2007武汉房地产市场研究分析报告

目 录

一、 武汉概况………………………………………P2

二、 武汉城市规划…………………………………P3

三、 武汉经济状况…………………………………P3-P6

四、 武汉房地产市场现状及价格趋势分析………P7-10

五、 目前武汉房地产开发主要集中区域分析……P11-35

六、 武汉土地供应量分析…………………………P35-49

附件：2004年-2006年武汉市土地出让一览

重点关注区域市场研究资料系列

——武汉篇

一、 武汉概况

武汉市位于江汉平原东部和长江中游，是长江和汉江的交汇处。市区由隔江

鼎立的武昌、汉口、汉阳三镇组成，通称武汉三镇，陆地面积8494.41平方公

里。现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、东西湖、汉南、蔡甸、

江夏、黄陂、新洲13个区；户籍总人口781.19万人，武汉对周边区域辐射面

广，是华中区域政治、文化、经济、教育、交通中心，享有“九省总汇之通衢”美

誉。武汉有着充足的水资源，全市共有水域面积2187平方公里，占全市总面积

的25.8%，居全国大城市之首。

汉 口

武 昌

汉 阳

武汉有丰富的旅游资源，人文景观及自然景观类型多样。在市内有位于武昌

东郊东湖风景区，是国家重点名胜风景区，总面积88平方公里，是杭州西湖的

6倍；有位于风景秀丽的武昌东湖之滨的东湖梅岭，是毛泽东主席除中南海外居

住时间最长、次数最多的地方；有位于长江南岸的蛇山黄鹄矶头的黄鹤楼，与湖

南岳阳楼、江西滕王阁并称“江南三大名楼”；还有晴川阁、铁门关、辛亥革命武

昌起义纪念馆、湖北省博物馆、龟山电视塔、 洪山宝塔、龟山三国城、武汉长

江大桥等名胜之地。除市区的景点外，还包括了市郊的木兰山风景区、木兰湖风

景区盘龙城、石门风景区、道观河风景区、世界宝玉石博览馆、龙泉山风景区、

白云洞、九真山、嵩阳山等景点。

近年来，依托于湖泊自然景观的房地产开发项目逐渐增加，其中有临近东湖

的东湖山庄、东湖林语，南凭西北湖的西北湖公寓，紧靠汤逊湖的宜家·汤臣等

等。这些项目都取得了较好的销售业绩。

二、武汉城市规划：新格局初步划定

武汉三镇中，汉口是商业中心，武昌是文教中心，汉阳是工业制造业中心。

根据近期建设规划，武汉将形成都市繁荣圈、都市实力圈和都市辐射圈三圈

层式，及三镇分工协作的新格局。其中，汉口主要利用传统商贸金融优势，提升

旧城商业区，重点发展金融贸易、购物娱乐、办公管理、信息咨询等现代服务业，

形成辐射华中地区的商务中心和信息服务中心。武昌则规划建设武汉江南金融商

务中心和历史文化名城，使服务业特别是现代服务业成为武昌具有区域竞争力的

支柱产业。

未来五年武汉将重点完成两大城市建设内容：

1、地铁建设。2006年11月，武汉首条过江地铁正式破土动工。这是武汉

城市建设的一大里程碑，预计在2012年前武汉将开通三条地铁线路，武汉的跨

江交通将进入新的轨道交通时代。

2、阳逻新城拓建。五年内，武汉将集中人力物力建设一座集现代港口、物

流、重工制造产业于一身的阳逻新城，其总体规划已通过专家评审。12月通过

评审的总体规划中，建设用地共45-54平方公里，人口拟增至45万（远景发展

到60万人），相当于一个中等城市。其定位为：华中地区集装箱主枢纽港和物

流基地，武汉最具潜力的重工产业基地，宜居的生活城。近期，阳逻新城国家稻

米交易中心、港口保税物流区、华中钢材大市场、阳逻国家物流基地四大项目即

将启动，总投资近100亿元。

三、武汉经济状况

（1）武汉科技教育发达，科教综合实力居全国大中城市第3位，工业基础

雄厚，是我国六大综合性工业基地之一，现已形成门类比较齐全、配套能力较强

的工业体系。以光电子产品制造为主的高新技术产业、汽车和钢材制造业在全国

名列前三位。

2004年武汉市国民经济稳步增长，全市国民生产总值达到1956亿元，比

上年增长14.5%。2005年武汉国民生产总值达到2238亿元，同比增长14.7%，

增幅达近5年之最。第二产业与第三产业的总值差距进一步减小，工业增长明显。

（2）虽然武汉经济增长速度连年加快，目前经济总量已接近大连的水平，

但拉动增长较为明显的汽车与钢铁制造业为能源消耗型产业，受全球经济波动影

响较大。光电子产业作为培育产业已有一定成就但要成长为支柱产业尚未可期，

武汉未来几年的经济总量增长幅度随着高消耗型产业爆发期过之后将逐步放缓。

（见下表）

表一：重要年份武汉市国民生产总值(单位：亿元)

年份 生产总值 第一产业 第二产业 第三产业 人均生产总值（单位：元）

1999 1085．68 78．54 378．39 528．75 14751

2000 1206．84 81．36 533．31 592．17 16206

2001 1347．80 85．03 594．84 667．93 17882

2002 1492．74 90．44 660．46 741．84 19560

2003 1662．4 95．13 741．80 825．47 21460

2004 1956.00 103 903 950

2005 2238.00 109.57 1019 1109.43

表二：19城市国民生产总值（单位：亿元）

（3）近3年来武汉全社会固定资产投资占GDP总量的比重逐年增加，2005年

已达到47.7%，说明投资是本轮武汉经济增长的重要推动力。而今两年来的武汉

房地产增长也水涨船高。

表三：武汉近年来全市经济走势

（4）收入和购买力：收入水平比较低

武汉2004年的最低工资收入标准为400元/月，普通职工收入水平在

800-1000元/月，中等收入为1200-1500元/月，效益好的企业员工的收入在2000

元/月左右。武汉人均收入较高的单位集中在外企、政府单位、教师等，一般收

入在2000元/月，多的在3000元/月以上。还有一些高收入阶层是商业街的私营

老板，而下岗职工只有200—300元/月。

武汉人的收入差距较大，中高收入的人群集中在政府、外企、教师和私营老

板。但总体而言，居民的收入水平不高。2005年，城镇居民人均可支配收入比

2004年上涨13.4％，达到了10849元。根据统计数据可以看出，06年上半年

人均可支配收入出现同比下降。

表四：武汉近年来人均可支配收入走势

四、武汉房地产市场现状及价格趋势分析

4.1 武汉房地产市场概述

武汉市97——99年是楼市发展的高峰期,住宅均价达过2600元/平方米左

右;2000年,2001年楼市有所回落,均价在2000元/平方米左右徘徊,近两年楼市开

发,销售正逐步回升。2003年底开始武汉市房地产市场迅猛发展,经过04、05年

的高速增长,至2006年底成交均价已达3958元。其中2006年5月，受多个高

档沿江楼盘开盘影响，成交均价一度突破4000元。

从最新开发类数据分析，2006年1-11月武汉商品房市场新开工面积、销售

额和销售面积的同比增长率继续下滑，其它的供应类指标及其同比增长率持续增

长，商品房销售价格也继续小幅增长。

4.2 2006年市场统计数据

（1）房地产开发投资增幅回落，市场调整回落

2006年1-11月，全市房地产开发投资296.9亿元，同比增长23.63%，增

幅较今年前10个月回落3.82个百分点；商品房新开工面积为931.7万平方米，

同比下降3.11%，降幅较前10个月回升5.76个百分点；施工面积2866.4万平

方米，同比增长16.1%；竣工面积448.2万平方米，同比增长14.77%，有效供

应显著增加。

2006年1-11月，全市商品房（包括现房与期房）销售额270.9亿元，同比

下降0.56%，降幅较上月减少2.47个百分点；销售面积727.3万平方米，同比

则下降了17.73%，降幅比上月减小了1.38个百分点。商品房销售价格为3725

元/平方米，较前10个月上涨了0.4%。

图一：2006年上半年武汉住宅成交量走势图

图二：2005-2006年房地产开发投资额与商品房销售额（单位：亿元）

35048%

300

250

20027.5%

150

100

50

00%

20.0%

27.7%

43.7%

39.1%

38.4%

33.9%

29.7%

28.8%

28.3%

40%

32%

24%

23.6%

16%

8%

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1111

1201

::::

