燕郊房地产市场调研报告

燕郊房地产市场调研报告

一：燕郊区域整体市场分析

燕郊房地产市场近几年随着政策利好，再加上自身地段等优势，燕郊的楼盘

数量大大增加。

燕郊楼盘集中分布在沿潮白河一线的燕顺路板块和京华路一线的老城区（南

城）板块。北京限购政策推出是造成燕郊供应量快速增加的主要原因，由于户籍

和购买套数的双重限制，北京的购房需求被挤压到燕郊市场，今年来北京市政府

搬迁（通州区）、交通的便利导致燕郊的房地产市场价格一路上涨，同时燕郊近

北京的地理位置很大程度上促进了燕郊的住宅投资行为，近两年供应和需求都快

速增长。

1、政策及大环境利好

1）燕郊位于北京的东面，距离天安门35公里，距离国贸30公里。地处京、

津区域的腹地，是北京、天津、唐山的“金三角”，是据北京最近的外省区域，

与通州仅隔一条潮白河。燕郊升级为国家级开发区，更加显示国家对它的重视。

2）国家为去库存，降首付、降税等宽松房地产政策连续释放。

3）北京限购及环北京区域将实行积分落户制度的明确。

4）北京市新政府将迁址通州区（距燕郊仅6公里），通州成为北京行政副

中心。

5）环北京区域路网成熟，铁路、102国道、潮白河大桥（年底完工）、京

秦高速、京平高速等多条线路从燕郊直通北京。

6）京津冀一体化2015年加速推进，北京通往平谷的城铁22号线规划经过

燕郊北城设站；北京地铁M6号线东延燕郊南城等众多利好政策刺激了房价。

7）燕郊政府规定2020年之前不再增加商品住宅用地。

8）燕郊常驻人口从2012年的30万发展到如今80万。

2、区域市场存量、放量分析

目前燕郊市场楼盘数量较多，并且成逐步增长的趋势。但大多数可销售的楼

盘在一推入市场，短时间内即销售完成，所以目前燕郊可销售房源较少。再加上

燕郊政府对新建商品住宅批地的限制，燕郊市场新开工项目不多，市场供给量也

大大减少。

燕郊市场新建楼盘不多，房源库存总量较小，销售的房源基本上为期房为主。

所销楼盘都在排号，等待开盘。还有些老项目房源不多，“捂盘惜售”，等上调

到相对较高的价位后再出售。房价涨的快，但买房的人却有增无减可以说是燕郊

目前的状态，开盘即售罄的情况很常见。

目前燕郊房地产市场情况：现房存量较少。

3、区域客户（需求）现状分析

1）北京外溢刚需为主。燕郊由于毗邻首都北京的特殊性，长期以来环北京

区域楼市吸纳了不少北京外溢的刚需客群。

2）大量投资客。随着燕郊政策性利好，大批看好该区域发展的投资性客户

增多。

3）本地及周边客群占比较小。

通过对燕郊区域客户的分析及燕郊利好政策等因素的分析，燕郊近北京、低

价位、不限购的三重优势导致该区域房地产市场供不应求，推出市场的房源一经

公开发售，短时间内即会售罄，目前部分房源存在加价争抢的局面，该市场的需

求旺盛，导致整体市场呈现需大于供的局面。

4、区域市场在售项目价格走势分析

1）随着北京地王频出和豪宅化不断加强的趋势，也给环京地带的楼市带来

上升态势，同时外地的刚需人群不断向北京周边涌入，而开发用地紧缩，住房的

供应量的减少，也造成北京周边房价的上升的态势，燕郊房价与北京房价成正相

关。

2）目前来看，燕郊区域楼盘的房价较年前都有了不同程度的上调，基本上

调幅度在1000~2000元/㎡之间，有些知名楼盘的上涨幅度更大。而今年燕郊房

地产市场价格涨幅更加迅猛。

例：汇福悦榕湾开盘价：18000-23000（2016年3月5日踩盘信息）

21000-25000（2016年3月18日开盘信息）

3）目前燕郊市场一手房销售价普遍在14000-23000元/㎡之间，而新开盘项

目售价大多在18000-23000元/㎡之间，二手房成交价约在15000-17000元/㎡之

