银行个人二手房屋贷款管理办法

2023年4月23日发(作者：otlan热水器)

银行个人二手房屋贷款管理办法

银行个人二手房屋贷款管理办法

第一章总则

第一条为规范我行个人二手房屋贷款管理，根据《中华人民共和

国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物

权法》、《贷款通则》、《个人贷款管理暂行办法》、《城市房地产

转让管理规定》等有关法律、法规，制定本办法。

第二条本办法所称个人二手房屋贷款是指我行运用信贷资金向在

中国大陆境内购买二手房屋的自然人发放的人民币贷款。二手房屋是

指已取得房地产行政管理部门颁发的房屋所有权属证明，可在房屋二

级市场上进行交易的各类型房屋，包括二手住房和二手商业用房。

第三条二手房屋贷款种类同《个人一手房屋贷款管理办法》第三

条。

第四条本办法适用于我行所属分（支）机构办理的个人二手房屋

贷款。

第二章贷款的对象和条件

第五条贷款对象和条件同《个人一手房屋贷款管理办法》第五条、

第六条。

第三章授信方式、额度、期限、利率及还款方式第六条授信方式

同《个人一手房屋贷款管理办法》第七条。

第七条贷款额度

二手房屋价格依据借款人所购房屋买卖合同价格或评估价格两者

较低额确定，住房贷款、车库（位）贷款、商业用房贷款（含押旧购

新）额度分别同《个人一手房屋贷款管理办法》第九条、第十条和第

十一条规定。其中住房套数认定标准同《个人一手房屋贷款管理办法》

第八条规定。

第八条贷款期限须同时满足下列条件：

（一）符合《个人一手房屋贷款管理办法》第十二条规定；

（二）贷款期限不得超过抵押房屋所占土地剩余使用年限；

（三）抵押房屋的房龄+贷款期限≤45年（特殊情况按照政策例

外办理）。

第九条贷款利率、还款方式分别同《个人一手房屋贷款管理办法》

第十三条和第十四条规定。

第四章贷款担保

第十条个人二手房屋贷款实行抵押、抵押+阶段性保证、抵押+资

金托管或冻结、抵押+过程控制和住房置业担保公司全程保证担保方式。

（一）房屋抵押担保方式，指借款人以其所购房产设定抵押且在

办妥房屋抵押登记手续后发放贷款。

（二）抵押+阶段性保证担保方式，指借款人同意以其所购房产作

抵押,我行在抵押手续办妥前先行放款。自贷款发放之日起，至借款人

所购房产办妥抵押登记手续，并将《房屋他项权证》原件交我行收妥

之日止期间，由我行认可的保证人为借款人提供阶段性连带责任保证

担保。

其中，我行员工提供阶段性保证担保的，按照《个人一手房屋贷

款管理办法》第十五条第二款执行。

（三）抵押+资金托管或冻结担保方式，指借款人同意以其所购房

产作抵押, 我行在抵押手续办妥前先行放款。自贷款发放之日起，至借

款人所购房产办妥抵押登记手续，并将《房屋他项权证》原件交我行

收妥之日止期间，由我行对贷款资金托管或贷款资金（100%保证金）

全额冻结担保方式。

贷款资金通过房地产经纪机构或交易保证机构客户交易结算资金

专用存款账户托管，须符合建设部和中国人民银行《关于加强房地产

经纪管理规范交易结算资金账户有关问题的通知》和地方房地产行政

管理部门二手房交易资金托管相关规定要求；采取借款人或卖方个人

账户托管的，按照我行个人二手房屋交易资金托管业务相关规定执行。

对于地方房地产行政管理部门实行二手房交易资金托管且我行未

取得托管银行资格的地区，分行在风险可控情况下可办理“抵押+他行

资金托管”担保方式的二手房屋贷款，贷款发放条件按照当地房屋行

政管理部门二手房屋交易资金托管有关规定执行。

（四）抵押+过程控制方式，指借款人同意以其所购房产作抵押，

银行凭抵押收件收据放款。在取得抵押收件收据至我行办妥抵押登记

手续并收妥《房屋他项权证》担保空档期间的贷款风险由分行尽可能

采取措施进行过程控制，担保空档期原则上不超过7个工作日，特殊

情况最长不得超过15个工作日。

（五）住房置业担保公司全程保证方式，指由住房置业担保公司

为借款人的全部债务提供全程全额第三方连带责任保证担保,借款人将

其本人或第三人的合法房产依法向住房置业担保公司进行抵押反担保，

贷款合同执行完毕后解除担保。该方式下住房置业担保公司须按总行

法人客户授信办法核定担保额度。

第十一条合作方的选择和管理，按照《《中国XX银行合作中介机

构管理办法》和我行“授信风险管理操作手册——对私分册（第一部

分基本制度）”中对合作方的规定执行。其中，承担阶段性连带责任

保证担保的担保公司或住房置业担保公司的注册资本金须为人民币

1000万元（含）以上，且须为实缴资本。

第五章贷款流程

第十二条房屋和渠道准入

我行所属分（支）机构须按照“先准入后放贷”的原则，在办理

个人二手房屋贷款业务前应对所在城市或所辖区域内存量房源进行整

体筛选和准入，对业务来源渠道和担保方进行准入。业务来源渠道、

担保方的准入和额度的核定按《个人房屋按揭类贷款业务项目额度审

批管理办法》相关规定执行。

（一）房屋准入基本标准

1、产权清晰，具有房屋所有权证且能上市流通，无产权和租赁纠

纷，不在市政规划拆迁、司法冻结或封存范围之内。

2、房屋处于我行有营业网点的城市市区范围内，且为区位较好、

配套齐全、物业管理规范的中高档社区；商业用房须处于商业氛围浓

厚区域、且为独立式隔间。

（二）房屋准入程序。分行零售业务部牵头，会同分行零售风险

管理中心依据总行房屋准入标准结合本地城市区域规划和房地产市场

情况合理确定本行二手房屋贷款支持购买房屋的区域或小区，须报经

分行零售业务主管行长和分行零售授信业务一级审批人双人审批。

第十三条贷款受理

借款人应以书面形式向我行提出申请并提交下列材料：

（一）按照《个人一手房屋贷款管理办法》第十八条规定执行；

（二）卖方应提供如下材料：

1、卖方及配偶（含房屋共有权人）有效身份证件及婚姻状况证明；

2、所售房屋的房屋所有权属证明，有共有权人的，应提供《房屋

共有权证》；

3、房屋共有权人同意出售房屋的书面文件；

4、如房屋已出租，须提供承租户放弃优先购买权的书面文件；

5、卖方为企业法人的，须提供有效的《企业法人营业执照》、

《法人代码证书》、企业最高权利机构同意转让房产的决议等有关文

件；