史彬、朱美玲等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

2024年8月6日发(作者：二层简约小别墅10万)

史彬、朱美玲等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷

售合同纠纷

【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院

【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院

【审结日期】2022.02.14

【案件字号】(2021)苏03民终10042号

【审理程序】二审

【审理法官】廖伟巍苏团李琳

【审理法官】廖伟巍苏团李琳

【文书类型】判决书

【当事人】史彬;朱美玲;江苏恒华置业有限公司

【当事人】史彬朱美玲江苏恒华置业有限公司

【当事人-个人】史彬朱美玲

【当事人-公司】江苏恒华置业有限公司

【代理律师/律所】刘攀江苏金合(睢宁)律师事务所

【代理律师/律所】刘攀江苏金合(睢宁)律师事务所

【代理律师】刘攀

【代理律所】江苏金合(睢宁)律师事务所

【法院级别】中级人民法院

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房屋买卖合同纠纷商品房预

【原告】史彬;朱美玲

【被告】江苏恒华置业有限公司

【本院观点】关于史彬、朱美玲与恒华公司签订的《协议书》效力问题。

【权责关键词】完全民事行为能力无效胁迫撤销代理实际履行违约金不可抗力第三人质证诉

讼请求维持原判发回重审

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院二审查明事实与一审查明事实一致。

【本院认为】本院认为，关于史彬、朱美玲与恒华公司签订的《协议书》效力问题。涉案房

屋买受人史彬与恒华公司签订《协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法

规的强制性规定，应为合法有效。并且，《协议书》签订后，关于免除部分物业费的约定已

经在一定程度进行了履行，未按照协议约定履行的部分亦已经一审判决进行处理，故按照

《协议书》约定，史彬、朱美玲不再追究恒华公司逾期交房违约责任，史彬、朱美玲向恒华

公司主张逾期交房违约金11798.6元的诉讼请求缺乏事实和法律依据。史彬、朱美玲主张

《协议书》为恒华公司提供的制式合同条款，但一方面，涉案小区业主众多，在审理中并未

发现恒华公司与每个业主均签订该条款，未签订该协议的业主亦能正常办理上房手续。另一

方面，虽然逾期上房违约金数额与协议约定免除的物业费数额之间存在一定差距，但涉案

《商品房买卖合同》签订在前，且对于逾期交房违约金作出了明确约定，史彬、朱美玲作为

完全民事行为能力人，在签署《协议书》时对相关权利应为知晓，故史彬、朱美玲的上诉主

张不能成立。 综上，上诉人史彬、朱美玲的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支

持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七

十七条第一款第(一)项之规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

担。 本判决为终审判决。

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二审案件受理费95元，由上诉人史彬、朱美玲负

【更新时间】2022-09-23 05:52:42

【一审法院查明】一审法院查明：史彬、朱美玲系夫妻关系，2017年2月3日，史彬、朱美

玲(买受人)与恒华公司(出卖人)签订一份《商品房买卖合同》，合同号为：SN119322。约定

史彬、朱美玲购买恒华公司开发建设的位于睢宁县名为恒华城的G18幢1单元401号商品

房，该商品房的规划用途为住宅，建筑面积为145.54平方米，总房价为642000元。合同第

七条约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵

作商品房价款。2017年2月3日前付款292000元整，2017年3月3日前付款350000元整

(通过按揭或者其他方式)。 同日，史彬、朱美玲与恒华公司又签订一份《商品房买卖

合同》，合同号为：SN119323，约定史彬、朱美玲购买恒华公司开发建设的位于睢宁县名为

