，总建筑面积达120万余平米，围绕200亩的市民广场而

建，规划有55万平米的高尚住宅（分别为A、B、C三个组团）、6万平米

的国际五星级连锁酒店、15万平米的商务办公楼、6万平米的

shoppingmall、10万平米的时尚商业旗舰街。项目将建成一个集酒店、办

中央公园 公楼、公园、购物广场、会所、高尚住宅区于一体的世界级城市综合体—

“豪布斯卡”（HOPSCA）。已经开发的C区首府由3栋31层的高层组成，

目前工程已经封顶，住宅已经销售完毕，店面正在推广中，正在推出的是

二期A区华府， 组团用地面积达95亩，总建筑面积约28万平方米，规划

9幢高层住宅、1栋SOHO办公。

项目总占地85亩，项目将建成集商务、商业、文化、贸易、休闲等多功能

为一体的现代化新城区，打造泉州“城市客厅，海西商务中心”。该区规

新加坡城

划9幢高层，一期推出3幢21-26的高层，即7#、9#、10#楼，户型以中

小户型为主，小区采用全封闭式管理模式。

辉映江山总占地213亩，规划总建面积50万平米。依托500亩江滨公园绿

化带而建，1号地块规划5幢25—33层的高层，整个小区围绕40亩的中

辉映江山 庭而呈C字形排列。1#，2#楼6月份交房，3#，5#、6#楼2010年年底交房。

目前正在推出的1号地块，规划由3幢25—33的高层组成，围绕11633平

米的绿化广场。

摩卡小镇总用地24598.7平方米，建筑面积61370平方米。项目由A、B、

C、D四个组团组成，以理想生活社区为蓝本，将“悠闲与品位、时尚与个

摩卡小镇 性、年轻与梦想”融进社区生活。社区园林由知名园林景观公司阿特贝尔

担纲规划设计，规划了一座2000平方米的超市，和异国情调商业街，并引

进知名品牌捷龙超市。

“奥林匹克花园”以“科学运动，健康生活”为开发理念，项目地块西北

奥林匹克花园 高东南低，整个建筑背山而起，依山规划A区、B区别墅282栋（包括规

划中的18栋），以及C区2幢9-10层的酒店公寓（1# 9层，2# 10层），

整个项目规划巴厘岛风情2.5万平方米中央立体景观园林，1.9万平方米

大型国家级运动城，1600㎡的高标准的国际双语教学幼儿园。

明光花园项目占地4万多平米，总建11万平米左右，项目规划有2幢11

层的小高层、6幢18层的高层住宅，及20套别墅，规划停车位400来个。

明光花园

项目的1#、2#、6#、7#、9#楼的一层规划120间店面，9#楼2层为商场。

目前小区8幢住宅工程提早完工，将于2011年6月交房。

项目分两期开发，一期规划为13栋10-29层高层住宅，其中1#为29层，

9、10、11#为19层，2、6、8、12、13#为12层，5、7#为10层，一层为

福隆星城

店面，其中1、2#楼一、二层为店面，二层以上为住宅，户型主要为124-129

㎡三房，164-166㎡四房。

6. 配套分析6. 配套分析

配套分析

项目 主要配套

中央公园 希尔顿酒店、商业旗舰街、市民广场、图书馆、会所、shopingmall

新加坡城 2万平绿光水花园、书吧、咖啡馆、SPA

辉映江山 汉唐双语幼儿园、江滨体育公园

摩卡小镇 2000平米生鲜超市、欧洲风情商业街

奥林匹克花园 1.9万平方米大型国家级运动城，1600㎡的高标准的国际双语教学幼儿园

明光花园 4500㎡水景广场、底层商业街

福隆星城 小朋友购物广场、泉安医药连锁

7.渠道分析

渠道分析

项目

◇2009年8月份，C区首府办理VIP客户，每户交2万元，2009年9

月26号开盘当日，凭VIP认证可优先选房，并可享受9.8折优惠，

并享受精美礼品一份。

中央公园

◇2010年4月份，华府办VIP卡交5万/8万元人民币整，5月2号

开盘当日预约再交3万/4万人民币整，预约打9.8折，开盘当日认

购再享受9.8折优惠

2010年5月1号开盘，预约9.9折，开盘当天认购按揭在预约的基

新加坡城

建上打9.8折，一次性付款再享受9.7折优惠。

辉映江山 2008-6-21开盘当日享受总价9.8折优惠。

