哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司、蔡天房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司、蔡天房屋买卖合同纠纷二

审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

【审理法院】黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

【审结日期】2020.11.12

【案件字号】（2020）黑01民终5382号

【审理程序】二审

【审理法官】许思东梁红玉宋凯

【审理法官】许思东梁红玉宋凯

【文书类型】判决书

【当事人】哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司;蔡天

【当事人】哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司蔡天

【当事人-个人】蔡天

【当事人-公司】哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司

【代理律师/律所】蒋文北京市盈科（哈尔滨）律师事务所;张禹北京市盈科（哈尔滨）律师

事务所;孙某某北京大成（哈尔滨）律师事务所

【代理律师/律所】蒋文北京市盈科（哈尔滨）律师事务所张禹北京市盈科（哈尔滨）律师事

务所孙某某北京大成（哈尔滨）律师事务所

【代理律师】蒋文张禹孙某某

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【代理律所】北京市盈科（哈尔滨）律师事务所北京大成（哈尔滨）律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司

【被告】蔡天

【本院观点】关于泰鸿公司是否存在违约责任问题。

【权责关键词】委托代理诉讼请求简易程序维持原判合同约定诉讼标的证明责任（举证责

任）新证据自认违约金支付违约金

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院经审理查明：被告胡杨因购车向中国工商银行股份有限公司宁波东门支行

申请贷款，并委托宁波京泰融资担保有限公司提供担保，被告偿还部分本息后无法继续偿

还，宁波京泰融资担保有限公司委托原告浙江汇银汽车服务有限公司偿还剩余贷款及手续附

加费共计41382.68元，原告支付后向被告追偿，但被告拒不履行。 以上事实有原告浙江

汇银汽车服务有限公司陈述，原告出示的还款合同及补充协议各一份、附加费业务申请书一

份、担保合同及补充协议一份、担保承诺函一页、CFCA电子证据保全系统验证报告一份、信

用卡交易明细两份、债权转让合同一份、债权转让通知书及邮寄信息一份、汇款凭证一份、

付款委托书一份、起诉费、保全费汇款凭证一份予以在案佐证。

【本院认为】本院认为，关于泰鸿公司是否存在违约责任问题。根据泰鸿公司提交的房屋所

有权转移登记申请书的内容，可以确认办理该申请书事项的主体为本案房屋买卖合同的双方

当事人蔡天和泰鸿公司，且该申请书是办理案涉房屋权属登记的前提条件之一。泰鸿公司于

2018年4月25日提出该申请已经超过了案涉合同约定720日取得房屋权属证书的时限，泰

鸿公司亦未提供证据证明蔡天怠于办理权属登记等不能归责于泰鸿公司的事实存在，故泰鸿

公司的行为符合合同约定“买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书”的合同约

定，一审判决泰鸿公司在合同履行中存在违约行为，应承担违约责任正确。委托代办产权登

记是双方当事人在补充协议中的约定，是为完成案涉房屋权属登记办理的一种手段，双方并

未在合同中明确约定此项合同的权利义务已经转移至代办公司，但明确约定了720日不能取

得房屋权属证书的违约金计算标准。根据蔡天一审提交“贷款客户产权代办资料收取明细

单”，泰鸿公司实际收取了蔡天代办产权的相关资料，故案涉合同中关于代办权属登记的约

定，不能作为免除泰鸿公司承担逾期办理权属证书违约责任的依据。 综上所述，泰鸿公

司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依

照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费714.32元，由上诉人哈尔滨泰鸿房

地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-28 15:31:27

哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司、蔡天房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

民事判决书

（2020）黑01民终5382号

上诉人（一审被告）：哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司。

法定代表人：冀江，总经理。

委托诉讼代理人：蒋文，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张禹，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）：蔡天。

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委托诉讼代理人：孙某某，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。