恒华城的G18幢1单元-152号商品房，该商品房的规划用途为仓储，建筑面积为12.35平方

米，总房价为40000元。合同第七条约定，2017年2月3日前付款10000元整，2018年5月

1日前付款30000元整。两份《商品房买卖合同》第九条中均约定商品房交付的条件为该商

品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告。第十一条均约定，恒华

公司应当在2018年10月31日前向史彬、朱美玲交付涉案商品房，合同第十二条均约定，除

不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，自第十一条约定的

交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之

一的违约金，合同继续履行。 合同签订后，史彬、朱美玲支付了购房款，恒华公司未按

时向史彬、朱美玲交付符合约定条件的两套涉案房屋，史彬、朱美玲于2019年5月10日上

房。史彬、朱美玲与恒华公司于2019年5月10日签订一份《协议书》，约定史彬、朱美玲

在协议签订之日上房，恒华公司承诺在2019年7月1日前完善好小区绿化等附属设施。恒华

公司免除史彬、朱美玲第二、三年物业服务费的50%，史彬、朱美玲不再追究恒华公司逾期

交房违约责任。协议自双方签字盖章之日起生效。史彬于其上签字，并加盖江苏恒华置业有

限公司公章。史彬、朱美玲于2019年5月10日向睢宁县康盛物业服务有限公司缴纳上房后

第一年物业管理费、垃圾清运费计968元(其中物业管理费677元)，于2020年5月11日向

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睢宁县康盛物业服务有限公司缴纳上房后第二年物业管理费838元，于2021年7月5日向睢

宁县康盛物业服务有限公司缴纳上房后第三年物业管理费、公共耗能计1977元。2021年9

月7日，睢宁县康盛物业服务有限公司出具情况说明一份，载明睢宁县康盛物业服务有限公

司系涉案房屋所在小区的物业服务公司。2019年5月10日，经睢宁县康盛物业服务有限公

司、恒华公司、史彬协商，就恒华公司逾期交房违约事宜达成上述《协议书》。《协议书》

签订后，睢宁县康盛物业服务有限公司于2019年收取了第一年物业费677元，2020年减半

收取物业费838元，2021年因收费工作人员对协议不清楚，且史彬、朱美玲缴费时没有进行

提醒，因此全额收取了物业费1677元。睢宁县康盛物业服务有限公司同意按照《协议书》继

续履行，退还2021年多收取的50%物业费，或对2022年物业费减半收取。诉讼中，史彬、

朱美玲与恒华公司均认可上房后第二年即2020年的物业费为减半收取，上房后第三年即

2021年的物业费为全额收取。 史彬、朱美玲称G18幢1单元401号房屋自2020年开始漏

水、渗水，恒华公司给予了多次修理。房屋漏雨、渗水造成史彬、朱美玲主卧7789元的飘窗

柜、288元的窗套及儿童房价值239元、222元的两个窗套共计8538元的物品损坏，为此史

彬、朱美玲提供涉案401号房屋的漏水视频、恒华公司维修房屋的照片及视频，恒华公司对

照片、视频予以认可，认为涉案房屋确实存在质量问题，也已经进行了维修。但无法确认是

否因为房屋质量问题导致柜体损坏，也无法确认损失的价格。史彬、朱美玲另提供平安门业

销货清单、全友家居睢宁加盟店出具的全屋定制报价表(重新开具，有全友家居的负责人邵春

香签名)、支付宝支付明细截图及收据。恒华公司对真实性不予认可，认为史彬、朱美玲没有

提供相应的发票，无法确认损毁的家具是哪些及家具价格，也无法证明史彬、朱美玲主张的

柜体损失的数额。恒华公司提供史彬、朱美玲于2020年10月、11月的报修单，报修单载明

保修内容分别为室内渗水、恢复大白；更换壁纸(因外墙开裂导致屋内渗水)，拟证明已为史

彬、朱美玲维修，重新刮大白，并更换1596元的壁纸。

【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当

按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定

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的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，史彬作为涉案房