间（注：09年销售的福成五期由于交房问题多，二手房在12000左右）。

5、去化速度

燕郊区域房地产市场产品虽然同质化较高，竞争也较为激励，但由于较乐观

的市场行情，从楼盘开盘销售到售罄一般需要几个月（需五证齐全），一些知名

楼盘时间更短。

例如：孔雀城开盘一个月3700套房源就全部售完，汇福·悦榕湾3月5日

开盘两栋楼一天即全部售完。

6、区域市场项目销售及折扣分析

目前销售状态：捂盘惜售，酝酿涨价。

折扣点位：电商几万抵几万；全款97~98折等。

推广方式：由于燕郊市场乐观，推广方式简单直接，最为特点的是以分销为

载体的“全民营销”。

6、燕郊房地产市场潜在的风险

1）价格虚高。燕郊城市规划和配套设施并不是很完善，相对其过高的单价，

存在一定的价格虚高。

2）区域炒作严重。由于燕郊目前处于卖方市场，开发商为了谋取更高利润，

存在故意囤积房源，制造一房难求的恐慌，借机炒作高价获利。

3）下行风险较大。以投资需求为主体的燕郊市场，房价波动与北京共振，

北京若停涨下滑，燕郊就会房价超跌。

4）消费行为规范不足。

二：燕郊房地产市场主要产品

1、建筑形式

燕郊房地产市场上，板楼、板塔结合、塔楼项目均占据较大比重。

与通州、顺义以板楼为主的特点不同，燕郊存在大量塔楼和板塔结合项目。

从建筑层数上来看，高层为主要的建设方式，住宅的平均层数约在30层左右，

较高楼层达到34层。

2、户型特点

燕郊区域主要的目标客户为北京市外溢客群，既有刚需也有投资，因此大部

分楼盘户型在50㎡-120㎡，其中主力户型为70㎡-90㎡两居，目前改善型的三

室（90-120㎡）更加受到市场的关注。

项目 一居 两居 三居 跃层

面积及区间

占比

户型特点

40㎡、50㎡、6080㎡左右；70-8890-120㎡，少量顶层房源

㎡多都有 ㎡、80-90㎡ 125㎡

20-25% 60% 15% 2%

户型设计上较多户型方正、布局紧凑、高效实用，以阳台和小飘窗增加吸引

力。整体户型设计注重实用性和投资价值。

随着燕郊房地产的发展，市场客群进本呈现刚需、刚需+改善、投资、改善

等四种情况。其中，刚需以两室为主，三室为辅；投资客以一、二室为主；改善

型则以小三室最多；由于两居可居住、可投资，市场客群对其选择性较大。随着

燕郊利好性的政策等因素，大量投资客进入燕郊房地产市场，使得其占比比重大

大增加，

市场客群及喜好：

项目 刚需 刚需+投资 投资 改善

户型

占比

主要以两室，少二室居多 一、二室为主 小三室100-120

量三室 ㎡

20% 25%左右 40% 15%

三：当前市场代表性楼盘项目

1、中骏·四季花都

中骏·四季花都（期房）

售价 预计开盘价18000元/㎡

户型建面 65-89㎡两至三居

楼盘地址 燕郊迎宾路与徐尹路交叉口东200米(燕郊植物园对面)

最新动态 3月13号开盘，排号20000元

位于燕郊经济技术开发区。与北京市中心天安门的直线距离约为30公里，

楼盘简介 距首都国际机场25公里， 距离燕郊老城核心区3公里，临近燕郊植物园，

自然环境优越，西北临燕郊理工学院，发展潜力较大。

2、天佑·爱上岛

天佑·爱上岛（现房）

售价 预计开盘价17500元/㎡

户型建面 51㎡一居；85㎡两居；121㎡三居

楼盘地址 燕郊燕灵路西侧，化大路北侧

最新动态 20000元排号，7天内认购99折

楼盘简介 项目总用地面积72468平米，总建筑面积23万平米，地上建筑面积仅有

181171平米，容积率只有2.5，停车位高达3121个，可以满足1.5/户。

3、九里香堤（首尔甜城三期）

九里香堤（花园洋房：现房）

售价 20000-23000元/㎡

户型建面 三居(建面97㎡) ；三居(建面100㎡)

