昆山中节能环保投资有限公司与褚建岗、朱美虹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2023年4月25日发(作者：室内装修设计图软件)

昆山中节能环保投资有限公司与褚建岗、朱美虹房屋买卖合

同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院

【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院

【审结日期】2020.03.23

【案件字号】(2020)苏05民终442号

【审理程序】二审

【审理法官】陈斌孙楚楚郭锐

【审理法官】陈斌孙楚楚郭锐

【文书类型】判决书

【当事人】昆山中节能环保投资有限公司;褚建岗

【当事人】昆山中节能环保投资有限公司褚建岗

【当事人-个人】褚建岗

【当事人-公司】昆山中节能环保投资有限公司

【代理律师/律所】李阳江苏六典律师事务所;金夷江苏圣辉律师事务所;顾小龙江苏圣辉律师

事务所

【代理律师/律所】李阳江苏六典律师事务所金夷江苏圣辉律师事务所顾小龙江苏圣辉律师事

务所

【代理律师】李阳金夷顾小龙

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【代理律所】江苏六典律师事务所江苏圣辉律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】昆山中节能环保投资有限公司

【被告】褚建岗

【本院观点】褚建岗、朱美虹购买中节能公司开发的商品房后，因房屋存在漏水问题发生纠

纷。中节能公司二审中提供了微信聊天记录等资料可以证明在2018年7月24日将房屋维修

状况反馈给褚建岗、朱美虹，但尚不足以证明双方对漏水问题维修完毕进行了确认。

【权责关键词】法定代理合同合同约定第三人法定代理人当事人的陈述证据不足质证罚款拘

留限制出境诉讼请求维持原判发回重审迟延履行金强制执行查封扣押冻结拍卖变卖

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。

【本院认为】本院认为：褚建岗、朱美虹购买中节能公司开发的商品房后，因房屋存在漏水

问题发生纠纷。一审法院按照中节能公司的注册地址通过EMS法院专递送达未果后，公告送

达开庭传票，程序上并无不当。案涉房屋存在漏水问题，属于中节能公司的保修范围，中节

能公司对此并无异议。但中节能公司认为其已经维修完毕，且褚建岗、朱美虹已经申请对房

屋进行装修，其单方委托第三人进行维修的费用不应由其承担。对此，本院认为，中节能公

司二审中提供了微信聊天记录等资料可以证明在2018年7月24日将房屋维修状况反馈给褚

建岗、朱美虹，但尚不足以证明双方对漏水问题维修完毕进行了确认。褚建岗、朱美虹陈述

其于2019年1月申请装修，在装修进行前需要进行漏水维修，其提供的装修合同、预算单能

够印证该陈述，可以证明褚建岗、朱美虹对案涉房屋漏水问题进行维修的实际情况。一审中

节能公司经依法通知未到庭，一审法院结合褚建岗、朱美虹提供的预算单以及付款凭证酌情

支持维修费损失20000元在合理范围内。中节能公司主张双方在附件补充协议中约定了损失

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的计算标准，但该约定的前提是主张出卖人的保修义务，不适用于本案情况，故对该主张本

院不予支持。 综上，上诉人中节能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认

定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1380元，由上诉人昆山中节能环保

投资有限公司负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-23 00:19:05

【一审法院查明】一审法院认定事实：2016年3月5日，褚建岗、朱美虹与中节能公司签订

《昆山市商品房购销合同》一份，约定：褚建岗、朱美虹购买中节能公司开发的位于昆山市

白鹭名邸01幢302号房屋，房屋建筑面积201.53平方米，总价2044637元。合同第十六条

保修责任约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附

件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保

修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。中节能

公司出具的《住宅质量保证书》载明：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面

的防渗漏保修期限为5年。 褚建岗、朱美虹自述，中节能公司2017年3月1日通知其

交房，其发现涉案房屋存在漏水，中节能公司答应维修。但经中节能公司多次维修，至今仍

未修复。褚建岗、朱美虹委托案外人上海朗通建筑装潢工程有限公司出具《外墙防水预算

单》，载明：外墙防水总价62705元。2019年3月30日，褚建岗、朱美虹向昆山朗通建筑

装潢经营部支付40000元。现褚建岗、朱美虹诉至法院要求中节能公司赔偿损失，由此引起

本案纠纷。审理过程中，经一审法院释明，褚建岗、朱美虹明确对损失不申请评估。 一

审另查明，2017年7月25日，褚建岗、朱美虹登记取得昆山市玉山镇玉湖北路288号白鹭

名邸1号楼302室房屋不动产权证。 上述事实，有昆山市商品房购销合同、住宅质量保

证书、照片、外墙防水预算单、付款凭证、不动产权证书以及当事人的陈述予以证实。

【一审法院认为】一审法院认为：褚建岗、朱美虹与中节能公司签订的《昆山市商品房购销

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合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现中节能公

