江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司、黄某等商品房预售合同纠纷

江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司、黄某等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷

【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院

【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院

【审结日期】2022.01.24

【案件字号】(2021)苏03民终9315号

【审理程序】二审

【审理法官】廖伟巍苏团孟娟

【审理法官】廖伟巍苏团孟娟

【文书类型】判决书

【当事人】江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司;黄某;陈奕名;江苏国信物业管理有限公司

【当事人】江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司黄某陈奕名江苏国信物业管理有限公司

【当事人-个人】黄某陈奕名

【当事人-公司】江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司江苏国信物业管理有限公司

【代理律师/律所】高云北京市中伦(南京)律师事务所;杨宇剑北京市中伦(南京)律师事务所;夏鹏江苏运通律师事务所;姜大连江苏运通律师事务所;徐建华江苏红杉树律师事务所

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【代理律师/律所】高云北京市中伦(南京)律师事务所杨宇剑北京市中伦(南京)律师事务所夏鹏江苏运通律师事务所姜大连江苏运通律师事务所徐建华江苏红杉树律师事务所

【代理律师】高云杨宇剑夏鹏姜大连徐建华

【代理律所】北京市中伦(南京)律师事务所江苏运通律师事务所江苏红杉树律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司

【被告】陈奕名;江苏国信物业管理有限公司

【本院观点】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。

【权责关键词】无效撤销代理合同侵权合同约定鉴定意见质证诉讼请求维持原判发回重审

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】二审查明事实与一审法院认定的事实一致。

【本院认为】本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。黄某、陈奕名在保修期内已就案涉房屋申报维修，房地产投资分公司虽辩称已对涉案房屋进行修复，但与鉴定报告载明结论不符，房地产投资分公司亦未能举证证明已就案涉房屋维修至合格。故，原审法院判令房地产投资分公司仍应按照合同约定履行维修义务，就鉴定报告所涉2、3、4项进行维修，修复至经有资质的机构验收合格，并无不当。房地产投资分公司抗辩案涉房屋渗漏成因复杂，楼上业主违规加盖阳光房、增加排水管，从而造成案涉房屋的渗水，不能简单认为系涉案房屋的质量问题。对此，房地产投资分公司亦未能提供充分证据予以证明，对其主张，本院不予支持。 另，原审法院依据黄某、陈奕名的申请，启动司法鉴定程序，委托具有相应资质的鉴定机构就本案相关情况作出鉴定报告，符合法律规定，本院予以确认。房地产投资分公司对鉴定报告提出的异议，无事实及法律依据，本院不予认可。 综上，上诉人房地产投资分公

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司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-24 11:49:42

【一审法院查明】一审法院认定事实如下：2011年7月22日，黄某、陈奕名与房地产投资分公司签订商品房买卖合同，黄某、陈奕名购买房地产投资分公司开发的国信上城第30幢1单元101号房屋。合同签订后，黄某、陈奕名依约缴纳房款，2013年7月17日，黄某、陈奕名在收房确认单上签字。交付房屋后，黄某、陈奕名于2019年4月24日取得涉案房屋的权属证书。 黄某、陈奕名于2014年6月24日、2014年8月31日就案涉房屋质量问题向国信物业公司报修。黄某、陈奕名主张当时向国信物业公司书面提交报修内容，并当庭提交手写内容两份，其中一份载明：一车库内间北墙开裂；二、车库内间东南面墙渗水；三、二层东间北窗底渗水，上顶渗水；四、二层东房间东墙渗水，客厅北窗上口渗水；五、三层北间上顶渗水；六、三层东墙窗底渗水，三层走道上顶渗水，三层走道西窗边渗水。国信物业公司提交了维修工作通知单，通知单上已载明了相关漏水等内容，在保修期一栏均显示在保修期内。 关于上述维修事宜，黄某、陈奕名主张房地产投资分公司、国信物业公司并未将上述问题修复完毕，房地产投资分公司辩称，已将上述报修的质量瑕疵进行修复。关于上述维修项目的是否修复，黄某、陈奕名申请司法鉴定，2021年6月10日，江苏建科鉴定咨询有限公司出具鉴定报告(编号为21210568)，鉴定报告出具鉴定结论为：1、所测楼板板底钢筋保护层厚度符合设计图纸及验收规范要求部分楼板钢筋间距不符合设计图纸及验收规范要求；2、所测外墙建筑做法不符合设计图纸要求部分外墙存在渗漏现象；3、本次所检负一层墙体为填充墙墙体裂缝最大宽度为9mm墙交接处裂缝宽度为100mm且个别墙体存在歪闪现象裂缝对填充墙构件安全造成影响对主体结构安全不造成影响;所检一层21-24/C-G轴顶板板底裂缝为粉刷层开裂对构件安全不造成影响;4、该房屋负一层、二层内墙及楼面板渗漏部位

