多层、小高层和高层的优劣势对比分析

多层、小高层和高层的优劣势对比分析

一、进一步加大小高层住宅开发建设力度

随着我国经济持续快速增长，城乡消费结构发生了重大变化，商

品化住宅市场逐步成熟。城市住宅开发开始进一步注重以人为本、满

足人的基本要求。在这一方面，小高层住宅形态与多层和高层相比，

具有其特殊的优势。

1、小高层住宅在小区环境创造上有突出优势

生理学表明，当人们居住达到一定高度时，往往在视觉上、产生

对地面人物、景物失去明确特征的感觉，况且高层上下交通完全依赖

电梯，距离尺度甚远，使人感到压抑、不自然。与之相比，小高层多

为7-11层（部分11跃12层），高度为30米左右，俯视地面、观看

景物、照看儿童户外活动等均为适宜，使人感到亲切而不失舒展，结

合总体环境可创造出更宜人的居住空间。

2、无障碍设计越来越受到关注

我国已进入老龄化社会，无障碍设计越来越受到关注，成为住宅

设计中的重要理念和重要内容。从实际生活看，7-8层不带电梯的住

宅，给居民生活带来诸多不便。与多层相比，小高层均安装电梯，能

免除爬楼之苦，且因层次不多，电梯服务户数相应较少，流量降低，

运行速度加快，等待时间较短，人们普遍感受到居家住行更为方便、

舒适。

3、朝向良好

有调查资料表明，97.2％的居民认为主卧室应朝南，39.4％同时

认为次卧室也应朝南。而塔式高层无论如何布局，总有一些套型朝向

不甚理想，没有阳光的卧室和起居室使人难以接受。相比之下，板式

小高层由多层住宅平面发展而来，大多坐北朝南，日照充沛，通风良

好，能充分满足居民采光的要求。

4、得房率高

一般而言，多层得房率为80％以上，高层由于须设置两座防烟

楼梯、两台电梯、前室友、配电间、值班管理用房等，得房率只能徘

徊在70％左右。而小高层一般在11层以下，可采用一台电梯、一座

楼梯，无须值班室，因而也就省却了大量公用面积，得房率可达到

80％以上。

5、容积率合理

我国人口众多，土地资源相对匮乏，适当的层数、合理的容积率

成为一种必然。在节约用地这一点上，小高层相对于多层具有明显的

优势。在一定条件下，绿化率相同，可在一定程度上提高城市住宅用

地的集约度；容积率相同，则可较大地减少建筑占地面积，增大绿化

空间。

6、有利于开发建造和室内装修

与多层住宅砖混结构相比，小高层住宅具有高层建筑的结构优势：

采用壁式结构，桩基牢固稳定，抗震性良好；室内承重墙少，便于重

新布局装修室内空间，具有较强的适用性。而高层住宅一般采用剪力

墙结构，室内空间不可随意改动，给装修带来诸多不便。

由于上述小高层住宅这种高度低、重量轻、基础和结构处理相对

简单的特点，加之建设施工周期短、投资少、造价低，有利于资金周

转，有利于提高经济效益的优势，因此越来越受到开发商的青睐和居

民的欢迎。

但是，客观地看多层住宅仍比小高层销售得好，原因之一是居民

的消费观念滞后，需要市场的引导。同时在开发小高层住宅时，要注

意避免：一是一味追求容积率，破坏了小区的大环境；二是有的小区

在布局小高层位置时，不尽合理；三是有些小高层的立面效果没有经

过精心的设计，给人以“失落感”；四是有些小高层建设中对户型设

计、得房率、电梯选用及楼内交通组织等考虑不够周全，也是造成消

费者误解的原因之一。

二、城郊高层住宅瓶颈有待突破

一位地产策划人告诉记者，郊区和城郊接合处的购房者大多属于

工薪阶层，从经济实惠的角度考虑，价格便宜的多层自然是首选。另

外，从得房率的角度来看，一般高层得房率在80％左右，小高层的

得房率在84．5％左右，多层得房率大概在88％左右，得房率是影响

市民购买多层的重要原因。郊区小高层应以中等户型为主的业内人士

认为，虽然小高层是市场发展的必然趋势，但至少在几年内，多层仍

是非中心区的市场主流。他认为，郊区和城郊接合处还应以发展多层

为主，小高层为辅的居住小区。

记者采访时发现，大多数位于非中心区的小高层户型品种比较单

一，仅有三四种，有的只有两种，大多为100平方米以上，而旁边的

多层楼房大多有十几种户型可供选择、甚至有的达到二十几种户型，

选择范围从几十平方米到两百平方米，选择面十分大。一位购房者告

诉记者，小高层的确方便居住，但是户型偏大，总价大多在30多万

元，选择余地有些小，开发商应在小高层中设计出更多种类的户型，

满足普通消费者的需要。

购房者在做选择时，不单单是在多层或小高层之间作比较，还有

居住环境、物业管理、户型等各方面的考虑。小高层开发商如果从这