司开发的涉案房屋在保修范围和保修期限内发生漏水，中节能公司理应承担相应的保修责

任。本案中，中节能公司多次维修均未能修复漏水问题，现褚建岗、朱美虹要求中节能公司

承担其委托案外人维修房屋产生的维修费损失，一审法院予以支持，因褚建岗、朱美虹在庭

审中明确对损失不申请评估，故一审法院结合其提交的外墙防水预算单、付款凭证，参见房

屋的实际漏水情况，酌情认定其损失为20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第

一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决：昆山

中节能环保投资有限公司于判决生效之日起十日内赔偿褚建岗、朱美虹损失20000元。案件

受理费1380元，公告费690元，合计2070元，由昆山中节能环保投资有限公司负担。 二

审中，中节能公司向本院提交：1.微信聊天记录及维修后照片，以证明中节能公司已经就漏

水问题维修完毕，并于2018年7月24日微信通知褚建岗、朱美虹，褚建岗、朱美虹后续未

再提出异议。2.装修申请表、装修申请书、装修前房屋情况、装修管理服务协议、装修进场

许可证，以证明褚建岗、朱美虹于2019年1月18日申请装修，装修项目为砸墙、水电等正

常家装，并非是对漏水问题进行维修，其申请装修时已经确认房屋状况良好，故褚建岗、朱

美虹提供的装修合同、预算单、POS机刷卡单等无法证明是因外墙防水产生的实际损失。3.

昆山市商品房购销合同，其中附件四合同补充协议第11条第（3）款约定：“出卖人交付的

房屋存在质量问题的，买受人在保修期内有权要求出卖人免费修复，如给买受人造成损失

的，双方同意按照实际发生的房屋修复费用的10%作为买受人损失额的计算方式，买受人放

弃追讨出卖人其他责任的权利"，以证明双方就保修责任损失的计算方法有明确约定。 褚

建岗、朱美虹质证认为：对上述证据的真实性均无异议，中节能公司确实来维修过漏水问

题，且维修已超过三次，2018年9月2日台风山竹入境时，房屋内部又出现严重漏水，我方

为尽快装修入住，按中节能公司的要求办理了装修申请，但因为房屋有漏水问题，必须先处

理漏水问题才能正常装修，我方联系中节能公司但联系不顺畅，无奈之下让装修公司就漏水

问题先行处理，相关的费用是实际支出。

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【二审上诉人诉称】中节能公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回褚建岗、朱美虹的诉讼

请求或将案件发回重审，本案诉讼费由褚建岗、朱美虹承担。事实与理由：一、一审法院违

反法定程序，未按照法律规定送达开庭传票就公告送达，驳回了我公司的诉讼权利。二、根

据双方之间的《昆山市商品房购销合同》，案涉房屋漏水情况属于我公司保修范围，我公司

已经按照买方要求维修完毕，未再收到维修通知。褚建岗、朱美虹在未与我公司沟通的情况

下，单方委托第三方维修，该费用不应我公司承担。且根据褚建岗、朱美虹与案外人上海朗

通建筑装潢工程有限公司昆山分公司签订的《装饰装修施工合同》，约定施工日期自2018年

1月31日至2019年12月30日，施工内容为房屋装饰装修，该内容与褚建岗、朱美虹所述

的房屋到2018年7月仍未修好存在矛盾，且该份合同、《外墙防水预算单》从未涉及房屋漏

水修复问题，无法证明其因漏水问题修复过房屋及给其造成的损失。三、根据双方签订的

《昆山市商品房购销合同》补充协议第11条第3款约定，出卖人交付的房屋存在质量问题

的，买受人在保修期内有权要求出卖人免费修复，如给买受人造成损失的，双方同意按照实

际发生的房屋修复费用的10%作为买受人损失额的计算方法，买受人放弃追讨出卖人其他责

任的权利。现褚建岗、朱美虹因房屋的局部漏水问题产生的实际损失无法确定，一审法院即

认定其损失为20000元，并要求我公司赔偿，忽略了双方在合同中对损失赔偿计算方式的约

定，属于认定事实不清，适用法律不当，证据不足。 综上，上诉人中节能公司的上诉请求

不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民

共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

昆山中节能环保投资有限公司与褚建岗、朱美虹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民事判决书

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(2020)苏05民终442号

当事人 上诉人（原审被告）：昆山中节能环保投资有限公司，住所地江苏省昆山

市玉山镇玉杨路某某，统一社会信用代码9132X1。

法定代表人：徐飞宇，该公司负责人。

委托诉讼代理人：李阳，江苏六典律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：褚建岗。

委托诉讼代理人：顾小龙，江苏圣辉律师事务所实习律师,代理上述两被上诉

人。

审理经过 上诉人昆山中节能环保投资有限公司（以下简称中节能公司）因与被上

诉人褚建岗、朱美虹房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏

0583民初5550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依

法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 中节能公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回褚建岗、朱美虹

