沾化艺海房地产开发有限公司、刘桂英商品房销售合同纠纷二审民事判决书

沾化艺海房地产开发有限公司、刘桂英商品房销售合同纠纷

二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销

售合同纠纷

【审理法院】山东省滨州地区（市）中级人民法院

【审理法院】山东省滨州地区（市）中级人民法院

【审结日期】2020.07.13

【案件字号】(2020)鲁16民终2351号

【审理程序】二审

【审理法官】赵慧莲张魁海张珊

【审理法官】赵慧莲张魁海张珊

【文书类型】判决书

【当事人】沾化艺海房地产开发有限公司;刘桂英

【当事人】沾化艺海房地产开发有限公司刘桂英

【当事人-个人】刘桂英

【当事人-公司】沾化艺海房地产开发有限公司

【代理律师/律所】刘芳军山东芳军律师事务所;韩伟盛山东芳军律师事务所;刘维收山东齐鲁

（东营）律师事务所

【代理律师/律所】刘芳军山东芳军律师事务所韩伟盛山东芳军律师事务所刘维收山东齐鲁

（东营）律师事务所

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【代理律师】刘芳军韩伟盛刘维收

【代理律所】山东芳军律师事务所山东齐鲁（东营）律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】沾化艺海房地产开发有限公司

【被告】刘桂英

【本院观点】刘桂英与艺海公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均负依约履行义务。

【权责关键词】无效撤销违约金支付违约金合同约定新证据维持原判执行

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实

一致。

【本院认为】本院认为，刘桂英与艺海公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均负依约

履行义务。现诉讼双方对解除合同、返还已付购房款无争议。双方争议的焦点问题为：1.违

约责任的承担；2.艺海公司应否向刘桂英支付已付购房款的利息。 关于焦点1，双方合同

明确约定艺海公司应于2013年12月31日前，将验收合格的房屋交付刘桂英使用。合同签订

后，刘桂英已按约交付首付款，艺海公司未能在合同约定期限内向刘桂英交付验收合格的房

产，构成违约，应承担违约责任。一审法院根据双方合同第八条及合同补充协议第三条对艺

海公司逾期交房违约责任的约定，结合刘桂英已交纳购房款的数额，判令艺海公司向刘桂英

支付违约金并无不当。刘桂英一审诉求中包含有违约损失的请求，艺海公司主张刘桂英未向

其主张违约责任，与事实不符，不能成立。 关于焦点2，双方约定房款的支付方式为

“银行按揭贷款"。刘桂英已按约支付了首付款，但因艺海公司未办理银行按揭贷款准入手

续，致使涉案房产未能办理银行贷款，故刘桂英享有解除合同及要求赔偿的权利。一审根据

刘桂英已交付购房款的金额及时间，结合双方履行合同的情况，判令艺海公司向刘桂英返还

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已付购房款及利息并无不当。艺海公司主张双方已修改付款方式为被上诉人一次性付清余

款，缺乏合同依据，亦未提交证据证实，本院不予支持。 综上，上诉人艺海公司的上诉

理由不能成立。原判并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十

条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4525元，由上诉人沾化艺海房地产

开发有限公司负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-20 04:50:19

【一审法院查明】一审法院认定事实：2013年1月4日，双方签订商品房认购书，约定刘桂

英购买艺海公司房屋一套，价款共计990000元，当日，刘桂英向艺海公司支付定金30000

元。同年1月21日，双方签订补充协议，约定首付款495000元，贷款495000元，办理贷款

延迟至2013年10月1日办理。2013年1月23日，双方正式签订商品房买卖合同，约定总

房款为990000元，首付款495000元，按揭贷款495000元，约定交房时间为2013年12月

31日前，且特别约定交房时“该商品房经验收合格"。1月22日，刘桂英将首付款465000元

交付给艺海公司。 合同第八条约定出卖人逾期交房的“逾期超过60日后，买受人有权解除

合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已

付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金"。附件四合同补充协议第三条约定

“如因出卖人原因逾期交房，按买受人于本协议签订时已交纳房款的万分之贰一次性支付违

约金"、第五条“主合同与本补充协议不一致的部分，以本补充协议为主"。合同第十四条约

定，出卖人应当在商品房交付后365个工作日内并具备办理权属登记条件后，及时备案，如

因出卖人的责任，不能在以上期限内取得土地权属证书的，1、买受人退房，出卖人在买受人

提出退房要求之日起30工作日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的中国

人民银行同期利息赔偿买受人损失。后艺海公司逾期交房，未能给刘桂英办理按揭贷款，也

未办理权属证。

【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当

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按照约定履行自己的义务。诉讼双方存在商品房买卖合同关系，刘桂英已按约定向艺海公司