些方面着手，让小高层达到多层的舒适度，就有可能出现“小高层市

场”。具体说来，建议从三个方面入手。首先，小高层的户型不能参

照多层，应在满足居住功能的前提下，缩小单套面积，比如现在的三

室二厅面积多在130-140平方米，那么小高层的三室二厅放在120平

方米左右会比较合适，总价降低，减小了购房者的付款压力；其次，

小高层最好采取“板式”，不宜采取“点式”。点式易带来两个问题：

“黑房”和电梯紧张。板式在避免了这两个问题的同时，和多层一样

的结构还会带来相似的居住感受；最后，还要将小高层的尊贵程度与

多层区分开来。这主要是从一些附加设施上下工夫，如居住环境、物

业管理等。小高层的购买成本比多层高，如果居住环境优于多层，物

业管理更为周到，会给购房者带来心理上的满足感，从而乐意购买小

高层。

三、（小）高层促销开发商各显神通

走访一些城郊接合部发现，大多数楼盘小高层的售价与多层差不

多，有的甚至低于多层售价100-200元／平方米不等。由于当时有多

层住宅可供选择，大多购房者不愿意选择小高层，最后公司以比多层

住宅优惠的价格将小高层销售完毕。小高层在郊区销售不如多层，与

人们的消费习惯有重要关系。做了一项市场调查，市民对小高层的认

可度为39％，比起3年前的10％大大提高，可相比多层50.4％的认

可率，还是有一定距离。

一楼盘销售经理给记者算了一笔账，目前多层的物管费在1元以

下，而小高层则为1元以上，物管费相差一倍，再加上电梯的公摊电

费，居住成本增加了一倍还要多。再看房价，以一套2800元／平方

米的小高层为例，购买100平方米需要28万元左右，而相同地段的

多层只要2600元／平方米左右，30万元的总价可以购买114平方米，

比购买小高层多出了一间房间。因此，不少楼盘以低价来吸引购房者，

多层住宅价格比高层价格大约高100-200元／平方米，以此来吸引客

户。

夹复式可以提高使用面积一半以上，一推出市场立即受到市场追

捧，反映良好。虽然小高层的公摊面积比较大，但电梯的便捷，使生

活在小高层的居住者生活品质更高些。

人们来到这里，最常用的一个词就是“风水好”。因此，“观景”

可以说是该项目小高层最主要的功能。城市的发展必然会带来越来越

多的高层建筑，光谷是武汉发展潜力巨大的区域，因此未来趋势必将

以小高层与高层为主。光谷的消费群以高知人群居多，一方面，他们

有足够的购买能力，做小高层与高层建筑，最主要的是要保证居住的

舒适度。

四、城郊（小）高层住宅还需创新

多层一定要与小高层拉开距离。充分利用小高层的观景优势，设

计上要让小高层更好用。如该空出来的地方一定要空出来，给住户更

多的绿地。与消费者的沟通也很重要。你必须很了解你的客户都有哪

些需求，通过沟通，你可以将客户所担心的问题去掉。“创新”也是

必不可少的。

消费心态是需要引导的。如果小高层的建筑材料、电梯的品质等

各方面都比多层做得更好，越来越理性的购房者会将目光更多地投向

小高层。市郊楼盘一般拥有大的社区环境，开发商也要考虑在利用稀

缺的土地资源时，在整体规划设计方面如何将产品突出出来。小高层

在沿海城市发展已经非常成熟，这是值得本地开发商借鉴的。

由于售价相对较高，因此，小高层在市场推广时有一定的难度，

但也并非不能逾越。提出，郊区要建小高层，不能跟多层抢市场，而

应另辟一个“小高层市场”。从购房者的需求层面上来讲，购房是个

综合的过程。购房者在做选择时，不单单是在多层或小高层之间作比

较，还有居住环境、物业管理、户型等各方面的考虑。小高层开发商

如果从这些方面着手，将小高层的劣势降到最低，优势发挥得最大，

让小高层达到多层的舒适度，就有可能出现“小高层市场”。

具体说来，建议从三个方面入手。首先，小高层的户型不能参照

多层，应在满足居住功能的前提下，缩小单套面积，比如现在的三室

二厅面积多在130-140平方米，那么小高层的三室二厅放在120平方

米左右会比较合适。一来总价降低，减小了购房者的付款压力，二来，

由于在居住方面不会受到明显的影响，较为容易得到购房者的认可。

其次，小高层最好采取“板式”，不宜采取“点式”。点式易带来两个

问题：“黑房”和电梯紧张。板式在避免了这两个问题的同时，和多

层一样的结构还会带来相似的居住感受。最后，还要将小高层的尊贵

程度与多层区分开来。这主要是从一些附加设施上下工夫，如居住环

境、物业管理等。小高层的购买成本比多层高，如果居住环境优于多

层，物业管理更为周到，会给购房者带来心理上的满足感，从而乐意

购买小高层。