张晓峰与上海崇明豫商置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

张晓峰与上海崇明豫商置业有限公司商品房预售合同纠纷二

审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预

售合同纠纷

【审理法院】上海市第二中级人民法院

【审理法院】上海市第二中级人民法院

【审结日期】2020.04.29

【案件字号】(2020)沪02民终2962号

【审理程序】二审

【审理法官】孙斌张志煜邬梅

【审理法官】孙斌张志煜邬梅

【文书类型】判决书

【当事人】张晓峰;上海崇明豫商置业有限公司

【当事人】张晓峰上海崇明豫商置业有限公司

【当事人-个人】张晓峰

【当事人-公司】上海崇明豫商置业有限公司

【代理律师/律所】李重光上海旭灿律师事务所;吴雯麒上海旭灿律师事务所;王秀玲北京金诚

同达(上海)律师事务所

【代理律师/律所】李重光上海旭灿律师事务所吴雯麒上海旭灿律师事务所王秀玲北京金诚同

达(上海)律师事务所

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【代理律师】李重光吴雯麒王秀玲

【代理律所】上海旭灿律师事务所北京金诚同达(上海)律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判二审改判

【字号名称】民终字

【原告】张晓峰

【被告】上海崇明豫商置业有限公司

【本院观点】本案主要争议焦点是被上诉人就系争房屋地下室的宣传内容是否构成要约。

【权责关键词】无效撤销合同过错证明财产保全诉讼请求维持原判拍卖

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，本案主要争议焦点是被上诉人就系争房屋地下室的宣传内容是否构

成要约。《中华人民共和国合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表

示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定；(二)表明经受要约人承诺，要约人

即受该意思表示约束。一般而言，商业广告、寄送的价目表、拍卖公告、招股说明书等，属

于要约邀请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围

内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格

的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视

为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由此可见，开发商就其销售房屋所作的宣

传广告应视为要约必须具备三个要件：一是开发规划范围内；二是所作的说明和允诺具体确

定；三是对合同的订立及房价的确定有重大影响。本案中，上诉人提供的户型宣传页和小区

宣传页对相关房屋面积作了告知，对地下空间也只描述“层高5"、“自行分割"、“地下室

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无隔断、仅为一层"等内容，资料中对于被上诉人赠送地下室的相关内容亦不明确，反而备注

了“户型平面图及效果图仅供参考，户型因楼栋、楼层、单元不同，局部结构、面积等可能

有所差别，均以政府批文和售房合同为准"等内容。故被上诉人就地下室的宣传并非具体确

定。从双方所签《预售合同》的内容看，地下室面积并未计入系争房屋建筑面积，合同总房

价款也未体现地下室面积的计价。同时，双方在补充条款中亦明确载明出售方所作广告宣传

资料均为要约邀请，不作为合同依据的约定。二审期间，上诉人提供的行政处罚决定书所涉

《上海市商品房预售合同》补充条款一第三条第(五)项排除了消费者解释格式条款的权利，

违反了《合同违法行为监督处理办法》的相关规定，但上诉人以此为由要求认定双方签订的

《预售合同》(包括主合同和补充协议)中部分格式条款无效，理由不能成立。本院注意到，

涉案广告宣传资料发布在先，合同补充条款签订在后，通观上述约定，被上诉人就地下室面

积所作的宣传内容不构成要约，上诉人认为系争房屋包含独立的两层地下室的说明和允诺具

体确定，应当视为要约的主张，尚缺乏充分的依据，本院难以采信。 关于上诉人主张的

无法使用两层地下室赔偿金。上诉人向一审法院提起诉讼要求被上诉人赔偿其无法使用地下

室的赔偿金并具体载明其计算方式。根据其计算方式，上诉人诉请金额实际为其主张的两层

地下室面积与实际面积之间的房价差额。如前所述，被上诉人就地下室所作之宣传并不构成

要约，也未载入双方签订的《预售合同》，不属于合同内容。上诉人以被上诉人实际交付的

地下室面积与广告宣传的面积不同为由提出房价款差额赔偿的主张，缺乏事实和法律依据，

本院不予认可。但结合本案实际案情，被上诉人通过销售活动、样板房展示等形式对相关地

下空间的使用方式进行宣传，对上诉人作出购房决定可能存在一定影响，一审法院结合本案

具体情况及上述因素判令被上诉人支付相应的赔偿款，并无不妥，本院予以认同。 综上

所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华

人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11573.50元，由张晓峰、赵岚负

担。 本判决为终审判决。 法官助理徐丹阳

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【更新时间】2021-11-04 07:09:49

【一审法院查明】鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达双方当事人，故对于一审法院认

定事实及判决理由部分，本院不再重复表述。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本

院予以确认。

【一审法院认为】一审法院判决：一、上海崇明豫商置业有限公司于判决生效之日起十日内

赔偿张晓峰、赵岚36659元；二、对张晓峰、赵岚的其余诉讼请求，不予支持。如果负有给

付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉

讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11573.50

元、财产保全费5000元，合计16573.50元，由原告张晓峰、赵岚负担15791.50元，被告上

海崇明豫商置业有限公司负担782元。

【二审上诉人诉称】张晓峰、赵岚上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项、第二项改判被

上诉人赔偿上诉人无法使用两层地下室赔偿金777349.86元{计算方式：[(56m2-9.04m2)某

2(109.48m2+56m2某2)]某3665880元某50%}及利息(以777349.86元为基数自2018年3月

29日开票日期起按银行同期贷款利率计算至付清时止)；二、本案诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由：被上诉人通过楼书广告、网页广告、沙盘模型、样板房、售楼人员承诺等方式

