成都市物价局、成都市房产管理局关于贯彻实施《四川省物业服务收费管理

成都市物价局、成都市房产管理局关于贯彻实施《四

川省物业服务收费管理细则》意见的通知

文章属性

• 【制定机关】成都市物价局,成都市房产管理局

• 【公布日期】2004.09.10

• 【字 号】成价费[2004]239号

• 【施行日期】2004.10.01

• 【效力等级】地方规范性文件

• 【时效性】现行有效

• 【主题分类】价格

正文

成都市物价局、成都市房产管理局关于贯彻实施《四川省物

业服务收费管理细则》意见的通知

（成价费[2004]239号）

各区（市）县物价局、房管局（办、所）：

为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，现将省物价

局、省建设厅制定的《四川省物业服务收费管理细则》转发你们，并结合我市实

际，提出以下贯彻实施意见，请一并遵照执行。

一、我市物业服务收费按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场

调节价。住宅（不含别墅）物业服务收费实行政府指导价，别墅及其他非住宅物业

的服务收费实行市场调节价。

二、五城区（含高新区）物业服务收费政府指导价标准，由成都市物价局会

同成都市房产管理局依据物业服务的社会平均成本及经济发展水平按照分级分等定

价原则制定基准价及浮动幅度，并定期向社会公布。建设单位与物业管理企业或业

主与物业管理企业根据公布的基准价及浮动幅度协商约定执行标准，报所在区物价

局备案，同时按有关规定明码标价。双方协商达不成一致意见的，由所在区物价局

协调执行标准。

其他区（市）县物业服务收费政府指导价标准，由当地价格主管部门会同同级

房地产行政主管部门结合当地实际制定并定期向社会公布。

三、住宅物业服务收费指导价标准（试行）（附件1），由与物业服务等级

（以下简称服务等级）指导标准相对应的服务等级基准价及其浮动幅度，以及与环

境设施设备项目等级（以下简称项目等级）指导标准相对应的项目等级基准价及其

浮动幅度构成。

四、住宅物业服务等级指导标准（试行）（附件2）和环境设施设备项目等级

指导标准（试行）（附件3），由成都市物价局会同成都市房产管理局分别根据物

业服务范围、服务内容、服务质量等因素，以及物业的环境、配套设施设备等因素

制定并公布。

五、住宅物业服务收费指导价标准中的项目等级基准价，是维持物业的公共

环境、设施设备日常运行和维护的基本成本（含能耗、设施设备与绿化的日常维修

养护及其对应人员的成本），除此以外的物业服务成本（不含保险费）和法定税

费、企业利润进入服务等级基准价。

六、住宅物业服务收费指导价标准未含物业共用部位、共用设施设备及公众

责任保险费，该项费用由合同双方协商约定，按物业买受人拥有的物业建筑面积另

出或达不到住宅物业服务等级或项目等级指导标准的，由合同当事人双方，结合实

际，参照物业服务收费指导价标准协商确定收费标准。

九、物业买受人自物业竣工并交付使用之日起，按物业服务合同约定足额缴

纳物业服务费用；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因开发建设单位原因

未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位按统一标准全额缴

纳。

十、物业管理区域内同一设计用途、同一档次的物业服务收费，应按统一标

准收取。住宅物业应严格按房屋设计用途使用，如另作他用的，物业服务费标准由

双方协商约定。

十一、新建房屋销售时，建设单位应当按照《物业管理条例》的规定，在物

业买卖合同中明确前期物业服务合同约定的内容，其中住宅物业应参照本通知精

神，明确物业服务等级，环境设施设备项目等级的有关内容及其价格标准。

十二、按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）签订住宅

室内装饰装修管理服务协议的装修管理，其管理服务费用按以下标准执行，并在协

议中明确：

1、按房屋建筑面积和装修工期向装修施工方收取管理服务费用，电梯住宅按

不高于0.03元/平方米·天，其他多层住宅按不高于0.02元/平方米·天的标准计

算。

物业管理企业收取了装修管理服务费用，不得再收取装修工出入证工本费、电

梯使用费等其他费用。造成共用部位、共用设施设备等损坏的，费用由责任人另行

承担。

2、委托物业管理企业清运装修垃圾的，清运费标准按建筑面积不高于2.00元

/平方米收取，具体由装修人或装饰装修企业与物业管理企业协商约定。

十三、物业服务收费政府指导价标准中不包括居民生活垃圾处理费（袋装垃

圾收运服务费）、车辆停放费、共用设施（如游泳池等）使用费。

十四、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位

应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托

单位收取3%以内的手续费（不得计入价内），但不得向业主收取手续费等额外费

用，并不再分摊计量总表至业主户表之间的管线损耗。

十五、未实行物业管理的住宅小区、单位职工宿舍的管理，可参照本通知执

行。

十六、本通知从2004年10月1日起试行。成都市物价局、成都市房产管理

局《关于转发省物价局省建委的通知》（成价房[2000]121号）同时废止。试行中

有何问题，请及时反馈我们。

附件：1、成都市住宅物业服务收费指导价标准（试行）

2、成都市住宅物业服务等级指导标准（试行）

3、成都市住宅物业环境设施设备项目等级指导标准（试行）

4、四川省物业服务收费管理细则(略)