楼盘地址 燕郊燕顺路东侧，潮白大街北侧

最新动态 三期排号，排号费20000元

楼盘简介 九里香堤为燕郊的低密度花园洋房社区，全部为7、9、11层电梯板楼。户

型全部南北通透，部分户型可直接电梯入户，高端大气上档次。外立面三

层以下为高档石材，以上为咖啡色真石漆。

九里香堤定位于“刚改”和“改善”型客户，主打高品质。项目

以化大南路为界限，分为南北两个区域。

最新：开盘价24000-30000

元/㎡（2016年3月18日）

4、碧桂园时代城

碧桂园时代城（准现房，精装修）

售价 预计开盘价18000元/㎡

户型建面 二居(建面88㎡) ；三居(建面113㎡)

楼盘地址 燕郊燕顺路与神威北路西南300米(华堂高尔夫东侧)

最新动态 蓄客阶段，预计二期五六月开盘

楼盘简介 碧桂园时代城项目位于京东燕郊燕顺路商圈，与城市副中心通州

隔河相望。距北京CBD国贸地区30公里，首都国际机场25公里，

是距离北京近生态居住区。区域配套完善，居住氛围浓厚，与北

京无缝接驳。在京津冀协同发展的大力推进下，区域未来潜力显

著。项目占地面积约10万平米，总建筑面积约33万平米，户型

面积80㎡-115㎡全优户型，涵盖不同阶层居住需求。房产年限剩

47年。

5、黄金蓝湾

黄金蓝湾（现房）

售价 20000-23000元/㎡

户型建面 五居(建面280㎡) ；五居(建面196㎡) ；三居(建面130㎡)

