上海搜房网二手房源

2008深圳房地产市场年终回顾与2009年预测

中国指数研究院中国房地产指数系统搜房网

宏观经济层面来看，深圳2008年虽然经济增长有所回落，总体运行情况依然保持良好。

1-9月全市国民生产总值（GDP）达5611.76亿元，与去年同期相比增长11.50%，增长幅度

同比回落1.5个百分点，但比全国平均水平仍高出1.6个百分点；同期累计人均可支配收入

达20186.97元，同比增长8%，较去年增幅减少了1.8个百分点；2008年10月深圳市居民

消费价格指数（CPI）为104.1，同比上升4.6个百分点，该项指标由08年4月的108.5连

续六个月回落，通涨压力有所减缓。

综合来看，深圳受全球经济危机影响较为显著，外贸、加工、投资均出现不同幅度的回

落。虽然政府出台了相关产业调整政策，但就目前情况而言，经济增长幅度可能出现下降，

发展前景仍不乐观。

与宏观经济息息相关的房地产市场也出现萎靡状态。1-11月，深圳市商品住宅累计交易

量为35919套/331.93万平方米，同比减少25.45%/28.47%；商品住宅累计批售量为61275

套/600.30万平方米，同比增加28.75%/29.95%。到11月份累计供求比是1.79，比去年同期

高出近一倍，供求严重失衡。2008年1-11月深圳市商品住宅累计成交均价为12998元/平方

米，相比去年动辄15000、16000元每平方米的月度均价而言，已下降了很大幅度，特别是

关外部分片区的价格已下降50%以上。

2008年1-11月深圳商品住宅供销走势

12396

11721

11143

15565

0

20

40

60

80

100

120

140

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月

单

位

：

元/

平

方

米

0

3000

6000

9000

12000

15000

18000

单

位

：

万

平

方

米

批售面积

签约面积

数据来源：中国房地产指数系统

从今年深圳市商品住宅市场运行情况来看，呈现以下特点：一是批售量大幅增加。由

于受到房地产行业周期和自身滞后性影响，06、07年市场狂热时期，开发商大量圈地的项

目，目前正是竣工面市的时候。08年1-11月累计批售量达到600多万方，同比增长近三成，

在成交量明显萎缩的情况下，至使深圳目前可售房源接700万方。这个量按月均销售30-40

万方来计算，也至少需要18-20个月才能完全消化。二是成交量明显萎缩。由于去年9月末

出台了二套房贷等一系列限制炒房的严厉政策，以及价格过高的影响，导致今年房地产市场

无论是钢性需求、投资需求，甚至投机需求都大幅下跌。1-11月累计成交量330万平方米，

月均成交30万平方米，同比降低接达三成。虽然政府近期推出刺激政策，短期内楼市出现

反弹，但深圳房地产市场整体失衡的局面仍未改变。三是住宅价格明显回落。深圳住宅成交

价格至去年8月份达到19000多元每平方米的峰值后开始逐步回落。08年上半年成交均价

只有的12683元/平方米，比去年最高点下降了34%，进入3季度后，豪宅成交占比增长导

致成交均价一度上扬，但9月份价格又回落到12000元以下，价格的下行趋势十分明显。从

更能反应深圳房地产市场价格走势的中房指数上看，深圳住宅价格指数从年初的2308点一

路下滑至11月的2248点，下降了60点，跌幅为2.60%，与去年同期相比下跌58点，跌幅

为2.51%。

但相对于当前的人均收入而言，深圳房价依然偏高。以购买100平方米房屋为例，1-11

月全市成交均价与人均可支配收入比是16.1（以三季度同比增长率测算本年深圳市人均可支

配收入为26873元），较去年房价收入比17.3下降了6.94%；房价租金比为542（以深圳10

月份二居室平均租金水平2400元/平方米测算），同比去年的644下降了15.60%（2007年深

圳1月份二居室平均租金水平为2076元/平方米测算）；如按首次购买自住房，贷款八成计

算，目前的房贷收入比为1.3。这三项指标都还高于平均参考值，因此普通居民仍会感觉房

价较高。

深圳今年二手房市场的交易，同样比较低迷。1-11月，深圳二手房市场累计成交面积为

398.87万平方米，比去年同期减少近一半；累计成交套数为37478套，成交金额达220.27

万元（根据上半年成交总金额112.4万测算）。深圳二手房市场从去年下半年急速下滑，到

今年2月才开始逐步回升，但总体交易规模仍偏小，今年月成交套数最高峰时不超过4400

套，月成交面积最高也才50万平方米。目前的交易量与07年上半年月均85万平米的成交

数据相比，还有较大差距。总的来看，今年深圳二手房交易基本保持在每月3500-4000套之

间的水平，波动幅度不在，这表明目前深圳二手房市场又正在走向稳定。挂牌价格从去年8

月最高的15890元/平方米，一直下跌到今年11月份的10480元/平方米的水平，价格调整也

基本到位。

