商业地产在中国

商业地产在中国

作者：凤鸣

来源：《中国房地产业》 2011年第12期

商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工

业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健

身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅

等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的

词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

商业地产的发展

综观中国房地产发展的历史，从上世纪八十年代中后期实际产生，直到1990年前后，中国

的地产开发或投资，在原来独栋开发、改造旧住宅小区等基础上，逐步才接触到诸如“商务办

公与住宅小区一体的大项目”，当时只被叫做“综合的地产项目”。这个时期还没有与市场化

商业运作的房地产平行的“商业地产”的概念。

应该说，实际上早在1994年前后，因为海南的地产热，且有人开始专业从事“打造更多的

含有商业（购物）建筑，包括酒店、娱乐中心、休闲中心等设施在内”的房地产，而在当时确

实形成一股与一般地产开发不同的势力。这可以叫做“中国商业地产的萌发期”。但是，那时

尤其在海南，地产显然还处于“不得务实地不抢时间完成转让或销售”阶段，人们刚好还没来

得及总结命名这种专业地产或商业地产的雏形，随着海南房地产“一夜之间大崩溃”，一切就

“回到大陆，从新开始”了。

还是仅就所谓商业地产来说，实际上1996年开始，延续中国地产的务实精神，人们还是默

默地实际做了不少现在完全可以冠名为商业产业的地产项目，直到2002年前后，尤其在大连、

重庆、成都，甚至延伸到新疆的城市，都建设了一些命名为“什么广场、什么中心”等，而实

际是以“商业经营”为主体或战略目标的各类地产项目，并明显地包含酒店经营、综合娱乐、

室内体育休闲等业态或综合环境设施。这个时期可以叫做“中国商业地产的实做并逐步成熟

期”。当然，当时除了少数几个地产人，并在一定范围内，总结和明确指出“这就是商业产业

地产或商业地产”外，还没有更多人或舆论参与对此进行大肆宣扬。另外，其中可以说到，实

际上像沃尔玛等大型商业经营商家，恐怕还是在那个时间的中后期，才有效地成为进驻商业地

产设施的生力军的。

还记得“全国上下一片大市场开发的热潮”吗？那应该是在1997——2000年之间。那时形

成的现象，实际表示中国实际的商业地产继“海南萌发”而后“实做并逐步成熟”之后的“中

国商业地产第三次突破性发展”。当时的商业地产，或因洋商家提出的各种标准要求太高，进

而被认为不符合中国老百姓消费习惯，或中国商业或物流流通还不是那个样子等，而一部分地

产开发商开始将商业地产强行“中国化或低档化”，商业设施房地产或商业地产便一度成为

“大棚市场开发建设甚至经营”，直至现在还有人乐此不疲，虽然已多属于深陷泥潭而不得不

为之。显然，“中国商业地产第三次突破性发展”，起码期内并没有结出更多好果子。

实际已经进行到一定程度和阶段。应该说，实际上2004年以前那批做MALL的，基本上都归属

了“资金比较雄厚的开发商”或者是“国有大型企业”，也有与国际商业大鳄一直合作愉快的。

2006年以后，有的人“非常看好商业地产在中国未来的发展”，很多大集团以及来自港澳

的几个商业地产或城市综合体开发投资商，带动了中国商业地产的新跳动，似乎掀起了“中国

商业地产的第五次浪潮”。这次与以往不同，这次是一时间商业地产几乎被完全使用到任何地

产项目身上，或商业地产概念完全覆盖了城市房地产的任何一种项目，“你有底商吗？”，

“有”，“那就是商业地产嘛”。值得注意的是，像地产这头牛身边早就有“牛虻”一样，所

谓商业地产这头并不另外的牛身上，也产生了似乎比这牛本身还牛的“牛虻”，即所谓中国商

业地产的策划大师、大家，以及中国商业地产权威、服务、整合机构。他们或强调把物质层面

东西和精神层面上东西结合，不光让人买东西，看看电影、看看书、打打球都可以，或者从另

个方向说，空间感要强，内部规划要满足精神和物质两方面需求，甚至用上IT术语：给你做带

融资的“系统解决方案”，等等，忽悠得那些尤其是年轻地产人半天找不到北，有的终于“认

了师傅”享受“全程服务”了。

商业地产步入黄金时代

国家加大了宏观调控，房地产金融政策的进一步趋紧，以短期赢利为目标的住宅开发面临

前所未有的挑战。相比而言，以长期持续收益为目标的商业地产，开始受到机构投资者的青睐，

商业地产进入了快速发展道路，各家知名房企高调宣布进军商业地产，全国各个地方政府也加

