成都市城北市场调研报告

2023年4月20日发(作者：北美枫情地板和大自然哪个好)

第一部分 调查设计与组织实施

一、调查设计

（一）调查目的

通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解城北房地产市

场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目xxx

项目二期的营销提出一定的建议，实现项目投资效益回报的最大化。

（二）调查内容

1、对城北区域宏观环境的调查

（1）宏观经济及市政规划

（2）城北房地产现状

2、竞争市场调查（个案对比）

（1）基本情况

 楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣

工日期、容积率

 类别、档次及整体布局

 装修材料、水平

 硬件设备

 配套服务功能及功能分区

 公开销售日期

 销售价格、开发期价格的变化情况、销售率

 付款方式、银行按揭安排

 车位配备

 物业管理公司及费用

（2）营销策略

 目标客户选择决策

 市场定位与宣传重点

 营销组合策略

（三）调查方法

1、宏观调查

 房管、土地、规划等相关部门访谈

 报刊文献资料收集与分析

2、项目自身情况调查

 项目规划谈论会

 项目现场考察

 有关人员访谈

 相关资料收集整理

3、竞争市场调查

 现场踩点调查

 报刊、文献网上资料收集与分析

2

一、 城北区域概括和未来前景

1、 城北

本次市调所研究的城北指：东至成绵高速、南至一环路（二环路北一段－二环

路北四段区域内）、西至营门口路、北至三环路。

（图片来源于：焦点房地产网）

2、 城市规划

2.1城北区域规划

2.1.1金牛区规划

金牛区的分区规划修编调整工作已基本完成，到2020年城市建设用地可达64

平方公里，其中专业商圈占据了很大的区域。

金牛区规划的大型商业和公用设施用地主要有：沿金府路大件路形成生产资料、

机电批发市场，五块石电器批发市场，荷花池批发市场，凤凰山第三产业开发区，

市青少年科技会馆，羊西线餐饮文化街区和奥林体育运动中心，以及新规划位于府

河上的市综合体育公园等。

2.1.2城北新区

成都市新都区分区规划（2004—2020）和青白江区分区规划（2003—2020）提

出：新都区和青白江区均是成都市主城区北部的分中心，新都区和青白江区将共同

形成成都北部物流中心并共同构成北部新城。

目前新都占地480平方公里，总人口62万，其中城市人口17万。根据成都市

规划的“北部新城”计划，到2020年新都将与青白江形成一个拥有100万人口的核

心发展区，沿毗河两岸10平方公里的区域主要以居住为主，同时发展餐饮娱乐等第

3

三产业。目前，根据成都市政府对新都区的定位，区委、区政府提出将新都打造成

为成都的“新城北、新外滩”。

作为北部新城的核心，本轮城市规划修编给新都带来了前所未有的历史发展机

遇，在全市总体规划指导下，城市规模约为５０平方公里，城市定位为成都市北部

副中心，具有综合服务、新型工业、宜人居住、旅游文化观光等功能。

2.2城北发展趋势预测

2.2.1城市改造

金牛区至2020年分区规划的出炉，将推动城北的旧城改造和城市化进程，由此

腾出大规模的建设用地，反之推动城北的城市化进程。

沙河整治工程已经全面结束，整治区域达10.63平方公里，总投入达27亿元，

建设长22.22公里、宽50米-200米的沿河园林景观绿化走廊，使沙河流域成为成

都市最具人文特色的现代都市区。沙河改造的完成，也会大大推动城北沙河周边房

产开发的步伐。

2.2.2规划导向

新的城乡规划的出炉，也及北新干线的开工建设和地铁规划的影响将大大推动

城北新区房产开发的步伐。

万科成都公司以1.75亿元成功竞得总占地637.5亩，建设用地面积401.9亩

（267946.73平方米）的“新都双水岸项目”地块。该地块处于成都市“北部新城”