楼盘地址 燕郊燕顺路与神威北大街交叉口东北角

最新动态 排号阶段，住宅5万抵十万，底商10万抵20万

楼盘简介 黄金蓝湾占地29229平方米，总建筑面积82002 .24平方米。造

型上充分表现为用材的考究和工艺的精致，空间上以亲地、亲景、

院落感为本打造墅质电梯洋房，力求成为燕郊区域“居住典范”；

户型面积50-280㎡满足不同置业者需求；户型设计充分考虑采光

面积、通风性、空间利用率等都经过精细化、丰富元化、人性化

设计；多阳台、飘窗与园林紧密接触，深度融入自然，奢享5+1

景观洋房生活。

6、上上城理想新城Ⅱ

上上城理想新城Ⅱ（现房）

售价 17000元/㎡

户型建面 54㎡一居；73-88㎡二居；102㎡、138㎡三居

楼盘地址 燕郊燕灵路与神威北路交汇处，沃尔玛西侧

最新动态 基本售罄，仅少量尾房在售均价17000元/平米，主推户型建筑面积为54

平一居，73-88平通透二居、102平、138平通透三居。

楼盘简介 上上城理想新城共分为南北区进行多期开发，建设周期为2014年05月01

日至2016年5月31日，开发商为福成集团下属全资子公司河北联福房地

产开发有限公司。

成熟配套：社区社区内2万平米地下农产市场，足不出户，一部电梯直达，

让业主真正的享受吃喝玩乐社区内一站式解决，出门即到，新世界、沃尔

玛、电影院。

社区景观环境：社区内3万平米超大中央花园，社区区入口处6010平方米

市政公园，社区还配有8栋商业及配套。

7、汇福·悦榕湾

汇福·悦榕湾（准现房）

售价 开盘18000元/㎡，售价18000-23000元/㎡

户型建面 84.44㎡两居；90.96㎡两居；127.68㎡三居

楼盘地址 燕郊潮白河畔行宫西大街与燕顺路交汇口西侧

最新状态 排号2万抵3万；21#、29#三月中旬开盘，价格未定。

楼盘简介 作为燕郊城市综合体大盘，位处京津冀一体化区域，与北京副中心仅一河

(潮白河)之隔，更是位于燕郊燕顺路，拥揽潮白河醉美湾区，得天独厚的

区域优势，预示着良好的前景空间。项目集居住、购物、餐饮、办公于一

体，采用明厨明卫、南北通透的设计风格，并引进国际一流的物业管理公

司，大大提高了居民的生活品质和舒适度。

最新：开盘价21000-25000

元/㎡（2016年3月18日）

8、嘉都

嘉都（期房）

售价 预计开盘价14000元/㎡

户型建面 65㎡一居；79-92、86-91㎡两居；117㎡三居

楼盘地址 燕郊京平高速木燕路（北务出口）东500米

最新动态 目前三期排号，约1100套房源，5万抵6万，全款97-98折

楼盘简介 项目位于京平高速木燕路(北务)出口东500米;项目周边京秦高速、徐尹路

两条城市主干道，即将开通。公交顺18路、882路现已开通，其中顺18

路可达顺义俸伯站及主城区，882路一站直达望京西城铁站。预计2020年

开通的北京地铁22号线 ，途设“燕郊北”。社区配套公立小学、双语幼

儿园、3.6万㎡私属社区公园。

9、水榭花城

水榭花城（期房）

售价 预计开盘价14000元/㎡

户型建面 60㎡一居；81㎡两居；90㎡三居

楼盘地址 燕郊京平高速木燕路(北务)出口东南3公里

最新动态 高层2万抵3万，底商3.5万抵5万

楼盘简介 燕郊水榭花城项目位置:京平高速木燕路出口三公里处，（嘉都项目南，百

世金谷东北侧）紧邻城铁22号线。燕郊水榭花城小区整体园林景观的设计

理念来源于英伦印象莎士比亚流派，整体设计理念为：“一心三环”即：

一个中心花园，三个抗体健身环。在整体风格上突出“尊贵、典雅、精致、

浪漫”的风格。

10、天洋城4代

天洋城4代（现房）

售价 18000元/㎡

户型建面 60-120㎡一至三居

楼盘地址 燕郊迎宾南路东侧

最新动态 基本售罄，二期预计4月中旬开盘，优惠还未出。

楼盘简介 作为燕郊城市综合体大盘，位处京津冀一体化区域，与北京副中心仅一河

(潮白河)之隔，更是位于燕郊燕顺路，拥揽潮白河醉美湾区，得天独厚的

区域优势，预示着良好的前景空间。项目集居住、购物、餐饮、办公于一

体，采用明厨明卫、南北通透的设计风格，并引进国际一流的物业管理公

司，大大提高了居民的生活品质和舒适度。

四：总结

1、燕郊房地产市场（住宅市场）

未来随着通州区域以及京津冀一体化相关配套的落地，燕郊将进一步承担北

京以及通州区楼市外溢功能，其配套、产业、交通将得到进一步的完善，对购房

者的吸引力增强，但受库存紧张影响，预计2016年整体市场供不应求从而推高

房价。

——近期：看涨。燕郊区域的现有库存紧张的情况下，加之很多项目或受预

售证的限制，或捂盘待涨，加剧市场供不应求。

——远期：看涨。燕郊由于土地供应以及楼盘的开发导致目前市场上土地缺

少，燕郊市场上基本上可待开发的土地资源缺乏，未来一到两年内新入市的项目

较少，供求矛盾加之现有多重利好，使得下半年燕郊房价上行空间较大。

