西安房价解析

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一、西安房价居高不下五大内因

按可比价格计算，西安近九年国内生产总值平均增长率为15.5%，西安经济的持续高走助推房地产业价值增长。在一定程度上，国内生产总值高增长率，推动房地产开发热潮持续不减;而房地产价值增长又推动国内生产总值增长。在国家宏观政策调控下，西安房价依然保持高速增长，出现量价齐升的局面。人们不禁要问，西安房价缘何如此强势，自2008年以来，西安房价以每年“14%以上”的幅度上涨，是什么因素推动西安房价猛涨?

经济快速增长拉动楼市

从历年西安房价走势来看，西安地产业内人士认为，除了诸如原材料成本增长、土地价格上扬等成本因素外，持续高增长的西安国内生产总值，也是推动西安房价持续上扬的主要因素之一。按可比价格计算，西安近九年国内生产总值平均增长率为15.5%，西安经济的持续高走助推房地产业价值增长。在一定程度上，国内生产总值高增长率，推动房地产开发热潮持续不减;而房地产价值增长又推动国内生产总值增长。

西安市分区平均房价分布图

投资热钱助推房价上扬

股市等投资热钱的涌入助推房价上扬，是推动西安房价上涨的第二个因素。根据近期公布西安房地产调查报告显示，相对于近年来萧条的股市，尽管宏观调控政策频出，但国内房地产业一直“扶摇之上”，价格总是猛涨难降。因此，股市热钱持续拥入房地产，致使房价的快速增长。西安尽管投资人群比例相对较低，但在全国房价持续增长的辐射带动下，拉升西安房价水平上扬。

城市环境提升房地产价值

西安城市居住环境的持续改善提升了房地产价值，是推动西安房价的持续上扬的第三个因素。记者了解到，随着西安近年来的城市规划建设持续推进，西安的居住环境发生着翻天覆地的提升与变化。曲江、浐灞、大明宫等区域，历史文化与生态景观融入到城市空间，带动城市形象明显提升。与此同时，西安城市的整体宜居度、生活舒适度及幸福指数得到大幅提高，城市房价在居住环境推动下也呈现增长之势。

城市地位推动房地产发展

西安城市地位的提升赋予房地产业更高的发展空间，是推动西安房价的持续上扬的第四个因素。2009年6月，西安关于“关中—天水经济区发展规划”出台，确立了西安作为国际化大都市的发展定位。而在此之前，仅有北京、上海两座城市被确定为人口超千万的国际化大都市。这对于西安在国内的城市地位和发展空间，均产生了明显的提升，这等于在某种程度上赋予了西安房价一定的预期支撑。

地产品质提升的内生推力

西安房地产及物业管理的品质提升，是推动西安房价的持续上扬的第五个因素。近几年，外来房企进入西安运营，提高西安房地产品质的同时，对房价的拉动不容忽视。外来房企对于居住品质、物业管理等的提升产生了明显拉动，同时也推动房价增长，在西安整体居住环境品质持续改善的背景下，西安市场部分高端住宅项目也开始有所增多，包括精装修物业的比例加大，对于房价的构成形成了拉动，也在一定程度上助推了西安房价的增长。

西安市总体规划图

西安市土地利用规划图

二、西安房价分布特点

城市，作为土地滋生的现代文明集中营，究竟是一种居住容器还是更高层次的人居社区。商业和居住的冲突、城市空心化和城市重建的关联，这些都在矛盾中寻求着答案，而且在老城区有限的土地上演绎了太多的传奇和恩怨，同时也在相对广阔的城郊寻找着它的平衡点。但毋庸置疑的是，在承载着厚重久远文脉的古城西安，其土地、城市和建筑，作为历史发展的一面镜子，将抒写西安数代人的生活轨迹。

商业氛围的形成，首先要有大量的人口流量、物流和场所等，这就需要人口密度、交通配套相对集中。而且商圈的形成和不断积淀，还会随着经济的发展而扩张、浓缩、提升品位。

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2.1城北房价分析

西安城北的主力区域：未央区、新城、莲湖

片区关键词

发展迅猛、潜力巨大

舒适指数

经过改造、开发，舒适度正在提高

区域房价

住宅售价目前多在5000--8000元/平方米

增值指数

后发优势，潜力巨大

投资分析

房价还未到上限，涨速较快，可以适度投资

如果说，西安其他区域的房地产市场是迈着大步朝前走，那么城北的房价则是小跑。目前，经开区的大部分规划已经成为现实，这给城北的房地产发展带来巨大的推动力。从一枝独秀到如今的遍地开花，西安城北的房地产市场在走出量的积累，开始了质的飞跃。近百名房企的入住，高品质的住宅层出不穷，都是城北崛起的见证。