中心区域，是新都新城区的重要组成部分。以及其它实力品牌开发商的进驻，将进

一步推动城北房产开发，提升区域开发品质。

2.2.3专业市场

金牛区至2020年分区规划城市建设用地可达64平方公里，其中专业商圈占据

了很大的区域。

金牛区规划的大型商业和公用设施用地主要有：沿金府路大件路形成生产资料、

机电批发市场，五块石电器批发市场，荷花池批发市场，羊西线餐饮文化街区和奥

林体育运动中心。

在新的城市规划和城市进程中，市场的专业化程度会越来越高，业态分布也将

更为合理。在对专业市场的规划和建设中，会更为注重对土地的科学合理利用。

2.3城北交通

4

2.3.1“四路”建设

据了解，新都“四路”即川陕路新都段、蜀龙大道、石木路（成赵路新都段）

及新城区环状公路，为了完善城市综合服务功能，从去年以来，新都区就不断加大

“四路”建设力度。蜀龙路免费通道前三期已经通车。建设中的蜀龙路四期起于蜀

龙三期与成华区龙青环线平交道口，上跨成绵高速，经北湖风景区后与三环路连接。

预计道路全长3.2公里，双向六车道，与三环路交汇处规划预留互通式立交。最终

将建设对接中心城区的建设北路二段。

2.3.2北新干线

根据规划，成都市今后将沿成绵、成乐两条高速公路向北、向南发展，使城市

格局从现在的环状变为扇形，而北新干线正是向北发展的一条“主动脉”。

北新大道

预计2006年年底通车的北新大道，以成都一环路二道桥为起点，以高架桥形式

直达北三环凤凰立交，连接城北新区并延伸到新都新繁镇。北新大道全长约11公里，

是中心城区连接北部新区的重要干道。其中，三环路至外环路段以道路排水工程为

主，长6．9公里，规划宽度为60米。三环路以内以高架桥为主，双向6车道(二环

路以内为双向4车道)。整个北新大道工程建设总费用约5．5亿元。

成金（成青）快速通道

快速通道直通成华、金堂、新都、清白江4个区县，城北几个区县将率先实现

成都三圈层的“半小时交通圈”，也是打通城北新城与市区的重要主干道。通道采

用一级公路技术标准建设，双向六车道、设计时速80公里、不交过路费过桥费。2006

年2月开始动工，预计2007年通车。

人民北路北延线

起于火车北站，向北延伸一直进入新都大丰镇，建成之后将形成人民南路人民

北路北延线的中轴线，成为连贯成都中心城区的交通大动脉。北延线已于去年12月

动工，预计2006年年底通车。

2.3.3地铁规划

一直以来，郊区的房屋因为景观优美，空气清新，价格便宜成为人们热切向往

的居所。地铁一号线已于去年年底动工是南北走向，北起动物园，南至华阳，全长

5

26公里，共有18座地铁站。将推动北部新城建设的发展，交通堵塞问题将得到极大

缓解，住宅郊区化发展步伐将进一步加快。

地铁1号线：

去年年底动工的1号线，北端终点设在新都大丰，其中红花堰人民北路段经沙

河进入火车北站广场，沿人民北路南行，贯通整个城北。

地铁3号线：

规划中的3号线是东北西南方向骨干线，计划起点位于新都，将横贯市区，直

达双流。

2.4城北商业

2.4.1城北商业四大商圈

城北拥有四大商圈，是成都乃至西部重要的财富源头。

1.荷花池商圈

荷花池商圈内现有交易区23个，市场34个，市场经营商家2万余户，就业人

员5万余人。金牛区对荷花池商圈还有更宏大的规划，大商圈规模还会扩大，在这

里做生意的人将会更多。

2.金府生资商圈

该商圈囊括了机电、钢材、建材、装饰、灯具、家具等各类专业市场，规划面

积达2.5平方公里、现已建成市场12个、占地1500余亩、建筑面积约35万㎡的金

府商圈，汇集了全国生资及机电行业的生产制造和流通企业近万家。

3.富森家居建材商圈

富森美家居拥有58万㎡的卖场，又宣告还将修建5万㎡的富森美家居灯饰广场，

加上盘踞在高笋塘的众多老牌建材市场，城北家居建材商家有1.5万家，从业人员

达到10万人之多。

4.成华区现代化的物流基地

根据2003年5月出台的《四川省“十五”及2010年现代物流业发展规划纲要》，

将成都物流基地规划为我省的“一级物流枢纽”。成都物流基地现有各类仓储、运

输企业50余户，传统仓库130余万㎡，占地4200余亩。铁道部已确定投资7亿元

将火车货运东站改造为亚洲最大的集装箱节点站，拥有几万人的物流从业人员。

6

五块石将大变脸

一个建筑面积达16万平方米的号称“五块石第一mall”的商业地产项目拔地而

起,这个名为“仁恒国际”的项目如此让人侧目,除了它的“大”外,最耀眼的当属它

的新加坡背景,用业内人士的话说,国际商业地产巨头打入成都五块石市场,可能促

使传统的农贸市场一样的“五块石大集市”更早接驳国际商贸物流,加快五块石大市

场升级换代步伐。

“从规划入手,用高标准规划引领大市场格调。”成都有关领导的一句点睛之

语拉开城北大规划的序幕,随即,一个高标准的五块石大商贸圈的规划样本出炉。人

们将在不经意间发现,未来3到5年内,一个崭新的城北新区将呈现在市民的眼前。

2.4.2金牛区专业市场规划

金牛区至2020年分区规划城市建设用地可达64平方公里，其中专业商圈占据了很

大的区域。

金牛区规划的大型商业和公用设施用地主要有：沿金府路大件路形成生产资料、机

电批发市场，五块石电器批发市场，荷花池批发市场，羊西线餐饮文化街区和奥林体育

运动中心。

在新的城市规划和城市进程中，市场的专业化程度会越来越高，业态分布也将更为

合理。在对专业市场的规划和建设中，会更为注重对土地的科学合理利用。

二、 城北土地发展趋势

成都土地市场情况

在2004年，以"8.31"大限和"三个暂停"为标志，政府加强了对土地市场的控制和

管理。在"三个暂停"结束后，国务院紧接着发布了《国务院关于深化改革严格土地管

理的决定》，建立了国家土地督察制度，一方面可促进土地的节约使用，另一方面加

7

强了土地市场规范。由于加强了对土地市场的合理科学控制， 2005年土地供给总量比

2004年有较大幅度下降，具体表现在：

1）大块土地供应减少。2004年，和黄、中海分别拍下的两宗地块占地面积均在千

亩以上。2005年以后，除2006年8月金牛区挂牌出让一宗3000亩土地外，没有再出

现千亩以上的大宗土地供应；2）2005年小块土地供应面积增多，成交单价涨幅较大，

同比增长109％。虽然在区位、规划限制、现状和宗地大小上都各不相同，但这一涨幅

足以说明近2年成都市地价大幅上涨。

 土地供应区域性明显

鉴于城北区域环境改造及城东产业结构调整，预测未来1-3年中，大城北及大

城东都将处于土地供应的热点区域。

 单宗供应面积仍以小块宗地为主

除2006年8月金牛区一挂牌出让的集文化娱乐、二类住宅、商业、主题公园

为一体的宗地占地3000亩以外，其他单宗土地供应面积仍将受到控制，以小块供

地为主。

 土地成交单价将继续上涨

随着城市化进程的加快，可供开发的土地面积有限，土地成交单价将继续保持

上涨的态势，房地产开发投资规模日益增大 。据土地拍卖市场传来的信息，2006

年，城北推出的土地用量巨大。据悉2006年仅成华区就将腾出12000亩土地进行

整理，其中上市量可能达到近4000亩！目前多家知名开发商已经囤兵城北，伺机

而动，据了解，万科在城北拿下了600多亩的土地，其项目“双水岸”将在2006

年推出；晓初物业在北部新城拿下千亩土地，其项目“博雅新城”已于年前正式动

工。阳光100“潜伏”城北多年，手头拥有数千亩土地，基本完成前期筹备工作，

此外还有东莞皇城、多元集团、港基地产等分别持有数百亩土地。随着北新干线的

通车，凤凰山拆迁的完成，城北将迎来新一轮开发热潮。据他们调查的资料显示，

大丰有4000多亩土地可供开发，凤凰山有10000多亩土地及待建设，沙河沿岸有

10000多亩土地将要上市拍卖，另外，占地42平方公里的北部新城风景区也将逐渐

建设完成，未来的城北居住环境绝对不比其它区域差。

从1997年开始，房地产投资开始进入快速增长阶段。作为我市投资的三大主

体力量之一，房地产开发投资稳步上涨，2005年同比增长54.6％，占固定资产投

资的31%，今年上半年房地产投资所占比例持续增长（参见下图）。

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成都房地产开发在固定资产中所占比例走势分析（资料来源：成都统计局）