1111

6666666

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1111111

-------

3456789

0000000

0000

5566

房地产开发投资额商品房销售额投资额同比增长率

数据来源：国家统计局、CREIS

图三：2005-2006年商品房新开工面积（单位：万平方米）

140020%

120015%

100010%

8005%

6000%

400-5.1%-5%

200-10%

0-15%

-8.8%-8.9%

0.2%

4.5%

7

-6.5%

-8.4%

17.1%

-3.1%

18.1%

13.3%

0000

5566

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1111

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1111

1201

0000000

6666666

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1111111

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3456789

商品房新开工面积新开工面积同比增长率

数据来源：国家统计局、CREIS

图四：2005-2006年商品房竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

9008

8007.08

700

600

500

400

300

2001.771.76

100

00

1.24

0.83

2.61

2.34

2.012

6.93

6.59

7

6

5

4

3

1.62

1

0000000

6666666

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1111111

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3456789

1201

0000

5566

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1111

商品房竣工面积商品房销售面积销售面积/供应面积

数据来源：国家统计局、CREIS

（2）商品住宅市场供应持续增加，需求相对下降

1-11月份全市商品住宅开发投资额221.9亿元，同比增长36.09%，增幅较

前10月回落0.89个百分点；新开工面积842.4万平方米，同比上涨1.14%；

施工面积与竣工面积分别为2471.8万平方米和415.6万平方米，同比分别增长

了21.88%和15.49%。销售方面，1-11月全市商品住宅（包括现房与期房）销

售额245.2亿元，比去年同期增加了6.42%；销售面积698.1万平方米，比去年

同期减少了11.2%。11月份商品住宅销供比回落到1.68，商品住宅价格为3512

元/平方米，较前10月上涨了0.8%。

总体来看，武汉住宅市场供应持续增长，需求继续下降，销供比趋于合理水

平，价格保持小幅上涨。

图五：2005-2006年商品住宅投资额与销售额（单位：亿元）

28060%

240

200

16034.36%

120

80

40

00%

16.95%

20.05%20%

10%

55.06%55.24%

52.28%

42.56%

50%

40.23%

40%

39.00%

36.98%

36.09%

30%

0000000

6666666

:::::::

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3456789

住宅开发投资额住宅销售额投资额同比增长率

0000

6655

::::