支付了应付购房款，但艺海公司未按约定交付房屋、办理按揭及权属证，构成违约，依据合

同约定和法律规定，刘桂英有权解除合同并要求艺海公司承担违约责任。双方约定2013年

12月31日前交付房屋，但艺海公司未按期交付，依据双方约定，艺海公司应承担已交房款

万分之二的违约金。艺海公司未能按期办理土地权属证书，依据双方约定，艺海公司应按已

付房价款的“中国人民银行同期利息"支付违约金，以上“中国人民银行同期利息"按通常理

解和法律规定，应解释为中国人民银行同期货款利息。刘桂英称双方约定不明，利息应按5/

日万支付无事实和法律依据，不予采纳。艺海公司称已向刘桂英交付房屋。对此，双方有明

确约定“该商品房经验收合格"，至庭审艺海公司未提交充分证据证明涉案房屋已通过验收。

艺海公司称刘桂英电话停机无法联系造成无法办理一些事项，该理由不充分，双方签订的认

购书及买卖合同中不但有刘桂英的电话还有刘桂英方的通信地址，在未通过以通信地址进行

联系的情况下仅以电话不通来说明无法联系与常理不符，不予采信。依照《中华人民共和国

合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用

法律若干问题的解释》第十一条、第十八条、第十九条、第二十三条规定，判决：一、解除

刘桂英与沾化艺海房地产开发有限公司于2013年1月23日签订的《商品房买卖合同》；

二、沾化艺海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还刘桂英购房款495000元及利息

（利息以中国人民银行公布的同期货款利率计算，自2013年1月23日起算至2019年8月

19日；自2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计

算，算至被告实际支付之日止）；三、沾化艺海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内

向刘桂英支付违约金99元。如未按本判决确定的时间履行给付金钱义务，按照《中华人民共

和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费

4525元，由刘桂英负担259元，艺海公司负担4266元。

【二审上诉人诉称】艺海公司上诉请求：1．依法撤销（2020）鲁1603民初317号判决第

二、三项，依法驳回刘桂英主张利息的诉求；2．一审诉讼费用依法承担，二审诉讼费用刘桂

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英承担。事实与理由：一、上诉人不存在违约。上诉人已经交付涉案房屋，被上诉人已实际

入住，上诉人不存在违约。被上诉人交纳电费的时间2014年10月10日可以看出被上诉人

2014年10月10日前已入住，且由于被上诉人没有办理贷款手续，双方已修改为被上诉人一

次性支付剩余房款。二、被上诉人存在违约，被上诉人收到房屋后，不按约定交付房款，也

不申请办理贷款，形成根本性违约。房地产买卖合同中，不是开发商申请贷款，是购房人申

请贷款，由银行向开发商支付贷款，然后购房人分期付款。一审中被上诉人未提供已向上诉

人提供贷款资料的证据。实际是双方已修改了付款条件，被上诉人一次性付清余款。上诉人

才将房屋交付被上诉人，不然被上诉人也不可能装修入住(房屋已装修)。三、我方已在2014

年10月10日前交付房屋，一审判令我司自2013年1月23日起付给被上诉人利息有失公

平，房屋已经占有使用，且付的是一半房款。如果承担利息，不成了免费入住房，我司房屋

被占用七年之久，又向何处索要费用，岂不严重失衡。四、我方不存在违约，不应承担违约

金。另外被上诉人也未主张违约金。诉讼审判本着不诉不理的原则，我方不应承担违约金。

对于解除合同，退回房款，我公司予以认可。

沾化艺海房地产开发有限公司、刘桂英商品房销售合同纠纷二审民事判决书

山东省滨州市中级人民法院

民事判决书

(2020)鲁16民终2351号

当事人 上诉人（原审被告）：沾化艺海房地产开发有限公司，住所地山东省滨州

市沾化区富国街道。

法定代表人：某某平，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：刘芳军，山东芳军律师事务所律师。

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委托诉讼代理人：韩伟盛，山东芳军律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：刘桂英。

委托诉讼代理人：刘维收，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。

审理经过 上诉人沾化艺海房地产开发有限公司（以下简称艺海公司）因与被上诉

人刘桂英商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市沾化区人民法院（2020）鲁1603

民初317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合

议庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 艺海公司上诉请求：1．依法撤销（2020）鲁1603民初317号判