土地成本的大幅增长是推动房地产开发投资增幅提高的重要因素之一。2002至

2005年间，成都地价上涨40%。2006年１－５月，在开发投资完成额中，开发商支付

的土地取得费用７４.０６亿元，同比增长１５０.１％，土地成本占投资完成额的比例

为４４.２７％，同比提高１３.５２个百分点。

城北土地市场情况

1、城北土地供给呈大幅上升趋势

9

（信息来源于：焦点房地产网）

从2004年到2005年8月，城北土地呈大幅上升趋势，2005年前8月土地供给高

达623亩，是去年全年土地供给的5.5倍。2005年城北土地供给环线主要集中在二环-

三环之间，以王贾村、二环路沿线、营门口和驷马桥等区域为主；特别是8月31日拍

卖的5宗土地，其中3宗位于城北，面积高达143亩，占此次拍卖会土地供给的86%，

未来城北的土地放量和土地供应规模都将呈放大趋势。

2、城北土地供给结构以住宅用地为主

从2004年到2005年8月，城北土地总的供应量为765亩，实际成交328亩。从城

北近来土地供给结构来看，以住宅用地和综合类用地（二类住宅）为主，占城北近来土

地供给量的85%，商务办公用地商务办公用地没有成交，商业用地仅成交1宗，现被

深国投（成都）商用置业有限公司开发为以沃尔玛为主力店的商业中心。随着城北沙河

改造完成和城北的拆迁力度加大，城北住宅土地供应将成大幅度上升。

近年城北土地市场土地供给情况

住宅用地

15%

商业用地

11%

商务办公用的

4%

综合实用地

70%

商务办公用的综合类用地商业用地住宅用地

（信息来源于：焦点房地产网）

3、城北土地成本较低

（各区土地成交楼面均价=各区土地成交总价/成交建筑面积）

（信息来源于：焦点房地产网）

10

2004年至今城北部分土地成交一览表

序地块面积 起拍价 成交价 时间

号 （㎡） （年） （万元/亩） （万元/亩）

1 洞子口乡五福村九组、五块石村五组 10441 90 2004

2 金牛区王贾村1、2组（A地块） 53568.89 160 2005

3 成华区二环路北四段三号 57737.81 135 2005

4 成华区驷马桥西片区 29807.28 170 2005

5 金牛区金牛乡郎家村 22698.94 180 2005

6 金牛区王贾村1、2组(B地块) 27780 150 2005

7 成华区驷马桥西片区西3地块(原横桥街) 4811.03 160 2005

8 成华区驷马桥西片区西12、西14、西15地块 87818.09 150 2005

9 金牛区沙河源街道办事处泉水村5组沙河源街道 6651.65 160 2005

10 金牛区沙河源街道办事处泉水村1.2组 14496.99 180 2005

11 成华区驷马桥东片区东2地块 36109.54 160 2006

12 成华区驷马桥东片区东3地块 20530.28 160 2006

13 金牛区洞子口乡五福联社一社 29530.27 180 2006

14 金牛区洞子口乡新桥村3、4组 66893.96 180 2006

15 金牛区二环路北一段营门口乡光荣村三组 28183.18 280 2006

16 金牛区沙河源街道办事处泉水村2组 12958.34 180 2006

17 金牛区洞子口乡新桥村3、4组 66893.96 320 2006

18 金牛区营门口乡化成村一组 25408.27 350 2006

地块位置

190

161

186

204

212

215

224

266

290

294

198

198

423

455

472

550

580

750

注：以上数据来源于成都市国土资源局网站

三、 城北住宅市场分析

1、城北楼市价格升迁记录

2003年：均价2000元/㎡

2003年，是成都市五城区房地产市场供求关系发生根本性转变的一年，这一年购

房需求首次超过供给，成都整个楼市呈现出稳中有升的态势，整体均价上涨到2100元/

㎡左右。由于城南副中心及市政府南迁的规划，以及光华大道的建设，让高品质、高档

次的楼盘多集中在城南、城西，且房价较高，每平方米的售价在2700－4500元之间；

而城东、城北由于历史原因，项目大多为中低档，价格普遍较低，每平方米均价在2000

元左右。

2004年：2500元/㎡

11

2004年，南部副中心建设进入实质性阶段与市政府南移所带来的巨大辐射力一起

成为拉动成都房价的强兴剂。受此影响，加之新城南大盘云集并相继发力，2004年新

城南整个楼市呈暴涨局面。城西光华大道这一交通大动脉的打通，使长期以来制约城西

的房地产开发制约城西楼市的交通瓶颈得到彻底改善，带来的是原本炙手可热的城西楼

市房价全线上扬。城东由于“腾笼换鸟”，发展迅速。城北房价借助整个楼市价格上涨

趋势，房价增长到2500元/㎡，但在整个楼市中开始呈现一个区域性的价格低谷。

2005年：3325元/㎡

2006年1月发布的“2005年大型房价调查”显示，成都五城区住宅价格均价达到

了4056元/㎡。其中，城南为4405元/㎡；城西为4171元/㎡；城东为3499元/㎡；城

中为4750元/㎡；城北为3325元/㎡。与城南、城西、城东三个方位同一区域同一地段

