2024年8月9日发(作者：楼房装修价格明细表)
手把手教你开民宿
城市民宿篇
2024年2月
目录
一、了解城市民宿 ..............................................................................................................................................3
二、经营民宿手续流程 .....................................................................................................................................4
三、拿房及签约技巧 ..........................................................................................................................................5
四、装修设计 .......................................................................................................................................................6
五、平台上线 .......................................................................................................................................................7
六、评论管理 .......................................................................................................................................................8
差评处理 .......................................................................................................................................................8
好评引导 .......................................................................................................................................................8
七、关于保洁 .......................................................................................................................................................8
八、接待话术 .................................................................................................................................................... 10
附件1：城市民宿选址打分表 ..................................................................................................................... 11
附件2：客户画像 ............................................................................................................................................ 12
附件3：民宿装修采购清单 .......................................................................................................................... 12
附件4：房价计算公式 ................................................................................................................................... 14
附件5：平台优惠设置 ................................................................................................................................... 15
一、了解城市民宿
城市民宿顾名思义是指开在城市里的民宿，可以叫日租房也可以叫网约房。
特点是投入低，回本周期较快，门槛低。适合新手小白，宝妈，学生党，待业人
群，一切想搞副业赚钱的人都可以去尝试。
这里我们抛开那些又空又泛的民宿介绍，针对新手开第一间民宿，有必要知
道以下几个方面：
1、 城市民宿虽然投入少，一间房的投入也在一两万。回本周期在4-6个月左右
都是正常的，如果你想一个月快速回本，那开民宿就不适合你了。
2、 开民宿虽然门槛低，但也是做生意，做生意总有盈亏，如果一点挫折都不能
扛，遇到淡季就心慌慌，那还是老实上班。但如果你不想看老公脸色，想生活独
立赚点零花钱，想有自己的事业，想有自己的空余时间并且手头有一点闲钱的，
相信我，试一次看看。想成功的前提是你先迈步。
3、 开民宿的手续流程必须了解清楚，后面会单独说。
4、 前期房间少，只有一两间的时候，做好要自己保洁和自己换洗四件套的准备。
因为现在保洁确实不好找，房间少，工资低人家都不愿意干。如果真的找不到，
就必须留出时间自己保洁。保洁完毕换下来的四件套也要洗。数量少的话，外面
洗布草的厂家也不收。
5、 决定开民宿之后，除了准备好钱，还要想好房源选址，房型选择是一室两室
还是三室。房源选址后面有单独的章节讲。房型的选择的建议是尽量（最好）不
要拿住宅属性的房子，虽然，住宅可以做民宿（前提是：要房源整栋楼邻居签字
同意），但是后期如果被投诉还是很麻烦的，随时可能有停业的风险。拿房就选
公寓和商住两种，别给自己找麻烦。
6、 不管你是准备开几间民宿，一定要注册营业执照。虽然有的平台没有强制性
要求，但是每个地区政策不同，后期你也不知道会有什么变动。为避免不必要的
麻烦，请合理合法经营。
二、经营民宿手续流程
每个城市的情况不一样，拿房之前一定要问清楚当地辖区派出所的要求。
1、注册营业执照
如果已经有了，可以直接在经营范围里加上“住宿服务和酒店管理”这条。
如果没有就注册个体户就行了，大约7个工作日。自己不知道怎么办可以找个代
账公司，几百块钱吧。另外有的城市需要办理“特种行业经营许可”，这个也要
注意。
2、材料准备
拿房之后问清楚辖区派出所报备需要准备哪些材料，一般会要求你提供租房
合同、营业执照、法人身份证、装修图纸等。等装修结束还要派出所过来检查。
有些地区开民宿需要有前台并且对数量有要求，一间不允许开。这就意味着你要
单独再搞个房间做前台，所以在拿房之前一定要跟派出所问清楚。不要抱有侥幸
心理一间房直接开也不报备，一旦查封亏的是自己。
3、装修
尽量缩短装修时间，房子签约前就要定好装修方案，签约完第二天内采购所
有需要的东西，因为家具有些发货周期久，必须提前买。采购的清单要详细记录，
等后面拿的房多了，你就会发现成本被你控制的越来越低。
4、房间消防设施
装修完房间里一定要配灭火器4KG（一个房间一个），喷淋头，防毒面罩（一
个床位配一个），门窗要加限位大约15cm，根据当地要求整改。
5、智能门锁
不要随便买智能锁。要用的话，可以用支持公安联网上传信息的产品，比如：
安伴，去呼呼、客为主等。
三、拿房及签约技巧
民宿拿房重点主要是以下几个方面：
1、签多久
很多人刚开始拿房对于签约期会有所担心，不敢签太久，怕入住率低怕经营
不下去。这些都是必要经历的过程，只要用户体验好，房间好看舒适有自己的特
点，做好自媒体曝光做好运营，一定会赚钱。
签约期可以在2-5年，时间久价格更好谈，避免房东租赁期间涨价。第二如
果生意不好，我们租赁期久，立马转租也不亏。
假设一个房间投入在6000-12000，回本周期在5-8个月。这就意味着8个月
之后你才回本才开始赚钱，所以签约时间最好是2年以上。
2、免租期
房子签约之前，跟房东谈免租期，一般是可以谈到15-30天左右的，具体得
看人。可以自己谈也可以让中介帮你谈。自己谈的话你可以跟房东这么说：我们
租了您的房子会给您的房子翻新，换新的灯具400，窗帘1000，墙面乳胶漆油漆
工费用1800，光这些算下来就3000多了，后期就算不租了这些东西我们也带不
走。后面您不管是租还是卖，价格一定比其他房源价格要高。
3、中介费
中介费正常来说是房租的一半我们都知道的。如果你准备后面不断拿房做民
宿，那就要和中介去谈了。前期第一套房可能不好谈，后面拿的多一定要压价格。
4、付款方式
一般来说押一付三的方式比较多。但是如果房东给的价格半年付比押一付三
要低很多，那也可以考虑。我们要保证手里有足够的流动资金，后期需要花钱的
地方还多呢。
5、其他
拿房之前检查好房间设施是否完善，电路是否正常可用，管道有没有漏水情
况，房间内电器是否可以正常使用。发现问题一定要让房东维修好再签合同。
另外在租房合同上要注明两点：第一租赁期间允许转租；第二租赁期间房间
内电器或其他设施如遇损坏房东要负责维修。
四、装修设计
民宿要想卖的好装修首先看装修！民宿的客人两种群体居多：家庭，年轻人
群体。所以整体装修要符合现代年轻人的审美，要看上去干净并且放松，不要整
的花里胡哨。在选定装修风格之前先确定你的人物画像是什么？要做学生群体还
是家庭群体，根据选址确定人物画像，根据人物画确定风格。
1、目标群体
如果针对家庭群体，可以在软装中增加亲子元素，儿童玩具，宠物座椅，帐
篷等。如果针对学生群体，聚会客，就一定要有投影，另外可以增加最近流行的