2010年5月1号售楼处公开，5月23号公开办VIP卡，每户交两万，

摩卡小镇

有优先选房权及享受相关优惠的权利。

奥林匹克花园

◇2009-12开盘老客户带新客户，价格优惠200元/㎡。

◇2010-03-20：社区业主植树活动，活动的同时推出11套半山别墅。

◇08年1月6号开盘当日享受总价优惠1万元。

明光花园

◇08年7月庆祝明光花园3#、5#楼提前封顶，6套特价房倾城奉献。

◇09年3月明光花园一期特价清盘惊爆价3888元/㎡起，持续震撼！

◇2010年从元旦至元宵节期间，凡在福隆星城下定的购房客户，可

福隆星城

额外赠送价值RMB3000元新华都的购物卡。

万祥商城 ◇2010-03-26：在泉州酒店满江红参加泉州房展会。

4.3消费群体分析

消费群体分析

项目 客户群分析

大泉州居民（市区、晋江周边、南安、石狮）、私营企业老板、公务

中央公园 员、事业单位工作人员，年轻一代的客户主要是为满足刚性需求，个

企老板以投资升值为出发点，医生、教师看中的是良好的居住环境。

新加坡城 主要客群为清濛周边居民以及南安附近居民，个体户生意人士居多

辉映江山

左右为主，石狮、晋江的客户居多，市区次之。

浮桥片区附近居民为主，购买用途主要是自主为主；泉州市区客户也

摩卡小镇

占了一部分，市区的以投资一房为主。

奥林匹克花园

晋江周边、泉州市区个企老板、华侨同胞大多数购房者都是企业家、

老板级人物

大泉州居民（市区、晋江周边、南安、石狮），年轻一代的客户主要

明光花园

是为满足刚性需求

周边浮桥居民居多，晋江石狮市区也有少部分企事业单位、私企老板、

福隆星城

青年职业者

万祥商城 晋江、南安、大泉州鞋帽批发商鞋帽、服饰批发商

主要是大泉州地区的私营企业老板、以及达官贵人年纪一般在40-50

5.市场总结市场总结

5.市场总结

5.1市场判断

市场判断

（1）目前泉州市区新楼盘较少，商品房的供应外沿化，主要集中在东海、洛江、桥南三大

板块。东海湾借助市政府的搬迁的东风，价格上涨较快，而桥南片区作为新城市中心，目前

教育设施相对滞后，而且由于户籍问题，孩子就学问题成为影响客户在此买房的制约因素，

但是随着晋江、泉州两级政府投资力度的加快，基础建设、教育配套会逐步跟进与完善。

（2）目前桥南片区高楼林立，一个新城形象已经树立起来，片区内安置房已经基本交房并

回迁，片区的人气慢慢形成，尤其是池峰的开通更拉近了桥南片区与晋江石狮的距离。

（3）桥南片区的新盘大盘化、品质化。在售的百捷中央公园120万米，新加坡城22万米，

筹建的中骏蓝湾半岛总建近20万米，体量较大。新盘注重小区整体配套的完善，从小区的

规划、园林景观、建筑材料选择、物管配套等下功夫来打造产品品质，百捷中央公园首度引

用小区直饮水系统，并采用Low-E中空玻璃。

（4）相对洛江片区来说，桥南片区楼盘受新政的影响较小。洛江片区的客户群体主要是以

公务员、教师等政府部门或事业单位的居多，手头的资金相对有限，对政策较为敏感，而桥

南片区客户群体主要是南安、晋江等地的生意人、私营老板，资金充裕，投资的较多。

（5）片区的竞争不仅是楼盘的竞争，还是品牌的竞争，无论是中骏还是恒安背景的中升、

连捷地产，或者百宏，在泉州地区都是赫有名。

（6）片区内以75-136㎡的两房、三房的中小户型为主导，小户型的较受投资客青睐。目前

均价在6000元/㎡左右。

5.2市场未来预测

市场未来预测

（1）桥南板块作为泉州的门户，位处泉州“南下”桥头堡，作为泉州次级城市中心，桥南

3000亩改造工程被晋江泉州两级政府列为一号工程，政府规划力度与决心催生了桥南片区

的投资热度，未来桥南板块投资升值潜力巨大。

（2）消费者在购房时将更看重良好的人居环境，包括居住空间、社区景观环境以及封闭式

社区管理配套，桥南片区200亩市民广场是桥南片区最大景观优势，紫帽山、乌石山钟灵敏

秀。

（3）未来该片区仍以90-140的两房、三房中小户型为主导需求。

（4）商业将是该片区的一个热点。该片区产业集群、辐射范围广、辐射人口可达150万人，

未来商业需求较旺。