的房价比，城北价格仍然最低。跨过北二环，与其他区域相比，房价每平方米就要下落

1000元以上。

虽然城北价格仍然较低，但是与2004年徘徊在2500元/㎡左右的价格有明显的提

高。3325元/㎡的价格已经直逼城东。资料显示，2005年城北楼盘供应面积为50.45

万㎡，占全市总供应量的7.97％，与往年相比城北供应体量已有大幅增加。这表明，

城北区域开发逐渐活跃起来。

由于北部新城规划的出台以及地铁一号线的动工，诸多利好消息刺激了城北楼市的

发展，万科、新希望、晓初、万博、蓝光等诸多知名开发商纷纷进驻城北，为城北带来

高品质楼盘，彻底改变城北无好盘的印象。2005年底，城北大盘时代开始出露端倪。

2006年:直冲4000元/㎡

今年2月24日的土地拍卖中，蜀信房产以455万元/亩的价格刷新了城北的地价，

这说明城北已成为开发商重点关注的地方，从蜀信拿地的价格来看，城北房价超过4500

元/㎡已成定局。而实际上，万科双水案、天府江南、博雅新城等已经成为城北楼市高

价的践行者。

年底北新干线通车，城北的交通瓶颈将被打破，由于城北新开楼盘品质与价格的优

势，城北可能会出现一个较大的补涨潮。而北新干道高架桥建成后，受益最大的将是新

都、清白江为核心的北部新城，目前这里的房价是成都各个区域中最低的，居住成本是

最低的、发展空间最大。

12

城北楼市近年均价走势图

5000

40004000

3000

20002000

1000

0

均价

3325

2500

2003年2004年2005年2006年

均价（元/㎡）

2005年成都房价调查表

5000

4000

3000

2000

1000

0

3499

4405

4171

4750

3325

均价（元/㎡）

城东城南城西城北城中

区域

2、城北近年供应量统计

面积供应量

2004年1-7月城北住宅物业供应量共计31.49万平米，同比03年同期上涨53.53%；

而05年由于物业税的实施，住宅市场进入了短时间内的观望期，使得住宅供应有所缩

减，同比04年同期下降9.62%。但随着房产市场的逐渐明朗，7月份城北增大了其住宅

的供应量，供应量为12.7万平米，占1-7月份供应总量的近5成，2005年城北楼盘供

应面积50.45万平米。

项目规模

就单个项目供应面积来看，03年为2.93万平米/个、04年为3.94万平米/个、05

年为5.69万平米，其上涨幅度分别为34.47%、44.42%。随着城北土地的大宗出让以及

容积率等开发条件的放宽使得城北住宅开发规模将向着大型化发展。

3、城北生态居住区规划

13

在整个城北区域中，有几处板块凭着先天的环境优势成为成都楼市又一生态标签。

北湖：北湖位于成都三环路以北，西到大件路，湖面多达700余亩，目前湖区及

周围4000多亩的景区已经基本建成，已于去年向游人开放。北湖地处12平方公里北郊

风光带的核心区，紧邻动物园、白莲池和沙河北段风景带。

沙河源：于2001年11月动工的沙河整治是城北环境改善最重要的一个环节，总

投资32.48亿元，规划整治范围涉及4.63平方公里。经过三年整治，沙河已被打造成

为人居环境最佳的居住区域之一。而沙河风景最美的地方就是洞子口至驷马桥一线的沙

河源。

凤凰山：凤凰山片区位于成都市城市南北发展轴线上，正在规划的城北新区，将

被规划为以山体生态保护为特色的中高档居住用地，凤凰山片区的规划总面积就达

1023.94公顷。

毗河：毗河是成都市的七大绿色走廊之一，由西向东贯穿新都城区，具有原生态

的生态环境，是成都市近郊唯一没有被污染的河流。万科双水岸、交大房产的香洲半岛

就分列在毗河两边。

4、城北住宅发展趋势分析

城北住宅现总体呈现出开发量短缺，以中低价位的楼盘为主的特征，其中能上一定

档次和影响力的代表性楼盘仅有万科、交大等开发的少数几个项目。此外北部新城的规

划将提升城北价值。在未来的规划中，在北三环以外，将出现一座北部新城，有望建设

出一个集休闲、度假、商住为一体的综合社区，并利用凤凰山的地势在高处进行高档住

宅开发。

受城北传统的交通枢纽和物流中心地位的影响，其住宅发展是成都市各区域中起步

较晚的区域，但随着政府的大力引导以及地铁等各种利好消息的发布，使城北住宅开发

将成为继城东后的又一开发热点，其各板块具体情况如下：

14

（信息来源于：焦点房地产网）

5、2006年1－9月城北取得预售许可证的项目统计

预售项目名称 开发公司 环域 用途 总面积 取证时间

证号 （㎡）

4446 住宅 13106.79 2006-04-06

4560 35187.72 2006-08-01

4541 万科加州湾 成都万科房地产有限公司 一～二环 住宅 34012.6 2006-07-13

4545 26474.18 2006-07-20

4506 兴元华盛 二～三环 21381.0 2006-06-12

4574 58581.0 2006-08-16

4557 华凌·尚城三期 成都市华凌房地产开发有限21046.99 2006-07-31

芙华·新大陆 成都市芙华房地产开发公司 二～三环