决第二、三项，依法驳回刘桂英主张利息的诉求；2．一审诉讼费用依法承担，二审诉讼

费用刘桂英承担。事实与理由：一、上诉人不存在违约。上诉人已经交付涉案房屋，被

上诉人已实际入住，上诉人不存在违约。被上诉人交纳电费的时间2014年10月10日可

以看出被上诉人2014年10月10日前已入住，且由于被上诉人没有办理贷款手续，双方

已修改为被上诉人一次性支付剩余房款。二、被上诉人存在违约，被上诉人收到房屋

后，不按约定交付房款，也不申请办理贷款，形成根本性违约。房地产买卖合同中，不

是开发商申请贷款，是购房人申请贷款，由银行向开发商支付贷款，然后购房人分期付

款。一审中被上诉人未提供已向上诉人提供贷款资料的证据。实际是双方已修改了付款

条件，被上诉人一次性付清余款。上诉人才将房屋交付被上诉人，不然被上诉人也不可

能装修入住(房屋已装修)。三、我方已在2014年10月10日前交付房屋，一审判令我司

自2013年1月23日起付给被上诉人利息有失公平，房屋已经占有使用，且付的是一半

房款。如果承担利息，不成了免费入住房，我司房屋被占用七年之久，又向何处索要费

用，岂不严重失衡。四、我方不存在违约，不应承担违约金。另外被上诉人也未主张违

约金。诉讼审判本着不诉不理的原则，我方不应承担违约金。对于解除合同，退回房

款，我公司予以认可。

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二审被上诉人辩称 刘桂英辩称,一、上诉人存在根本违约，致使合同目的不能实

现，依法应予以解除合同。其一，双方在《认购书》与《商品房买卖合同》中均约定了

付款方式为“银行按揭贷款"。上诉人法定代表人某某平的电话录音（我方一审证据三）

明确表明，涉案房产所在小区根本没有办理银行按揭贷款的准入手续，致使涉案房产至

一审终结日仍不能办理银行按揭贷款。上诉人系根本违约。其二，上诉人未按约定交

房。双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，交付“验收合格"的房产。依据《建筑

法》第16条规定，建筑工程竣工验收合格方可交付使用，未经验收合格的不得交付使

用。“房产验收合格"是法定交付的最低标准，上诉人违反法律强制性规定。上海市等多

地省高院的判例认为“商品房不符合交付条件，但已实际交付的，如果出卖人能够完成

办理房地产权证的，以符合交付条件之日为交付日，不能完成办理房地产权证的，以未

交付论"。上诉人七年之余不能办理房产手续、也没有按标准达到验收条件，系根本违

约。其三，上诉人未依法或按约办理产权证书。双方签订的《商品房买卖合同》第十二

条约定365个工作日办理权属登记违反《城市房地产开发经营管理条例(2018年3月19

日修正版)》第三十二条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日

内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同

签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当

协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文

件。"应属无效条款。至今上诉人仍无法为被上诉人刘桂英办理产权证书，没有履行主要

合同义务。二、解除合同支付利息、赔偿损失，符合法律规定。其一，依据《最高人民

法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《城市房

地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一

年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和

赔偿损失的，应予支持。其二，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件

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适用法律若干问题的解释》第十七、十八条的规定，上诉人应依法支付利息有关赔偿损

失。其三，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，

参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、涉案小区的全部

房产到目前根本没有达到验收、交房标准，更没有达到入住条件。涉案的房产没有达到

供热条件致使没有实现供热、没有物业管理，根本无法居住。目前没有验收、没有办理

产证手续，从理论意义上系不能保证居住者安全的房产。

原告诉称 刘桂英向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的商品房买卖合同；

2.艺海公司立即退还刘桂英房款合计人民币525000（房款495000元、定金30000元）；

3.向刘桂英支付利息（以495000元为本金，按日万分之五计算，自交房款日起至退款之

日止）；4.诉讼费及其他费用由艺海公司承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：2013年1月4日，双方签订商品房认购书，约

定刘桂英购买艺海公司房屋一套，价款共计990000元，当日，刘桂英向艺海公司支付定

金30000元。同年1月21日，双方签订补充协议，约定首付款495000元，贷款495000

元，办理贷款延迟至2013年10月1日办理。2013年1月23日，双方正式签订商品房买

卖合同，约定总房款为990000元，首付款495000元，按揭贷款495000元，约定交房时

间为2013年12月31日前，且特别约定交房时“该商品房经验收合格"。1月22日，刘

桂英将首付款465000元交付给艺海公司。

合同第八条约定出卖人逾期交房的“逾期超过60日后，买受人有权解除合同，

买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付

款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金"。附件四合同补充协议第三条约定

“如因出卖人原因逾期交房，按买受人于本协议签订时已交纳房款的万分之贰一次性支

付违约金"、第五条“主合同与本补充协议不一致的部分，以本补充协议为主"。合同第

十四条约定，出卖人应当在商品房交付后365个工作日内并具备办理权属登记条件后，

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及时备案，如因出卖人的责任，不能在以上期限内取得土地权属证书的，1、买受人退