市政府新址 环境怡人

凤城八路与凤城九路之前，文景路以东，占地3.9平方公里，为市政府新的办公地址，新址坐落在城市运动公园旁，采用灰、白为主要色调的外立面，建筑风格中国古典主义建筑元素。新址旁的道路平坦、宽阔并且有很宽的绿化带，周边的各项配套也在日益的完善中。

地铁2号线

规划中的地铁2号楼在城北设有：龙首村、方新村、张家堡站、尤家庄站、南康村站、麻家什站等，项目地铁2号线主体工程已经完工，预计2011年国庆节前正式通车。

西安市政府大楼新址

西安市主要交通示意图

亚洲第一大站 西安北站投入运营

全国铁路将于2011年1月11日零时起实行新的列车运行图。西安北站工程指挥部负责人介绍，西安北站南站房和郑西场15个站台及15股道于1月11日开通运营。按照新的方案，郑西高铁将在西安北站开行高铁动车组列车22对，届时，预计每日将有3万多旅客进出西安北站。

品牌房企入住 项目全面开花

西安城北目前集聚了近百名开发企业，其中不乏国内大型品牌开发企业，如经发、紫薇、绿地、首创、华荣、海荣等，这些房企的入住，不仅带来丰富的开发经验，也提升了该区域的居住品质，同时，也给该区域带来了更多的关注度。

西安市地铁路线示意图

房价水涨船高

近年来，城北的房价水涨船高，潜力已经显现。该区域2006年房价多集中在2800元/平米，而2008年就已经涨价到5000元/平米，如今房价已经涨至8000元/平米。

2.2城西房价分析

据资料统计显示，和西安城东、城北、城南、高新开发区相比，去年上马开工项目最多、房价上涨最快的西安城西成为了房地产界关注的焦点，那么，城西楼市的机遇又在哪里呢？

城西区位优势大

首先，就当前的发展趋势而言，城西与西高新区紧密相连，互不分割，很多资源可以依托高新区而生，城北、城东就不具备这样的区位上的便利。

西安市城西区位示意图

其次，市政规划优势。以前，城西虽然与其他各区的整体环境存在有一定的差距，但随着西咸经济一体化进程的加快实施，作为西安咸阳的连接区域，城西的发展、规划将更有前景。现在已经开始城西客运站的二期改造、大庆路绿化带的建设，西郊公园的破土动工，西关正街等道路的拓宽改造等等一系列基础配套设施的改善，以及新机场高速公路由城西的切入，都将使整个城西的大环境和相关配套产生一个质的飞跃和变化，而这些将吸引更多的房产开发企业抢占城西。

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最后，大盘大配套特点。和其他几个区有所不同，城西的百亩大盘比较多，小区内的各种配套及功能都很齐全到位。像人们非常看重的学校、购物中心等配套，开发商都为购房人考虑到了。另外，小区的景观环境可与其他几个区相媲美，且至少处于中上游水平。例如旭景名园、旭景碧泽园、西安锦园、锦都花园，在业内都很有口碑。

产品供应空白多

城西区域的现状是：目前有二十多个在售楼盘，市场供应的产品类型不全。从房型看，多集中在两房、三房，相对而言，四房和一房的供应量明显不足，特别是像50平方米内的一房、80平方米内的两房、110平方米内的三房、140平方米内的四房这样的小户型的供应几乎是空白，这一部分消费人群尚待开拓和挖掘。

西安市城西楼盘

从价位看，城西的人口密度大，约占西安人口的五分之一，整体的素质比较高，稳定性也高，本土意识强，对中低档房的需求比较看重。

从产品类型看，基本上都是公寓类产品，市场供应集中在一个区间，这类需求的消费者选择的机会显得会多一些。但没有诸如别墅、TOMNHOUSE等其他产品，满足市场消费需求。对于开发商而言，有更大的市场开发机会。强势企业中海外为什么进军城西？有两层含义：一是看到了城西更大的发展潜力；二是发现了更多的市场机会，它的目标很可能是填补城西相对稀缺的高端产品。