屋的买受人与恒华公司签订的《协议书》系真实意思表示，依法成立并生效。史彬、朱美玲

系夫妻关系，恒华公司有理由相信史彬具有签订并决定《协议书》内容的权利。协议约定恒

华公司免除史彬、朱美玲第二、三年物业服务费的50%，史彬、朱美玲不再追究恒华公司逾

期交房违约责任，故史彬、朱美玲主张恒华公司支付逾期交房违约金11798.6元的诉讼请

求，法院不予支持。对于史彬、朱美玲认为的该协议属于恒华公司提供的制式合同条款，内

容含有重大权利的内容，恒华公司应当重点说明，因恒华公司未重点说明应属无效，一审法

院认为制式合同条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的

条款，而涉案小区所涉业主因逾期交房起诉要求支付逾期上房违约金的案件较多，在审理中

并未发现恒华公司与每个业主均签订该条款，故该协议书虽系恒华公司提供，不能因此证明

双方未经过充分协商，另一方面该协议中的内容也不属于无效的情形。虽然逾期上房违约金

与物业费的50%之间存在一定的差距，但史彬、朱美玲作为完全民事行为能力人在签署该协

议时应是明确知晓的，其自愿放弃自己的部分权利应是对自己权利的处分。故一审法院对史

彬、朱美玲此意见不予支持。但因第三人物业公司仅履行了部分债务，第三年未按约定履

行，多收取史彬、朱美玲物业费，履行不符合约定。虽然史彬、朱美玲主张的逾期交房违约

金因双方达成新的协议不能得到支持，但因物业费的抵扣系由逾期交房违约金产生并由史

彬、朱美玲与恒华公司双方协商一致的结果，在实际履行中产生的上述问题应由恒华公司承

担违约责任，故对第三人向史彬、朱美玲多收取的物业费838.5元(全年物业费1677元÷2)

由恒华公司直接返还给史彬、朱美玲较为适宜。恒华公司虽抗辩物业公司同意继续履行，退

还多收取的费用或从下一年的物业费中直接扣除，因史彬、朱美玲不同意，故一审法院对恒

华公司的意见不予采纳。 关于史彬、朱美玲要求恒华公司赔偿因房屋质量问题造成损失

8538元的诉讼请求。一审法院认为，恒华公司认可涉案房屋确实存在质量问题，亦知晓涉案

房屋漏雨、渗水的情况，并已进行维修，因未就质量问题造成的损失进行赔偿，史彬、朱美

玲有权向恒华公司主张该项权利。史彬、朱美玲主张房屋漏雨、渗水造成主卧7789元的飘窗

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柜、288元的窗套及儿童房价值239元、222元的两个窗套共计8538元的物品损坏，提供了