1111

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1111

0112

数据来源：国家统计局、CREIS

图六：2005-2006年商品住宅新开工面积（单位：万平方米）

120025%

1000

800

600

400

200

0-10%

3.83%

5%

1.14%

0.14%

0%

-1.62%

-3.20%

-4.00%

-5%

-6.14%

19.70%19.70%

16.77%

11.74%

20%

15%

10%

0000

5566

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1111

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1111

1201

0000000

6666666

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3456789

住宅新开工面积住宅新开工面积同比增长率

数据来源：国家统计局、CREIS

图七：2005-2006商品住宅竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

9008

750

600

4504

300

150

00

1.19

0.87

2.77

2.48

7.01

6.60

7.09

6

2.09

1.851.84

2

1.68

0000000

6666666

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3456789

1201

0000

5566

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1111

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1111

住宅竣工面积住宅销售面积销售面积/竣工面积

五、目前武汉房地产开发主要集中区域分析

5.1 06年上半年市场供应分析

供应总量：

2006上半年市场供应主体为新入市项目，新增销售项目178个（同一项目

不同阶段取得预售证项目有日月星城3次），登记销售面积累计达1100.69万㎡。

其中，住宅项目达168个，累计销售面积1055.14万㎡；

商服类项目由去年的写字楼开始转向商业、工业园区项目：商业主要为汉正

街商业设施及规模住宅独立的超市等商业配套；工业园有盘龙城、汉南等远郊区

工业园区项目，写字楼登记备案仅沌口10893㎡的绿岛大厦。商服项目累计10

个，登记销售面积45.55万㎡。

供应区域分布：

2006上半年住宅项目分布局部转移到城区与远郊。

城区开发主要集中在武昌城区。城区项目累计90个，登记销售面积627.35

万㎡，占住宅供应总量的59.46%；而武昌城区登记销售比重最大（见下图）。

汉阳城区由于城市建设重点渐向“新区”转移，新区的基础配套建设启动不久，市

场供应整体偏小。

黄陂、蔡甸等远郊预售住宅项目超过近郊项目，但近郊项目具有规模性。远

郊预售住宅数量比近郊多12个，但登记销售面积仅占住宅供应总量13.83%、

为近郊项目的52%。

汉口城区项目集中在江岸解放大道以南、江汉西北湖-新华路一片及桥口古

田片。

除江岸临江老城区域外，汉口老城区（如香港路、桥口中心）的项目供应

偏少。从目前市场土地储备情况看，未来汉口区域项目有往建设大道以北发展趋

势。

武昌城区项目集中，主要分布于徐东-东湖、南湖新城、光谷及中南片。

武昌高端规模项目主要集中在徐东-东湖。在商业、人流集中的中南等传统中心

区内，在周边写字楼的带动下，小户型项目开始陆续出现。

近郊项目主要分布江夏、武汉经济开发区，其次分布东西湖及后湖、金银

湖。后湖区域供应略高于金银湖。

供应产品结构：

供应产品面积缩小。从全市统计可供应户型面积情况看，销售的户型面积

开始缩小。120㎡以下户型比例增加；尤其是60㎡以下小户型增长明显，仅6

月增加了3600套。

在售小户型项目主要分布在江汉、武昌中心与光谷。

供应节奏：

从供应节奏看，上半年众多项目“捂盘”蓄势。在取得预售许可证后，众多楼

盘普遍滞后销售。如时代广场在1月份登记，而开盘在5月底。在传统销售旺

季、广告投放集中的5月，登记备案项目仅11个，而6月新增登记备案项目23

个。其中汉口中心区、古田片、武昌中心区、光谷区域5-6月新增登记备案项目

情况如下表。

5.2 各热点区域06年状况分析

武昌片区

2006年武昌房地产市场整体楼市呈现跨越式提升：不仅住宅、商业、商务

等各种物业形态均衡发展、全面开花；在项目品质、销售价格、供应规模等方面，

也全面超越汉口，成为各方关注的焦点。

超越一：优势凸现，高端角逐的主战场

任何项目，地段与景观两者有其一，即可占据市场优势。而在武昌区版图内，

仅在黄金内环线上就拥有长江、东湖、沙湖等丰富景观资源，一江两湖的独有景

观优势加上黄金内环线的优越地理位置，赋予区域项目极高附加值，使得高端项

目频出。

武昌高端市场的发展，在2005年下半年就已经开始“显山露水”，随着积玉桥

临江片华润·凤凰城、锦江国际城等项目的高调入市，拉开了高端市场的序幕。

而在东湖、沙湖沿线，东湖楚世家、东湖天下、梦湖水岸、水岸星城等也都纷纷

推出，成了继汉口西北湖片后又一高端集中区。

到了2006年，武昌高端项目更是井喷，成为了高端角逐的主战场。据统计，

分布于三镇的17个高端项目中，武昌就有9个，占高端项目总数的53%，远远

高于其他两镇，一统全市高端市场的半壁江山。而在这9个高端项目中，分布在

“一江两湖”沿线的就达7个之多。

超越二：总部经济催生商务热潮

本年度，在武昌总部经济发展战略的带动下，以中南商圈为核心，吸引了众

多国际、国内大中型企业以及一些新兴的中小成长型公司进驻催生了区域商务热

潮。一时间，新时代商务中心、中建工行广场、世纪中商、中南国际商务大厦、

洪广宝座、保利文化广场等商务楼宇集中上市，热度覆盖三镇。相对而言，汉口

和汉阳的商务市场倒显得格外冷清。

超越三：科技引领创新潮流

本年度武汉楼市产品开发全面创新：科技创新、产品创新、规划创新、园林

创新、户型创新、营销创新……一系列的创新举措令楼市目不暇接，而在其中，

武昌又悄然领先。

到2006年，这种创新能力更是由点到面，在武昌区得以普及和发扬。多个

“第一”使武昌区的项目在创新上远远走在了其它区域前列，如：

金都·汉宫除了其3A住宅标准看成“华中第一”外，半地下式的立体阳光生态

车库、屋顶草坪技术均为武汉首创，而它的新风系统、外墙节能达到60%等等

也都成为武汉高端住宅的标杆。

东润·上域运用面部识别系统与远程跟踪系统；

华润·凤凰城的超薄板式结构、泰式园林景观以及“凤凰馆”的文化营销理念均

为江城楼市吹来一股新风……

可以看到，武昌区以科技为支撑，在产品、营销、规划等各方面的综合创新