上诉人哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司（以下简称泰鸿公司）因与被上诉人蔡天

房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初

13169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议

庭，通过阅卷、调查、询问的方式对本案进行了审理。上诉人泰鸿公司委托诉讼代理人

蒋文，被上诉人蔡天委托诉讼代理人孙某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

泰鸿公司上诉请求：撤销一审判决，驳回蔡天一审诉讼请求。事实和理由：一、

一审法院审理程序不符合法律规定。1、一审法院审理本案不应适用简易程序。根据《民

事诉讼法》及相关司法解释的规定，民事诉讼法第一百五十七条规定的简单民事案件中

的事实清楚，是指当事人对争议的事实陈述基本一致，并能提供相应的证据，无须人民

法院调查收集证据即可查明事实；权利义务关系明确是指能明确区分谁是责任的承担

者，谁是权利的享有者；争议不大是指当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争

执无原则分歧。而本案完全不符合适用简易程序审理的条件。第一，本案上诉人与买房

人（被上诉人）陈述的事实并非不完全一致，双方陈述在很多情节上存在分歧；第二，

一审法院依上诉人申请向房产登记机关调取了案涉房屋的登记材料（包括房屋初始登记

申请书、房屋转移登记申请书等），并在审理过程中依职权调取了其他案件的案卷材

料，显然不符合“无须人民法院调查收集证据即可查明事实”的情形；第三，本案争议

事实涉及房地产开发公司（上诉人）、买房人、房产登记代办公司、房产登记机关、按

揭银行等多方主体，法律关系十分复杂，包括商品房买卖合同关系、委托代理关系、行

续，并向宏玛公司支付了代办费用，双方已经形成了委托关系，房产证应由代办公司办

理并保管，在宏玛公司与买房人办理完毕房屋产权证他项权证后，应由宏玛公司承担向

买房人交付房屋产权证书的义务。因此买房人在一审中主张上诉人向其交付房产证书属

于错列诉讼主体，一审法院应当追加宏玛公司为本案被告。二、一审法院认定事实不

清、适用法律错误。1、上诉人没有为买房人办理房产证他项权证的义务，也没有向买房

人交付房产证的义务。买房人委托房屋产权代办公司（宏玛公司）代其办理房产证相关

手续，并向代办公司支付了代办费用，双方已经形成了委托关系，房产证应由代办公司

办理并保管，上诉人手中没有买房人的房产证，因此上诉人不是房产证的交付义务人。

一审法院认定代办公司办理完毕房产证他项权证后，需要交给上诉人核对后再转交买房

人，因此应由上诉人承担向买房人交付房产证的义务与客观事实不符，买房人的房产证

尚未办理完毕他项权证，代办公司尚未将买房人房产证交给上诉人核对。且办理他项权

证是买房人及代办公司的义务，代办公司能否在判决生效后45日内办理完毕他项权证与

上诉人无关，一审法院判令上诉人在判决生效后45日内办理完毕他项权证并将房产证交

付给买房人没有事实依据。2、上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。根据上诉人

与买房人双方签订的《合同补充协议》第六条第5款约定，“出卖人应当在该房屋交付

使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出

卖人的责任，买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出

而不是在任何情况下买房人未在交付房屋后720日内取得房屋权属证书都承担违约责

任。另外，为了使买房人能够更顺利的办理按揭贷款，上诉人向按揭银行缴纳了保证

金，只有买房人的他项权证办理完毕，上诉人才能取回保证金，因此上诉人主观上也希

望尽快办理房产登记手续及他项权证，上诉人不存在拖延办理房产登记手续的动机。上

诉人已经积极履行了在交付房屋后540日内进行房屋初始登记备案的义务，不构成违

约。一审法院以上诉人未在交付房屋后720日内协助买房人办理转移登记为由，判定上

诉人承担违约责任，并以此为标准确定违约金数额，既没有合同约定，也没有法律依

据。3、不应当由上诉人对是否尽到通知及协助上诉人办理房产证相关手续的义务承担举

证责任。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定，“预售商品房的购

买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手

续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房

屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋

所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。可见办理房屋权属证书的义务人是买房

人，且何时办理房产手续的决定权也取决于买房人，只有在买房人或代办公司通知上诉

人想要办理房产登记手续并要求买房人提供必要协助，上诉人才能予以配合，因此应当

由买房人举证证明其通知上诉人协助其办理房产登记手续，而不是由上诉人举证证明其

履行了协助义务。况且，上诉人在一审阶段已经递交证据（一审证据三）证明我方已经

的具体金额承担举证责任，否则应当承担举证不能的法律后果。综上所述，一审法院审

理程序违法，认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，维

护上诉人的合法权益。

蔡天辩称：一审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回泰

鸿公司上诉请求。

蔡天向一审法院起诉请求：1.请求判令泰鸿公司立即将房屋权属证书交付给蔡

天；2.请求判令泰鸿公司立即向蔡天支付逾期交付房屋权属证书的违约金36573元（计

算期限暂自2017年10月14日起至2019年10月15日止计算方式：购房款500316元

×731天×万分之一）后续违约金计算标准同上，给付直至将房屋权属证书交付蔡天之日

止；3.请求判令泰鸿公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：蔡天、泰鸿公司于2014年12月22日签订了《商品房买卖