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已进行二次粉刷，部分修复部位仍存在渗漏现象。

【一审法院认为】一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 黄某、陈奕名在保修期内就案涉房屋申报维修，房地产投资分公司辩称已修复，结合鉴定报告载明结论，房地产投资分公司无充分证据证实其已经将相关保修项目进行修复，房地产投资分公司作为出卖人仍应按照合同约定对于履行相应维修义务，就鉴定报告所涉2、3、4项进行维修，修复至经有资质的机构验收合格。黄某、陈奕名主张国信物业公司履行维修义务无事实及法律依据，法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用 时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用 的解释》第九十条之规定，判决：判决生效之日起六十日内，江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司对于登记在黄某、陈奕名所有的国信上城第30幢1单元101号房屋就鉴定报告(编号为21210568)所载2、3、4项进行维修，修复至经有资质的机构验收合格。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。

【二审上诉人诉称】上诉人房地产投资分公司上诉请求：1、撤销原判，并改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，应予以纠正。(一)、一审查明案涉房屋已超过质保期，仍然判决上诉人承担责任，显属事实认定错误。2013年7月17日被上诉人在收房确认单上签字，防水质保期应于2018年7月17日到期，被上诉人本次报修时间为2018年8月，已过保修期。(二)、江苏建科鉴定咨询有限公司(以下简称建科公司)出具的(2021)苏0303法鉴委字第43号鉴定报告，也确认案涉房屋的渗漏部位已进行过维修。该《鉴定报告》存在诸多错误，不能作为本案的定案依据。鉴定书应当由鉴定人签名或者盖章，并附鉴定人的相应资格证明。委托机构鉴定的，鉴定书应当由鉴定机构盖章，并由从事鉴定的人员签名。而建科公司没有附鉴定人的资格证明，没有附建科公司的资质说明，部分签发人的资质，无法就本案争议的事实出具鉴定报告。鉴定结论未就案涉房屋的渗漏原因作出明确说明，不能得出案涉房屋的渗漏系由上诉

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人的原因所导致。上诉人提交了编号JTB-20设计更改通知单，根据江苏省公安厅消防局下发的苏公消[2011]29号文件，本案所涉房屋的外墙设计已经变更。(三)案涉房屋的渗漏系楼上业主违规加盖阳光房所致，应由楼上业主承担侵权责任。黄某曾经自述“三层北房间渗水严重……原因是楼上漏的，请从楼上做好防水”以及“三层东南间水管处也漏水，南边水管处也漏水，原因是楼上漏的，要从楼上做好防水。”因楼上阳光房的暴力装修改变了案涉房屋和楼上的水管走势，楼上阳光房的排水会直接落在案涉房屋的外墙上，从而造成案涉房屋的渗水。在一审中，上诉人曾申请要求就案涉房屋与楼上业主暴力装修之间的因果关系进行鉴定，但因为楼上业主的拒不配合而被退回。二、一审法院程序违法，适用法律错误，应当予以纠正。一审中，上诉人对于鉴定意见已经提出异议，一审法院应当按照法律规定要求鉴定人出庭作证。 综上，上诉人房地产投资分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司、黄某等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省徐州市中级人民法院

民事判决书

(2021)苏03民终9315号

当事人 上诉人(原审被告)：江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司，住所地徐州市维维大道1号潘塘街道办事处。

法定代表人：祖峰，该公司总经理。

委托诉讼代理人：高云，北京市中伦(南京)律师事务所律师。

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委托诉讼代理人：杨宇剑，北京市中伦(南京)律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：黄某。

被上诉人(原审原告)：陈奕名。

法定监护人：黄某。

委托诉讼代理人：夏鹏，江苏运通律师事务所律师。

委托诉讼代理人：姜大连，江苏运通律师事务所律师。

原审被告：江苏国信物业管理有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区汉中路180号星汉大厦18楼。