平安门业销货清单、全友家居睢宁加盟店出具的全屋定制报价表、支付宝支付明细截图及收

据予以证明。结合史彬、朱美玲提供的视频、照片等证据，恒华公司维修情况及物品使用时

间，一审法院对史彬、朱美玲要求恒华公司赔偿史彬、朱美玲因房屋质量问题造成的损失

8538元予以支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民

共和国合同法》第八条、第六十条、第六十五条、第八十四条、第一百零七条，《最高人民

法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民

共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、江苏恒华置业有限公司于判决发

生法律效力之日起十日内向史彬、朱美玲支付9376.5元；二、驳回史彬、朱美玲其他诉讼请

求。 二审期间，上诉人史彬、朱美玲申请证人卓某4出庭作证，证明：与上诉人一样签订

放弃追究逾期上房责任协议书的还有多名业主，该协议书是制式合同，对业主一方不公平。

据卓某4述称，其是涉案小区恒华新都汇18-1-501室的业主，在办理上房时恒华公司没有告

知卓某4等人违约金的数额是多少，物业打电话告知他们拿钥匙、签协议，说违约金可以抵

物业费。上诉人史彬、朱美玲认为卓某4的证言属实，可以证明办理上房时恒华公司没有说

明多份材料的具体内容以及上诉人要放弃的权益。被上诉人恒华公司质证认为，《协议书》

系在办理上房手续过程中，由公司员工对协议内容向业主作出说明后签订，没有对业主进行

胁迫等行为，是基于业主自愿认可而签订，内容也较为简单。也有很多业主没有同意，因此

没有签订协议。 上诉人史彬、朱美玲另提交协议书四份，证明：协议书是制式协议书，

且违背公平。被上诉人恒华公司质证认为，对上诉人的证明目的不予认可，并于庭后提交书

面材料说明涉案小区共有业主2451户，其中自愿签订减免物业费不再追究恒华公司逾期交房

责任协议书的有78户业主。

【二审上诉人诉称】上诉人史彬、朱美玲上诉请求：1.请求依法改判支持上诉人主张的逾期

交房违约金11798.6元，或将本案发回重审。2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：

一、上诉人与被上诉人签订的《协议书》是制式合同，未经过双方充分协商，是在上诉人急

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于上房的情形下签订的，属于情势危急，一审法院将其认定为制式合同不当。实际上，涉案

小区逾期上房的楼层有18号楼、19号楼、16号楼、12号楼，每一栋楼有近100户业主，目

前为止到法院诉讼逾期上房违约责任的仅仅30户左右，其余的准备与逾期办证违约责任一并

主张，法院以目前诉讼的情况来认定《协议书》不是重复使用，太过片面。二、《协议书》

签订于上房时，上诉人同时签字确认的材料还有很多通知及其他协议，如业主装修注意事

项、装修管理协议、业主临时规约、电费代收缴纳协议、前期物业服务协议等，《协议书》

是在内容未经过双方充分协商的情况下签订。上诉人很有可能根本就不知道协议书的内容，

并且根本不知道被上诉人应当赔偿的逾期上房违约金数额，对于自己的权利不知晓，是在不

清楚的情况下放弃了权利，请求二审法院查明事实后依法判决。 综上，上诉人史彬、朱

美玲的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正

确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项之规定，判决如

下：

史彬、朱美玲等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省徐州市中级人民法院

民事判决书

(2021)苏03民终10042号

当事人 上诉人(原审原告)：史彬。

上诉人(原审原告)：朱美玲。

二上诉人共同委托诉讼代理人：王雪荣。

被上诉人(原审被告)：江苏恒华置业有限公司，住所地睢宁县徐州日报驻睢宁记

者站某某某某。

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法定代表人：余军，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘攀，江苏金合(睢宁)律师事务所律师。

审理经过 上诉人史彬、朱美玲因与被上诉人江苏恒华置业有限公司(以下简称恒

华公司)商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院(2021)苏0324民初3460

号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人史

彬、朱美玲的委托诉讼代理人王雪荣，被上诉人恒华公司的委托诉讼代理人刘攀到庭参

加诉讼。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 上诉人史彬、朱美玲上诉请求：1.请求依法改判支持上诉人主张

的逾期交房违约金11798.6元，或将本案发回重审。2.上诉费用由被上诉人承担。事实

与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《协议书》是制式合同，未经过双方充分协商，

是在上诉人急于上房的情形下签订的，属于情势危急，一审法院将其认定为制式合同不

当。实际上，涉案小区逾期上房的楼层有18号楼、19号楼、16号楼、12号楼，每一栋

楼有近100户业主，目前为止到法院诉讼逾期上房违约责任的仅仅30户左右，其余的准

备与逾期办证违约责任一并主张，法院以目前诉讼的情况来认定《协议书》不是重复使

用，太过片面。二、《协议书》签订于上房时，上诉人同时签字确认的材料还有很多通

知及其他协议，如业主装修注意事项、装修管理协议、业主临时规约、电费代收缴纳协

议、前期物业服务协议等，《协议书》是在内容未经过双方充分协商的情况下签订。上

诉人很有可能根本就不知道协议书的内容，并且根本不知道被上诉人应当赔偿的逾期上

房违约金数额，对于自己的权利不知晓，是在不清楚的情况下放弃了权利，请求二审法

院查明事实后依法判决。

二审被上诉人辩称 被上诉人恒华公司辩称，涉案《协议书》系双方自愿签订，被

上诉人并没有对上诉人进行胁迫，该小区逾期上房人数很多，对于逾期上房违约金，只

有在业主自愿的情况下才会签署协议。在双方当事人签订的商品房预售合同中已就逾期

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上房违约金作出明确约定，上诉人应当知道自己逾期上房违约金的数额。即便该份协议

