济南典型办公物业调研报告

济南典型办公物业调研报告

随着城市的开展、经济水平的提高、本地公司的开展、外地和

外企公司的进入，济南办公物业市场有了多元化的开展。与住宅产

品相同，办公物业也讲究供需之间的构造平衡，产品升级换代，随

着需求的不断变化，商住混迹、新商住、酒店式公寓，高端写字

楼，演绎了一部生动的产品换代故事。

产品的规划设计、建筑风格的选择、智能化的配置、户型面积

的配比、商务功能的取舍，与经济开展水平、城市的对外程度、开

发商的开发理念、客户的需求、工程所处的区域等都有着莫大关

系。

就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、

中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可

细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标

准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主

要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的

一种习惯称谓。

在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城

市交通和城市规划(CBD布局)的因素，详细来说物业等级和等级标

准可作如下的划分和界定：

1、顶级物业(国际写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量到

达或超过有关建筑条例或标准的要求；建筑物具有灵活的平面布局

和高使用率，到达70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，

从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙

和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；

有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗

岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级

漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌

洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银

行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充

足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松

或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。

③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品

进展分区。

④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇

自控；有平安报警；有综合布线。

(2)建筑规模：超过50000平方米。

(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外

大公司、财团。

(4)物业效劳：由经历丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实

用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公

管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时

的维护维修及保安效劳。

(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上

(8)开发商的背景：经历丰富并且资金雄厚。在工程开发的早期

年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经历，这些

开发商或是海外公司如美国、马来西亚、韩国，或者有海外经营成

功经历的优质国有企业。

2、高档物业(甲级写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量到达或超过有

关建筑条例或标准的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲

美。

①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙

等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙

面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大

理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级

地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应

有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名

牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银

行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充

足。

③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有平安报警；

有综合布线。

(2)建筑规模：1—5万平米。

(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进展研发、

技术效劳、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。

(4)物业效劳：由经历丰富的知名公司管理，完善的物业管理效

(5)交通便利：有多种交通工具直达。

(6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。

(7)智能化：3A及3A以上。

3、中档物业(乙级写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量到达有关建筑

条例或标准的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影

响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地

砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中

档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。

②配套设施：有专用地上、地下停车场。

③设备标准：中央空调系统；无楼宇自控；有平安报警；无综

合布线。

(2)建筑规模：无限制。

(3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品

研发。

(4)物业效劳：有物业公司效劳。

(5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。

(6)所属区位：副都心或较好的城区位置。

4、低档物业(丙级写字楼)