房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30工作日内将买受人已付房价款退还给买受

人，并按已付房价款的中国人民银行同期利息赔偿买受人损失。后艺海公司逾期交房，

未能给刘桂英办理按揭贷款，也未办理权属证。

一审法院认为 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事

人应当按照约定履行自己的义务。诉讼双方存在商品房买卖合同关系，刘桂英已按约定

向艺海公司支付了应付购房款，但艺海公司未按约定交付房屋、办理按揭及权属证，构

成违约，依据合同约定和法律规定，刘桂英有权解除合同并要求艺海公司承担违约责

任。双方约定2013年12月31日前交付房屋，但艺海公司未按期交付，依据双方约定，

艺海公司应承担已交房款万分之二的违约金。艺海公司未能按期办理土地权属证书，依

据双方约定，艺海公司应按已付房价款的“中国人民银行同期利息"支付违约金，以上

“中国人民银行同期利息"按通常理解和法律规定，应解释为中国人民银行同期货款利

息。刘桂英称双方约定不明，利息应按5/日万支付无事实和法律依据，不予采纳。艺海

公司称已向刘桂英交付房屋。对此，双方有明确约定“该商品房经验收合格"，至庭审艺

海公司未提交充分证据证明涉案房屋已通过验收。艺海公司称刘桂英电话停机无法联系

造成无法办理一些事项，该理由不充分，双方签订的认购书及买卖合同中不但有刘桂英

的电话还有刘桂英方的通信地址，在未通过以通信地址进行联系的情况下仅以电话不通

来说明无法联系与常理不符，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第

一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解

释》第十一条、第十八条、第十九条、第二十三条规定，判决：一、解除刘桂英与沾化

艺海房地产开发有限公司于2013年1月23日签订的《商品房买卖合同》；二、沾化艺

海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还刘桂英购房款495000元及利息（利息

以中国人民银行公布的同期货款利率计算，自2013年1月23日起算至2019年8月19

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日；自2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计

算，算至被告实际支付之日止）；三、沾化艺海房地产开发有限公司于本判决生效后十

日内向刘桂英支付违约金99元。如未按本判决确定的时间履行给付金钱义务，按照《中

华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利

息。案件受理费4525元，由刘桂英负担259元，艺海公司负担4266元。

本院查明 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定

的事实一致。

本院认为 本院认为，刘桂英与艺海公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均

负依约履行义务。现诉讼双方对解除合同、返还已付购房款无争议。双方争议的焦点问

题为：1.违约责任的承担；2.艺海公司应否向刘桂英支付已付购房款的利息。

关于焦点1，双方合同明确约定艺海公司应于2013年12月31日前，将验收合格

的房屋交付刘桂英使用。合同签订后，刘桂英已按约交付首付款，艺海公司未能在合同

约定期限内向刘桂英交付验收合格的房产，构成违约，应承担违约责任。一审法院根据

双方合同第八条及合同补充协议第三条对艺海公司逾期交房违约责任的约定，结合刘桂

英已交纳购房款的数额，判令艺海公司向刘桂英支付违约金并无不当。刘桂英一审诉求

中包含有违约损失的请求，艺海公司主张刘桂英未向其主张违约责任，与事实不符，不

能成立。

关于焦点2，双方约定房款的支付方式为“银行按揭贷款"。刘桂英已按约支付了

首付款，但因艺海公司未办理银行按揭贷款准入手续，致使涉案房产未能办理银行贷

款，故刘桂英享有解除合同及要求赔偿的权利。一审根据刘桂英已交付购房款的金额及

时间，结合双方履行合同的情况，判令艺海公司向刘桂英返还已付购房款及利息并无不

当。艺海公司主张双方已修改付款方式为被上诉人一次性付清余款，缺乏合同依据，亦

未提交证据证实，本院不予支持。

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综上，上诉人艺海公司的上诉理由不能成立。原判并无不当，应予维持。依照

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4525元，由上诉人沾化艺海房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 赵慧莲

审判员 张魁海

审判员 张 珊

二〇二〇年七月十三日

法官助理徐丽萍

书记员王楠

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊

等全类型法律知识服务。

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