法定代表人：杨飞，该公司董事长。

委托诉讼代理人：徐建华，江苏红杉树律师事务所律师。

审理经过 上诉人江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司(以下简称房地产投资分公司)因与被上诉人黄某、陈奕名，原审被告江苏国信物业管理有限公司(以下简称国信物业公司)商品房预售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院(2020)苏0303民初5171号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 上诉人房地产投资分公司上诉请求：1、撤销原判，并改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，应予以纠正。(一)、一审查明案涉房屋已超过质保期，仍然判决上诉人承担责任，显属事实认定错误。2013年7月17日被上诉人在收房确认单上签字，防水质保期应于2018年7月17日到期，被上诉人本次报修时间为2018年8月，已过保修期。(二)、江苏建科鉴定咨询有限公司(以下简称建科公司)出具的(2021)苏0303法鉴委字第43号鉴定报告，也确认案涉房屋的渗漏部位已进行过维修。该《鉴定报告》存在诸多错误，不能作为本案的定案依据。鉴定书应当由鉴定人签名或者盖章，并附鉴

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定人的相应资格证明。委托机构鉴定的，鉴定书应当由鉴定机构盖章，并由从事鉴定的人员签名。而建科公司没有附鉴定人的资格证明，没有附建科公司的资质说明，部分签发人的资质，无法就本案争议的事实出具鉴定报告。鉴定结论未就案涉房屋的渗漏原因作出明确说明，不能得出案涉房屋的渗漏系由上诉人的原因所导致。上诉人提交了编号JTB-20设计更改通知单，根据江苏省公安厅消防局下发的苏公消[2011]29号文件，本案所涉房屋的外墙设计已经变更。(三)案涉房屋的渗漏系楼上业主违规加盖阳光房所致，应由楼上业主承担侵权责任。黄某曾经自述“三层北房间渗水严重……原因是楼上漏的，请从楼上做好防水”以及“三层东南间水管处也漏水，南边水管处也漏水，原因是楼上漏的，要从楼上做好防水。”因楼上阳光房的暴力装修改变了案涉房屋和楼上的水管走势，楼上阳光房的排水会直接落在案涉房屋的外墙上，从而造成案涉房屋的渗水。在一审中，上诉人曾申请要求就案涉房屋与楼上业主暴力装修之间的因果关系进行鉴定，但因为楼上业主的拒不配合而被退回。二、一审法院程序违法，适用法律错误，应当予以纠正。一审中，上诉人对于鉴定意见已经提出异议，一审法院应当按照法律规定要求鉴定人出庭作证。

二审被上诉人辩称 针对上诉人房地产投资分公司的上诉，被上诉人黄某、陈奕名答辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人认为涉案房屋超过质保期的理由不能成立。涉案房屋在质保期内出现的诸多质量问题，至今仍然存续，并没有得到修缮。上诉人称维修过了，但没有提供维修的工艺、方案以及日志等，不能免除其在质保期内的维修责任。二、上诉人称鉴定报告存在错误，也是不正确的。关于鉴定人员没有附资质证书的问题，在司法部《司法鉴定程序通则》及《司法鉴定文书格式的通知》中，没有对鉴定文书要附相关证书的强制性规定，鉴定工作有相应的鉴定标准以及规章制度、法律规定。而民事诉讼证据规则只是对证据的一种审查标准，并不能推断鉴定书是错误或者是无效的。关于鉴定人员的资质问题，在鉴定报告上无论是签发人还是审核

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人都具有高级工程师的资质，并不是上诉人所称的情况。三、楼上业主加盖房屋并不能导致涉案房屋目前所出现的诸多严重质量问题，毕竟通过鉴定结果来看，房屋的施工工艺也是存在问题的。

被告辩称 原审被告国信公司答辩称：原审法院对我公司的判决部分，事实清楚，法律适用正确，应予以维持。

原告诉称 黄某、陈奕名向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令房地产投资分公司、国信物业公司修复房屋，达到合格状态。后调整诉讼请求为：房地产投资分公司、国信物业公司于判决生效两个月内对涉案鉴定报告结论中第二、三、四条认定的房屋质量问题修复完成，并经有资质的验收机构验收合格。2、本案诉讼费、鉴定费由房地产投资分公司、国信物业公司承担。