(1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能

满足新的建筑条例或标准的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和

功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。

②配套设施：无。

③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无平安报警；无综合布

线。

(2)规模：无限制。

(3)客户进驻：客户根本是小型私企，从事简单的销售业务。

(4)物业效劳：可有一般性的物业效劳如卫生、收发、值班。

(5)交通便利：有交通线路到达。

(6)所属区位：一般城区位置。

1、三箭银苑银座数码广场银座索菲特明珠国际商务港

分析：

外立面的材料和风格分为两种类型，一种是开发相对较早的工

程如银座索菲特，多以厚重的干挂石材和窗户为主，颜色较深，表

达了厚重、大气的特点；另外一种是开发较晚，借鉴了兴旺地区的

风格，采用玻璃幕或者点式玻璃幕为主，配以铝塑板、部分石材，

如银座数码广场、三箭银苑等，紧随时代步伐，颜色浅而亮，线条

简洁、流畅，表达了现代、简洁、明快时代气息。

2.体量、容积率和层数分析

分析：

（1）90年代立项的办公物业分两类，一类为酒店设计，面积

最小在50平方米左右，使用率一般在60％，最高为银座索菲特

65％，最低为明珠55％。这些物业根本上无法自由分割，户型固

定。另一类为纯写字楼设计，如金龙大厦，可自由风格，但得房率

也仅为60％。

（2）20xx年后开发的办公物业在产品上呈现出两种变化：一

是可自由分割，二是得房率根本上都提高到70％以上，多数在75％

左右。

（3）纯写字楼户型可自由分割，灵活组合，最小面积在60平

米左右，最大户型可单层购置，到达20xx多平米；主力户型在100

和200平米两个节点附近。而商住楼户型延续了住宅的户型设计原

那么，户型固定，不能自由组合，面积在100-300平米之间不等；

高档商住楼户型面积偏大在150-300平米之间，中低档商住楼面积

偏小在100-200平米之间。

（4）使用率在60%--80%之间，商住楼的使用率略高于纯写字

楼；档次越高的商务楼的使用率越低。同档次的纯写字楼比商住楼

的使用率低，一是商住楼内部的洗手间算作了使用面积，而纯写字

楼那么算作了公摊面积；二是纯写字楼的商务配套比商住楼的配套

完善，增加了公摊面积。

（5）层高3.3米左右。户式中央空调的办公物业比中央空调的

净高相对高一些，中央空调一般有0.6—0.7米的管线层高度，所以

净高需要扣除管线层高度和楼板厚度。原纯办公物业的层高在2.8

米左右，非常压抑。随着对办公空间要求提高，层高随之提升，目

前层高根本在3.3米以上，净高在2.6米以上。

3.装修标准分析

分析：

（1）外立面：由于玻璃幕的极其符合办公的的气氛，而且彰显

档次，所以随着时代的开展，在济南商务楼市场上，20xx年以后开

发的物业比20xx年前开发的物业更广泛得运用玻璃幕墙。外立面的

材料主要以不同色系玻璃幕为主，同时配以部分石材或者铝扣板；

中低档商务楼以铝扣板为主，或者是高档瓷砖。为了能够获得良好

的市场形象，中低档商务楼的外立面开始趋向玻璃幕开展。

（2）内部装修以精装修为主。中低档物业以精装修为主，高档

商务楼以简装修为主。在商务楼市场并不是非常景气的市场状况

下，以精装修提升工程的性价比。

4.大堂、公共部分装修标准

分析：

（1）大堂作为表达工程脸面的重要部分，装修都非常气派。高

度在4米以上，或者挑空达8米以上，面积100平米以上，一般采

用花岗岩或者其他石材做地面，墙面用石材或者高级乳胶漆，吊顶

相对简单一般用乳胶漆，同时作简单吊顶处理。

（2）洗手间地面采用瓷砖较多，墙面一半用瓷砖一半用乳胶

漆，石膏板吊顶；另外配有中高档卫生洁具。走廊地面瓷砖或和部

分石材，墙面乳胶漆，吊顶石膏板。

5.电梯、空调、宽带和 分析

分析：

（1）电梯：电梯作为一个衡量写字楼档次重要指标，电梯的数

量、品牌、速度对客户的购置意愿产生重要的影响。目前电梯主要