大了商办用地的供地力度。今年上半年，15个重点城市的商办用地成交面积1139公顷，与去

年同期相比增加14%，而同期住宅用地成交面积同比下降29%。2009年15个重点城市商办用地

占商品房用地供应的比例为19%，2010年该比例上升为21%，2011年上半年商办用地所占比例

上升到25%。其中六个发达城市商办用地占商品房用地供应的比例，2010年和今年上半年均保

持在35%左右。

国际物业公司DTZ戴德梁行最新研究表明，中国商业地产将进入黄金十年，其中城镇化与

服务业将是两大助推剂。

根据戴德梁行的界定，商业地产专指用于商业服务业经营性物业，包括批发、零售、餐饮、

娱乐、休闲、教育、展示、生活配套服务等多种业态。商业地产发展依赖于商家的经营，而商

家经营潜力通常取决于消费市场规模。戴德梁行认为，足够多的城市人口规模、较高的居民消

费水平、经济的持续增长以及政府对产业发展的支持等是商业地产发展的重要动力。

投资、出口与内需是中国经济高速发展的三大动力。相比内需，中国经济更明显依赖出口

与投资。一方面中国外贸依存度过高，比例高达60%，另一方面，经济长期依赖大量投资，导

致资源消费过度，经济整体发展不平衡。

近来，受国际金融危机影响及最新的国家主权债务危机影响，中国外围经济环境不断恶化，

出口受到制约；另外，为了应对居高不下的CPI，国家也不得不采取宏观调控、压缩投资。因

此以出口为导向、高投资、低消费的中国经济模式将不得不面临结构性调整。提高内需变得尤

为紧迫，以确保中国经济长期稳定发展。

内需作为经济增长的最终动力，它已成为中国转变经济增长方式的长期目标。在经历了

2008年的国际金融危机后，“扩大内需”已成为中国政府工作的重中之重，而通过推进城镇化

扩大内需也成为了中国的战略选择。

推进城镇化是中国实现宏观经济结构从外向型需求向内向型需求转型、经济增长动力从投

资主导型向消费主导转型的关键因素。根据国务院发展研究中心预测，未来10年中国城镇化率

的年均增加率约在0.8%-1%，中国到2020年城镇化率将预计在55%-56%，城镇人口将达7.5亿-

8亿人，中国将由以农业人口占多数的社会转变为城镇人口占多数的城市型社会。当然，与发

达国家近75%-85%城镇化率相比，中国的城镇化水平仍有较长的路要走，因此城镇化对中国解

决就业、扩大内需仍有长期性。中国城市人口每提高1%，可拉动GDP增长1.5%。在未来10年，

中国城镇化率年均提高约0.9%，每年新增城市人口1300万-1800万，这将直接拉动中国消费市

场。

过去20年来，中国外贸平均增长率在24.15%，远高于中国零售额平均增长16.18%的水平，

国内消费的潜力始终没有得到完全释放。随着城镇化率的不断提高所带动城市人口的增长以及

国家扩大内需所带动城市基础设施建设和新区的发展，商业的需求规模将大幅增加，这将直接

刺激商业地产的发展。

中国经济结构的转型强化了对内需的支持，与此同时国内外产业转移趋势有利于中国服务

业发展。随着内需上升到国家战略层面，以服务业为主的第三产业比重加大，服务型经济必将

成为未来主流。从1994年开始，第三产业就业比率超过第二产业成为吸纳劳动就业的最重要产

业。由于在城镇化建设中第三产业更有利于解决劳动就业问题，第三产业成为中国经济支柱更

具战略意义。

服务业提供大众消费需求的零售、餐饮、休闲娱乐以及生活配套服务，它在解决地方经济、

解决就业以及长期税收方面独具优势。作为服务业的发展平台、以经营为目标的商业地产在促

进城市可持续经济方面比住宅有明显优势，因而商业地产发展更容易得到国家政策的支持。因

此城镇化率的提高，将大大促进服务业发展，也将极大促进商业地产的繁荣。

2012年中国房地产特别是住宅将继续面临紧缩的金融政策，而商业地产因为承担扩大内需、

解决就业机会、持续税收方面的特殊作用，将在中国城镇化进程因素驱动下继续得到政府支持。

相比一、二线城市，庞大的中小城镇在未来10年将进入大规模的建设高峰期，这将新增近

1.3-1.8个多亿的消费人口，城镇化所带来的巨大内需也将直接推动商业地产发展进入黄金十

年。

但是，商业地产前面有很多不确定性的因素，因为“战国时代”谁赢谁输很难说。未来随

着大批商业地产的出现，城市将会出现大量的“垃圾大楼”，一种可能是烂尾楼，一种可能是

设计存在着缺陷的楼。大量商业地产的出现，对一个经济体来说是一个非常大的浪费，市场基

本上可以支配资源，让资源较少浪费。市场不可能解决所有问题，但是市场确有它的一面。中

国商业房地产虽然基本上是一个市场所支配的环境，政府也不太干预，但是太多人进去，而且

是没有水平的人进去，中国经济发展也实在太快，所以资源的浪费会非常非常严重。