能力上都要领先于其他区域，引领创新潮流。

超越四：价值体现，楼市价格步步领先

武昌区域的居住价值在高端频出的2006年被挖掘得淋漓尽致，如“一江两

湖”的景观价值，“凤凰山、昙华林、黄鹤楼等”历史沉淀的文化价值,“武汉中心”的

区位价值，“过江隧道、轨道交通”的交通价值等等。

在这些不同居住价值被充分挖掘的过程中，区域价值也一路高歌，连续处于

领先地位。据武汉房地产市场信息网显示：至12月31日，武昌区以4506.83

元/平方米的成交均价高于武汉整体成交均价475.76元/平方米，全面超越汉口

区域。

目前，武昌区所开发的项目在区域上基本集中在“一江两湖”与洪山广场周

边，不同区域价格略有差距，其中：

以积玉桥为代表的临江片价格分为临江与近江两种，临江楼盘如锦江国际

城、金都·汉宫等一线临江产品都是最大限度地利用江景为产品增值，销售均价

在6000-8000元/平方米之间；而近江楼盘如华润·凤凰城和城开·玉桥新都等通

过借景造势，销售价格也紧追一线临江产品，均价在5500元/平方米以上；

以东湖、沙湖为代表的两湖区域项目价格较高，其中东湖区域由于土地资源

有限，各项目均以豪宅姿态入市，如东湖楚世家、东湖天下等项目销售均价分别

为9000元/平方米、7800元/平方米；而沙湖区域则以水岸星城为代表，差异化

的产品类型使得该项目一度成为区域市场价格标杆，截止目前所推出的洋房以

8500元/平方米的均价售謦，别墅均价达到了18000元/平方米；而在洪山广场

附近，以商务楼宇为主流，住宅、小户型等产品类型比较丰富，其中住宅以花园

为代表，均价在5000元/平方米左右；而以“全透明”的销售方式开创了武汉公开

售房的新时代的滨湖名邸均价也达到了4400元/平方米。

超越五：小户型产品昭示区域发展潜力

在2006年以前，如果提起小户型与酒店式公寓，似乎是汉口的专利，因为

此类产品在汉阳与武昌可谓是凤毛麟角。

但是在2006年，这一传统认识在武昌区被重新改写。我们可以看到，2006

年的武昌楼市有一个明显特征：即老城区内的小户型产品增多。从大成路的江畔

新城，到大东门的南国新东城、再到中南商圈的纽宾凯国际公寓、一直延伸到了

丁字桥的99号公寓，不同主题与风格的小户型产品一路延伸，极大满足了区域

消费者的投资欲望。其中：

江畔新城位于临江大道上，作为精装修的小户型产品，以一线临江优势取得

了良好的销售业绩，仅百余套的供应量，5500元/平方米销售价格使该项目短期

内便销售一空；

纽宾凯国际公寓作为区域内第一个返租型纯投资酒店式公寓，面积在50-75

平方米之间，价格在6600-7100元/平方米之间；

位于大东门老城区的南国新东城作为一个毛坯小户型产品，均价4600元/

平方米，面积在30-75平方米之间，良好的性价比使得该项目从10月开盘至今

销售率已达78%（信息来源：武汉房地产市场信息网）；

而位于丁字桥的99号公寓作为一个投资型的精装修小户型产品，面积在

45-75平方米之间，另外还有60-80平方米的复式结构，销售均价为6600元/

平方米，目前销售率达到了60%。

越六：品牌聚集、优势组合奠定领袖地位

在宏观政策紧缩地根的大环境下，土地资源的稀缺性日益凸出，攻城略地成

了大多数实力开发商迫在眉睫的任务，而在优质生产要素向优势企业集中的市场

原则下，武昌区以其优越的地理位置、丰富的景观资源、良好的发展潜力更是吸

引了众多实力开发商在此汇聚。除了已经进驻的华润、城开、保利、金地、大华

等境内外地产巨鳄以外，在2006年末，积玉桥2宗地块更是聚焦复地、金地、

福星、华润、融侨等地产巨头，最后金地集团、福建融侨力克群雄成功进驻。

此外，还有深圳泰然、广州恒大也已落户，武昌世界500强企业富士科技

集团也拟用10亿资金在武昌安家。

本土与外地地产巨头的碰撞，国际化专业团队的相互融合，奠定了武昌“形

象+规模+品牌”的“领袖”地位。

超越七：后来居上，改写市场供应格局

从本年度的供应情况来看，全市基本形成了隔江对峙的供应格局，而武昌则

高居江南片的供应规模首位，成为江南片的焦点，而且所供规模基本位于老城区

内。

从次中心城区的供应情况看，整体供应量为382.96万平方米，其中洪山区

由于区域范围广、供应规模大，以218.96万平方米的绝对优势居于首位。

由此可见，2006年武昌及洪山中心城区供应量加大，呈后来居上态势，市

场格局改变，成为年度市场的焦点。

光谷片区

作为武汉政府大力支持、经济高速发展，同时也是武汉最典型的高知、高资

人群聚集地的光谷，在近几年房地产开发辉煌不断，可以说见证了武汉房地产爆

发式增长的历史。在国家宏观调控政策的指导下，众多近郊版块都受到不同程度

的影响，而2006年的光谷市场，依然冷静而理性的保持者高歌猛进的态势。

供需两旺，量价齐升

截至2006年年底，光谷片区住宅存量比年初减少24.54万平方米，表明今

年存量消化十分迅速，光谷楼市发展十分健康。

依托光谷区域经济的高速发展和房地产持续建设等利好因素，光谷区域房地

产价格近两年来实现了高价位运行，价格增幅远高于其他区域，2006年光谷区

域房地产累计成交均价从2005年的2881元/平方米涨到3265元/平方米，在国

家多重宏观政策调控之下，涨幅仍然高达13%。主要原因是光谷楼市既有大量

的刚性需求又有源源不断的利好消息影响。例如：

区域重大市政及商业项目的启动（光谷步行街的启动），配套完善（地铁2

号线的动工、同济光谷医院即将开建）、土地价格高涨（2006年12月拍出的位

于武汉东湖开发区马鞍山森林公园的EP（2006）001号地块）随着光谷区域的

建设外扩，有着大量的土地供应资源，据光谷区域外扩范围及区域内楼盘开发的

进度推算，在未来的2-3年中，光谷片区仍将有很大的推量，诸如锦绣龙城、当

代国际花园等后续供应十分充足，而且在未来很长的一段时间内，区域供应量和

可开发用地都将比较充足。

光谷过去几年里的辉煌经历使得它成为武汉房地产开发商和开发项目最为

集中的区域之一，区域内云集了万科集团、长城建设、保利集团、利嘉置业、当

代地产等众多实力雄厚的开发商，还有刚刚进入的广州恒大集团，清江实业等，

一时间实力强、水平高的开发商和大规模、高品质的楼盘齐齐亮相。众开发商竟

相在产品、概念、服务上大展拳脚，给区域带来了众多品质好、创意新、门类齐

的好产品，例如万科的万科城市花园、长城建设的长城坐标城、利嘉置业的光谷

世界城等等。

随着市场供应量成倍增加、众多开发商的进驻、目前客户群重复、产品差异

化微小，使得光谷板块的市场竞争急剧加剧，开发商纷纷加大对产品的研究力度，

在户型设计上苦下功夫，功能分布更加合理，产品更加丰富，品质更上台阶。如

剑桥立方寓的“复式公寓”，坐标城的“黄城规划”及“6米挑高阳光花园”，万科城市

花园的“退台洋房”，光谷楼市日益走向一个差异化竞争时代。

产品结构百花齐放、应有尽有，建筑形态向高层转化

目前光谷云集了武汉楼市的一系列高品质住宅产品，由于大盘云集，市场供

应量大，这里的楼盘往往开始在产品上做文章，以优质的产品打动购房者，逐渐

做到了优秀的产品与稀缺的自然资源相匹配：由万科地产率先推出“新城市主义”