城西的未来是值得期待的。城西是传统工业区，按照城市的发展规划，工业郊区化是一种必然的趋势，具备整体搬迁的极好条件，对于城西整体环境的提升和改变具有重要意义。

城西 投资前景好

城西房地产近几年之所以发展如此迅速主要有三大优势和特点：

一是土地的成本低，带来了它的价格优势。近几年城西涌现出的一些项目楼盘，大多都是以性价比的优势取胜的。第二大优势是现在是大众化的消费，从人口的构成来看，城西为传统的工业区，国有大中型企业多，大多是工薪阶层或普通大众，他们买房更加理性，更注重性能价格比，这对城西发展也是利好；第三大优势是区域内的医疗、教育、金融网点、生活及文化设施的分布目前稍弱，但近年来政府对城西花大力气致力于基础设施的改善，包括道路、水、绿化隔离带的建设，这些都是利好，它给城西带来了一个新的发展机遇。

2.3城里房价分析

城里地产开发面临的一个公认难题就是旧城改造，在西安这个千年古城，不仅需要大量的资金投入，还要考虑古城地域文明的保护。缘于此，当城区外的土地开发如火如荼地进行时，城区内的开发却总是零敲碎打地推进。

钟楼商圈：商家必争的黄金地段

钟楼作为西安的核心，政治、文化、经济的聚集地，交通网络四通八达，其周边开元商场、世纪金花、上海浦东发展银行、中国工商银行、湘财证券、钟楼饭店、新华书店、钟楼邮局、国美电器……营造出浓厚的商业氛围。

继西安市北大街、西大街拓宽改造的完成，使原本就是商业集散地的钟楼商圈成为了西安最耀眼的区域。

如今，漫步在宽阔的北大街上，已经很难找到以前陈旧的痕迹了，这里逐渐成为众商家必争之地。但看百米宽的迎宾大道直通西安咸阳国际机场，西安火车站近在咫尺，省、市政府隔路遥相辉映。可以预见，西安的一条中央商务大道正在形成。

根据西安市西大街规划方案，改造后的西大街沿街总建筑面积约38万平方米，形成5处广场；建成3处地面停车场，面积约7000平方米。以前集散的经营模式仿佛在一夜之间焕然一新，与现代都市的氛围有机融合，好又多大型购物超市、时代盛典商业旺铺、麦当劳等给拓宽后的西大街注入了鲜活的血液。

以前的南大街，在西安人眼中就曾有着繁荣的景象。而今，中国建设银行、中国工商银行、招商银行等金融机构林立，肯德基、麦当劳、必胜客等国外餐饮巨鳄也为南大街增色不少，中大国际、海大天地等购物场所更是蜚声遐迩。南大街得天独厚的区位价值，铸就了永不衰落的商业童话。

西安市钟楼

西安市开元商城

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如今的东大街，一些国际品牌商品的不断涌入，使其固有的商业价值一路飙升。1997年前后，有人提出将东大街的商业氛围东移100米，当时很少有人相信这样的“大话”。但随着百盛的成功运作，西安百货零售业的格局也因此被打破，而城区内商业地产的魅力也初现端倪。

2.4城东房价分析

近年,随着房地产市场竞争的日趋激烈,房地产开发企业将更注重于产品的精耕细作,挖掘产品深层次价值,依托区域环境特征进行产品规划定位已经成为一种趋势。譬如,随着浐灞新区建设和河道治理的深入,城东区域房地产发展迅猛,中新·浐灞半岛、水岸清城、沁水新城等沿河岸开发的项目在西安的影响力逐步提高。城东，越发变得炙手可热。

设施相对完善 发展潜力强劲

中国五强之一的医疗中心西京医院、中国十强之一的高等学府西安交通大学、西北最大的批发集散地轻工市场，沃尔玛、百盛争相入驻的区域———东城。这么多的优质资源聚集在一起，势必宣告了区域的发展将不可估量。

作为配套完善，仅次于城南的第二大区域，东城近年的房地产发展却一直处于小心翼翼之中，没有发挥出自身的潜力，更没有“大步伐”的甩开其他区域，反而被城北、长安等版块有赶上的趋势。造成这一系列的原因、既有政府对其他区域的额外照顾，也有开发商欠缺“集体炒热版块”的意识有很大关系。

西安市城东区位图

价格上涨缓慢 置业有利可图

自从浐灞开发区运做后，大批开发商蜂拥而至。既有西安本土大鳄———高科地产、紫薇地产、也有浙江广厦等外来房地产，水岸清城、沁水新城、水岸东方，一个个精品楼盘都将东城推向了开发的风口浪尖。中新·浐灞半岛的出世，更析大的吸引了市民的眼球，也为东城的大规模开发打响了第一枪。600亩华鑫学府城的启动，填补了东二环缺少大盘的空白。

“水城”牌已出 房价将飚升

房地产的炒做是短期内提升房价的一个很重要因素。近年来，市民普遍感受到了“南城三小龙”与北城地产价格的暴涨，也对自身的生活产生了不小的影响。根据统计，2007年4月西安房价同比上涨约50%，虽然不能与深圳、北京等每月上涨10%相比，但一年下来一套100平方米的房子至少增值4万。这样的趋势，还是对“无房户”为生了极大的压力。