网络元素，要有可以打卡自拍的地方，要有氛围感，有桌子可以玩桌游。
2、装修风格
现代简约，北欧，奶油风，这几种风格比较受欢迎并且在改造上也比较省钱。
3、装修费用
装修改造费用的多少取决于拿的房子的条件。硬装上花的越少越好，把重点
放在软装上，毕竟家具软装这些后期都是可以带走的。
这里强调一下新手做民宿该拿什么样的房子：1、自身基础好的，不破旧不漏
水隔音好的2、卫生间基本不要改造的3、地面不要重做的，不用铺瓷砖铺地板
4、热水器、冰箱、空调尽量有的。
一般来说一个双床房的改造费用是7000-12000，选房的时候一定要选不需要
改电改水改地的。不动硬装，软装费用就好控制了。尽量把一间房的预算控制在
10000以内，这样我们的回本周期就缩短了。
4、其他建议
装修采购可以参考装修采购清单。采购一定要做表格，每一项支出清清楚楚
方便后期算投产比。等房间多了，就会发现成本花的越来越少，这是经验。
五、平台上线
房源上线OTA平台，优先是携程、美团和飞猪，其次是其他民宿平台。
1、携程、美团、飞猪(主要出单平台，单量多)
2、途家（单量一般，次于美团）
3、小猪（单量少）
4、木鸟（单量少）
携程和美团是必须上线的平台，其他的也可以同步。最重要的是了解各个平
台的规则。
各个OTA平台的操作这里就不赘述了，平台里都有教程，可以先学习。值得
说明的是，多个平台上线用样的房源后，可以考虑使用PMS系统来统一管理房态，
比较主流的有：订单来了（有免费）、宝寓（较成熟）、云掌柜（携程系）、百易
居，根据自身情况选用。
六、评论管理
差评处理
1、自身问题
对于确实是我们的问题引起客人的不满，能私下解决的话可以发个红包让她
撤销差评，主动认错，态度诚恳并且说明原因。客人拒绝私下解决的话，直接在
差评后回复“不好意思，这个情况我们不清楚”（就是不承认就对了）。
2、客人找茬
对于客人故意找茬在差评后直接怼！例如（不好意思，你是职业差评师吧？
故意给人差评估计挑刺，我们的房间是新装修的，干净整洁，床品一客一换已消
毒，你说的问题根本不存在）。
好评引导
一般是在给客户发退房信息时，直接问：“你好宝，能不能麻烦您帮我们好评
一下呀？”不要不好意思的，想要什么就直接说。大部分客人都会同意，有的客
人如果不回复那就算了，毕竟成年人的世界，沉默就是回应。
另外，尽量不要搞评论刷单，各大平台现在都有定时定位算法，一旦被抓到，
排名靠后是小事，店铺被下架就是大事了。
七、关于保洁
如果说开民宿最重要的一个问题是什么，那一定是保洁。保洁尽量在拿房之
前就开始找，可以从以下几个渠道入手：
1、招聘网站（58，boss等）
2、同行的保洁阿姨（缺点：只有在完成本职工作的情况下才能来帮你打扫，如
果客人下午2点前入住会来不及）
3、楼层的保洁（缺点：不是专业保洁会忽略很多细节，时间不好把控，会缺勤）
4、朋友圈推荐
5、平台找钟点工（这个适用于自己的阿姨临时有事来不了，可以找个钟点工，
价格一般是30/小时）
收费标准：在前期房间低于5间的情况下，找保洁不是那么容易，所以工资
相对会高一些。拿南京的阿姨举例，40平左右的大床或者标间是按300-350/间
收费，房间少的情况下就要400左右/间。如果找不到阿姨，那只能自己先辛苦
一下了，等后期房间多了再找阿姨。
四件套清洗：找好保洁就到了洗四件套的环节，量太小没有布草公司愿意上
门来收。这就意味着前期你要自己洗，要考虑好是在房间洗还是专门搞个地方洗，
如果在房间洗，会让客人体验感很不好，如果在其他地方洗你就要多加一些预算
了。
民宿保洁内容：
1、换四件套
2、擦桌子、台面
3、卫生间清洁
4、拖地，地面不要有头发
5、凉拖鞋一客一刷
6、一次性用品摆放
八、接待话术
客人预定后发送
客人加V后发送
验证完身份证发送
客人退房之前发送
客人退房之前发送
客人退房后发送
你好宝，欢迎入住**民宿！请先添加我的个人微信****，
稍后给您发送定位和入住流程哦。
你好，麻烦订单截图发我一下哦。您这边是几个人入住，
有没有未成年人呢？
你好，我们的入住时间是下午2点后哦，如提前打扫好会
及时通知您入住，有行李的话可以先放我这边哦。
你好，我们的退房时间是中午12点，记得带好随身物品
和行李，退房时告知我一下哦谢谢。
如果您需要延迟退房，可以在行程订单结束后，在下单的
平台发表图片+五星好评可以延迟退房半小时哦
宝，欢迎下次再来哦，能不能麻烦你在下单的平台上给我
们五星好评一下呀（Ps：4.9星是差评哦），谢谢！
基本上，开一家城市民宿流程和注意事项就是这些，后面给各位未来的民宿
老板附一些表格，针对情况选用。
附件1：城市民宿选址打分表
类别 指标
地铁
评判标准
1-15分钟
15分钟以上
1-15分钟
15分钟以上
10分钟以内
10分钟以上
15分钟以内
10分钟以内
10分钟以上
10分钟以内
10分钟以上
15分钟以内
打分
10
5
10
5
5
2
5
10
5
10
5
10
5
额外加分项
高铁/火车站
交通
公交站
汽车站
大型医院
商业街或大型购
物点
周边设
施
交汇站额外加3分
多线路交汇额外加
2分
省会站额外加2分
地标景点
15分钟以上
超市
生活配套 餐饮
便利店
电梯房
LOFT复式
平层
带院子或者露台
5
0
10
10
5
3
直接不选
5
一线无敌景观
20层+
AB测试，采否权
房型
单独加分项
景观楼
高层
免费停车场