住宅、

车库

住宅、

商业

成都兴元房地产开发有限公商业、

司 住宅

住宅、

商业

二～三环 住宅

15

公司

4571 住宅 13144.01 2006-08-11

4587 住宅、

xxx 四川联群投资有限公司 二～三环

商业

31660.61 2006-08-24

（该统计表的研究范围：东至成绵高速、南至一环路、西至营门口路、北至三环路）

6、已经进驻城北的发展商

从近年成都是各区住宅土地的楼面均价来看，城北住宅用地楼面地价相对城南和城

西便宜一半，2005年上半年城东住宅用地楼面地价偏低主要受土地二级挂牌转让的影

响较大。城北的土地成本相对其他区域较低，加之政府对城北规划和人民北路延长线规

划，以及地铁1号线的利好消息，将大大刺激城北片区房地产的开发速度，将继城东片

区之后又一个开发热点区域。续万科之后，中海地产、蓝光、阳光100、新希望、晓初

物业、天之海实业、万博置业、中房集团等纷纷抢摊城北。

在这些融入城北的资本中，有一条来自福建的资本尤其活跃。兴元华盛、xxx等项

目背后，都有福建资本的背景，虽然规模都不大，但他们不约而同选择了在地产巨头还

没有对城北下手时抢先抓住机会。

7、城北主要竞争楼盘

顺着蓝光、阳光100、新希望、晓初物业、天之海实业、万博置业、中房集团等纷

纷抢摊城北，2006年的城北楼市将迎来一个竞争更加激烈的大时代。

2006年城北主要楼盘展示图

16

附件（我司于2006年10月7日踩盘表）

竞争楼盘调查表

 物业名称：第一园

踩盘日期/时间： 2006 年10月7日 登记人： 王静

17

取回资料： DM单

项目地址 成都市金府路与蓉北大道交汇处（沙河公园）

开发商 成都市庆辉房地产开发有限规划设计

投资商 园林设计

施工单位 整合推广 深圳毅华广告（成都）公司

物业管理 预售证号 成房预售字第4281、4446号

按揭银行 售楼电话 83128222、83120222

总用地面积 总建筑面积 容积率 住宅面积 商业面积 公建配套面积

合计：21.7亩 66393.23㎡ 53817.52㎡ 3720.47㎡

绿化率 建筑形态 楼间距 建筑风格 房屋组合

25％ 小高层电梯公寓

总栋数 层数 总套数 物管收费 结构形式 层高

一期 栋 18层 505户 剪力墙结3米（铺面为3.9米）

二期 栋 构，七度搞

共7 栋 震标准

户型面积区间 主力总价 单价均价 周边交通

85－160㎡ 34万～50万（预计） 3888元/㎡（预计） 87路、70、402、

公司

3.99

108、39、63、

99、44路公交

车

交楼时间 车位数 车位比例 车位价格 开盘时间

地上停车位：561.55：1 本月底，11初

个

地下停车位：

270个

工程进度 开发周期 分期开发 电梯品牌 付款方式及折扣

室内装修标准

公共装修标准

会所设施

智能化配套

物业管理服务

广告语 一生之园

客源特征 面向五块石及城北商家、铁路职工

环境点评 背靠沙占地2012亩的河源公园，拥有一定的自然资源。

规划特色

二期 一次性1％，按揭无折扣

户型及户型比

空间格局 面积（㎡） 套数 房型比 销售套房型销售序号 房型名称

18

数 比

1 A1 114.18

2 A2 89.12

3 D1 95.43

4

5

6

7

优势 劣势

三房面积有市场上主流产品110～120㎡的户

型

3房2厅2卫

2×2×1

3×2×1

配套设施 教育：西南交大附中、规划中的双水中学、44中、九里堤小学、双水碾小学等；

医疗：成铁分局医院、成华区红十字医院、内燃机厂职工医院等；

农贸市场：王贾农贸综合市场、成都市金凤农贸市场、五块石蔬菜综合批发市场、

成都市农副产品批发中心等；

城北各类专业市场市场

与2000多亩的沙河公园为临，是该项目的最大卖点。 附加值

项目规模较小，且项目的位于大件路与商贸大道的交汇处，车流较大，噪音污染较综合点评

为严重，但拥有一定的自然资源作为补充。

样板房

其它

竞争楼盘调查表

 物业名称： 恒业·星园

踩盘日期/时间： 2006 年10月7日 登记人： 王静

取回资料： 楼书、DM单、部分户型图

项目地址 成都市五块石蓉北商贸大道99号

开发商 成都市恒业东升资产经营管规划设计

理有限公司

19

投资商 新加坡仁恒置地 园林设计

施工单位 广告整合 主慧堂·主语广告

物业管理 预售证号

按揭银行 售楼电话 83118800 （6线）

总用地面积 总建筑面积 容积率 住宅面积 商业面积 公建配套面积

合计41亩 约101013㎡ 1300㎡

绿化率 建筑形态 建筑风格 房屋组合 楼间距

33.60

总栋数 层数 总套数 结构形式 层高 物管收费

一期 栋 18层 795户 1.2元/㎡·月

二期 栋

共7 栋

户型面积区间 单价均价 主力总价 周边交通

60㎡－140㎡均价不超过4000元/㎡ 10月底排号（据销售人员所说） 70、24、99、59、

平米 73、44、87、86

高层电梯公寓

3.65

等8条公交线

站点

