二手房真实房源app

第3章买卖二手房流程

第一步：选择房源选择二手房房源可以有多种渠道，一是到正规的房地产中介寻找房源信息。

选择中介的好处是房源信息丰富，中介可以帮忙代办各种手续，省事。二是通过亲戚朋友、熟

人同事的介绍。这一渠道的优点是可靠，但房源信息量不足，可选择性不多。三是查询房地产

网站或者报纸登载的信息。目前几个房地产网站都有大量房源。这种渠道的优点是信息量大，

而且不用付中介费。此外，还可以实地去找房源，比如中意哪个小区的房子，可以去小区物业

部门或居民询问，一般都能问到不少信息。当然最好是以前几种方式同时用，效果更好。

第二步：产权审查对于二手房来说，购买之前最重要的是把房子的来历摸“清楚”。第一，

要看二手房所有权是否真实、完整和可靠，审查该房的“两证”相关文件，没有两证的房屋，

不得买卖。有些房主卖房时注明“产权证在办理中”，专家建议，这样的房子即使便宜也不能

买，万一办不了证，损失就大了。为慎重起见，购房者可向房地产登记机关调查核实相关证书

及其记载内容的真实性、同一性。了解拟交易的房屋是否有产权争议。第二，选中一套房子，

还要了解房子的产权是否与他人共同拥有。根据规定，二手房属于两个以上（含两个）主体共

有的，应当审查（提交）共有权人同意转让的书面证明。第三，二手房交易前，买方应当查

看房屋有无其他债权债务纠纷。有没有行政机关如人民法院、人民检察院、公安机关、国家安

全机关等查封。第四，应当审查二手房有无抵等情况。若有抵应当取得出卖人已经通知抵权

人的书面证据，或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明。第五，要看所购二手房

是否属于允许出售的房屋，因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。

此外，还要看所购二手房的建筑面积是否准确无误，因为有时会出现所售房屋实际面积与产权

证上注明的面积不符的现象，合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准；看房屋所有

权证上的房主与卖房人是否是同一人，如果不是，还须了解他们是什么关系；应考察房屋的质

量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件，以及物业管理等相关问题。

第三步：双方谈价如果通过以上程序购房者选好了房子，那么下一步就是双方谈价了，看看

房子到底值多少钱。但不少购房者发现，买卖双方很难谈到一块去，难以达成一致的价格。

专家建议，估算二手房价格是一项非常复杂的工作。对普通人来说，首先要仔细了解可能影响

房价的房屋质量问题。二手房因为居住了一段时间，购房者应认真仔细检查以下几个方面：

第一，房子是否改动过内外部结构，因为有些私自改动会影响房子的坚固性甚至寿命。第二，

观察房屋的户型是否合理。比如房子朝不朝阳，或者有没有“黑房”。房间里有没有渗水、开

裂等明显问题。第三，考核房屋的配套设施。是否开通了管道煤气，电压和水压是否合格。

如果房子不存在以上的质量问题，购房者可以参考周边的二手房价对价格有个基本的认识。

除了根据以上估价方法，二手房在交易时还需要到专门的评估机构估价。二手房交易手续相对

繁杂，可以委托专业的机构来代理。

第四步：签订合同需要提醒的是，签订购房合同，双方一定要使用标准合同，签合同时，需

要填写清楚房屋坐落位、房屋所有权证编号、土地使用权证编号、约定的房价、具体付款方式

等。朱燕提醒您：在签订合同时要注意以下几点：明确双方的权利和义务及业主的承诺，签

合同时，应在合同或协议中标明各方的责任义务及业主对客户的承诺等，这样就有利于避免纠

纷的产生，即使纠纷产生，也有据可查；明确违约责任。如逾期交房、悔约及其他违约情况的

处理都应在合同或协议中注明。

第五步：办理过户办理过户手续比较繁琐，而普通老百姓由于缺乏房地产交易知识，没有相

关经验，不了解有关部门的办事程序，可以委托专业的中介公司办理房产过户。

第六步：申请贷款

第七步：办理房贷二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：（1）买方通过各种信息沟通

渠道，了解房屋整体现状及产权状况；在确定购买意向后，要求卖方提供合法的证件，包括房

屋所有权证书、身份证件及其它证件。（2）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可

以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同

（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交

付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部

门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过

户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交

易。（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事

先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。（5）缴纳税费。税费

的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它

商品房的税费构成是不一样的。（6）办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部

门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证

部门申领新的产权证。（7）对贷款的买受人来说，在与卖方签订完房屋买卖合同后，由买卖

双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以

确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权

证后，银行将贷款一次性发放。（8）买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋

并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

二手房交易注意事项五大绝招

当前商品房房价居高不下，一套合适的二手房，也同样备受购房者青睐，但在购买二手房

过程中稍有不慎便会引来麻烦。那么如何才能购买到一套称心如意的二手房呢？教你五大绝招，

保你钱花得顺心，房买得称心。

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查明产权即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。购房人首先要卖方提供产权证书、身份

证件、资格证件以及其他证件，其次向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，

包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等，查验房屋有无债务负担也是非常重要的。另外，

购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及与人共享等，产权不明确、有纠纷的

一定不能购买，同时还要注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人，要搞清楚所购房源是否

属于允许出售的房屋，一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。

另外，在购买二手房时，要了解所购房子已有多长历史以及还有多长的土地使用期限；核

实有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等，认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、