并非上诉人自愿签订，在该协议签订后的一年内，上诉人没有对该协议提出撤销，协议

应为有效。

原告诉称 史彬、朱美玲向一审法院起诉请求：1.判令恒华公司向史彬、朱美玲支

付逾期交房违约金11798.6元；2.恒华公司赔偿因房屋质量问题给史彬、朱美玲造成的

损失8538元，以上共计20336.6元；3.本案诉讼费用由恒华公司承担。

一审法院查明 一审法院查明：史彬、朱美玲系夫妻关系，2017年2月3日，史

彬、朱美玲(买受人)与恒华公司(出卖人)签订一份《商品房买卖合同》，合同号为：

SN119322。约定史彬、朱美玲购买恒华公司开发建设的位于睢宁县名为恒华城的G18幢1

单元401号商品房，该商品房的规划用途为住宅，建筑面积为145.54平方米，总房价为

642000元。合同第七条约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该

定金于本合同签订时抵作商品房价款。2017年2月3日前付款292000元整，2017年3

月3日前付款350000元整(通过按揭或者其他方式)。

同日，史彬、朱美玲与恒华公司又签订一份《商品房买卖合同》，合同号为：

SN119323，约定史彬、朱美玲购买恒华公司开发建设的位于睢宁县名为恒华城的G18幢1

单元-152号商品房，该商品房的规划用途为仓储，建筑面积为12.35平方米，总房价为

40000元。合同第七条约定，2017年2月3日前付款10000元整，2018年5月1日前付

款30000元整。两份《商品房买卖合同》第九条中均约定商品房交付的条件为该商品房

已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告。第十一条均约定，恒华

公司应当在2018年10月31日前向史彬、朱美玲交付涉案商品房，合同第十二条均约

定，除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，自第十

一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已

付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。

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合同签订后，史彬、朱美玲支付了购房款，恒华公司未按时向史彬、朱美玲交付