向上诉人及其他所有潜在购房者宣传所购房屋赠送两层地下室。由于地下室部分都是与地面

部分一样采用框架结构，每户使用时只需沿框架砌墙即可，且售楼人员在售房时也明确告知

每户购房者可使用的面积及方位，前50名购房人还可以享受开发商免费搭建地下室的权利，

故被上诉人宣传的赠送两层地下室是明确确定的，应作为合同内容予以确定。由于双方签订

的《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)是格式合同故对于排除广告、样板房

作为合同内容的条款应属无效。本案中由于计算房屋总价时两层地下室并不单独计价故《预

售合同》中关于房屋单价、产证面积的约定与两层地下室互相不冲突，但无论该部分面积是

否计入产证，都会对房屋价格产生重大影响。被上诉人系专业开发商理应知道宣传的两层地

下室系违法但在销售过程中从未表示过地下室空间是违法的，现上诉人无法使用两层地下室

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被上诉人应承担全部过错责任并赔偿全部损失，赔偿的金额可以参考同地段别墅的价格及地

下室面积，也可以由法院根据房价予以酌定，但一审法院酌情认定被上诉人的赔偿金额显属

失当，理应改判。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，

应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如

下：

张晓峰与上海崇明豫商置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2020)沪02民终2962号

当事人 上诉人(原审原告)：张晓峰。

委托诉讼代理人：李重光，上海旭灿律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴雯麒，上海旭灿律师事务所律师。

上诉儿(原审原告)：赵岚。

委托诉讼代理人：李重光，上海旭灿律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴雯麒，上海旭灿律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：上海崇明豫商置业有限公司，住所地上海市崇明区。

法定代表人：张国艺，董事长。

委托诉讼代理人：王秀玲，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：申屠向宇，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。

审理经过 上诉人张晓峰、赵岚因与被上诉人上海崇明豫商置业有限公司(以下简

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称豫商置业公司)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2019)沪0151

民初10487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合

议庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 张晓峰、赵岚上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项、第二项,

改判被上诉人赔偿上诉人无法使用两层地下室赔偿金777,349.86元{计算方式：[(56m2-

9.04m2)某2/(109.48m2+56m2某2)]某3,665,880元某50%}及利息(以777,349.86元为

基数,自2018年3月29日开票日期起按银行同期贷款利率计算至付清时止)；二、本案

诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人通过楼书广告、网页广告、沙盘模型、

样板房、售楼人员承诺等方式向上诉人及其他所有潜在购房者宣传,所购房屋赠送两层地

下室。由于地下室部分都是与地面部分一样采用框架结构，每户使用时只需沿框架砌墙

即可，且售楼人员在售房时也明确告知每户购房者可使用的面积及方位，前50名购房人

还可以享受开发商免费搭建地下室的权利，故被上诉人宣传的赠送两层地下室是明确确

定的，应作为合同内容予以确定。由于双方签订的《上海市商品房预售合同》(以下简称

《预售合同》)是格式合同,故对于排除广告、样板房作为合同内容的条款应属无效。本

案中由于计算房屋总价时,两层地下室并不单独计价,故《预售合同》中关于房屋单价、

产证面积的约定与两层地下室互相不冲突，但无论该部分面积是否计入产证，都会对房

屋价格产生重大影响。被上诉人系专业开发商,理应知道宣传的两层地下室系违法,但在

销售过程中从未表示过地下室空间是违法的，现上诉人无法使用两层地下室,被上诉人应

承担全部过错责任并赔偿全部损失，赔偿的金额可以参考同地段别墅的价格及地下室面

积，也可以由法院根据房价予以酌定，但一审法院酌情认定被上诉人的赔偿金额显属失

当，理应改判。

二审被上诉人辩称 豫商置业公司辩称，双方之间属于平等民事主体，上诉人有充

分权利与被上诉人进行协商，双方签订的《预售合同》条款也没有免除上诉人的主要权

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利，被上诉人也已在合同中作出充分提示，故不存在格式条款。广告宣传属于要约邀