随着未来数千亩大盘的启动，东城的房屋价格将发生翻天覆地的变化。继“南城”、“凤城”后，“水城”的大规模宣传也将浮出，成为地产开发商争相炒作的热点。东城的价格将充分体现！买到性价比高的好房子，将会愈加艰难。

2.5城南房价分析

城南学校云集，文化氛围浓郁，所以一直以来，城南都是西安人安家置业的首选。曲江及周边城南板块成为西安楼市寸土寸金之地。地铁2号线的即将贯通，也为长安的地产发展营造了前所未有的机遇。

区域综述：自古以来，西安人就是有城南情节，城南始终是西安人心目中的首选。“好的楼盘基本都汇聚在城南”，这也是绝大多数西安房地产市场上供需双方所形成的共同见解。该区域内有三大板块——南郊、曲江、长安。城南作为西安房地产开发最早又最为成熟的区域，无论从开发规模、还是配套成熟度以及吸引的投资来看，仍然保持着良好的势头，近两年来地铁二号线的建设可算是城南交通环境的大变革，让楼市板块“老牌楼市”的地位更加稳固。

资源优势：城南区域内高校数量约占到西安市总量的45％，中小学数量同样居全市各区之首。城南在城市规划中被定位为文教区，是西安科教文汇集地，有陕师大、长安大学、西北工业大学、西北大学、西安建筑科技大学、音乐学院、政法学院等30余所高校，有中学近50所，另有数十家科研院所。由于城南学校云集，文化氛围浓郁，所以一直以来，城南都是西安人安家置业的首选。选择在南郊购房的人，希望能有一个舒适、便捷、人文氛围浓厚的生活环境；

曲江景色

人居优势：很多外地品牌开发商进军西安房地产，首选曲江，这已成为不争的事

实，这自然与曲江新区的区域优势密不可分。加之政府对其“文化产业大规划，旅游

产业大发展”的准确定位，尤其是大唐芙蓉园、大雁塔北广场等驰名中外的城市基础配套的完善，更为曲江未来发展插上了腾飞的翅膀。选择住在南郊有的是为了让子女或是子孙今后能考上好的中学或是大学，能有一个好的接受教育的环境。可以说城南的房地产业是最具西安这个教育大市特色的，在这里房地产和教育的关系紧密。

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发展预期：不久前，西安市通过了《曲江新区扩区发展规划》，曲江新区面积将扩大至40．97平方公里，并在现有基础上规划建设九大文化产业园区，到2015年全面建成曲江国家级文化产业示范区。凭借曲江新区独有的历史渊源和人文环境，不仅让这里成为西安楼市名副其实的高端区域，也是各大地产开发企业展示实力的竞争区域。曲江及周边城南板块成为西安楼市寸土寸金之地。地铁2号线的即将贯通，也为长安的地产发展营造了前所未有的机遇，拉近了长安和城区的距离。城南，代表了西安国际化、全球化的一面，架起了与外界沟通、吸纳先进文化的桥梁，城南的价值更是由于交通的便捷、配套的完善，一直备受购房者的追捧。在西安众多的居住区域里，城南以其得天独厚的气质，成为投资、置业的首选区域。城南版图的发展进程远远快于其他区域，从整个区域目前的现状分析可以发现，城南三环内外已经非常繁华，配套业已非常成熟，可供开发的土地将越来越少，几乎所有开发的项目周边都配套有完善的商业，区域本身成型，已经经历了从“荒芜”到“繁华”的蜕变。

2.6高新区房价分析

曲江土地利用规划图

西安最炙手可热的价值区域在哪里？相信很多人都会看好高新。近年来，随着西安各个区域开发进入加速期，经开、浐灞等新兴(论坛新闻)区域不断崛起，房地产开发也进入全新发展阶段。而反观高新、城南等老牌楼市，由于配套的完善及环境的不断改善，已然发展成为成熟的居住区，宜居指数直线上升。

综合体项目促进高新配套更加完善

今年以来，高新楼市一直保持着向上态势，即使面临国家宏观调控，高新房价依然保持上涨势头。随着高新区可供开发土地的不断减少，高新区近两年来挂牌出让的土地数量相较其他区域大幅度减少，上市的房地产开发项目也出现了规模较小的特点，但是产品类型比较丰富，同时价格也不断上涨，