交楼时间 车位数 车位比例 车位价格 开盘时间

20087年4月前 533个 1.7：1 排号11初左右

付款方式及折扣 工程进度 开发周期 分期开发 电梯品牌

一次性1％，VIP卡1％，商家1％，二期

按揭无折扣

室内装修标准

公共装修标准

会所设施

智能化配套

物业管理服务

广告语 北二环/上品花园住区

客源特征 面向五块石及城北商家、铁路职工

环境点评

规划特色

户型及户型比

空间格局 面积（㎡） 套数 房型比 序号 房型名称 销售套房型销售

3房2厅2卫 127.09－131.67 A－1a

3房2厅2卫 118.25－121.5 A－2a

3

4

5

6

1

2

20

数 比

7

优势 劣势

三房面积有市场上主流产品110～120㎡的户

型，且部分户型拥有入户花园等

配套设施 中小学:五块石小学、双水碾小学、王贾小学、九里堤小学、44中、铁二院中学、交

（支撑的元大附中

素） 综合商场:恒业国际一站式居家用品采购中心、五块石小食品批发市场、国美电器、

荷花池服饰批发市场等

邮局:邮政、通讯方面的设施较为齐备，设有大型邮政局、中国电信营业厅、火车北

站邮电局等

银行:建设银行、农业银行、工商银行、交通银行、销售接待中心旁设有兴业银行自

助银行等

医院:成都铁路中心医院 金牛区妇幼保健院

开发商为拥有上市公司背景的海外著名企业，并已在全国多个城市有过成功开发的附加值

经历，加之项目前拥有已建成并投入使用的恒业国际（大型家居用品采购中心），

使客户对开发商的实力有更一步的认识。

有三套样板房，分别是两套两房及一套三房的，由于样板房位置按照实际交房的结样板房

构布局来定，给客户以“身临其境”的感觉。通过样板房，可以将原有户型的缺点

进一步缩小甚至规避，将优点进一步放大，对销售有一定的促进作用。

拥有知名开发商的背景，并且拥有样板房这个直接的销售工具，对销售有极大的促综合点评

进作用；加之，该项目分期开发，在营销上往往采用低价入市，低开高走的方式进

行，对xxx二期销售有一定的影响

其它

竞争楼盘调查表

 物业名称： 水韵天府

踩盘日期/时间： 2006 年10月7日 登记人： 王静

取回资料： DM单、部分户型图

项目地址 成都市王贾大道、金府路交汇处（售楼地址：王贾大道沙河观光塔旁诗歌桥畔

开发商 成都金房集团有限公司 建筑设计 四川省建筑设计院

投资商 园林设计 四川省建筑设计院景观设计所

施工单位 华西集团有限公司 整合推广 黑弧广告（中国·成都）

物业管理 预售证号

按揭银行 售楼电话 83129111、83129222

21

总用地面积 总建筑面积 容积率 住宅面积 商业面积 公建配套面积

合计138.74亩 约25.7万㎡ 20.3万㎡ 1.017万㎡

建设用地：

80.35亩、代征

地26.02亩、铁

路公路防护林

地32.37亩

绿化率 建筑形态 建筑风格 房屋组合 楼间距

大于30％ 高层电梯公寓

总栋数 层数 总套数 结构形式 层高 物管收费

一期 栋 22＋1层 1988户 1.2元/㎡·月

二期 栋 18层

共7 栋

户型面积区间 单价均价 主力总价 周边交通

绿地面积：

园区1.6万㎡，

小区周边1.8

万㎡

70、24、99、59、52㎡－148㎡ 均价3800元/㎡

73、44、87、86

等8条公交线

站点

开盘时间 交楼时间 车位数 车位比例 车位价格

10.28左右入会，1120087年4月前

月底、12初开盘

工程进度 开发周期 分期开发 电梯品牌 付款方式及折扣

室内装修标准

公共装修标准

会所设施

智能化配套

物业管理服务

广告语 沙河源头·城北地标

客源特征 面向五块石及城北商家、铁路职工

环境点评 对面就是占地2012亩的沙河源公园，拥有一定的自然资源。并且沙河观光塔及观

规划特色

二期 一次性1％，VIP卡1％，商家1％，

按揭无折扣

光隧道等相距不远，是沙河源目前拥有自然景观最好的项目。

户型及户型比

空间格局 面积（㎡） 套数 房型比 序号 房型名称 销售套房型销售

3房2厅2卫 1－A

3×2×2 2－A

3×2×2 7－A

4

5

6

127 1

128.72 2

116 3

数 比

22

优势 劣势

户型选择面较大，户型面积区间在52㎡－

148㎡之间，部分户型拥有入户花园

配套设施 沙河观光塔、沙河观光隧道、市政街头游园、小学和幼儿园各2个、大型游乐园“华

（支撑的元侨城欢乐谷”（再建）

素）

附加值 与2000多亩的沙河公园为临，是该项目的最大卖点。

且项目规模较大，容易营造大环境及小环境。项目将与沙河源公园之间将以下穿隧

道相连，这样使得项目与沙河源公园结合得更加紧密，真正营造出“公园里的家”

的居家氛围。

样板房正在施工当中 样板房

拥有本土知名开发商的背景，并且拥有样板房这个直接的销售工具，对销售有极大综合点评

的促进作用

其它

竞争楼盘调查表

 物业名称： 兴元华盛

踩盘日期/时间： 2006 年10月7日 登记人： 王静

取回资料： DM单、计价表

项目地址 成都市北二环外川陕路与大件路交汇处(往西120米)