容易
物业 1、出入
困难
一票否决：1、进出严格不要；2、楼梯房不要（一楼带院子除外）；3、毛坯不
要；4、老破旧不要；
强烈建议：拿不需要改动卫生间，和不需要买电器的房子。
附件2：客户画像
客户画像决定房型
客户画像
1
2
3
4
5
6
亲子
闺蜜
中老群体
陪护
商务群体
情侣
特征
一家三口，四口
闺蜜、兄弟、朋友、
同学聚会
子女定房，父母入住
照顾病人
工作、节奏紧凑
猎奇、私密、安全
房型
双床及以上
双床及以上
双床或者大床
大床
双床或者大床
大床房
客户画像决定设施
客户画像
1
2
4
5
6
亲子
同龄聚会
陪护
商务群体
情侣
解决方案
释放妈妈
爱好、拍照
距离、配套
提供商务及放松设施
安全措施、拍照
设施
儿童区、玩具、冰箱、书籍、帐篷
投影、棋牌、桌游、酒桌游戏、拍照
打卡
厨房设备、冰箱、冰袋、保温饭盒
加湿器、熨斗、咖啡机、茶具、按摩
器
计生用品、装修
附件3：民宿装修采购清单
民宿装修采购清单
项目
投影仪
拖把
床头柜
仿真绿植大
金额
700
18.6
108
64.3
备注
taobao：拾映数码
PDD：美术家清洁用品
PDD：FGZ住宅家居
PDD：花道夫园艺
餐桌
餐椅
四斗柜
床垫
衣架
床架
沙发
幕布
四件套
抱枕
纸巾盒
洗手液瓶
洗发沐浴分装瓶
乳胶漆
地毯
装饰画
床尾巾
挂毯
吊灯
茶几
拖鞋
茶杯
马桶刷
被子
洗衣液
指纹锁
窗帘
卫生间纸巾盒
垃圾桶
镜子
89
102.6
393
62
53.2
510
788.5
270
486.3
16.8
19.9
13.9
20.6
68
102.6
58
61.9
35
120
220
10.49
9.9
10.8
180
38.6
999
271
13.8
19.8
66.9
PDD：百万椅业
PDD：煜诺旗舰店
PDD：左岸御尚家居
PDD：海马卧
PDD：赛维诺家具
PDD：相思鸟
PDD：ESTPAC家具
PDD：幕布办公用品店
淘宝：素氧旗舰店
PDD：圆圆家纺
PDD：品壹工艺
PDD：bydoll
PDD:安居小乐
PDD：乐之涵
PDD：娇之源
PDD：土尚土家装旗舰店
PDD：圣凡达贸易
PDD:emily手工手作
PDD:凡至美
PDD:荣家达
PDD：HIMI家居生活
PDD：祈诚家居
PDD：米一家居
PDD：皓泰家用纺织品
PDD：植护
线下：客为主
PDD:家思美家纺
PDD：造物小生
PDD：咚西官方旗舰店
PDD：华琛美家
洗护
烟灰缸
扫把
落地灯
防毒面罩+灭火器
洗衣机
瓷砖漆
毛巾架
枕头
吹风机
推车
花瓶
总计
89.1
9.8
14.2
150
73
368
158
19.5
36
45.6
32
19.8
7017.49
PDD：小飒发品优选
PDD：铂龙
PDD：淼渺
PDD：爱上家照明
PDD：BTA保泰安
淘宝:樱花
淘宝：三青
PDD:木子可卫浴
PDD:一家卖枕头的店
PDD:奥克斯
PDD:妞妞家居店
PDD:鱼了个萌
附件4：房价计算公式
一线城市平日房价=成本（房租+水电+物管+保洁+杂费）/30天*城市系数
旺季一线城市平日房价
230
成本
3450
房租
2300
水电
300
物管
300
保洁
450
杂费
100
城市系数是指一个城市的竞争激烈程度，旺季是2，淡季是1.7
一线城市平日房价=成本（房租+水电+物管+保洁+杂费）/30天*城市系数
淡季一线城市平日房价
195.5
成本
3450
房租
2300
水电
300
物管
300
保洁
450
杂费
100
旺季周末房价35%
310.5
淡季周末房价30%
254.15
旺季回报率
淡季回报率
2016.00%
1492.80%
附件5：平台优惠设置
平台 不叠加活动
大促续保
春节大促招商
折扣
8折
最少提前0天预订
（只设一个阶梯）
可以报名的城市全
报名
00点开始7.5折，
17点开始7折
叠加活动
智能红包
房东红包
折扣
不参与
满50可用
6元
不参与 就地过年 8折
7.5-7
折
8折
8折
8折
优享家
今天特价
学生特惠
不可退订
95折
途家
出行特惠
首单特惠
早鸟特惠
天天特惠
新房特惠
连住优惠
提前1天预订，8
8折 折（只设一个阶
梯）
必须是比普通活动
8.1折
高
前10个客人全部8
8折
折
3天7.9折，7天
7.9-7
7.7折，15天7.5
折
折，30天，7折
参与
参与
参与
参与
不参与
不参与
8折
8折
8折
8折
所有类似活动，达
成条件的都参加
满100用
5元
95折
95折
亲子房源招商
电竞房源招商
情侣房源招商
影音房源招商
订单取消绿色通
道
房东代金劵
不可取消
学生折上折
美团
各种免费试住
春节特惠-提前7
天
春节特惠-提前3
天
春节特惠
天天特价通用版
联合补贴劵招商 不参与
安心住民宿活动
招商
极速入住-官方认
证
卫生信息展示
节假日错误自动
报名
极速退款招商
卫生倡议
首单特惠
超级特权
今夜特价
参与
参与
参与
参与
参与
参与
8折
8折
参与
7.9-7
折
00点开始7.5折，
17点开始7折
3天7.9折，7天
7.7折，15天7.5
折，30天，7折
提前1天预订，8
折（只设一个阶
梯）
连住优惠
早鸟优惠 8折
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