蓟县别墅项目调研总结

2011年6月8日蓟县别墅项目市场调研分析

1、恒大金碧天下

开发商 恒大集团

住宅销售状况 一期售罄，二期御墅公馆总占地200亩，共有300户，别墅售罄，

目前只剩下1栋花园洋房在售，平层、245-340平米之间带电梯洋

房，价格为7800-8200元/平米，部分房已封顶，2011年年底交房。

2008年9月一期开盘，均价5100元/平米，随着蓟县整体房价的上价格变化

涨和持续热销，价格逐步上涨，2010年2月份一期独栋别墅均价

10000元/平米，双拼别墅售价在9000元/平米， 截至目前，一期全

部售罄，二手独栋别墅价位在13000元/平米左右。二期为位置相对

较差的大平层，均价在8000元/平米

项目为早期开发项目，开盘时价格相对较低，市场销售火爆，一期供应量

全部售罄，二期剩余花园洋房一栋，约剩8套。

本项目分二期开发，一期已售磬，二期在售。截止目前，销售周期推盘节奏

约3年，销售速度较快。

240-260平米的独栋别墅和双拼别墅为热销户型，245-340平米的平畅/滞销户型

层销售较慢，1层带小院已经售罄，剩下的是纯2层和纯3层，4

层跃5层3种户型。面积在245平米左右，价格在190-200万元/套

之间，没有优惠政策。

以北京市、天津市为主，北京客户居多，少量蓟县本地人和周边县客户来源

市客户

主要为北京、天津的高端人群，多数为旅游度假，少数用来投资。 客户结构

物业费为3元/月/平米，天然气自采暖，非集体供暖，毛坯交房 备注

2、盘龙谷（南区）——星梦工坊

开发商 绿地集团

住宅销售状况 2010年12月开盘，总占地1500亩，其中别墅约300户 目前剩余

12套类独栋别墅 面积约268平米+赠送面积约100平米，全款享

9折优惠。

目前在售均价约8800元/平米 价格变化

前期别墅销售较好，仅剩12套类独栋别墅（公寓除外，公寓售价在供应量

5200元/平米左右），根据现场观察和销售员谈话，目前销售状况不

好。在项目西北侧独栋别墅，预计不久将投入市场。

2010年12月份开盘，目前剩余12套类别墅在售，西北侧独栋别墅推盘节奏

即将开盘

268平米类独栋别墅户型热销户型，全款享9折优惠。 畅/滞销户型

以北京市、天津市为主，少量蓟县本地人 客户来源

主要为北京天津的高端人群，多数为旅游度假，少数用来投资。 客户结构

物业费为3.8元/月/平米，天然气自采暖，非集体供暖，毛坯交房 备注

最低价为8450元/平米

盘龙谷（北区）——漫山红墅

开发商 绿地集团

住宅/商业销售状况 漫山红墅属于盘龙谷整个项目的北区，目前剩一套类独栋别墅，面

积在340平米左右，价格为12000元/平米，独栋别墅还未开盘，预

计价格在18000-20000元/平米，面积在400-500平米之间

2009年7月开盘，均价7500元/平米，随着蓟县整体房价的上涨和价格变化

持续热销，价位逐步增长，2010年7月份独栋别墅均价14000元/

平米， 截至目前，仅剩一套类独栋别墅，价格为12000元/平米

项目为早期开发项目，开盘时价格相对较低，市场销售火爆，2011供应量

年4月30日开盘19套，当日成交12套，截止目前剩余1套

类独栋别墅基本售罄，独栋别墅暂未开盘，正在登记中 推盘节奏

340平米左右的类独栋户型为热销户型，2011年4月30日开盘19畅/滞销户型

套，目前剩一套类独栋别墅。

以北京市、天津市为主，少量蓟县本地人 客户来源

主要为北京天津的高端人群，多数为旅游度假，少数用来投资。 客户结构

物业费为3.8元/月/平米，天然气自采暖，非集体供暖，毛坯交房 备注

3、至道庄园

开发商 万事兴投资控股集团

住宅/商业销售状况 价格及开盘时间未定

价格变化 开盘价格约8500-11000元/㎡

供应量 除5层电梯洋房外，预计有10栋别墅同时推出，独栋别墅面积在

330——350平米之间

目前为前期登记中，电梯洋房预计7月份开盘，别墅暂未定。 推盘节奏

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2012年3、4月份交房 备注

畅/滞销户型

客户来源

客户结构

4、天一绿海

开发商 天津国融丰业房地产开发有限公司

住宅销售状况 一期售罄，二期栖湖山郡别墅在售，总共有88套双拼别墅，面积分

别为260、270、280平米，目前各楼层均有房源剩余。

二期别墅价格受地势影响，可看见翠屏湖的双拼别墅在15000元/

平米左右，相反价格在8600元/平米左右

2010年8月别墅均价在8000元/平米，随着蓟县整体房价的上涨和价格变化

持续热销，价位逐步增长， 截至目前，一期全部售罄，二期别墅均

价在11000元/平米左右