合同》及《合同补充协议》，合同主要内容为：蔡天购买泰鸿公司开发建设的位于哈尔

滨市香坊区××路与××交口处东北角永泰·香福汇7号楼1单元20层002号商品房住

宅，总款为500316元。《合同补充协议》第六条3款约定：如乙方以按揭贷款方式购买

房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定的代办公司统

一办理，乙方承担代办费用。乙方应于办理房屋交付手续时向甲方或甲方指定代办单位

出具委托办理该房屋产权证及抵押手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相

关证件复印件等资料，向甲方预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用。

第5款约定：出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提

供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得

房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在该房屋交付720日后，每日按已付购房款的

万分之一向买受人支付违约金。蔡天以首付款、按揭款的形式向泰鸿公司支付了全部购

房款。蔡天于2015年10月25日进户。根据法院调取的证据显示泰鸿公司于2017年2

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月12日为案涉房屋办理了房屋初始登记。2018年4月25日，蔡天、泰鸿公司向房产部

门申请办理所有权转移登记。至2018年9月18日，案涉房屋产权证办理完毕，产权证

号为xxx。泰鸿公司指定哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司（以下简称宏玛公司）为蔡天办

理产权登记手续及抵押手续，蔡天办理进户手续当日向宏玛公司交纳了代办费500元。

由于该房屋的抵押登记手续未办理完毕，涉诉房屋的产权证保管在宏玛公司处。

一审法院认为，蔡天、泰鸿公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》

系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，蔡天、泰鸿

公司应当按照合同的约定各自履行合同义务。第一，关于蔡天主张泰鸿公司立即将房屋

权属证书交付给蔡天的诉讼请求。不动产权证是权利人拥有该项财产的法律证明，蔡天

作为案涉房屋的所有权人，有权取得房屋权属证书，故一审法院对蔡天的该项诉讼请求

予以支持。但因案涉房屋尚未办理完毕他项权证，在办理抵押手续期间，宏玛公司必然

需要使用蔡天的房屋权属证书，但抵押手续应在合理期限内办理完毕，结合本案的具体

情况，一审法院酌定泰鸿公司应在判决生效后45日内为案涉房屋办理完毕他项权证，并

将房屋权属证书交付给蔡天。关于泰鸿公司抗辩称案涉房屋的产权证书保管在宏玛公

司，不应由泰鸿公司返还蔡天房屋权属证书的问题。诉讼中，泰鸿公司自认在宏玛公司

办理完毕他项权证后，应将房屋权属证书交给泰鸿公司，泰鸿公司核对无误后再交付给

蔡天，可见泰鸿公司负有将产权证交付给蔡天的义务。故泰鸿公司的抗辩理由不成立，

一审法院不予支持。第二，关于蔡天主张违约金36573元（计算期限暂自2017年10月

14日起至2019年10月15日止计算方式：购房款500316元×731天×万分之一）后续

违约金计算标准同上，给付直至将房屋权属证书交付蔡天之日止的诉讼请求。关于泰鸿

公司是否存在违约情形的问题。泰鸿公司作为出卖人，在办理房屋权属证书过程中负有

为案涉房屋开具增值税发票、在约定期限内将有关办理房屋权属证书的资料备齐并提交

至房地产权属登记部门，为案涉房屋办理初始登记、在房屋具备办证条件后，及时通知

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买受人可以办理权属登记并协助蔡天办理产权证等一系列义务。本案中，泰鸿公司为案

