未来几年我国房价走势分析

2011年上学期期末考试论文写作试卷

未来几年我国房价走势分析

——房价是高还是低？

提要

：随着经济形势的紧张，国内通货膨胀的压力，这几年来，我国国内的

房价不断上涨，虽有小幅度回落，但回升势头强劲。一级城市量价齐升，幅度较

大，二、三、四线城市微升，幅度较小。 随着市场销售的回升，房地产开发投

资增速逐月提高。通过德尔菲法、时间序列模型（定量分析法）和理论联系实际

分析法来论证我国未来几年房价是上涨的，而且在未来很长一段时间内，上涨趋

势明显。总的来说，在政策没有大的调整情况下，2011年及今后房地产市场继

续上涨是必然趋势。

关键词：房价 上涨 下跌

一、引言

2009年上半年房地产市场销售增长显著，一级城市量价齐升，幅度较大，二、

三、四线城市微升，幅度较小。随着市场销售的回升，房地产开发投资增速逐月

提高。楼王频频面世。房地产市场下半年明显放慢速度，发展商和消费者都在疑

惑中国的房地产何去何从，2007年的疯涨，2008年的低迷还会不会重现。那么

2007年疯涨、2008年低迷背后的玄机又在哪里呢。未来几年中国房地产市场将

走向何方？是涨还是跌？

二．正文

由于受我国传统思想影响，人们认为安家才能定天下，有了房，下半辈子就

有了保障，因而我国房价居高不下，再者，由于“丈母娘现象”，房子是男女结

婚的必备物品，没房就别想结婚。最重要的是，房地产业也是我国的支柱产业，

为了保证GDP逐年持续稳定上涨，除非有大的政策调整我国的房价将会继续上

涨，是不会下跌的，即使有回落，也会那上回升的。

（1）目前人们对房价上升的心理预期普遍一致。虽然希望下跌的人很多，但

专家、舆论、媒体普遍看法是认为今年房价还会稳定上涨，而且以后也不会跌。

分析一下各个群体：第一，房地产商和地方政府是不希望房价下跌的，因为这和

他们的利益和政绩紧密挂钩。第二，中央政府的调控目标也仅仅是抑制房价过快

上涨，并不是希望下跌。第三，银行不希望房价下跌，否则可能出现大量坏账。

第四，有房人多，没房人少，有房的人自然是希望房价上涨的。第五，只有准备

买房的人，是希望房价下跌的，但人数较少，他们的声音还影响不了房价上升的

趋势。升值的预期一致是近期房价可能继续上升的一个重要因素。

（2）中国经济的高速增长。近几年我国GDP连续涨幅10%左右，今年一季度

同比涨幅11.1%，远远超过一些发达国家。房价涨幅应该和GDP涨幅基本持平。

（3）人们收入大幅增长。近几年人们收入平均涨幅10%左右。“房价收入比”、

“售租比”比正常值偏高，且房价一直高位运行，一个很重要的原因就是人们对

收入增长有很好的预期。从表面上看，房价好像与人们收入相关，但从本质上看，

应该说与人们对未来收入的预期紧密相关，这表现为购房者敢于贷款买房，有很

多人月供占总收入的60%以上，就是因为他们认为工资一定会越来越高。举个例

子，假设人们每年的工资都不变，家庭月收入5000元，月供占总收入的一半，

那么可承受的月供是2500元，但如果人们对未来的预期是年增长10%，如果按

照贷款20年算，今后20年的平均月收入14300，相当于工资不变时20年平均

月收入的2.86倍，月供承受力大大增强，大大刺激购房需求。预计近几年收入

还得大幅增长，因此从这个角度看，房价还将稳定上涨。

（4）人口数量将继续增加。按当前形势判断，人口增加的状况至少还要持续

20年，考虑到只剩一胎的计划生育政策在未来很可能放宽，因此未来的人口数

量要比以往统计报告中预测的要多。另外并且随着家庭平均人口数减少，人均住

房面积的增大，对房屋的需求量日益增大，从这个角度判断，房价在这段时间内

还将稳定上涨。

（5）通货膨胀的压力依然存在。我国GDP连续几年两位数增长，2007年一

季度GDP涨幅已经突破通货膨胀警戒线11%，物价、房价涨幅百姓们都是有目共

睹的，如果通货膨胀，则人民币贬值，房价快速上涨。

（6）高考移民，大量农民子弟考上大学，在领到大学录取通知书时把户口也

迁入学校所在地，随着大学生毕业后走上工作岗位、组建家庭成为生活的重中之

重，对住房的需求随着毕业生的人数增加也在不断增加。

（7）国家对农产品的管制，使得农民在家靠土地难以维持生活，种地卖的钱

买化肥农药、种子的钱都不够，种地完全处于亏损状态，大量农村人迫不得以才

背景离乡来城市打工，做生意谋生，长时间在城市生活必然要有居住的地方，大

量的外来务工人员孕育着对住房的大量需求。

三、结论

全国房价将微幅调整企稳后继续上行，并随着通胀加剧不断攀升。为什么会

继续上升呢?道理很简单。“资本总是追逐利率的!”投资什么呢?做实业?金融危

机，内外需求不旺!存银行?利率太低!炒股?股价从6000点降至3000点!自改革

开发以来，房地产价格只升不降，一线城市上海2009年住宅指数和十年前相比

甚至是4倍的关系。2010年新增投资和贷款部分流向房市将在所难免，于是整

个中国经济就实现了1月18日国家统计局总经济师姚景源说的目标，“虽然房

价的高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧，但汽车、房地产作为我国整个经济重

要的支柱产业一点也不能动摇。”这一现象和迪拜的情况如出一辙，然而迪拜房

地产泡沫破裂了，中国呢?如果中国房地产市场的繁荣也是靠贷款支撑着，泡沫

破裂是必然的。现状是全国各地的资金密集投入一线城市房地产市场，泡沫距离

破裂还有距离，还有空间。总的来说，在政策没有大的调整情况下，2011年及

今后房地产市场继续上涨是必然趋势，不会下跌。