的城市花园起，更多人开始认同万科营造的低密度、大庭院的开放式街区生活方

式。而在万科的推动甚至压力下，光谷新近推出的楼盘都在品质上不断地深挖，

从而在产品层面上、园林和生活场景的营造上达到了武汉高档住宅的更高标准：

如去年年底长城建设推出的光谷坐标城项目，以“有思想的房子”作为其楼盘定位

的重点，通过凹凸感鲜明的建筑立面，超大尺度的入户花园和露台，恒温游泳池，

加之采用集中供暖，以及新型材料，尽管定位于光谷的高端市场，但是依然获得

了众多购房者的青睐。同样是去年面世的当代国际花园，定位于“融入自然的都

市生活”，基本设计原则采用“新都市主义”，以尺度亲切的空间、有机自由的规划

结构形成混合功能步行街和广场及边界明确的邻里空间。

而在产品类型的多样性上，光谷楼市从力推“城市华宅”舒适型住宅的枫林上

城，到以FREE格调、柒零社区为代表的小户型；从推出纯多层概念，成为该

区域稀缺产品的金地阳光城，到即将推出的光谷楼王万豪·水岸枫林的高层；从

地中海风情的银河湾别墅到北美风情的美式叠拼别墅，从极具英伦风情的宜

家·汤臣洋房到极具中式风情的洪福家园……光谷楼市以丰富的产品结构给了购

房者最大的选择度。

目前光谷区域内产品定位以住宅为主，各楼盘的开发规模都在10万平方米

以上。为实现利润最大化，区域建筑形态上以多层为主，小高层为辅，充分考虑

住户居住性，各个楼盘的建筑密度与容积率较低。该区楼盘的主要特色是片区推

盘量大，不断有新的房源推出，价格持续上涨，但上调幅度不大，片区新推出的

项目中，多为小高层或高层，大盘开发势头越来越强，商业地产开发蓬勃升起。

在2006年新入市商品住宅中，小高层产品供应量最大，高层产品其次，而

多层不到总供应量的1/7，由以前多层住宅占主导转为小高层、高层为主，然而

在景观补偿、产品领先的情况下，高层、小高层也逐渐为广大居民所接受。

在未来的几年内，武汉市政府还将筹资600亿元，倾力打造将光谷向东拓

展80平方公里的武汉科技新城，政府对光谷产业投资的不断壮大、也为光谷区

域发展潜力提供了良好的佐证。中环线建成通车及轨道2号线的开工也将使光谷

区域经济将迎来新一轮的发展高潮。富士康等国际知名企业的不断入驻，对提升

区域竞争力，加快区域发展，提高区域形象具有重要推动作用。大学城规模的逐

步形成，随着高校迁入数量的不断增加，对提升区域人文环境、促进发展具有重

要意义。

南湖片区

上世纪90年代初，南湖片区以机场片宝安地产开发的安居房为主，产品形

态的落后、市政配套的欠缺、交通道路的闭塞，使其一度被称为“城中村”。居住

其间与外界沟通相当困难，生活品质难以保障。十年后的今天，随着市政加力，

南湖自然环境优美、道路交通便利、产品形态丰富、商业配套齐全，有居住品质

之保障、无城市喧嚣之乱耳，是一座名副其实的“城中城”。

目前南湖花园城机场片开发已近尾声，位于南湖腹地的珞狮南户沿线区域凭

借其得天独厚的景观优势和人文优势为南湖片区房地产开发揭开了新的篇章。从

早期联合置业开发的“丽岛花园”到目前总建面达到143万方的金地、大华两个品

牌开发商开发的金地·格林小城和大华·南湖·公园世家项目，南湖片区正在从产品

品质、居住理念、产品价格等众多层面全线升级。

2006年8月25日，万科、保利、华润、金地、联合置业这些重量级开发企

业又不约而同的为了南湖农业园的一宗地块展开激烈竞争，通过84余轮增价竞

争最终由保利（武汉）斩获，成交价高出底价近二倍，楼面地价达1616元/平方

米，南湖区域价值再度彰显。

楼盘供应南高北低，土地储备列冠江城

南湖花园城从最开始深圳宝安拿下整个南湖机场地块以来，已有几十家地产

公司开发的近30个楼盘项目面市。从最开始的经济适用房的开发建设发展到现

在的别墅、多层、小高层、高层百花齐放的大型居住社区，开发总建筑面积达

640余万方。其中多层、小高层约占74%，高层约占18%，别墅约占8%，多

层和小高层依然是该区域绝对主力规划形态。

南湖机场片目前在售十余个楼盘，总建筑面积114.58万方，生育销售面积

约15万方，以尾盘居多，户型多在120㎡以上，消费者挑选余地不大。

南湖板块珞南片区目前在售金地·格林小城、大华·南湖·公园世家、明泽丽湾、

澜花语岸、丽岛紫园、南湖雅园等十余个楼盘，未来供应量主要以金地格林小城、

答话·南湖·公园世家为主，约100万方。

从居住类用地储备情况来看，除华锦花园旁约300亩用地，机场片区已基

本没有用于商品房开发的较大地块。珞南片2006年成交三宗住宅用地，其中P

（2006）004号土地开发项目已经在售，其余两块共占地761亩，再加上珞狮

南户占地400亩的"泰然·南湖玫瑰湾"的即将入市，整个南湖板块居住开发用地

共1461亩，居全市之首，按1.5的容积率折算成建筑面积，未来可供住宅物业

建筑面积共146万平方米。

综合考虑南湖板块目前在售楼盘尾盘量、后续开发量和居住用地新增开发

量，未来南湖板块住宅物业供应总建筑面积约261万方，其中机场片区占17.2%，

珞南片区占82.8%，楼市重点已明显向东南角偏移，呈现明显的南高北低态势。

产品个性十足

在南湖板块261万方的供应体量中，深圳金地、广州保利、上海大华、深圳

泰然占到78%。这些实力品牌公司成熟的开发理念、开发风格、开发定位在其

所开发的产品上将会有充分的阐释。这一点在金地的在售项目上已足以体现，参

差多样的产品形态、独具匠心的规划布局、层次分明的景观营造、功能齐全的公

建配套、贴心服务的专业物管，每每让人留恋忘返。相信未来南湖板块楼市产品

将会更加个性十足，精彩纷呈。

南湖板块2005年年底，2006年第二季度开盘项目比较集中，消化了部分

积累需求。2006年第三季度，市场观望心态加重，成交量走低，区域成交价格

略有下调，至第四季度又开始小幅增长。值得关注的现象是关山区域自2006年

2季度陷入谷底后迅速回升，涨幅二倍于相邻南湖区域，且其价格曲线与南湖板

块的价格曲线交错前行，呈现出你升我降、你快我慢的替代性特征。结合关山区

域与南湖板块相互地理位置关系考虑，我们不难发现由于南湖大道的连通、产品

品质的提升，南湖板块吸引客户的范围已开始触及到关山高知消费人群，这种现

象一来是片区板块市场发展成熟后的一个必然走向。

随着南湖板块继续向南发展和楼面地价的日益提升，如何东突成功，吸引到

消费力更强的高新区消费人群将成为后续价高项目操作成败的关键。

由于市政交通配套及自然环境等因素的差异化影响，南湖片区住宅物业基本

呈现交通导向和环境导向开发特征，其成交价格由珞狮南路、南湖路、平安路、

南湖大道向周边地区辐射。珞南片区成交均价3752元/平方米，机场片区成交均

价3102元/平方米，两片区楼盘成交均价相差达650元/平方米，南湖板块东西

价差明显。

撇去不同规划形态对成交均价的影响，南湖片区楼盘价格以金地·格林小城

和大华·南湖·公园世家两个品牌项目为中心，从东南向西北降低，个案品牌楼盘

对周边项目价格带动作用明显。

整体而言价位在（3000-3250）元/平方米区间的楼盘数量最多，占在售楼盘

总数的39%，3000元/平方米以下的占22%，[3250，3500]元/平方米区间的占

11%，3500元/平方米以上的占28%。整个南湖区域3500元/平方米以下的价位

楼盘占到供应总量（除去别墅项目）的72%，后期由于机场片区项目都已接近

尾声，珞南片区3752元/平方米的成交均价将更能代表南湖片区价格水平。

细水长流，价升量涨

未来本片区总供应量虽然很大，由于土地相对集中在几家发展商手里，相信

这几家公司会推行稳健的放盘策略，使片区市场始终保持在供需的一个适度平衡

状态。由于未来供应量主要集中在珞狮南路沿线，估计南湖板块未来楼盘供应量

会在4年内完成大半。

2006年，珞南片区上承2005的绚丽热闹、各大楼盘粉墨登场，下启2007

年的精彩纷呈，保利、泰然跃马逐鹿，由过去的百家争鸣、百花齐放到现在的几

枝独秀，后湖区域市场会在稳健的放量节奏中继续价升量涨。

江汉片区

江汉区，以地处长江与汉水交汇而得名，承载老汉口一切传统与遗产，因此

成为武汉最繁华的中心城区之一。

中心城区最基本的价值首先体现在土地的价值上。上半年，武汉东立置业公

司，以楼面地价3745元/平方米拿下了备受关注的西北湖片的一块土地，成为当

期的新地王。同样，06年江汉区供应土地为9宗，其中成交为7宗，土地成交

率较05年上涨8.55%。土地市场的火爆助推了楼价继续炙手可热。区域代表项

目近期市场成交均价为5270元，高于武汉城区今年第四季度3850元总体成交

均价的36.88%。

然而在江汉区高地价与高房价的现象下面，却隐藏着一些矛盾与问题：项目

销售周期延长、产品同质化加重、片区整体开发节奏缓慢、商业供应过大且社区

商业化开发泛滥致使居住品质下降等等，这些均造成江汉区的房地产开发竞争力

明显下降，片区聚向性需求被其他新兴片区瓜分严重，使得06年江汉区整体楼

市影响力差强人意。

价格标杆持续攀升

截止06年12月，汉口中心城区成交均价为4581元，同比较05年12月

份4284元上涨297元，涨幅达7%，同时根据连续一年12个月的价格连续跟

踪，汉口中心城区楼市的价格成长型非常稳健。

而在06年11月份，汉口中心区的4557元的成交均价高于武昌中心城区

305元，更高过汉阳中心区1039元。江汉区处在武汉楼市的价格标杆区内，由

此可见江汉区特殊的地理位置对于汉口中心区楼市的相互作用是首当其冲的。

目前武汉的房地产市场是以刚性消费为主的消费市场，说明它存在强势的一

个特征，同时06年高端项目面市数量增长较猛，在07年定会成为拉抬楼价的

参照标杆和支撑，不是点而是一个面，因此在07年江汉区的楼价还会继续上涨，

幅度仍然会稳定在6%—7%左右，也就是说到07年底江汉区的楼市均价将达

5000元。

市场调节有升有降

06年江汉区商品住宅结构较05年更为合理，大面积房源逐渐萎缩，供应结

构正向中小户型转变。从不同型结构商品住宅的供应情况可以看出，江汉区近两

年供应的91—120平米的商品住宅面积和数量基本保持在同一水平。06年不同

结构商品住宅集中在120平米以下。从06年的市场销售情况来看，中小户型供

不应求。江汉区土地资源有限，增量土地少，存量土地较多，地价较高都反映出

江汉区土地资源的稀缺性。

从网上公布的数据可以看出，江汉区成交的土地面积都不大，然而成交价格

却屡创新高。万科、和记黄埔、东立置业等一些大的知名开发企业都在争抢城市

中心片区江汉区的土地。武汉东立置业发展有限公司仍是在今年发布“国六条”