一审法院查明 一审法院认定事实如下：2011年7月22日，黄某、陈奕名与房地产投资分公司签订商品房买卖合同，黄某、陈奕名购买房地产投资分公司开发的国信上城第30幢1单元101号房屋。合同签订后，黄某、陈奕名依约缴纳房款，2013年7月17日，黄某、陈奕名在收房确认单上签字。交付房屋后，黄某、陈奕名于2019年4月24日取得涉案房屋的权属证书。

黄某、陈奕名于2014年6月24日、2014年8月31日就案涉房屋质量问题向国信物业公司报修。黄某、陈奕名主张当时向国信物业公司书面提交报修内容，并当庭提交手写内容两份，其中一份载明：一车库内间北墙开裂；二、车库内间东南面墙渗水；三、二层东间北窗底渗水，上顶渗水；四、二层东房间东墙渗水，客厅北窗上口渗水；五、三层北间上顶渗水；六、三层东墙窗底渗水，三层走道上顶渗水，三层走道西窗边渗水。国信物业公司提交了维修工作通知单，通知单上已载明了相关漏水等内容，在保修期一栏均显示在保修期内。

关于上述维修事宜，黄某、陈奕名主张房地产投资分公司、国信物业公司并未将

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上述问题修复完毕，房地产投资分公司辩称，已将上述报修的质量瑕疵进行修复。关于上述维修项目的是否修复，黄某、陈奕名申请司法鉴定，2021年6月10日，江苏建科鉴定咨询有限公司出具鉴定报告(编号为21210568)，鉴定报告出具鉴定结论为：1、所测楼板板底钢筋保护层厚度符合设计图纸及验收规范要求,部分楼板钢筋间距不符合设计图纸及验收规范要求；2、所测外墙建筑做法不符合设计图纸要求,部分外墙存在渗漏现象；3、本次所检负一层墙体为填充墙,墙体裂缝最大宽度为9mm,墙交接处裂缝宽度为100mm,且个别墙体存在歪闪现象,裂缝对填充墙构件安全造成影响,对主体结构安全不造成影响;所检一层21-24/C-G轴顶板板底裂缝为粉刷层开裂,对构件安全不造成影响;4、该房屋负一层、二层内墙及楼面板渗漏部位已进行二次粉刷，部分修复部位仍存在渗漏现象。

一审法院认为 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

黄某、陈奕名在保修期内就案涉房屋申报维修，房地产投资分公司辩称已修复，结合鉴定报告载明结论，房地产投资分公司无充分证据证实其已经将相关保修项目进行修复，房地产投资分公司作为出卖人仍应按照合同约定对于履行相应维修义务，就鉴定报告所涉2、3、4项进行维修，修复至经有资质的机构验收合格。黄某、陈奕名主张国信物业公司履行维修义务无事实及法律依据，法院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：判决生效之日起六十日内，江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司对于登记在黄某、陈奕名所有的国信上城第30幢1单元101号房屋就鉴定报告(编号为21210568)所载2、3、4项进行维修，修复至经有资质的机构验收合格。

二审期间，双方当事人均未提交新的证据。

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本院查明 二审查明事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。黄某、陈奕名在保修期内已就案涉房屋申报维修，房地产投资分公司虽辩称已对涉案房屋进行修复，但与鉴定报告载明结论不符，房地产投资分公司亦未能举证证明已就案涉房屋维修至合格。故，原审法院判令房地产投资分公司仍应按照合同约定履行维修义务，就鉴定报告所涉2、3、4项进行维修，修复至经有资质的机构验收合格，并无不当。房地产投资分公司抗辩案涉房屋渗漏成因复杂，楼上业主违规加盖阳光房、增加排水管，从而造成案涉房屋的渗水，不能简单认为系涉案房屋的质量问题。对此，房地产投资分公司亦未能提供充分证据予以证明，对其主张，本院不予支持。

另，原审法院依据黄某、陈奕名的申请，启动司法鉴定程序，委托具有相应资质的鉴定机构就本案相关情况作出鉴定报告，符合法律规定，本院予以确认。房地产投资分公司对鉴定报告提出的异议，无事实及法律依据，本院不予认可。

综上，上诉人房地产投资分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 廖伟巍

审判员 苏 团

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审判员 孟 娟

二〇二二年一月二十四日

书记员 侯梦池

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