建筑成本计算法

建筑成本计算法

1．成本法的基本原理

1．1成本法的概念

成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理

价格或价值的方法。成本法的本质是以房地产的开发建设成本为导向求取估价对象的价值。

成本法这个概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是指价格。

1．2成本法的理论依据

成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体又可

以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生

产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地

产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生

产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新

开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设(或者委托另外的人开发建

设)。

由上可见，一个是不低于开发建设已经花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设所需花费的代

价，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。因此，估价人员便

可以根据开发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来测算其价格。

1．3成本法适用的对象和条件

只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。

成本法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政

府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等

有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。

另外，成本法也适用于估价市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。

在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。因为在保险事故发

生后或其他损害中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌；对于发生全部损毁的，有时也

需要用重置或重建的办法来解决。

在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用

才能影响价格。价格等于“成本加平均利润”是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是

自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。

房地产的开发建设成本高并不一定意味着房地产的价格就该高，开发建设成本低也不一定说明房地

产的价格就不该高。

要注意如下两个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花费，

客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。二

是要结合市场供求分析来确定评估价值。当市场供大于求时，价值应向下调整，当求大于供时，价值应

向上调整。

成本法主要适用于比较新的建筑物的估价，不大适用于过于旧的建筑物的估价。成本法估价还要求

估价人员有专业知识和丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备和工程造价等方面

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的专业知识。

1．4成本法的操作步骤

运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资

料；②测算重新购建价格；③测算折旧；④求取积算价格。

2．房地产价格构成

下面以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经

营方式为例，并从便于测算各构成项目的金额的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产

价格通常由7大项构成：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销

售税费；⑦开发利润。

2．1土地取得成本

土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本

一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。在

目前情况下，土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途径，可分为下列3种：

(1)通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用中发生的费用和土地使用权出让金等。(2)通

过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。

(3)通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用或拆迁补偿安置的熟

地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。

2．2开发成本

开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论

上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：(1)勘察设计和前期工

程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。

(2)基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施的建设费用。

(3)房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。

(4)公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。

(5)开发建设过程中的税费。

2．3管理费用

管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、

办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常

可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。

2．4投资利息

此处的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。

2．5销售费用

销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通

常是按售价乘以一定比率来测算。

2．6销售税费

销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：

(1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称“两税一费”)等。

(2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。

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销售税费通常是售价的一定比率，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来测算。

2．7开发利润

现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成

本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，所以，运用成本法估价需

要先测算出开发利润。测算开发利润应掌握下列几点：

(1)开发利润是所得税前的，即：

开发利润＝开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售

税费

(2)开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，

也不是个别开发商所期望获得的利润。

(3)开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开

发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：

1)计算基数＝土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：

直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本+开发成本）

2)计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用，相应的利润率可称为投资利润率，即：

投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）

3)计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用，相应的利润率可称为成本利

润率，即：

成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）

4)计算基数＝开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率，即：销售利润率=

开发利润/开发完成后的房地产价值

所以，在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，即采用不同的计算基数，应选用相对应

的利润率；反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。从理论上讲，同一个房

地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率来测算，所得的结果都是相同

的。

3．成本法基本公式

3．1成本法最基本的公式

成本法最基本的公式为：积算价格＝重新购建价格一折旧

3．2适用于新开发土地的基本公式

新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆

除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下，成本法的基本公式为：

新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税

费+开发利润

上式中：开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面

积×100%

实际测算时通常分为下列3大步骤进行：

(1)计算开发区全部土地的平均价格。

(2)计算开发区可转让土地的平均价格。用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率即

是。

(3)计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规、划用途、具体位置、

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使用年限、容积率等做适当的增减调整即是。

对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还

未形成，土地收益也还没有。

在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：

新建房地价格=土地得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税

费+开发利润

在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、

投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，即：

新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润

在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。

3．4适用于旧房地产的基本公式

在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：

旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物重新购建价格

在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。

在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：

旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧

4．重新购建价格

4．1重新购建价格的概念

重新购建价格是假设在估价时点重新取得或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出和应

获得的利润之和。

在这里，应特别记住下列3点：

(1)重新购建价格是估价时点时的。

新开发区土地的分宗估价公式如下：

新开发区某宗土地的单价＝(取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+

总销售费用+总销售税费+总开发利润)÷(开发区用地总面积X开发完成后可转让土地面积的比率)X用

途、区位等因素调整系数的国家财税制度和市场价格体系下，按照估价时点时的房地产价格构成内容来

测算的。但估价时点并非总是“现在”，也可能为“过去”。

(2)重新购建价格是客观的。具体来说，重新取得或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支

出，不是个别单位或个人的实际耗费，而是社会一般的平均耗费，即是客观成本，不是实际成本。如果

超出了社会一般的平均耗费，超出的部分不能形成价格，而是一种浪费；而低于社会一般平均耗费的部

分，不会降低价格，只会形成个别单位或个人的超额利润。

(3)建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格(具体为重新取得

价格或重新开发成本)是在估价时点状况下的价格。

4．2重新购建价格的求取思路

求取房地的重新购建价格，是先求取土地的重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑物的重新购

建价格，然后相加。在实际估价中，也可以采用类似于评估新建房地价格的成本法来求取。

求取土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用市场法、基准地价修正法(有

关内容详见本书第9章第3节“宗地价格评估和基准地价修正法”)等求取其重新取得价格，这特别适用

于城市建成区内的土地难以求取其重新开发成本时。求取土地的重新购建价格，也可采用成本法求取其

重新开发成本。

求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已取得，且此土地为空地，但除了旧建筑

物不存在之外，其他的状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与旧建筑物完全相同或具有同等效用

的新建筑物所需的一切合理、必要的费用、税金和正常利润，即为建筑物的重新购建价格；或是设想将

建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将直接可使用的建筑物移交给发包人，在这种情况下发包

人应支付给建筑承包商的费用，再加上发包人应负担的正常费用、税金和利润，即为建筑物的重新购建

价格。

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4．3建筑物重新购建价格的求取方式

建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种：

(1)重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，

按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

(2)重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建

筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。

这种重新建造方式可形象地称为“复制”。重建价格进一步来说，是在原址，按照原规模和建筑形式，使

用与原建筑材料、建筑构配件和建筑设备相同的新的建筑材料、建筑构配件、建筑设备，采用原建筑技

术和工艺等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。

通常重置价格要比重建价格低。

4．4建筑物重新购建价格的求取方法

4．4．1单位比较法

单位比较法是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关的某种计量单位为比较单位，通

过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其做适当的修正、调整来求取建筑物重新购建价格

的方法。主要有单位面积法和单位体积法。

单位面积法是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价，对其做适当的修正、调整(有关修正、

调整的内容和方法类似于市场法)，然后乘以估价对象建筑物的面积来测算建筑物的重新购建价格。这是

一种常用、简便迅速的方法，但比较粗略。

单位体积法与单位面积法相似，是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价，对其做适当的

修正、调整，然后乘以估价对象建筑物的体积来测算建筑物的重新购建价格。这种方法适用于成本与体

积关系较大的建筑物，如储油罐、地下油库等。

4．4．2分部分项法

分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建价格

的方法。即先测算各个独立构件或工程的数量，然后乘以相应的单位价格或成本，再将它们相加。

4．4．3指数调整法

指数调整法是运用物价指数、建筑成本(造价)指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到

估价时点时的现行价值来求取建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的测算结果。

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