经济适用房的成本构成和降低途径

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经济适用房的成本构成和降低途径

作者：唐春燕

来源：《城市建设理论研究》2013年第24期

摘要：经济适用房是保障性住房中最具代表性的住房类型。本文主要论述了经济适用住房

的成本构成及控制意义，基于此探讨了降低经济适用住房成本控制的途径。

关键词：经济适用房、成本构成、控制意义、途径

中图分类号： F045.33文献标识码：A 文章编号：

一、前言

近些年来，我国加快了经济适用房建设步伐。以前，住建部根据国务院关于加大保障性住

房建设规模的要求，在2011年起始的两年间，在廉租房之外将增加400多万套的经济适用

房，这些举措将能够改善众多中低收入家庭改善居住状况。因此，其规划选址、建设进度、施

工质量以及销售价格的最终出台，始终都是民众关注的焦点。;而经济适用房的成本构成及控

制是实现这些内容的重要保障。

二、经济适用房概述

1.经济适用房概念

经济适用房，是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是

指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房

设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人

家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普

通商品房，故又称为经济适用房。

2.经济适用房与商品房区别

经济适用房作为保障性质的政策性住房，其盈利目的并不是很强，但要做到低成本、高质

量、最大限度地体现经济适用房的特性，并不是一件易事。所以，经济适用房既有一般建设项

目的特征，又有其自身发展的特点，不能完全等同于一般的商品住房。

3.经济适用房成本控制问题

在经济适用房的建设中，由于政府限定套型面积，限定销售价格，对开发商的要求非常严

格，开发商必须严格控制各项成本才能实现政府允许的1%～3%的利润，如果稍有不慎就有可

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能亏损。有些企业为了降低成本，追求更多的利润，在房屋质量上降低标准、偷工减料，出现

了许多诸如“墙脆脆”的事件。例如北京亦庄某经济适用房，查出建设方用低价不符合规定型号

的混凝土施工建房，所有房屋全部爆破重建。因此，只有用科学的方法控制成本、保障质量，

将此二因素有效结合，企业才能更好地建设经济适用房，解决中低收入家庭住房困难的问题。

三、经济适用房的成本构成

经济适用房的成本由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区

基础设施建设费、1%～3%的管理费、贷款利息、税金和不超过3%的利润等八项因素构成。;

1.经济适用房总成本

(1)征地和拆迁补偿费。征地和拆迁补偿费根据具体地块的实际情况发生的各项支出组

成，在所征地面积确定的情况下，建筑总面积越多，分摊到单方成本中的此项费用则越低。;

(2)勘察设计和前期工程费。在勘察设计和前期工程费中，部分费用与工程总造价有规定

的比例关系。此项费用中部分与建筑总面积的变动有比例关系，部分费用与建筑总面积的变动

无固定比例关系。;

(3)建安工程费。建安工程费与建筑总面积成正比例变动关系，建筑面积越多，该项成本

越大。;

(4)住宅小区基础设施建设配套费。住宅小区基础设施建设配套费的高低，取决于配套设

施的建筑面积和建设标准，配套总建筑面积一般占总建筑面积的一定比例。;

2.经济适用房单方成本;

经济适用房的单方成本可分为直接成本和间接成本两类，直接成本指可以以直接经济合理

地方式追溯到每平方米的耗费;间接成本指不能以经济合理的方式直接归入每平方米的耗费，

间接成本需要先将不能归入直接成本的耗费归集，然后以一定的数量标准分配到每平方米面

积。以上各成本中，直接成本项目有:征地和拆迁补偿费单方成本、每平方米建安工程定额

费。余下的成本项目均为间接成本项目，间接成本的分配标准有:建筑总面积、可经营面积、

经济适用房总面积、经营性配套面积。;

四、经济适用房成本偏高的问题所在

1、部分经济适用房价格仍然偏高

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目前经济适用住房价格存在的主要问题，用一个字来概括就是“高”。由于经济适用住房单