成都市物价局

成都市房产管理局

二○○四年九月十日

附件1：

成都市住宅物业服务收费指导价标准（试行）

一、物业服务收费指导价标准

本标准基准价按5万㎡住宅物业测算，其他面积物业的基准价随面积的变化

调整：

其他面积物业基准价＝5万㎡物业某等级基准价＋（50000-物业面积）

÷50000×5万㎡

物业某等级基准价×10%，但调整幅度最多不超过10%。

环境设

浮动幅度

物业服施设 适用范围

务等 备 （项

住宅类 各基

级项目等目最低

型 准价基础

与基准级 面

价 积，㎡）

与

基准价

上分

别浮动）

（

基准价 基准价

服务等项目等

（元/ （元/

级 级

㎡·月） ㎡·月）

多层 一级 0.87 甲等 0.28 15000 ±10%

二级 0.65 乙等 0.20 20000

三级 0.43 丙等 0.12 30000

四级 0.23 丁等 0.07 40000

高层 一级 1.05 甲等 0.70 15000

二级 0.84 乙等 0.51 20000

三级 0.64 丙等 0.36 30000

二、服

务等级

与

人员配

置

人员配

配置人均 置

住宅类服务等项目人员数配

面积（㎡ 调

型 级 置参考意见

/人）R1

整系数

R2

多层 一级 1600 1

项目人员配置数

＝

项目面积

÷R1＋

（50000－项

目面积）

÷10000×R2

二级 2000

三级 2500

四级 3500

高层 一级 1300 1.5

二级 1600

三级 2000

注：1、多层住宅指7层（含）以下住宅，多层电梯项目等级基准价参照高层

丙等。

2、本标准中的高层住宅是指8层（含）以上的住宅。

3、低于适用范围最低面积的项目，由合同当事人双方参照本标准协商确定。

附件2：

成都市住宅物业服务等级指导标准（试行）

一 级

项目 内 容 与 标 准

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务

关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真

查验，验收手续齐全。

（一）基本要求

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职

业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等

制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、

热情。

6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时

内、其它报修按双方约定时间到达现

场，有完整的报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服

务的，公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金

的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以

上。

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状

况，需要维修，属于小修范围的，及

时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房

专项维修资金使用计划，向业主

大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，

组织维修。

外观、危及房屋结构安全及拆改共

用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和

有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，

并报告业主委员会和有关主管部门。

6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各

组团、栋及单元（门）、户和公共

配套设施、场地有明显标志。

设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，

属于小修范围的，及时组织修复；

属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新

改造计划和住房专项维修资金使

用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主

大会的决定，组织维修或者更新

改造。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措

施；对可能发生的各种突发设备故障有

应急方案。

1、小区主出入口24小时站岗值勤。

2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监

控设施的，实施24小时监控。

3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停

（四）协助维

护公共秩序

4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及

时报告业主委员会和有关部门，并

协助采取相应措施。

（五）保洁服务

1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装

放。

化，保持垃圾桶清洁、无异味。

2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、

楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一

层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位

玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每

月清洁1次。及时清除道路积水。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1

次，视检查情况及时清掏；化粪池每月

检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

6、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（六）绿化

1、有专业人员实施绿化养护管理。

养护管理

2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整

形，保持观赏效果。

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。

二 级

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务

关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真

（一）基本要求

查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职

制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、

热情。

6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约

定时间到达现场，有报修、维修和回

访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服

务的，公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金

的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以

记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状

况，需要维修，属于小修范围的，及

时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房

专项维修资金使用计划，向业主

大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，

组织维修。

行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房

屋外观、危及房屋结构安全及拆改

共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会

和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，

并报告业主委员会和有关主管部门。

6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元

（门）、户有明显标志。

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部

门负责的除外）。

（三）共用设施

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检

设备维修养

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，

属于小修范围的，及时组织修复；

属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新

改造计划和住房专项维修资金使

用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主