符合约定条件的两套涉案房屋，史彬、朱美玲于2019年5月10日上房。史彬、朱美玲

与恒华公司于2019年5月10日签订一份《协议书》，约定史彬、朱美玲在协议签订之

日上房，恒华公司承诺在2019年7月1日前完善好小区绿化等附属设施。恒华公司免除

史彬、朱美玲第二、三年物业服务费的50%，史彬、朱美玲不再追究恒华公司逾期交房违

约责任。协议自双方签字盖章之日起生效。史彬于其上签字，并加盖江苏恒华置业有限

公司公章。史彬、朱美玲于2019年5月10日向睢宁县康盛物业服务有限公司缴纳上房

后第一年物业管理费、垃圾清运费计968元(其中物业管理费677元)，于2020年5月11

日向睢宁县康盛物业服务有限公司缴纳上房后第二年物业管理费838元，于2021年7月

5日向睢宁县康盛物业服务有限公司缴纳上房后第三年物业管理费、公共耗能计1977

元。2021年9月7日，睢宁县康盛物业服务有限公司出具情况说明一份，载明睢宁县康

盛物业服务有限公司系涉案房屋所在小区的物业服务公司。2019年5月10日，经睢宁县

康盛物业服务有限公司、恒华公司、史彬协商，就恒华公司逾期交房违约事宜达成上述

《协议书》。《协议书》签订后，睢宁县康盛物业服务有限公司于2019年收取了第一年

物业费677元，2020年减半收取物业费838元，2021年因收费工作人员对协议不清楚，

且史彬、朱美玲缴费时没有进行提醒，因此全额收取了物业费1677元。睢宁县康盛物业

服务有限公司同意按照《协议书》继续履行，退还2021年多收取的50%物业费，或对

2022年物业费减半收取。诉讼中，史彬、朱美玲与恒华公司均认可上房后第二年即2020

年的物业费为减半收取，上房后第三年即2021年的物业费为全额收取。

史彬、朱美玲称G18幢1单元401号房屋自2020年开始漏水、渗水，恒华公司

给予了多次修理。房屋漏雨、渗水造成史彬、朱美玲主卧7789元的飘窗柜、288元的窗

套及儿童房价值239元、222元的两个窗套共计8538元的物品损坏，为此史彬、朱美玲

提供涉案401号房屋的漏水视频、恒华公司维修房屋的照片及视频，恒华公司对照片、

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视频予以认可，认为涉案房屋确实存在质量问题，也已经进行了维修。但无法确认是否

因为房屋质量问题导致柜体损坏，也无法确认损失的价格。史彬、朱美玲另提供平安门

业销货清单、全友家居睢宁加盟店出具的全屋定制报价表(重新开具，有全友家居的负责

人邵春香签名)、支付宝支付明细截图及收据。恒华公司对真实性不予认可，认为史彬、

朱美玲没有提供相应的发票，无法确认损毁的家具是哪些及家具价格，也无法证明史

彬、朱美玲主张的柜体损失的数额。恒华公司提供史彬、朱美玲于2020年10月、11月

的报修单，报修单载明保修内容分别为室内渗水、恢复大白；更换壁纸(因外墙开裂导致

屋内渗水)，拟证明已为史彬、朱美玲维修，重新刮大白，并更换1596元的壁纸。

一审法院认为 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事

人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不

符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，史

彬作为涉案房屋的买受人与恒华公司签订的《协议书》系真实意思表示，依法成立并生

效。史彬、朱美玲系夫妻关系，恒华公司有理由相信史彬具有签订并决定《协议书》内

容的权利。协议约定恒华公司免除史彬、朱美玲第二、三年物业服务费的50%，史彬、朱

美玲不再追究恒华公司逾期交房违约责任，故史彬、朱美玲主张恒华公司支付逾期交房

违约金11798.6元的诉讼请求，法院不予支持。对于史彬、朱美玲认为的该协议属于恒

华公司提供的制式合同条款，内容含有重大权利的内容，恒华公司应当重点说明，因恒

华公司未重点说明应属无效，一审法院认为制式合同条款是指当事人为了重复使用而预

先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，而涉案小区所涉业主因逾期交房起诉要

求支付逾期上房违约金的案件较多，在审理中并未发现恒华公司与每个业主均签订该条

款，故该协议书虽系恒华公司提供，不能因此证明双方未经过充分协商，另一方面该协

议中的内容也不属于无效的情形。虽然逾期上房违约金与物业费的50%之间存在一定的差

距，但史彬、朱美玲作为完全民事行为能力人在签署该协议时应是明确知晓的，其自愿

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放弃自己的部分权利应是对自己权利的处分。故一审法院对史彬、朱美玲此意见不予支