的诉讼请求或将案件发回重审，本案诉讼费由褚建岗、朱美虹承担。事实与理由：一、

一审法院违反法定程序，未按照法律规定送达开庭传票就公告送达，驳回了我公司的诉

讼权利。二、根据双方之间的《昆山市商品房购销合同》，案涉房屋漏水情况属于我公

司保修范围，我公司已经按照买方要求维修完毕，未再收到维修通知。褚建岗、朱美虹

在未与我公司沟通的情况下，单方委托第三方维修，该费用不应我公司承担。且根据褚

建岗、朱美虹与案外人上海朗通建筑装潢工程有限公司昆山分公司签订的《装饰装修施

工合同》，约定施工日期自2018年1月31日至2019年12月30日，施工内容为房屋装

饰装修，该内容与褚建岗、朱美虹所述的房屋到2018年7月仍未修好存在矛盾，且该份

合同、《外墙防水预算单》从未涉及房屋漏水修复问题，无法证明其因漏水问题修复过

房屋及给其造成的损失。三、根据双方签订的《昆山市商品房购销合同》补充协议第11

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条第3款约定，出卖人交付的房屋存在质量问题的，买受人在保修期内有权要求出卖人

免费修复，如给买受人造成损失的，双方同意按照实际发生的房屋修复费用的10%作为买

受人损失额的计算方法，买受人放弃追讨出卖人其他责任的权利。现褚建岗、朱美虹因

房屋的局部漏水问题产生的实际损失无法确定，一审法院即认定其损失为20000元，并

要求我公司赔偿，忽略了双方在合同中对损失赔偿计算方式的约定，属于认定事实不

清，适用法律不当，证据不足。

二审被上诉人辩称 褚建岗、朱美虹辩称，一审认定事实清楚，请求予以维持。

原告诉称 褚建岗、朱美虹向一审法院起诉请求：1.中节能公司履行房屋质量保证

义务，对涉案房屋进行维修；2.中节能公司赔偿经济损失60000元；3.本案诉讼费用由

中节能公司承担。审理过程中，褚建岗、朱美虹撤回第1项诉讼请求，其余诉请无变

化。

一审法院查明 一审法院认定事实：2016年3月5日，褚建岗、朱美虹与中节能公

司签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定：褚建岗、朱美虹购买中节能公司开发的

位于昆山市白鹭名邸01幢302号房屋，房屋建筑面积201.53平方米，总价2044637

元。合同第十六条保修责任约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证

书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》

承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖

人应当履行保修义务。中节能公司出具的《住宅质量保证书》载明：屋面防水工程、有

防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。

褚建岗、朱美虹自述，中节能公司2017年3月1日通知其交房，其发现涉案房

屋存在漏水，中节能公司答应维修。但经中节能公司多次维修，至今仍未修复。褚建

岗、朱美虹委托案外人上海朗通建筑装潢工程有限公司出具《外墙防水预算单》，载

明：外墙防水总价62705元。2019年3月30日，褚建岗、朱美虹向昆山朗通建筑装潢经

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营部支付40000元。现褚建岗、朱美虹诉至法院要求中节能公司赔偿损失，由此引起本