请，而且根据上诉人在审理中提供的广告宣传内容不能得出被上诉人曾经对上诉人作出

赠送地下室的意思表示，也不会对房屋总价款的确定产生重大影响。一审法院在被上诉

人没有违约的情况下判决酌情补偿上诉人，已经是偏向性考虑了上诉人的诉请。请求驳

回上诉，维持原判。

原告诉称 张晓峰、赵岚向一审法院提出诉讼请求：1.判令豫商置业公司赔偿张晓

峰、赵岚无法使用两层地下室赔偿金777,349.86元{计算方式：[(56㎡-9.04

㎡)×2/(109.48㎡+56㎡×2)]×3,665,880元×50%}及利息(计算方式：以777,349.86

元为本金，自2018年3月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算至赔偿金付清之日

止)；2.本案诉讼费由豫商置业公司承担。

一审法院查明 鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达双方当事人，故对于一审

法院认定事实及判决理由部分，本院不再重复表述。

一审法院判决：一、上海崇明豫商置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿张

晓峰、赵岚36,659元；二、对张晓峰、赵岚的其余诉讼请求，不予支持。如果负有给付

义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事

诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费

11,573.50元、财产保全费5,000元，合计16,573.50元，由原告张晓峰、赵岚负担

15,791.50元，被告上海崇明豫商置业有限公司负担782元。

二审期间，上诉人提供上海市崇明区市场监督管理局于2019年12月17日作出

的沪市监崇处(2019)XXXXXXXXXXXX号行政处罚决定书一份，欲证明《预售合同》(包括主

合同和补充协议)系被上诉人提供的格式合同；该合同被处罚的部分违反了行政管理法

规，但其余部分是否应属无效或可撤销，一审法院应予认定。被上诉人对该证据的真实

性予以认可，但认为不能证明上诉人主张的合同内容是格式条款，且该行政处罚决定书

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未认定被上诉人发布虚假广告。本院对该证据的真实性予以确认，对其证据效力结合本

案案情予以分析认定。

本院查明 本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

本院认为 本院认为，本案主要争议焦点是被上诉人就系争房屋地下室的宣传内容

是否构成要约。《中华人民共和国合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同

的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定；(二)表明经受要约人

承诺，要约人即受该意思表示约束。一般而言，商业广告、寄送的价目表、拍卖公告、

招股说明书等，属于要约邀请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用

法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出

卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品

房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即

使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

由此可见，开发商就其销售房屋所作的宣传广告应视为要约必须具备三个要件：一是开

发规划范围内；二是所作的说明和允诺具体确定；三是对合同的订立及房价的确定有重

大影响。本案中，上诉人提供的户型宣传页和小区宣传页对相关房屋面积作了告知，对

地下空间也只描述“层高5"、“自行分割"、“地下室无隔断、仅为一层"等内容，资料

中对于被上诉人赠送地下室的相关内容亦不明确，反而备注了“户型平面图及效果图仅

供参考，户型因楼栋、楼层、单元不同，局部结构、面积等可能有所差别，均以政府批

文和售房合同为准"等内容。故被上诉人就地下室的宣传并非具体确定。从双方所签《预

售合同》的内容看，地下室面积并未计入系争房屋建筑面积，合同总房价款也未体现地

下室面积的计价。同时，双方在补充条款中亦明确载明出售方所作广告宣传资料均为要

约邀请，不作为合同依据的约定。二审期间，上诉人提供的行政处罚决定书所涉《上海

市商品房预售合同》补充条款一第三条第(五)项排除了消费者解释格式条款的权利，违

反了《合同违法行为监督处理办法》的相关规定，但上诉人以此为由要求认定双方签订

的《预售合同》(包括主合同和补充协议)中部分格式条款无效，理由不能成立。本院注

意到，涉案广告宣传资料发布在先，合同补充条款签订在后，通观上述约定，被上诉人

就地下室面积所作的宣传内容不构成要约，上诉人认为系争房屋包含独立的两层地下室

的说明和允诺具体确定，应当视为要约的主张，尚缺乏充分的依据，本院难以采信。

关于上诉人主张的无法使用两层地下室赔偿金。上诉人向一审法院提起诉讼要求

被上诉人赔偿其无法使用地下室的赔偿金并具体载明其计算方式。根据其计算方式，上

诉人诉请金额实际为其主张的两层地下室面积与实际面积之间的房价差额。如前所述，

被上诉人就地下室所作之宣传并不构成要约，也未载入双方签订的《预售合同》，不属

于合同内容。上诉人以被上诉人实际交付的地下室面积与广告宣传的面积不同为由提出

房价款差额赔偿的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予认可。但结合本案实际案情，

被上诉人通过销售活动、样板房展示等形式对相关地下空间的使用方式进行宣传，对上

诉人作出购房决定可能存在一定影响，一审法院结合本案具体情况及上述因素判令被上

诉人支付相应的赔偿款，并无不妥，本院予以认同。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维

持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如

下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11,573.50元，由张晓峰、赵岚负担。

本判决为终审判决。

法官助理徐丹阳

落款

审判员 张志煜

审判员 邬 梅

二〇二〇年四月二十九日

书记员 倪卓婴

附法律依据附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持

原判决、裁定；

……

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