开发商 成都兴元房地产开发有限规划设计

投资商 园林设计

施工单位 营销策划、耀天·锦官城地产营销机构

物业管理 预售证号 成房预售字第4281、4446号

按揭银行 售楼电话 83513666（6线）

总用地面积 总建筑面积 容积率 住宅面积 商业面积 公建配套面积

合计131余亩 约40万平米

公司

3.9997

整合推广

23

绿化率 建筑形态 建筑风格 房屋组合 楼间距

25%

总栋数 层数 总套数 结构形式 层高 物管收费

小高层电梯公寓

1.1元/㎡·月 一期 1－5 栋

二期 6－9栋

三期 10－13栋

共13 栋

户型面积区间 单价均价（案例） 主力总价（案例） 周边交通

户型面积1号地铁首发站、凤凰山机4－3－1504（定价：4215元一次性：482493元

45-125平米 场、火车北站、昭觉寺汽车/㎡，面积：119.24㎡） 按揭：492545元

站、青龙场客运中心、五块一次性：4046元/㎡（4％折

石汽车站。 9、63、70、402、扣）

403、412路公交车，以及附按揭：4131元/㎡（2％折扣）

近昭觉寺汽车站1、15、9、

18、32、45、49、60、76路

公交车。

交楼时间 车位数 车位比例 车位价格 开盘时间

2000多个 兴元华盛一期一组2008年6月30

团2006年6月18日交房

日

一期二组团2006年

8月26日，三组团

排号时间：10月9

日（据售楼员透露）

电梯品牌 付款方式及折扣 工程进度 开发周期 分期开发

现阶段折扣不一，一次性4－6％，按三期

揭2－4％不等

室内装修标准

公共装修标准

会所设施

智能化配套

物业管理服务

广告语 城北核心区·沙河畔·40万平方米超质大盘

客源特征 面向五块石及城北商家

环境点评 紧临沙河新绿水碾公园、凤凰二沟湿地公园

规划特色 整个社区由12幢18层两梯四户景观电梯公寓半围合而成，分三组团开发。现代

时尚的立面，三个主题社区，以水、植物、雕塑小品为主题，各具风格。

户型及户型比

空间格局 面积（㎡） 套数 房型比 序号 房型名称 销售套房型销售

3房2厅2卫 C2型

3×2×2 A2型

3

4

5

120 1

110 2

数 比

24

6

7

优势 劣势

户型选择面较大，户型面积区间在45㎡－

125㎡之间，三房面积有市场上主流产品

110～120㎡的户型。

配套设施 医疗：成都军区总医院、老年干部疗养院、地质医院；

（支撑的元教育：成都医学院双水碾小学、青龙场小学、成都市第36中学、成都三原外国语学

素） 校等；

样板房

综合点评 项目规模较大，且拥有配套卖场，但销售人员素质较差。

其它 一期1组团1、2号楼房源余90%，持续销售中。2组团4、5号楼8月26日开盘销

游乐：沙河·新绿水碾公园、动物园、昭觉寺、北湖公园、熊猫基地；

售。户型面积45-125平米，其中大部分为60-90平米。一期3号楼为2层商业建筑

12000余平米只招商不出售

四、 城北置业客户分析

在对城北客户资源的挖掘中，这些先期进入的项目都将目标客户直接瞄准城北的经商群体，据

世家机构调查，在城北经商的群体中82％的人目前在租房居住，60％的人计划在成都买房定居。而

据不完全统计，城北的40多个大中型专业市场经营者已经构成城北楼市巨大的购房群体，按照每

个市场1000个摊位，其中1/3的经营者要在区域内置业来计算，需住宅1.3万套，再按100㎡每套

计算，住宅面积将达130万㎡，相当于2005年城北楼盘供应量的2.64倍（2005年城北楼盘供应面

积50.45万㎡），再加上铁路系统职工、沙河沿线及北新干线拆迁户的需求，城北的购买力将有一

个强势的拉升。

荷花池商圈是一个多种经营形式、多种经营方式、多种经营品 类、多种管理服务功能和多地区

客商并存的大型综合批发市场。其规模、效益均居我国西 部集贸市场之首，在全国“百强”集贸市

场中位列第七 。该市场以其每年数十亿交易额雄居全国百强综合性贸易市场第七位。是一个集多经

营形式、多商品门类、多服务功能、多地区客商并存的大型综合性批发市场。其规模、效益均居中

国西部集贸市场之首。已形成的专业市场有鞋类、皮具、服装、百货、小家电、工艺品等。商品种

类２万余种，场内经营厂商１万５千多户，从业人员１０多万人，日上市交易人数３０万人次，日

成交额达１千万元以上。

五块石商圈共有20个专业市场，依托于金牛区大商圈的市场品牌发展规划。 五块石一带常

25

住人口近万人，每天平均流动人口10万人左右。近20个专业市的全年成交总额11.3亿元，占城区

市场总额的一半多。金牛区在全省乃至整个西部地区，都是专业市场最密集、市场类型最活跃的区

域，这20个专业市场成为金牛区发展的强劲助推器。 其中电器、药材、粮油副食、文体用品是五

块石商圈发展的主要支柱。

这两大商圈每年创造4000个十万富翁，600个百万富翁，是数十万人实现财富的梦想之地。

1、购房意向调查

①

对于购房首选因素中客户综合考虑多，首要考虑的是房价、社区环境和户型，其次

是配套，位置，物业和生活便利性;私人生活圈；社区规模和品牌知名度选择相对

较少。

② 客户对社区规模大小选择不是购房考虑重点，选择比例为55%和45%。

③ 购买需求中为子女购房和解决户口问题占主要因素；大部分调查客户中为在成都的

第一次购房，属于成都的第一居所。

④ 设施配套中停车场，农贸市场，交通便利，治安巡逻点，物业服务档次和学校要求

最多，比例72%;购物，娱乐和体育设施要求其次。

2、房屋产品需求调查

①

价格因素：绝大部分客户选择房屋单价在2500-3000区间，总价要求在15-35万，

其中15-20万最多，占问卷比例的48%，20-25万的27%，25-30万的13%，30-35

万的8%。

② 户型要求：户型面积选择集中在51㎡----110㎡区间，需求比例80%；110㎡以上

的需求占14%；户型选择以经济型两房居室和经济型三居室为主，需求比例为61%;