有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况，对

房屋配套设施进行考察，水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电

视接收的清晰度等，必要时可以走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度做一个深入

的了解。

如果是通过中介买房，一定要找正规的中介公司，选了中介公司也要选人，毕竟大的中介

公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡，因为

你可以凭借淘房卡在淘房网对中介的服务进行评价，所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不

错，一般不敢乱来，会尽心尽力为你服务。

现在二手房市场有很多不规范行为，比如吃差价行为。很多买房人面对的只是房屋中介公

司，对房屋的具体状况不清楚，也没有见到真正的业主和卖家，这就会发生比较大的价差，可

能这套房子55万拿来，60万卖给你，实际上买卖双方都遭受了损失。

通过中介购买二手房，一般要签两个合同，即与房屋产权所有人签署的《买卖契约》，还

有与中介公司签署的《房产中介合同》。房产中介合同在法律上叫作居间合同，签署前要审查

其资格，看是否办理了工商登记手续；审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理

人。一定要与中介公司签订统一规范的委托代理合同，合同上应写明代理方式、代理报酬、代

理期限与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及写清日期。

签《房产中介合同》或《买卖契约》时，买方需交纳购房首付款或订金，切记此款应亲自

交给卖主，并由卖主出具收据。交给其他人，一定要审查对方的委托授权书，以确认对方是否

是卖主的合法代理人。

在选择中介公司时，除了要选择信誉好的品牌公司，还要选择专业素质好、负责任的经纪

人，选择购房时，一定要多次实地看房。

购房人在二手房交易合同谈判时往往处于不利地位，首要原因是已付了“定金”，交易过

程中在签二手房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订二手房买卖合同的一个必经程序，

双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同，如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全

身而退。

许多人在签认购书时，将认购款写成“定金”。我国担保法第89条规定：当事人可以约

定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给

付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，

应当双倍返还定金。认购款本质上是预付款，并不具备担保的性质，只能是算作“订金”。

“订金”虽与“定金”只有一字之差，但在签合同时，意思大相径庭。签订合同写的是“定

金”，如给付定金的一方违约，无权要求返还定金；接受定金的一方违约，应当双倍返还“定

金”。而合同上写的是“订金”的话，不论哪方违约，都应该返还“订金”。因此，在签订买

卖合同和开具收款收据时，特别要注意审查其中的用词，不要把“定金”与“订金”混淆，将

“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、“押金”、“订约金”等都

是可以的，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项就应该退回。

买卖二手房时，人们最关注的是房产证、土地证等，往往忽视了户口迁移问题。按户口管

理政策相关规定，一户头上只能上一户人，在原产权人户口没迁走前，新房主的户口不能迁入，

这会影响到以后孩子上学等一系列问题。购买“二手房”，必须在原房主户口全部迁出后，方

能办理新产权人及其共同生活的直系亲属的入户手续。

为避免因户口迁移而引起的问题，购房者在购买二手房时应加强自我保护，签好有关户口

迁移的条款，不仅要明确约定原产权人户口迁出的时间，还应明确不及时迁移的后果。必要时，

可以和原房主一起到派出所确认其户口是否全部迁走，然后再办理产权手续或结清购房款，一

定在合同中注明，“甲方（卖方）应在多少日内把户口迁出。”并约定不能如期迁出时的惩罚

措施。

二手房交易买房人应缴纳的税费

契税：房款的1.5%（面积在144平方米以上的需要缴纳3%，面积在90平方米以下并且是

首套房的可以缴纳1%）；印花税：房款的0.05%;交易费：3元/平方米；测绘费：按各区具体

规定；权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。

卖房人应缴纳的税费

印花税：房款的0.05%;交易费：3元/平方米；营业税：差价×5.5%（房产证未满5年

的）；个人所得税：房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的

可以免除）。如果不能按时交房，以及买方在未取得房产证前，则根据情况，暂扣部分房款，

不应付清全部房款。这方面应在《房屋买卖契约》中注明暂扣多少房款的具体数字。因为在审

批办理证件的过程中，如手续有问题，就办不了房产证。最后，按照房地产交易中心规定，领

取房产证时，必须本人到场，如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。

手房交易划分为交易前、交易中和交易后三个环节，通常买卖双方都会注意前两个环节，

而忽视了最后的环节，从而导致了一系列买房纠纷。比如没有在房屋交接时对日常生活费用进

行结算，买方入住后收到账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再找其结算时，原业主早已音讯

全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说这部分费用数额不大，但买方心理上仍

然无法求得平衡。

二手房交易结束后，买卖双方往往为水、电、燃气的费用，户口的迁移等发生纠纷。要扫

除这些二手房交易的“后遗症”，买卖双方应注意下面几个问题；1.结清水表账单

不论谁使用，自来水公司都规定，逾期未交按日加收0.2%的滞纳金，如经30日未缴后，停止

供水。所以交房前，一定问清楚是否付清水费。2.告知电表情况交房时，买房要查

验电表是否有移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留电费上月账单。3.天然气过

户买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且写明房价已包含天燃气费，急双方身份证到天然

气部分办理过户手续。4.结清网费和电话费交房前到电信部门办理截止到交房日的

账单，一并结清后，办理过户手续。5.协助有线电视过户双方可携有线电视收费凭

证和有线电视凭证到房屋所在的街道有线电视站办理过户手续。