作为深圳市除商品住宅市场供应以外的一个重要补充——保障性住房的情况来看，深圳

保障性住宅的供应比例相比其它城市仍旧偏小。据深圳国土房管局官方网站的信息显示，

2008年深圳原计划建设保障性住房4.58万套，建筑面积228.4万平方米，其中，经济适用

住房0.78万套，建筑面积38.4万平方米；公共租赁住房(含廉租住房)3.8万套，建筑面积190

万平方米。由于住房建设周期的原因，实际仅于7月推出了一批6006套保障性住房（包括

用于租赁的廉租房和用于出售的经济适用房）。未来两年，深圳将建设保障性住房超过6万

套，其中，2009年，深圳将建设保障性住房0.8万-2.6万套，占2009年全年新建商品住房

的18.8%。由于深圳经济适用房购买条件限制较多，不少低收入人群依然感到购买压力颇大。

房屋地段不好、户型不满意等问题也导致许多中标家庭弃选，部分保障性住宅空置的现象。

保障性住宅供应过量中的一系列问题都亟待政府解决。

作为深圳市房地产市场产业链之首的土地市场，运行情况更不乐观。截止11月底，全

市共推出各类用途地块105宗，成交71宗，流标比例高达32.38%，略高2007年1.27个百

分点。其中居住用地全市共推出17宗，仅成交8宗，流标比例超过五成，而居住用地的平

均楼面地价也大幅下挫，由2007年的3278.98元/平方米下降到1553.66元/平方米，降幅高

达52.62%，交易情况很不乐观。但办公用地和工业用地受深圳市政府“总部经济”的政策

推动，成交相对活跃，流标比例仅为13.33%和33.33%

以上是深圳市房地产一、二、三级市场的运行情况，而从宏观数据上看，深圳商品房开

发投资额和土地购置面积同比小幅增加；土地开发面积则大幅减少；施工面积同比小幅增加，

商品房竣工面积则减少明显；从销售类指标来看，商品房销售面积、销售额同比均大幅减少。

1-11月，全市完成房地产开发投资389.79亿元，同比增加1.71%，土地购置面积31.88万平

方米，同比增加4.11%；土地开发面积22.79万平方米，同比减少47.61%；商品房新开工面

积为697.24万平方米，同比减少2.13%；施工面积为3195.82万平方米，同比增长7.31%；

竣工面积为270.96万平方米，同比减少14.63%；销售面积为287.03万平方米，同比减少

46.34%。今年5月份以来，商品房销售面积与竣工面积比基本保持1左右，目前销竣比达

到1.06：1，市场基本处于供求平衡的状态。

作为深圳市房地产市场的主体——开发企业的运行来看，08年深圳开发企业运行呈现

出以下几个特点：一、与去年土地市场风光抬价，疯狂收地的情形不同的是，今年深圳开发

商在土地市场上的动作少了很多。大多数开发企业更加关注如何加快存货变现的问题。二、

大部分开发企业采用了低价促销方式来加快房源的销售。金地梅陇镇今年2月率先降价，开

启了深圳开发商竞相降价促销的局面。而作为行业的领头老大万科，在其主战场深圳10个

在售项目中，除去2个高端项目外，其它8个项目也都年中启动了大规模的折价让利促销活

动。深圳领先企业率先对房价做出积极调整，对改善这些企业现金状况，起到一定的作用，

同时也带动了整个深圳楼市稳步向健康方面发展。三、除了大规模采用降价营销策略外，各

种方式的融资，也成为深圳开发商缓解资金压力的有力手段。金地集团申请发行12亿公司

债券于今年3月份获批，万科申请的59亿元人民币的公司债券也于今年5月份通过审核批

准，招商地产11月通过网上和网下方式增发A股融资近80亿元人民币，都表明，今年深

圳开发企业面临着强大资金压力，急需解决的主导问题变为了“现金流”的问题。

在目前国内整体经济形势备受考验的情况下，市民对大宗物品的消费会趋于谨慎，从而

冻结楼市需求的释放。鉴于此，虽然目前楼市持续下滑的态势已经得到初步遏制，但由于市

场前期积压存量房较多，商品住宅市场面临的销售形势依然严峻，市场恐怕很难在短期内组

织有效的反攻。预计未来2009年深圳一手房市场成交或有回升，但升幅有限。罗湖、福田

两区形势略好，龙岗、宝安、盐田、南山四区销售压力较大。而新房价格经过今年一年来的

调整之后，还将会在下行通道继续运行一段时间。二手房市场方面，目前二手房市场正在走

向稳定，价格调整也基本到位。在诸多政策利好带动下，楼市刚性需求被初步调动起来，预

期2009年二手楼市成交会有所回温。尤其在12月17日国务院常务会议部署促进房地产市

场健康发展的政策措施公布以后，二手房市场的挂牌量会有明显的增长，并且这一现象能够

持续到09年上半年。与此同时，在本市关于二套房贷及二手房买卖税费减免的相关实施细

则出台以后，二手房市场的成交量也将出现强劲的回升势头。土地市场方面，土地市场的长

期低迷影响到楼市参与各方的预期，加重了楼市的观望心态。针对目前冷清的市场环境，深

圳土地交易中心已经放宽了之前从紧的土地购置政策，允许以“分期付款”的方式支付地价

款。在此项政策放松信号的刺激下，预计09年深圳土地市场将会出现有实力的开发商入场，

带动整个土地市场的逐步回升。