案纠纷。审理过程中，经一审法院释明，褚建岗、朱美虹明确对损失不申请评估。

一审另查明，2017年7月25日，褚建岗、朱美虹登记取得昆山市玉山镇玉湖北

路288号白鹭名邸1号楼302室房屋不动产权证。

上述事实，有昆山市商品房购销合同、住宅质量保证书、照片、外墙防水预算

单、付款凭证、不动产权证书以及当事人的陈述予以证实。

一审法院认为 一审法院认为：褚建岗、朱美虹与中节能公司签订的《昆山市商品

房购销合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。

现中节能公司开发的涉案房屋在保修范围和保修期限内发生漏水，中节能公司理应承担

相应的保修责任。本案中，中节能公司多次维修均未能修复漏水问题，现褚建岗、朱美

虹要求中节能公司承担其委托案外人维修房屋产生的维修费损失，一审法院予以支持，

因褚建岗、朱美虹在庭审中明确对损失不申请评估，故一审法院结合其提交的外墙防水

预算单、付款凭证，参见房屋的实际漏水情况，酌情认定其损失为20000元。据此，依

照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四

十四条的规定，一审法院判决：昆山中节能环保投资有限公司于判决生效之日起十日内

赔偿褚建岗、朱美虹损失20000元。案件受理费1380元，公告费690元，合计2070

元，由昆山中节能环保投资有限公司负担。

二审中，中节能公司向本院提交：1.微信聊天记录及维修后照片，以证明中节能

公司已经就漏水问题维修完毕，并于2018年7月24日微信通知褚建岗、朱美虹，褚建

岗、朱美虹后续未再提出异议。2.装修申请表、装修申请书、装修前房屋情况、装修管

理服务协议、装修进场许可证，以证明褚建岗、朱美虹于2019年1月18日申请装修，

装修项目为砸墙、水电等正常家装，并非是对漏水问题进行维修，其申请装修时已经确

认房屋状况良好，故褚建岗、朱美虹提供的装修合同、预算单、POS机刷卡单等无法证明

8 / 12

是因外墙防水产生的实际损失。3.昆山市商品房购销合同，其中附件四合同补充协议第

11条第（3）款约定：“出卖人交付的房屋存在质量问题的，买受人在保修期内有权要求

出卖人免费修复，如给买受人造成损失的，双方同意按照实际发生的房屋修复费用的10%

作为买受人损失额的计算方式，买受人放弃追讨出卖人其他责任的权利"，以证明双方就

保修责任损失的计算方法有明确约定。

褚建岗、朱美虹质证认为：对上述证据的真实性均无异议，中节能公司确实来维

修过漏水问题，且维修已超过三次，2018年9月2日台风山竹入境时，房屋内部又出现

严重漏水，我方为尽快装修入住，按中节能公司的要求办理了装修申请，但因为房屋有

漏水问题，必须先处理漏水问题才能正常装修，我方联系中节能公司但联系不顺畅，无

奈之下让装修公司就漏水问题先行处理，相关的费用是实际支出。

本院查明 二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。

本院认为 本院认为：褚建岗、朱美虹购买中节能公司开发的商品房后，因房屋存

在漏水问题发生纠纷。一审法院按照中节能公司的注册地址通过EMS法院专递送达未果

后，公告送达开庭传票，程序上并无不当。案涉房屋存在漏水问题，属于中节能公司的

保修范围，中节能公司对此并无异议。但中节能公司认为其已经维修完毕，且褚建岗、

朱美虹已经申请对房屋进行装修，其单方委托第三人进行维修的费用不应由其承担。对

此，本院认为，中节能公司二审中提供了微信聊天记录等资料可以证明在2018年7月24

日将房屋维修状况反馈给褚建岗、朱美虹，但尚不足以证明双方对漏水问题维修完毕进

行了确认。褚建岗、朱美虹陈述其于2019年1月申请装修，在装修进行前需要进行漏水

维修，其提供的装修合同、预算单能够印证该陈述，可以证明褚建岗、朱美虹对案涉房

屋漏水问题进行维修的实际情况。一审中节能公司经依法通知未到庭，一审法院结合褚

建岗、朱美虹提供的预算单以及付款凭证酌情支持维修费损失20000元在合理范围内。

中节能公司主张双方在附件补充协议中约定了损失的计算标准，但该约定的前提是主张

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出卖人的保修义务，不适用于本案情况，故对该主张本院不予支持。

综上，上诉人中节能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清

楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一

款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1380元，由上诉人昆山中节能环保投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 陈 斌

审判员 孙楚楚

审判员 郭 锐

二〇二〇年三月二十三日

书记员 袁丽媛

法律文书履行提示

人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自

觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执

行，被执行人将面临以下执行风险：

一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产

采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经

营场所进行搜查。

二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履

行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行

金。执行费用由被执行人承担。

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三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代

理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出

境措施。

四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者

其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。

五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院

已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接

责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。

被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不

得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：

（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；

（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；

（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；

（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；

（五）购买非经营必须车辆；

（六）旅游、度假；

（七）子女就读高收费私立学校；

（八）支付高额保费购买保险理财产品；

（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作

必须的消费行为。

七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴

力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行

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的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公

告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机

构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法

规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、

资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征

信系统中记录。

国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失

信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执

行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责

的机构。

八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让

财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判

决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。

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