后，大胆地以楼面地价3745元/平方米拿下了今年备受关注的新华西的一块土

地，成为当期武汉的新地王。相信这些知名开发商驻足该片区，产品品质、物业

价格及物业结构都会迎来新一轮挑战。07年城市中心的价值将会更加突显，房

产的价格是否会超越价值，还有待市场的验证。

板块表现聚集功能形象特色明显

江汉区横卧汉口地区城市中州，“中心区块”、“西北湖块”、“新华西块”、“王家墩

块”和“杨汊湖块”5个特征板块由内向外发散，市场功能独特明显。

中心区板块：在江汉区中心板块，06年给市场印象最深得要数商业地产开

发了。在汉正街中，龙王庙商城与汉正街第一大道可谓绝地PK，你方唱罢我登

场，将武汉汉正街旧城改造与商业开发的营销推向近几年来的顶峰，吸引了众多

投资者与商家的眼球，两大项目所推商铺一度“洛阳纸贵”，但开业经营恢复繁荣

仍需假以时日。在武广商圈，武商集团炸掉老楼重建，以应对新世界中心咄咄逼

人的富豪架势和分羹入侵，新世界汇豪邸更是将武广商圈房价推入8000元以上，

汉正街六渡桥片的商业复兴运动与武广商圈的更新换代将带动区域房地产市场

的进一步繁荣发展。

西北湖板块：如今的西北湖已经成为真正意义上的富人区，项目均价已达到

了6400元/平方米的水平，可与沿江景观带项目并驾齐驱。西北湖作为武汉高端

楼盘的发源地，但是在06年，该片区推出来的项目仅有西北湖凤凰城2期、两

湖总都、天下国际公馆等，由于开发项目规模小，出现开发品牌与市场推广瓶颈，

该片区的光芒也被其他片区掩盖。但毕竟该板块属于CBD核心金融区域，“商务

中心融合居住中心”模式进一步成熟，在未来具有很高投资价值和升值潜力。

新华西板块：对于06年汉口中心城区来说，新华西沿线绝对是一大亮点。

目前，新华西片区的地产项目有三金地产40余万方的鑫城国际，和06年底新

推项目32万方的新华西·美林公馆以启动，绝对是中心城区少见的大体量楼盘，

与中心城区常见的单体楼盘或小型社区相比，社区景观规划的优势是明显的。该

板块内尚有60万方的土地供应，新华西这片规划中的大型生活区总建筑面积预

计将达到160多万平方米，成为汉口中心城区难得的大型住区的聚集地，同时

新华西处在新形王家墩中央商务区和成熟的金融一条街之间，其价值将会直追西

北湖。

王家墩板块：沉寂已久的核心中央CBD王家墩商务区，终于在去年9月正

式启动，其建设将从道路等市政基础设施开始，先期投资4亿元，建设通往CBD

核心区的长丰大道和宝丰辅路（暂用地名）两条道路。之后，包含商业全业态的

生活城将拔地而起。07年政府将全面开发利用王家墩商务区核心区的4000亩土

地；商务区将投资16亿元建设10.17公里的8条市政道路，让商务区与各个方

向主干道接通；展开区内地籍普查，为工程建设启动做好拆迁准备；深化轨道交

通线在王家墩地区的线形比选方案研究。如今王家墩片区的发展已经清晰可见。

杨汊湖片区：伴随新华西的不断崛起，杨汊湖片区作为新华西的延伸片区，

从以前只有常青花园一个最大的项目，发展到汉口花园、金色雅园、绿色家园等

一些知名项目，说明了它是一个比较成熟的社区，交通、生活、商务等各方面比

较齐全和便利的片区。但片区有很多老房子，周围的环境不太好，道路建设也不

太适应现在的需要。随着政府规划的地铁二号线的建成，该片区的升值潜力将会

进一步提高。然而拆迁、规划则不是一朝一夕的事情，片区短时间里想有很大的

改变，可能还不太现实。

区域后市展望

未来， 江汉区的楼市由于城市中心区域土地稀缺性会使得土地价值继续回

归。其中包括受控制的新华路、建设大道、环王家墩中央商务区三条金融商务带

用地，将为大力引进金融机构和大公司总部储备土地资源。

武汉市政将投资1100亿打造的CBD，将随着内部道路设施的建设完成进入

正式的启动阶段，这无疑也给江汉区的发展增添一个亮点。包括汉正街大陆桥、

武汉商场新楼等大型商业项目的建成运营，将提升改造传统商业，进一步即或江

汉路至六渡桥区域的中山大道商圈；同时定会带动北部地区市场发展的需求，激

励唐家墩、香港路、姑嫂树、王家墩等北部商圈发展。

随着全县贯穿江汉区内的地铁2号线的全面正式启动，区内市政配套设施建

设将进入一个建设高峰期，部分交通瓶颈将得到着力解决。加快建设汉口三民历

史文化广场以及京汉大道、万松园、精武路、香港路等一批特色都市风情街区。

以项目为支撑，高起点、高质量地建设和记黄埔、恒隆广场等一批现代商贸型项

目，策划建设保险大厦、华中地区票据结算中心等一批金融服务项目，加快高桥

快速消费品物流港等物流业项目以及龙王庙商贸广场、地质博物馆等一批文化旅

游项目的建设。

江岸片区

“中心价值回归”一直是2006年武汉房地产市场上最为嘹亮的旋律，作为武

汉城区中心领跑者的江岸在2006年里没有辜负大 的期望，大量备受瞩目的高

形象、高素质项目云集江岸，伴随时代豪苑、华清园、外滩·棕榈泉、常阳·永清

城等高规格项目上市，市场用火热行动再次证明了江岸区房地产的市场价值。

江岸片区覆盖面大，区域内房地产价格和产品特征都有较大差异。我们按照

沿江片、京汉大道片、解放公园片、二七片、堤角片五个特征各异的片区分别对

江岸2006年楼市进行分析。

江岸片：城市中心高尚生活区

汉口之心，临江缤纷生活区--沿江地区是武汉历史上唯一存在过外国租界的

城区，拥有众多富有异国情调的优秀历史建筑，同时也是江岸区委所在地，以上

两点让沿江片充满了极其深厚的人文历史沉淀。用一句通俗的话来形容：这里才

是老汉口，这里才是老武汉人心中的市中心。

当外滩·棕榈泉、时代豪苑、兰陵·大公馆这些耳熟能详的项目均出现在2006

年沿江片时，人们猛然间发现江岸区最高端的项目几乎均来自这里。外滩·棕榈

泉规模18万平方米，均价为7300元/平方米；时代豪苑项目规模22万平方米，

均价为8700元/平方米，2006年沿江片出现了大量大规模、高品质、高价格的

舒适型项目。

瑞安·武汉天地将在新的一年里入市，但这并没有影响其在2006年的市场关

注度：从上海新天地良好运作的情况看，瑞安对大型项目的理解能力和管理能力

明显高于本地企业。一旦这个规模达100多万平方米的庞然大物正式登场后，

将为区域带来更为丰富和现代的生活方式。在此背景下，瑞安·武汉新天地能为

区域房地产市场带来的连锁效应价值大家拭目以待。

京汉大道：再现老城区价值

在经历2003年那场突如其来的房地产热潮时，更多的人们开始注重房子能

为提高他们的生活质量带来什么。当老武汉人骨子里那街坊情结和对繁华、便捷

的不舍开始倔强的萌芽后，他们开始觉察到自己生活怎么都离不开那些熟悉的老

街老巷。2006年里，正是老武汉深厚的历史沉淀唤醒了老武汉人对生活的追求，

老城区居住价值重新得到发现。

由万科地产和联想控股这两个大鳄级地产商开发的万科·金色家园和融科天

城将于今年陆续入市，将进一步提升老城区的居住氛围。

如果说中心城区2006年聚光灯下的舞台话，那么华清园、常阳·永清城无疑