以国外进口品牌为主，常见的有LG、OTIS、三菱等。其中齐鲁商会

大厦、特区数码港、三庆汇文轩每部电梯的效劳面积较小，在5000

平米以下；而三箭银苑、银座数码广场、明珠国际商务港、东环国

际广场高档商务楼的效劳面积较大，都在120xx平米以上。

（2）空调系统：纯写字楼以中央空调为主，商住楼以分户式中

央空调为主；空调品牌以国外品牌为主，像美国约克、麦克维尔、

（3）宽带：宽带效劳商有电信、网通、铁通和百灵，其中以电

信和网通为主。铁通后来居上，抢占了济南部分市场。

（4） ：固定 的效劳商以电信、网通、铁通为主，电信仍

是主流。

6.智能化、车位、配套分析

分析：

（1）智能化：智能化就是5A标准，楼宇自动化BA、办公自用

化OA、通讯自动化CA、消防自动化FA、保安自动化SA。虽然众多

楼盘都在宣传已到达国际化的5A标准，但是实际情况中并没有到达

宣传中的标准。但根本上可以看出，档次定位越高，其智能化体系

越复杂，设备选用也越讲究品牌。值得说明的是：由于智能化体系

比较复杂，同时与买家的实际生活联系并不严密，因此大多数买家

并不了解智能化，对其内涵非常模糊。

（2）配套：高档商务楼的商务配套比较齐全和完善，像银行、

商务中心，票务中心、酒吧、西餐厅、多功能厅、会议室等会涵盖

假设干项；同时高档商务楼一般都在市中心，可以与周边的区域配

套融合，为我所用；而中低档写字楼的配套相对较少，以根本的餐

厅、商务中心最为常见。

（3）车位情况：车位是消费者最关心的问题之一，由于前期商

务楼车位数量少，导致客户在工作中极大不便，车位比例的上下成

为了衡量写字楼的重要标准。从目前市场上看，原商务楼的车位都

达不到1：1的要求，而新建商务楼根本上按照1：1的标准去规

划。

(一)工程缺乏个性化和特色化筹划研究

与商品住宅开发市场层出不穷的创新行为相比，写字楼市场过

去从产品到营销一直是处于低调保守的“不作为状态”，但这种状

况在近一两年的已有所改变，商务酒店、酒店式公寓等产品在市场

上走俏，这也标志着写字楼产品类型构造的进一步丰富。

竞争的加剧导致写字楼市场的进一步细分化和差异化，高档写

字楼强烈的市场需求也呼唤创新意识在高档写字楼市场的出现。然

而现实情况并非如此，好的地段加上奢华的室内外装修仍是现今高

档写字楼仅有的可以炫耀的立足之本，尤其是地段被推崇为高档写

字楼成功的万能金钥匙。导致许多工程在产品形象互相雷同，品质

的提升速度慢，缺乏个性化和特色化。

(二）高档写字楼开发中缺乏足够的配套支撑

高档写字楼之间的竞争已经从单纯比造价、比高度向比配套、

比效劳比管理方面倾斜。其中配套设施的完善与否日益重要，这里

所说的配套不仅仅是常规意义上的市政、交通、通讯设施等，而是

更广泛范围的涵盖多种不同功能要求城市空间的建筑综合体。

高档办公写字楼因为其规模大、体量大以及使用功能的重要性

往往会成为一个城市的重要标志性建筑。因而它的建筑外观设计将

直接影响城市的环境景观质量；而目前的写字楼外观建筑设计状况

可谓参差不齐。很多工程的设计仍然重复前几年的欣赏水平。

作为高档办公楼，其室内空间效果和室内装修的设计也难以到

达高档次现代化办公楼的水准，很多办公楼花了巨资，但并未表达

出一个高档办公建筑所应有的国际化、高科技化、生态化和以人为

本的设计风格和典雅风格。

(四)智能化系统浮于外表，多为炒作

完善的智能化系统是高档写字楼不可或缺的重要组成部分，由

于国际上并无统一的建筑智能化标准，在其开展进程中出现了不同

的分支和流派，美国强调提高办公效率，欧洲那么更重视对生态环

境的保护，但最终的都是以人为本，为人效劳。

许多高档写字楼都号称是智能建筑到达了5A标准，把5A理解

为智能化的全部，实际上5A只是对建筑自动化控制在几个方面的一

种描述，要到达5A有各种各样的解决方案，每一项内又有不同程度

的自动化标准，因此衡量建筑是否智能化，不仅仅是看达没到达

5A，而是能否创造一种更平安、舒适、高效、生态环保的办公环

境，国内高档写字楼的智能化往往浮于外表，仅仅是将其作为一项

可以炒作的硬件配置，对其实际运行结果并不重视。

随着经济的开展写字楼将会有强大的市场需求，如何在开发及

设计环节切实提升其内在品质，增加其技术含量，并做到生态、环