楼层需求10层以下比例42%；11-15层为33%，15层以上为25%。

3、目标客户分析

在城北置业的人不可能都是城北的生意人，但肯定和城北这个市场存在着诸多

的联系。城北有很多的富裕群体：一个是铁路群体，这部分客户的购买力较强。另

一部分就是生意群体，城北大大小小一百多个专业市场，每个市场顺便也会产生一

百个以上百万富翁。这群客户不是不重视配套和社区环境，而是由于要兼顾生意，

所以为这些商旅人士打造高品质的居家楼盘还是很有市场的。本项目目标客户多为

城北商圈生意人士及铁路系统职工，年龄25-55岁居多。

1) 以城北五块石和荷花池区域经商者居多,主要从事商品批发业务。

26

2) 居住地普遍在工作场所附近，事业发展类型，对住宅要求品位不高，对房价敏

感，经济实用型住宅是首选。

3) 家庭意识重，买房考虑以户口和家人考虑为首选。

4) 潜意识中受农村城市化因素影响,向往城区生活。

5) 首次置业者众多，即便是二次置业者都有目的性较强的投资计划。

6) 房屋购买面积要求根据经营商品的特殊性差别各异，特别是药材经营客户更看

重住宅与库房的距离和便利程度。

7) 乡土氛围浓厚，大部分经营者都与同行业伙伴，或者同地区老乡群居在一起,

可能形成小集团购买人群。

8) 家庭收入能够满足本区域平均房价，潜在购买力强,但购房多经营生意联系考

虑。

9) 区域内的目标消费群对自有资金的安全性要求较高。

10) 自身安全性要求比较明显,。

11) 生意的本性使目标消费群对物业的性价比要求较高。

12) 不同专业市场内的消费群因工作性质.文化水平.等因素对居住要求差异性较

大。

13) 不同年龄段的目标消费群购房目的不同.购房实力差距较大。

14) 区域内的投资型客户少。

27

第二部分 xxx二期销售建议

一、销售道具的准备

1. 销售中心内部的的包装和整改（会在以后的报告中详细阐述）

2. 销售中心外部的包装和整改（会在以后的报告中详细阐述）

3. 样板房设立

设立样板房的理由：

a) 设立样板房方便客户对产品有更加直观认识。

由于本项目目标客户多为在城北经商的个体工商户，这部分客户普遍存在学

历不高，看不懂图纸的现象（在一期销售过程当中，客户多次向销售人员反映这

一问题）。

b) 通过样板房的设立，规避一些户型设计当中不足之处。

本项目的定位为以居住为主的社区，我们的产品类型相对较少，且缺乏市场

上一些主流的户型（成都市场上主流的三房面积在：110㎡—120㎡之间），很多

客户认为我们三房面积较小，不好摆放，通过样板房的“合理设计”，规避在“面

积的不足之处”。

c) 样板房，在现阶段成为趋势

由于北部新城规划的出台以及地铁一号线的动工，诸多利好消息刺激了城北

楼市的发展，预计在今年下半年及明年上半年，城北将推一大批新楼盘，城北楼

28

市进入竞争时代。由于竞争的激烈，各家发展商纷纷在销售策略及销售道具上大

做文章，样板房这种“能够使消费者眼前一亮”的销售道具被广泛使用，借助样

板房促进销售成为了一种趋势。据我司踩盘了解，xxx直接竞争对手当中，恒业·星

园、水韵天府等项目均设有样板房，恒业·星园的样板房已经投入使用当中，并

取得了不错的效果。

以下是我于10月7日参观恒业·星园样板房时的一篇踩盘小记。

时间：10月7日 天气：晴 踩盘对象：恒业·星园

今天参观了恒业·星园的样板房，恒业·星园一共有三套样板房，一套3房的

样板房，两套2房样板房。在我参观套二的样板房时，正巧有一男一女两名客户也在

参观这套样板房，与两人的闲谈时知道他们是在电子上场做生意的商家。我随便问了

他们对样板房的看法：他们说自己对图纸上的尺寸没有什么概念，并不知道开间3.9M

具体有多宽，但是他们结合了样板房，知道了3.9M开间的客厅具体有多宽。他们本

以为70、80 ㎡的两房，面积太小，不够用，但看了恒业·星园的样板房后，他们完

全打消了这方面的顾及。在参观另一套2房的样板房时，发现了参观这套样板房的客

户有些眼熟，通过交谈发现，他们时看过xxx的客户，问了他们的感受，他们觉得有

样板房比较直观，通过样板房，他们能够很直观的感觉到他们将要购买的房屋是怎样

一回事。

样板房装修要求

以实用，朴实为主，在设计上突出家庭的氛围，考虑到目标客户的消费特点，样板

房不必装修的过于豪华气派，不能使得客户进入样板房有一种拘束的感觉，要让客户觉

得自然舒服。

29

二、销售细节的把握

1、

有效客户拜访，定期回访老客户。

根据项目一期销售统计及多次的市场调查研究，明确本项目的目标客户为五块石及

城北的商家、铁路局员工，商户工作场所多在城北各个专业市场，所以要坚持走市场发

单的宣传道路。将现有销售人员按组分配，对每一个专业市场进行轮流拜访，并进行有

效追踪。对销售人员在拜访专业市场时需要有一个考核标准（例如：公司对销售人员的

工作任务有一个明确要求，比如每天要找至少5个商家的电话，并在销售人员拜访每个

专业市场后，将客户电话及资料反馈在工作报表上，公司由专人负责进行定期抽查）

2、

取消团购或者加大团购认定标准。

针对团购这一客户群体，建议取消或者增大团购客户认定的标准。在xxx一期销售

当中，过早的将“团购”这一消息公布出去，人为得增加了销售难度。在xxx二期得销

售当中，建议取消团购事宜，或者如果不取消，则加大团购客户认定的标准，并由专人

负责跟进这块业务。

3、

充分挖掘客户，为二期销售做好准备。

通过我司踩盘发现，本项目正面竞争对手——恒业·星园，在对外宣传上，除

了常规的发卡优惠1％外，还强调：只要是城北经商的客户，凭借商铺（铺位）的

租赁合同（合同为购房者本人或者其家人）均可享受额外1％的购房优惠，这一招

对市场上的客户很有效。虽然，消费者最终会逼价格，但我司建议xxx在二期销售

中不妨将这一“在制定销售价格时不妨将这一灵活的让利行为考虑进去”。另外，

我们一期累积得客户当中，有相当大一部分客户是铁路系统的。应该针对这一部分

客户多做文章，针对铁路上的客户，我们也应当给予“一定的让利”，做到“人有

我有，人无我有”。

30

4、

关心老客户，使其成为我们的宣传员。

口碑传播，是销售当中最行之有效的一种。xxx一期热销，为xxx积累了491

名老客户，应该充分利用这部分老客户，使其成为我们的宣传员。在马斯洛的几个

需要当中“关怀的需要”便是其中之一，要通过经常组织的一些活动，来维系这批

老客户与联群之间的关系，让客户感觉到发展商在卖了房子后，没有对客户不闻不

问，反而是很关心他们。在举行的活动的挑选上，要考虑到xxx老业主的消费特点，

多组织一些实物发放的活动，比如：在年底给客户准备春联、台历、年历，并向业

主赠送大米、食用油的年货的活动。在一些节假日，由公司统一向业主发送祝福的

短信，不定期向业主汇报工程进展情况等等。在销售细节的把握上，公司应当把对

老业主带新客户成交应该享受如何优惠考虑进去，让老业主带新客户有了真正的动

力。

以上只是初步建议，具体操作事宜，将在以后的报告中提交。

以上建议，敬请商祺！

31