都是这个舞台上的最具实力的选手，达16万平方米、20万平方米的规模是绝大

多数城市中心住宅项目所无法企及。常阳·永清城打破常规，选择传统的销售淡

季上市，仍然取得了不俗的销售业绩。江岸区房地产公司开发的华清园占据了绝

佳的地段，依旧花费1.2万平方米建造大型中心花园打造舒适型大型社区。坐拥

绝佳的地段仍然注重项目规划、产品设计和园林规划已经成为区域内众多具备责

任心企业的共识，正是老城区居住价值全面发现和开发企业孜孜无倦的追求，区

域价值在206年里得到迅速提升。

轨道交通，这个值得遐想的名词在过去乃至现今的房地产市场一直是个热门

话题，大家从有多少房地产项目标榜"地铁边上的房子"这一个现象就可看出一

斑。

地铁对周边物业的促进作用在国内外都得到了充分的证明，而同属轨道交通

的轻轨应该能和地铁起到相同的作用。届时，城区中心地带的轻轨沿线将形成一

个新的人流汇集区。

解放公园：中心城区热潮中的静土

与解放大道以南地区热闹的情形相比，2006年解放公园片可以用冷清来形

容，新增的项目屈指可数，大量2005年上市的项目充斥着市场。不仅单个项目

规模明显小与沿江片项目，区域内价格差异也十分明显，项目档次参差不齐。在

经历长期完善的城市建设后，区域市场呈现平稳发展的态势，未来市场将无太大

的改变。

二七：值得期待的城区边缘

环顾二七片，不难发现本区域仅有东立国际、二七城市花园两个尾盘项目在

售。江岸区土地成交数据表明2007年片区几乎无新增项目入市，二七片将延续

市场空缺的现状。

随着片旧城改造的实施，区域形象将逐步改善。凭借天然的地段优势和区域

周边充分的配套设施，紧邻沿江片、京汉大道片、解放公园片三大片区的二七片

将形成汉口商务人士、企业高级白领聚集的大型居住板块。

堤角：未来城区的延伸

印象中的堤角远离城市中心，那儿有的仅仅是堤角的牛骨头、嘈杂的农房。

是什么让它在这篇文章中占有一席之地呢？

随着2010年轻轨全线竣工，带来的将不仅仅是距离的延伸，而是轻轨价值

的体现，轨道交通准时、容量大、速度快的特点将有效地将这些公交系统难以完

全覆盖的地区与城区中心有机结合起来。相比正在建设中的地铁，轻轨远比其他

轨道交通更接近我们生活，所以我们有理由对轻轨抱有更高的期望。

同时天兴洲大桥的兴建，将极大的拉动堤角片与武昌其他区域的物流交通，

对促进区域发展具有非常积极的意义。随着区域配套的逐步完善和新兴项目的兴

起，区域房地产市场具备很大的上升空间。

硚口片区

硚口在两年前给人的印象还是老工业区、旧居民区的破败和杂乱，但如今随

着新世界、福星惠誉、南京三金、融侨等国际国内知名地产商进入，以及政府对

片区交通、环境的大力整治，2006年的硚口片区不但有了武汉最具代表性的商

业地产新世界中心，同时催生了地产核心的新居住中心古田新居住中心，2006

年，硚口楼市无论是在开发总量、销售总量、还是在房屋品质上都有了一个飞跃、

同时房价的增长也非常明显，2006，硚口楼市成为汉口乃至整个武汉的“新沸点”。

硚口片区覆盖面大，区域内不同板块房地产价格和产品特征都有较大差

异。我们按照古田板块、武胜路板块和宝丰路板块三个特征各异的板块分别对硚

口2006年楼市进行分析。

品牌开发商群雄逐鹿，新居住生活中心初显端倪

旧城改造的推进和轻轨延长线贯穿古田等利好消息的促动，使得古田板块

近年来房地产活跃度空前高涨。先后有福星惠誉、南京三金、福建融侨等多个品

牌企业进驻，同时硚房集团在这股房地产热潮推动下也快速发展壮大，成为区域

内势力雄厚的一只开发新军。

硚口古田板块成为各大开发商上演实力秀的一个大舞台，在解放大道沿线

不断布下重兵。先后有汉口春天、香港映象、汉水熙园、丽水康城、融侨锦城等

总建筑面积在20万平方米上下，品质优秀的住宅大盘推出，房价也由2004年

年底的2800元/平方快速上涨至2005您年底的3400元/平方米，以及2006年

年底的约4000元/平方米，品牌开发商的陆续进驻，着手打造高品质项目，区域

市场的产品规模、产品品质、产品价值已经与两年前的古田大不相同，大量住宅

的开发也让古田片区成为汉口新的居住生活中心。

高层住宅成主导，产品出现差异化

随着开发商水平的提高和城市用地的集约化，2006年的古田楼市11层的

小高层及18层的高层成为市场主流产品，少量30层左右的高层住宅产品也将

于2007年亮相市场，如丽水康城、香港映象06年销售的都主要是11—18层的

住宅，07年将推售30层左右的高层住宅。

值得一提的是福星惠誉地产公司在营销策略上的高超手段，其2006年销

售的为高层产品，2007年将有“多层”产品入市，其稀缺性必将引起市场追捧。

随着竞争的加剧，在地段基本相似的情况下，为体现项目的差异化，区域

开发品质不断提升。“公园就在我家里”的汉口春天举起硚口第一面“公园物业高尚

生态小区”的大旗，在小区用地上修建一坐占地42亩的公园，居住环境发生质的

飞跃。融侨集团一方面借汉口春天公园之势，同时通过企业在全国多个城市开发

的经验，打造古田高尚居住社区，香港映象、汉水熙园等项目在产品设计、园林

设计上均体现了较高的开发水平，小区越来越美，居住质量明显提升。

轻轨潜力蓄势待发，片区未来后劲十足

武汉，这个正在崛起中的中部核心，也在修建自己的城市轨道交通，解决未

来可能面临的城市交通压力，在规划中的武汉轨道线路中，最先启动的轻轨1

号线，贯穿汉口东西。古田解放大道沿线便成为了未来城市轨道交通的最直接受

益者之一。

2012年以前，武汉市还将投资近220亿元，建成轨道二号线一期（常青

花园—鲁巷）、四号线一期（武昌火车站至武汉火车站）两条地铁线路。届时，

武汉将形成“两纵一横”70公里长的轨道骨干线网。与此同时，轨道交通沿线物业

的价值将显现得更加淋漓尽致，古田作为轨道交通最早的受益者之一将再次分享

城市建设带来的硕果。

轻轨的发展只是助推古田发展的一个方面，同时还有南泥湾大道连通古田

和武汉王家墩CBD；总投资50亿元的位于硚口南泥湾大道与汉西二路交汇处的

西汉正街建材市场整体改造工程将于年内开工；武汉市规划中的四大物流中心之

一的舵落口物流中心呼之欲出……，几大重点工程的完成，将造就一个新的古田，

古田楼市在经济的发展带动下，发展潜力巨大。

武胜路板块：城市中心综合体引领市场

小规模高层住宅大行其道，中心地价价值不容动摇

2006年，集贤·书香苑、御景名苑、厦华·爵士嘉园、玉带汇景苑、崇仁新

都等项目接连登场，扮演市场主流角色。除爵士嘉园近800户外，其他项目共

同特点是规模小、容积率高、绿化率低，户型主要以90—100平方米的两房和

120平方米左右的三房为主，物业类型主要是高层。客户主要为长期居住在本区

域的老居民，不做过多宣传板快速消化。

目前所售项目虽小，但房价的增长势头却不可小视，住宅均价从年初的

4300元/平方米升至目前的5000元/平方米，其涨幅近18%。体现出中心区地位