价高，再加上面积大，不仅提高了居民购买经济适用住房的门槛，而且使居民支出了不必要的

费用，违背了建设经济适用住房建设的初衷。

2、居住面积偏大，总价高

少数开发企业为了迎合少数购买者心理，将房间面积设计的过大。加之单价高，房屋总价

则更高，中低收入的工薪阶层更难以承受。

3、经济适用房成本核算中存在的问题

目前，经济适用房成本核算在市政配套设施建设费交纳与工程费用的承担、公共配套的成

本分摊、费用归集和分配等方面处理存在问题。

4、经济适用房位置偏差

少数开发企业为了减少房屋建造成本、降低售价，将经济适用房选在通达性差，工作、生

活不方便地带，出现了工作与生活不方便的负面效应。

5、缺乏有效的收入监测机制

目前购买经济适用住房只要由购买者出具工资收入证明即可，而我国现阶段个人资金管

理、信用管理等宏观条件还不完备，在配给经济适用住房的实际操作中，一些不符合购买条件

的高收入家庭通过所谓“合法途径”获得经济适用住房。

五、经济适用房成本控制途径探讨

1.管理费用

经济适用房开发企业的管理费用是指企业行政管理部门，为组织和管理经济适用房开发建

设而发生的各项费用。其管理费用不计入直接费用，而是计入间接费用当中，并直接由开发商

当期得到的利润作为补偿。开发企业的管理费用包括行政管理人员工资、职工福利费、办公用

品费用、差旅费、折旧费、修理费、劳动保险费、咨询费、无形资产摊销费等各项支出费用。

由于一个开发企业，往往同时进行若干个开发项目，而且各个开发项目只有在完成之后，才有

营业收入，然后才可以分摊管理费用。这便导致企业必须收集3年或5年的历史数据，计算管

理费用与营业收入之间的费率，然后根据这个管理费用率乘以各个开发项目的营业收入，进而

估算各开发项目应分摊的管理费用。由于经济适用房管理费用在总成本中的波动幅度较大，其

高低主要取决于企业的管理水平。因此，有效地控制这笔费用，企业需要加强内部管理，提高

工作效率，缩短开发周期，是控制管理费用的要点。

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2.财务费用

经济适用房的财务费用主要是指房屋、土地开发完成后所发生的银行贷款利息费用，其贷

款范围主要是商业银行和其他银行金融机构。目前国家有关规定，经济适用房贷款项目的自有

资金不得低于项目总投资的20%，而一般商业性房地产项目不得低于35%，这显然是对经济

适用房的一种鼓励性优惠政策。国家规定经济适用房贷款条例还应当注意：贷款期限可延长至

5年；贷款利率最多可下浮10%。

财务费用的控制主要从两点考虑：一是在编制建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划

时，要予以充分的考虑，在满足项目需求的前提下，尽量压缩存量资金，力求减少贷款总额，

缩短贷款期限，控制财务费用；二是由于目前住房建设的贷款都是由商业银行办理，利息较

高，而且审批程序繁锁，建议政府成立专门的住房银行，用来给经济适用房做贷款，并实行低

利率政策。

3.税费

政府为鼓励企业建设经济适用房，近年来实行了一系列优惠政策，其中最直接的优惠是政

府土地划拨和行政事业型收费的直接免税。就税收优惠政策而言，目前开发经济适用房所优惠

的税收政策包括以下几点：营业税金及其附加，目前没有相关优惠政策。以北京为例，经济适

用房所缴纳的营业税是当期销售收入乘以5%来计算，城市维护建设税税率7%，教育费附加

3%，综合税率为5.5%；契税，主要由政府划拨来取得土地使用权，免交契税。但是以出让方

式取得土地使用权的，应按地价4%的税率予以征收；免征土地增值税、土地使用税和印花

税；企业所得税，经济适用房预计毛利率为3%，不预交企业所得税，年度汇算清缴时按预计

毛利率计算交纳，但通常扣除已交的营业税金及附加及期间费用后，往往无须交纳，待项目完

工后，按实际收入计算交纳企业所得税。

开发商所缴纳的各种税费，归根结底还是要转嫁到购房者手上，如果税费控制不合理，经

济适用房的总成本费用就会提升，这样就会加大消费者的负担，失去了经济适用房的“经济

性”。因此应充分利用经济适用房税率的优惠政策，合理避税。

4.其他费用

在间接费用的构成中，还包括物业启动费、销售费用和不可预见费。

此外，竣工验收阶段也会波及一些费用。经济适用房的竣工验收阶段是建设过程的最后一

个阶段，是全面检验工程造价、规划设计和施工质量的重要环节。开发项目经过项目建设、设

备安装和配套设施建设，达到设计文件中的要求，就要进行竣工验收。项目竣工验收包括项目

竣工资料和工程实体复查两部分内容，其中项目竣工资料主要包括：立项文件、竣工文件、设

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计文件、监理文件、施工技术文件和施工图，然后根据以上资料进行工程实体复查。由于此阶

段涉及的成本费用很少，在这里就不做详细阐述。

六、结语

综上所述，成本控制是贯穿于经济适用房项目开发实施的全过程和各个方面；经济适用房

项目的不同阶段都要进行严格有效的控制，只有充分调动各个部门的积极性，进行有效的资源

整合，“全员、全过程、全方位”地控制项目的开发成本，才能有效地控制经济适用房项目的成

本。

参考文献：

[1]高秀兰：《经济适用房成本问题分析》，《商场现代化》，2008年34期

[2]王清雨：《经济适用房的成本构成和降低途径》，《山西建筑》，2001年04期

[3]卫健：《经济适用房建设项目成本控制研究》，《财会研究》，2010年15期