而透过这种现象燕郊的未来市场走向将如何？

首先燕郊的地理位置受北京以及通州的发展势必带动燕郊的成长，但是这种

成长是被动性的，并存在不确定性。结合燕郊的规划，未来燕郊很难出现地产发

展主导方向，一段时间内仍将继续保持现有状态。

燕郊近期的房价不断飙升，除了表面的市场情况好的现象，隐约中透漏出来

的信息也是我们不得不思考的。

燕郊的房价与北京房价保持着共振的关系，但它的震荡幅度远比北京大，即

使与通州仅有一河之隔，但燕郊无论从区位条件、交通状况还是整体的配套环境，

都远远落后于北京整体情况，这使得燕郊在之前数次的房价波动中，出现了较为

明显的大幅涨跌现象。

时间 燕郊 因素

2009 6000-7000元/㎡

2010年5月 11000-13000元/㎡ 北京房价飞涨最高点

2010年9月 8000元/㎡ 河北出台限制外地人买房贷款政策

2010年11月 9000元/㎡ “环首都”概念以及燕郊地铁

2011年上 7000-8000元/㎡

2012年 8500-9000元/㎡ 房价稳定上涨

2012年 7000-7500元 北京通州区房价跳水

…… …… ……

透过调查分析了解现在燕郊其实又是因为这些政策的发酵而重新进入了一

种泡沫滋生的状态，目前由于政策的利好因素导致需求的旺盛，造成燕郊房地产

已经达到饱和，燕郊不断增加的供给，没有整体的城市规划、没有基本的配套设

施，导致燕郊市场的混乱，不具备之前的投资功能。

而随着通州城市规划的节奏加快，会促使通州部分物业购置的吸引力上升，

即便在限购的条件下，也不排除部分刚需购房群体会到通州购房，从而分流燕郊

的潜在购房客户。

2、项目应对未来多变市场的建议

1）适时入市，灵活多变

不要盲目跟风的进入市场，根据项目前期的筹备，以及证照办理的节点选择

适当的时机入市，在入市前期进行当下市场的摸底、客户的了解等给出符合市场

环境的入市时机。

燕郊市场今年开始将迎来新的一轮的价格市场，建议根据市场动态及时制定

最佳的入市时机和价格，同时推出“样板间+园林景观+科技互动体验”的整体营

销策略。

2）项目形象口碑塑造

项目属于外地企业开发，而燕郊市场多数均为本地企业开发，对于项目来说

开发商口碑以及形象不具备竞争力，因此建议项目前期入市后塑造项目形象和口

碑，在整个燕郊市场上占有一席之地。

3）价格制定符合市场

燕郊房地产市场的销售价格虽然今年一路上涨，但是仍然脱离不了受北京通

州环境的影响，建议项目在入市销售时候根据市场实际情况制定合理的销售价格

以及价格策略。

4）不要盲目跟从市场

对于项目在市场中的销售，一定要对市场进行严谨的市调和分析，切忌盲目

跟从市场，进行项目虚假炒盘，随意大幅度提升价格，避免市场一旦项目出现波

动或者缩水而对项目造成的销售停滞的局面。

5）推盘速度及体量符合市场需求

根据市场实际需求情况和接受程度推出一定量的房源，并且在推盘速度上要

给项目预留足够的蓄客过程，来保证项目的顺利销售和快速消化。

五：项目产品建议：

1、燕郊市场户型及占比

项目 一居 两居 三居 跃层

面积及区间

占比

40㎡、50㎡、6080㎡左右；70-8890-120㎡，少量顶层房源

㎡多都有 ㎡、80-90㎡ 125㎡

20-25% 60% 15% 2%

2、燕郊市场客群及喜好

项目 刚需 刚需+投资 投资 改善

户型

占比

主要以两室，少二室居多 一、二室为主 小三室100-120

量三室 ㎡

20% 25%左右 40% 15%

3、本项目户型面积及占比（依据设计图纸)

项目 一居 二居 三居

户型 40、50㎡ 80㎡左右 100-120㎡

占比

公摊率 30.7~32.7%

15% 70%左右 15%

项目户型产品建议：

根据燕郊市场户型产品的面积区间及占比情况、不同客群对不同产品的需求

比重情况分析，以及与本项目规划户型相对比，可以看出本项目户型产品比重过

于偏重二居，比重高达70%，而一居和三居占比为15%，比重偏小（三居改善性

越来越受到市场重视）。这样的户型占比，与市场整体的贴合性较差，将来推出

市场可能面临一定的销售困难。在户型面积区间上，本项目产品一居40-50㎡，

二居80㎡左右，三居100-120㎡的户型区间还是比较符合当前市场的整体状况。

目前燕郊市场上，户型设计上较多户型方正、布局紧凑、高效实用，以阳台

和小飘窗增加吸引力。根据对本项目户型规划图的分析，本项目户型结构存在诸

多缺陷，且有的缺陷调整难度较大，如果要尽最大程度完善，则涉及到建筑结构

等层面，再加上本户型产品公摊率过高，超过了30%，不具有市场竞争力。为了

更好的迎合市场的需求，不建议采用原有户型规划设计，建议减少公摊面积、重

新规划户型产品，目前的户型面积区间基本与市场相符。

本项目户型产品建议

项目 一居 二居 三居

户型 40、50㎡ 80㎡左右 100-120㎡

占比 25% 60% 15%