大会的决定，组织维修或者更新

改造。

5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措

施；对可能发生的各种突发设备故障有

应急方案。

1、小区主出入口24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。

3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

（四）协助维护

公共秩序

4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及

时报告业主委员会和有关部门，并

协助采取相应措施。

1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

（五）保洁服务

2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、

楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；

楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、

楼道灯每季度清洁1次。及时清除区

内主要道路积水。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检

查1次，并视检查情况及时清掏；化

粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

5、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

1、有专业人员实施绿化养护管理。

（六）绿化养护

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

管理

3、定期清除绿地杂草、杂物。

4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、适时喷洒药物，预防病虫害。

三 级

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务

关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真

查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职

业资格证书或者岗位证书。

（一）基本要求

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等

制度健全。

7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金

的收支情况。

8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以

上。

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养

记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需

要维修，属于小修范围的，及时组

（二）房屋管理 织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公

约）要求，建立完善的住宅装饰装修

管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，

告知装修人有关装饰装修的禁止

行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋

外观、危及房屋结构安全及拆改

共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会

和有关主管部门。

修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施

设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，

属于小修范围的，及时组织修复；

属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新

改造计划和住房专项维修资金使

用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主

大会的决定，组织维修或者更新

改造。

8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；

对可能发生的各种突发设备故障有

应急方案。

1、小区24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。

（四）协助维

3、车辆停放有序。

护公共秩序

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及

时报告业主委员会和有关部门，并

协助采取相应措施。

1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

（五）保洁服务 2、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；

共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、

楼道灯每半年清洁1次。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检

查1次，并视检查情况及时清掏；化

粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

（六）绿化

养护管理 2、定期清除绿地杂草、杂物。

3、预防花草、树木病虫害。

四级

1、服务项目按照三级指导标准确定。

2、服务内容和标准参照或部分达到三级的内容与标准，由当事人双方在合同

中约定。

附件3：

一、多层住宅项目等级指导标准

住宅类项目等

环境设施设备情况与标准

型 级

1、小区封闭，布局合理，设计好，质量优，环境美，有一定规模

的园林小景。

2、绿地率达到30%以上，容积率1.5以下。

多

层

住

宅

6、文化娱乐场所、体育活动或儿童娱乐等设施不少于三项。

7、有规定比例的物业管理用房。

乙等

1、小区封闭，布局合理，环境良好，有一定的园林小景。

3、专用固定停车位不少于1个/1户；有共用的自行车停放场所。

甲等

4、楼宇对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他安全防范设施

不少于三项。

2、绿地率达到25%以上，容积率2.0以下。

3、专用固定停车、共用停车位不少于1个/1户；有共用的自行车

停放场所。

4、具备楼宇对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他安全防范

设施不少于二项。

5、小区公共配套设施比较完善，水、电、气、消防设施完备。

6、文化娱乐场所、体育活动设施或儿童娱乐等设施不少于二项。

7、有规定比例的物业管理用房。

1、小区封闭，布局基本合理，有一定的环境。

2、绿地率达到20%以上，容积率2.5以下。

4、具备楼宇对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他安全防范

设施不少于一项。

5、水、电、气、消防设施符合有关规定。

6、有公共活动场所或简单的体育活动器械、设施。

7、有规定比例的物业管理用房。

环境设施设备情况与标准参照或部分达到丙等的情况与标准，由

丁等

合同当事人双方根据

实际情况确定。

二、高层住宅项目等级指导标准

高

层

住

宅

1、小区封闭，设计好，质量优，环境美，有较好的园林小景。

甲等

4、有中央消防监控系统，消防设施设备完善。

5、电梯和二次供水系统配置合理，有自备发电机或配双回路电

源。

6、配套有机动车停车场，固定停车位不少于1个/1户；有共用的

自行车停放场所。

7、楼宇对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他安全防范设施

不少于三项。

8、小区公共配套设施完善，水、电、气设施完备。

9、文化娱乐场所、体育活动或儿童娱乐等设施不少于三项。

10、有规定比例的物业管理用房。

高

1、小区封闭，设计、质量和环境好，有一定的园林小景。

乙等

层

3、绿化率25%以上，楼宇主要通道布有一定盆栽。

2、总建筑面积2万平方米、楼层12层（含）以上。

住

4、有消防监控系统，消防设施设备完善。

宅

5、电梯和二次供水系统配置合理，有自备发电机或配双回路电

源。

6、配套有机动车停车场，固定停车、共用停车位不少于1个/1

户；有共用的自行车停放场所。

7、楼宇对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他安全防范设施

不少于二项。

8、小区公共配套设施合理，水、电、气设施完备。

9、文化娱乐场所、体育活动或儿童娱乐等设施不少于二项。

10、有规定比例的物业管理用房。

1、小区封闭，设计、质量和环境较好，绿化率20%以上。

丙等

2、总建筑面积3万平方米、楼层8层（含）以上。

3、有消防监控系统，消防设施设备完善。

4、电梯和二次供水系统配置合理，有自备发电机或配双回路电

源。

5、配套有机动车停车场，固定停车、共用停车位不少于1个/2

户；有共用的自行车停放场所。

6、楼宇对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他安全防范设施

不少于一项。

7、小区公共配套设施比较合理，水、电、气设施完备。