涉房屋办理了初始登记后，应及时通知并协助蔡天办理转移登记手续，但因泰鸿公司怠

于履行上述义务，导致案涉房屋未能在约定的房屋交付后720日内取得房屋权属证书，

应承担违约责任。是否尽到通知及协助蔡天办理转移登记手续的义务应由泰鸿公司承担

举证责任，泰鸿公司未能举示相关证据，应承担举证不能的法律后果。泰鸿公司抗辩称

上述义务应由宏玛公司履行，但《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是蔡天、泰鸿

公司签订的，宏玛公司并非案涉合同的主体，即使蔡天与宏玛公司另行形成委托关系，

也不能影响《商品房买卖合同》中关于泰鸿公司对蔡天的协助办证义务及相应违约责任

的内容，且在办理转移登记手续的过程中，泰鸿公司除了需要承担通知义务外，还要根

据房产部门的要求，承担与买受人共同向房产部门提交办理转移登记的申请及提供不动

产权属证书等义务，泰鸿公司既未能提供证据证实其履行了通知义务，亦未能提供证据

证实其及时履行了协助买受人办理转移登记手续的其他义务，故泰鸿公司应承担违约责

任。关于计算违约金的起止时间的问题。办理完毕转移登记手续之后，泰鸿公司即已完

成了协助蔡天办理房屋权属证书的合同义务和法定义务，故违约金应计算至蔡天、泰鸿

公司向房产部门申请办理房屋所有权转移登记的日期较为适宜。泰鸿公司2015年10月

25日向蔡天交付了房屋，按照《合同补充协议》约定，泰鸿公司应自房屋交付720日

后，即从自2017年10月15日起按总房款的日万分之一的标准给付违约金，计算至2018

年4月25日案涉房屋办理转移登记之日止。故泰鸿公司应当给付蔡天违约金9606.07元

（500316元×1/10000×192天）。蔡天主张计算违约金的截止日期为泰鸿公司将房屋权

属证书交付给蔡天时，但蔡天自述主张违约金的依据为《合同补充协议》第六条第5项

的约定，该条款指的是逾期办理房屋权属证明时泰鸿公司应承担的违约责任，而并非泰

鸿公司逾期交付房屋权属证明时的违约责任，故对蔡天的该项主张不予支持。泰鸿公司

抗辩称应由代办公司履行为蔡天办理房屋权属证书的义务，但代办公司系由泰鸿公司指

定，并非由蔡天选择，协助蔡天办理房屋产权证系泰鸿公司的法定义务，不能因泰鸿公

司指定了代办公司而免除泰鸿公司的义务，故泰鸿公司的抗辩理由不成立。泰鸿公司抗

辩称已付购房款应按照蔡天的首付款计算，因合同中明确约定蔡天应保证贷款于合同签

订后30日内支付至出卖人（即泰鸿公司）银行账户，且泰鸿公司已向蔡天开具了《销售

不动产统一发票》，可见泰鸿公司已经收取到全部的房款，故其这一主张缺少事实依

据，一审法院不予支持。判决：一、泰鸿公司于本判决生效后四十五日内将黑（2018）

农垦哈尔滨不动产权第0013223号不动产权证书交付给蔡天；二、泰鸿公司于本判决生

效后立即给付蔡天违约金9606.07元；三、驳回蔡天的其他诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审判决查明的事实予以确认。

本院认为，关于泰鸿公司是否存在违约责任问题。根据泰鸿公司提交的房屋所有权转移

登记申请书的内容，可以确认办理该申请书事项的主体为本案房屋买卖合同的双方当事

人蔡天和泰鸿公司，且该申请书是办理案涉房屋权属登记的前提条件之一。泰鸿公司于

2018年4月25日提出该申请已经超过了案涉合同约定720日取得房屋权属证书的时限，

泰鸿公司亦未提供证据证明蔡天怠于办理权属登记等不能归责于泰鸿公司的事实存在，

故泰鸿公司的行为符合合同约定“买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书”

的合同约定，一审判决泰鸿公司在合同履行中存在违约行为，应承担违约责任正确。委

托代办产权登记是双方当事人在补充协议中的约定，是为完成案涉房屋权属登记办理的

一种手段，双方并未在合同中明确约定此项合同的权利义务已经转移至代办公司，但明

确约定了720日不能取得房屋权属证书的违约金计算标准。根据蔡天一审提交“贷款客

户产权代办资料收取明细单”，泰鸿公司实际收取了蔡天代办产权的相关资料，故案涉

综上所述，泰鸿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，

适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第

一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费714.32元，由上诉人哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长 许思东

审判员 梁红玉

审判员 宋 凯

二〇二〇年十一月十二日

书记员 于文娟

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊

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