目前高新区域内在售项目也出现新特点，纯住宅项目比例减少，而集合了办公、居住、商业等为一体的大型城市综合体逐渐成为主流。锦业时代(论坛新闻)、逸翠园西安、绿地(论坛新闻)世纪城等，均表现为集多种功能为一身大型综合体，极大的满足了高新区域内庞大的办公、居住、消费需求，使区域配套更加完善。

“高新区的房价从4500到7000，显示了高新区在西安各个板块的位置和人们对它的看法，说明大家对这个地区看好。高新区目前无论从目前西安城市还是开发区都是主导型发展，高新区是一个领头羊，最大的开发区，最大的板块。还是从房地产开发的角度看，高新区目前在整个板块中也是人气最旺的板块。”

品质竞争成高新楼盘竞争关键

高新区城市理想

目前，已有绿的、和黄、中铁等知名企业在高新成功开发项目，未来高新将成为高端楼盘的聚集区。随着人们对居住品质的要求进一步提高，关注楼盘不再满足于对地段等单纯的考察，更多的购房者开始关注楼盘真正的品质，对开发商实力、项目风格、景观设计、物业服务等多方面都要要求。尤其是高新区域集中了大批城市精英阶层，其对于居住质量关注日益增长，这也对开发商提出了更高要求。

2.7长安区房价分析

“大交通”催热长安区楼市，西安道路节节延伸、市民居住步步南移

西安人大都知晓，南二环尚未开通之时，其沿线仍是一片农村，用现在的话来讲就是城市边缘地带。１９９４年１２月，当宽达８０米的南二环开通以后，南二环也由此迎来了自己的黄金时代。如今，随着西高新、曲江两大板块的快速崛起，南二环更是越发显得魅力四射，进而在南二环投资置业自然成了更多西安人的梦想。十年后，当绕城高速开通以后，绕城高速南段沿线如同当年开通南二环一样再次成为热点。曲江春晓苑、曲江佳园、名城雅居、怡园洋房、世家星城以及绿地世纪城等一批毗邻绕城高速的楼盘项目落户并迅速成为西安人瞩目的焦点。

除环线路网扩张而引发的居住南移之外，以钟楼为中心的射线路网延伸同样是在把西安市民的居住半径向南扩张。以曲江为例，随着雁南路的开通、直至与长安区路网的连通，曲江居住已由大雁塔延伸至长安韦曲，进而“诞生”大盘“西安富力城”；以西高新为例，随着西沣路的拓宽改造，西高新居住由电子城延伸至郭杜的“紫薇田园都市”、直至秦岭别墅区；而由长安南路延伸所带来连通效应的长安区灯具厂十字附近，更是成了长安区楼盘项目的聚集地，吉源·美郡、鸿鼎福门等一批楼盘在此

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争奇斗艳。

种种迹象表明，西安城区的快速扩张和交通路网的快速连通，无论是从行政区域版图这一形式上还是从经济发展之实质内容上，已经使长安与西安融为一体。而由此引发的居住南移长安不仅成了不争的事实，也成了未来西安人南城置业之大势所趋。

正是由于长安区内交通的迅猛发展，近三年来，相继有４０多家房地产企业进军长安，“高山流水”、“鸿禧山庄”、“太阳新城”、“智慧城”、“摩登小镇”、“悦明园”等５０多个大规模精品小区纷纷登场亮相，形成了以韦曲为主的多层、小高层商住区群，以郭杜为主的欧式商住楼群和以沣峪口为主的高档别墅区群，使长安逐渐发展成为西安区域地产市场中一道最为亮丽的风景线。

城内工作城郊居住，长安置业渐成时尚

城内工作、城郊居住。长安区目前房价每平方米在4000左右，相比不过１０分钟车程的曲江、西高新而言，每平方米最少也低出千元左右。单比房价，相当一部分西安人在盘算着用省下来的钱去买辆车，从而实现长安置业有房有车的梦想。

专家分析，在新型置业中，单纯的地段和区域价值论观点已经被打破，交通的便捷程度和周边路网所占的比重在购房者考虑的权衡之中正在逐步提高。以长安为例，三年前的距离，多指的是物理半径，而现在则不同，随着交通的快速发展、时间距离已经代替了物理半径。从西安人纷纷在长安置业这一现象中可以看出，西安相当一部分人的居住距离观念正在发生改变。而随着这种趋势的形成，将有更多的西安人会把置业目光投向长安。可以断言，随着翠华路、朱雀大街、含光路等主干道与长安区路网的相继连通以及随着地铁二号线的全线开通，长安也必将成为西安楼市群雄争霸的新舞台；长安区，也必将成为西安人未来的最佳栖居地。

长安区分区规划