项目为早期开发项目，开盘时价格相对较低，市场销售火爆，一期供应量

全部售罄，二期房源在售，总88套双拼别墅。

本项目分三期开发，一期已售磬，二期在售，三期在二期南侧，由推盘节奏

五星级酒店、独栋别墅组成。

260、270、280平米双拼别墅还有不同程度的剩余， 270、280平米畅/滞销户型

的别墅较为受欢迎，目前没有优惠政策。

据销售员介绍，目前售出的别墅主要为蓟县本地人，个别周边县市客户来源

人 ，估计是受到限购政策影响。

目前在售的房源客户主要为蓟县高端客户 客户结构

小区内主道主道12米，辅道8米，商业配套：五星级酒店+10000备注

平米超市+沿街底商，物业费：1.8元/月/平米

5、路劲领山——山倾城3期

开发商 路劲地产集团

住宅/商业销售状况 价格及开盘时间未定

价格变化 预计开盘价格在12000-13000元/平米之间，具体价格在6月底公布

供应量 除电梯洋房外，预计有15栋联排别墅推出，除50#楼是双拼外，其

余每栋均为4联排，中间面积为190平米，两边面积在250平米左

右

目前正在前期登记中，电梯洋房预计7月份开盘，别墅暂未定。 推盘节奏

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2012年5、6月份交房，物业费为2.5元/月/平米 备注

畅/滞销户型

客户来源

客户结构

6、曲院风荷

开发商 天津市万达宏顺投资有限公司

住宅销售状况 一期售罄，二期1#楼、2#楼、7#楼、8#楼5月份已开盘

1#楼、2#楼、7#楼、8#楼洋房纯一层跃零层，总面积280-290平米,

价格在12000-13000之间，基本售罄

2层、3层面积在130-140平米之间，均价在11000左右

4层面积为121平米，均价10500元/平米

5层面积为100平米，均价9500-9600元/平米，全款享98折优惠，

如有优惠卡，可在优惠1个点

2010年一期花园洋房均价在9000元/平米，随着蓟县整体房价的上价格变化

涨和持续热销，价位逐步增长，截至目前，一期全部售罄，二期1#

楼、2#楼、7#楼、8#楼洋房均价在11000元/平米左右。

2010年项目开盘，该项目致力于打造高档徽派中式建筑，开盘时价供应量

格在9000元/平米，由于销售火爆，一期全部售罄，二期4栋花园

洋房5月份开盘

9#楼、10#楼预计本月底开盘 推盘节奏

280-290平米一跃零层户型销售缓慢，121平米平层户型较受欢迎， 畅/滞销户型

蓟县本地人为主 客户来源

位于城区较好位置，主要为蓟县本地的高端人群 客户结构

洋房物业费为2.2元/月/平米，高层物业费2元/平米/月，提供管家备注

式服务，地上停车位，后期租用 车位比例1:1，2011年年底交房

7、圣世宫

开发商 天津圣光房地产开发有限公司

住宅/商业销售状况 一期开盘时间及销售价格未定

价格变化 价格暂未定

供应量 一期总共103套，独栋别墅的面积在300-500平米之间，双拼别墅

推盘节奏 一期总建筑面积为4.2万平米，分为四个组团，第一组团全部为独

的面积在200-300 平米之间

栋，第二组团全部双拼，第三、四组团为双拼+独栋混合，全部为

框架结构，预计6月底开盘

三期为五星级花园酒店和会所共5.6万平米，与一期同步开发。

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从现场布置来看，该项目将会在最近开盘 备注

畅/滞销户型

客户来源

客户结构

通过对蓟县7个别墅项目的调查，总结如下：

1、 售楼处普遍冷清，很少有看房客户，据销售员解释“看房日不是周末”，但别墅项目主

要针对的是高端人群，这部分人时间相对宽松，估计还是受限购政策影响，看房客户较

少。

2、 客户来源主要是北京、天津、蓟县本地及周边县市的高端人群，购房用途主要用途是旅

游度假和投资，通过和销售员的谈话得知，自3月份后，县城内项目售出的大部分房源

主要为本地人购买。

3、 “金碧天下”和“盘龙谷”项目为早期开发的远离蓟县县城的两个大型项目，由于开发

较早，大部分房源已经售出，剩余房源不多，其它5个项目均在县城内，目前库存量较

大，销售缓慢。

4、 在销售价格方面，大部分独栋和双拼别墅售价在10000元以上，天一绿海销售价格相对

较低，位置稍差的别墅在8600元/平米，和普通住宅价格接近，盘龙谷的星梦工坊项目

进行9折优惠，优惠幅度较大，种种迹象表明，目前别墅销售状况不好。

5、 250-300平米的双拼和独栋成为主力户型，大部分在售项目都有样板间，远离县城的项

目自己供暖，县城的项目多为集中供暖。

6、 7个项目大多数采用品牌物业公司，物业较好，物业费在2-4元/平米不等。