持。但因第三人物业公司仅履行了部分债务，第三年未按约定履行，多收取史彬、朱美

玲物业费，履行不符合约定。虽然史彬、朱美玲主张的逾期交房违约金因双方达成新的

协议不能得到支持，但因物业费的抵扣系由逾期交房违约金产生并由史彬、朱美玲与恒

华公司双方协商一致的结果，在实际履行中产生的上述问题应由恒华公司承担违约责

任，故对第三人向史彬、朱美玲多收取的物业费838.5元(全年物业费1677元÷2)由恒

华公司直接返还给史彬、朱美玲较为适宜。恒华公司虽抗辩物业公司同意继续履行，退

还多收取的费用或从下一年的物业费中直接扣除，因史彬、朱美玲不同意，故一审法院

对恒华公司的意见不予采纳。

关于史彬、朱美玲要求恒华公司赔偿因房屋质量问题造成损失8538元的诉讼请

求。一审法院认为，恒华公司认可涉案房屋确实存在质量问题，亦知晓涉案房屋漏雨、

渗水的情况，并已进行维修，因未就质量问题造成的损失进行赔偿，史彬、朱美玲有权

向恒华公司主张该项权利。史彬、朱美玲主张房屋漏雨、渗水造成主卧7789元的飘窗

柜、288元的窗套及儿童房价值239元、222元的两个窗套共计8538元的物品损坏，提

供了平安门业销货清单、全友家居睢宁加盟店出具的全屋定制报价表、支付宝支付明细

截图及收据予以证明。结合史彬、朱美玲提供的视频、照片等证据，恒华公司维修情况

及物品使用时间，一审法院对史彬、朱美玲要求恒华公司赔偿史彬、朱美玲因房屋质量

问题造成的损失8538元予以支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国民法总则》

第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十五条、第八十四条、第

一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规

定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：

一、江苏恒华置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向史彬、朱美玲支付

9376.5元；二、驳回史彬、朱美玲其他诉讼请求。

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二审期间，上诉人史彬、朱美玲申请证人卓某,4出庭作证，证明：与上诉人一样

签订放弃追究逾期上房责任协议书的还有多名业主，该协议书是制式合同，对业主一方

不公平。据卓某,4述称，其是涉案小区恒华新都汇18-1-501室的业主，在办理上房时恒

华公司没有告知卓某,4等人违约金的数额是多少，物业打电话告知他们拿钥匙、签协

议，说违约金可以抵物业费。上诉人史彬、朱美玲认为卓某,4的证言属实，可以证明办

理上房时恒华公司没有说明多份材料的具体内容以及上诉人要放弃的权益。被上诉人恒

华公司质证认为，《协议书》系在办理上房手续过程中，由公司员工对协议内容向业主

作出说明后签订，没有对业主进行胁迫等行为，是基于业主自愿认可而签订，内容也较

为简单。也有很多业主没有同意，因此没有签订协议。

上诉人史彬、朱美玲另提交协议书四份，证明：协议书是制式协议书，且违背公

平。被上诉人恒华公司质证认为，对上诉人的证明目的不予认可，并于庭后提交书面材

料说明涉案小区共有业主2451户，其中自愿签订减免物业费不再追究恒华公司逾期交房

责任协议书的有78户业主。

本院查明 本院二审查明事实与一审查明事实一致。

本院认为 本院认为，关于史彬、朱美玲与恒华公司签订的《协议书》效力问题。

涉案房屋买受人史彬与恒华公司签订《协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法

律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。并且，《协议书》签订后，关于免除部分

物业费的约定已经在一定程度进行了履行，未按照协议约定履行的部分亦已经一审判决

进行处理，故按照《协议书》约定，史彬、朱美玲不再追究恒华公司逾期交房违约责

任，史彬、朱美玲向恒华公司主张逾期交房违约金11798.6元的诉讼请求缺乏事实和法

律依据。史彬、朱美玲主张《协议书》为恒华公司提供的制式合同条款，但一方面，涉

案小区业主众多，在审理中并未发现恒华公司与每个业主均签订该条款，未签订该协议

的业主亦能正常办理上房手续。另一方面，虽然逾期上房违约金数额与协议约定免除的

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物业费数额之间存在一定差距，但涉案《商品房买卖合同》签订在前，且对于逾期交房

违约金作出了明确约定，史彬、朱美玲作为完全民事行为能力人，在签署《协议书》时

对相关权利应为知晓，故史彬、朱美玲的上诉主张不能成立。

综上，上诉人史彬、朱美玲的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审

判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七

条第一款第(一)项之规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费95元，由上诉人史彬、朱美玲负担。

本判决为终审判决。

落款

审 判 长 廖伟巍

审 判 员 苏 团

审 判 员 李 琳

二〇二二年二月十四日

法官助理 王 茹

书 记 员 侯梦池

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