价值的良好增殖性。

汉正街改造全城瞩目，新世界品牌技压群芳

汉正街第一大道“美国第五大道姊妹篇”、“新丝路模特大赛”、“上午收铺，下午收

租”……等都为其赚足了人气。在汉正街复兴的大政策环境驱动下，汉正街改造

成为武胜路板块的重要的看点之一，德厚和的商业氛围和投资前景，使汉正街第

一大道为代表的商业集群可谓风头正劲，80余万平方米的开发量令市场倍受瞩

目，2800—5000元/平方米的销售价格也使商业地产这只“螃蟹”羡煞旁人。

说到小口楼市则不能不说新世界中心，这块由香港新世界集团早期拿下的土

地经过漫长的等待，终于揭开它神秘的面纱：公寓、写字楼、商业城市中心综合

体，这幅巨大的雕塑在新世界集团这位“老木匠”的手里，终于让他发出了不一样

的光彩，公寓7000—10000元/平方米的单价着实没有多少开发商敢想。

宝丰路板块：未来最有空间的区域。

紧邻王家墩CBD，房地产市场有进一步发展的空间。

早在2004—2005年间宝丰路板块一度成为硚口房地产开发最为集中的热

点区域，有仁和世家、花好月圆、东辉时代、航天星苑、中环新天地、金叶SOLO

国际等近10多个项目同台竞技，物业类型丰富，选择面广。如今的宝丰片区已

经是风光不再，时代天骄二期上演独角戏，并且短期内无潜在项目迹象。

宝丰路板块紧邻建设中的武汉王家墩CBD。王家墩CBD第一阶段已正式动

工，区域内商务、金融、道路、购物等配套设施相逐一完善，将来丰富的商务资

源以及浓郁的商务分为都会成为房地产开发的新亮点，区域房地产市场有进一步

发展的空间。

汉阳片区

对2006年的汉阳来说，最值得说的一定是世茂，从拿地开始到项目问世，

市场开始全面审视汉阳的人文价值、景观价值及楼市价值。尽管在世茂之前也有

些高端产品在做一些前卫的探索，但毋庸置疑的是，2006年的汉阳楼市因为有

了世茂·锦绣长江而发生了革命性的变化：从世茂拿地开始的那一刻起，汉阳楼

市的价格随即又了崭新的飞跃；汉阳的购买群的向外辐射也能证明；更重要的是

由于世茂·锦绣长江已经成为了武汉的产品及价格的标志项目，这对汉阳的居住

价值来说本身就是很强的支持。

市政府打造武汉新区“宜居城”

相信世茂看中武汉、选择汉阳并非一时的冲动。2004年起武汉市开始启动

“武汉新区”的建设，早已纳入包括世茂在内的地产大鳄的视线。武汉新区规划面

积368平方公里，它远远超过了老汉阳的范围。由此引发一系列翻天覆地的变

化：六湖连通工程与两江全面贯通；五纵五横的道路体系大通汉阳的交通瓶颈；

两江四岸工程之汉阳江滩广场的建设美化；琴台月湖打造风景文化区；琴台大剧

院已全面封顶，竣工在即；总投资达73.8亿元湖北地区最大的展会中心和文化

艺术中心武汉国际博览中心落户汉阳并已破土动工……昔日的工业老城随着大

批“重量级”市政工程的动工建设正逐步被打造成为武汉的“宜居之地”！

实力开发商纷纷进驻汉阳 产品更新换代多元化面世

过去，汉阳鲜有知名开发商进驻，如今，已是两重天：2002年，上海复地

集团率先进驻，此后，广州广电集团、澳门新亿胜等外来知名开发商纷纷抢滩，

而在全国一向以开发豪宅项目著称的世茂集团也把目光聚焦在了这个蕴含着丰

富潜力的区域。

2005年2月，世茂集团已31.5亿元成功拍下鹦鹉洲地块后创下了武汉市土

地出让市场有史以来最高的竞买保证金、最高的挂牌起始价、单宗地块最高成交

价，以及一次性公开供地最高的成交金额4项记录。

大公司自然有大手笔。2006年汉阳的房地产市场可谓百花齐放：世茂锦绣

长江无疑最引人瞩目，以165万㎡超大规模综合体规划体现出了豪宅的大气风

范；位于钟家村核心商圈的复地翠微新城推出四期产品，首次引用了“城市别墅”

理念，从而开创城市中心低密度建筑新生活模式；同地段的都市兰亭，在项目规

划上动足了脑筋，除将具有中式特色的古典园林引入社区外，在物业管理上首次

提出了将“酒店个性化服务”理念引入住宅社区内，并聘请了专业公司做管理顾

问；而由中铁大桥局所开发的半山花园则充分发挥项目自身傍山的环境优势，打

造了武汉首个市中心“山体别墅”项目并获得成功。

楼市供应激增，房价屡创新高

据统计，2006年汉阳楼市推盘16个（不包括沌口板块），推盘量达68.53

万㎡，比2005年上涨32%。市场供应量急剧放大也表明了众多开发商对汉阳房

产市场的信心。

过去，市民对汉阳的房价认识还只停留在每平米二三千元的水平，那么2006

年年初，随着钟家村板块的"凤凰华庭"异军突起，房价率先突破4000元/㎡大关，

随后，汉阳房价不断刷新新高：9月，都市兰亭推出精装小户型，其房价突破了

5000元/㎡，11月，锦绣江山低调开盘，房价轻松越过6000元/㎡关口；而万

众瞩目世茂锦绣长江登场，将整个房价"攀比之风"推向了高潮，首批毛坯房源均

价8000元/㎡，而12月推出的精装修房房价更是高达10000元/㎡而傲视群雄。

众多高档楼盘的相继涌现，大大提升了汉阳区整体居房价值。

汉阳豪宅 影响武汉

在世茂来到汉阳之前，绝大部分武汉人都会毫不犹豫地认为武汉的豪宅只会

在汉口和武昌两镇存在；而绝大部分武汉人对豪宅的认识也仅仅只是停留在地段

尊贵上和景观资源稀缺上。而这一切随着世茂来到汉阳后，我们对豪宅项目才有

了更深层次的认识。

世茂锦绣长江在规划上，首次将超高层建筑、低层花园洋房、5A级写字楼、

SOHO、酒店、商业等众多顶级物业融于同一社区内的"综合体规划"理念引入武

汉；在样板区建设上，投入近一个亿打造五星级会所的大手笔投入在武汉相信也

是空前的；在销售道具上该楼盘也独具创新的运用先进的多媒体立体视频系统让

客户对项目的认识犹如身临其境；同时在销售推广上该楼盘也是武汉首个进行海

外推广发售的项目……

世茂的出现不仅带动了汉阳地区周边楼盘价格水涨船高，更为整个武汉市豪

宅市场树立了一个显著的“标杆”。而世茂出现的意义也不仅仅只是打开了武汉豪

宅市场价格的想象空间，他更为武汉住宅市场带来了一种全新高品质居住生活的

方式和理念。三大看点聚焦2007年之汉阳房地产市场。

房价涨势不停

仅从2006年汉阳土地市场的表现就可以窥见，2007年汉阳的房价依然势

在必涨。2006年3月由三江航天成功拍下的赫山地块——“春江花月”已于12月

份破土动工，按照其土地交易成本计算来看，该项目很有可能均价会突破4000

元/㎡，而目前周边项目售价现在为3500元/㎡左右；去年11月由湖北新长江置

业拿下的位于马沧湖东路的地块，其楼面地价更是达到了2048元/㎡，预计未来

售价很有可能会接近5000元/㎡，汉阳的"楼王"世茂锦绣长江目前毛坯房售价为

8000元/㎡，未来价格继续走高也是势在所趋。

豪宅市场前景堪忧

虽然汉阳的经济在近几年市场应变中得到了很大的改观，但是底子薄、经济

基础不牢固还是客观存在的，整个区域高收入群体也十分有限。面对越来越多的

高档高价楼盘相继涌现，未来这些楼盘的销售也令人堪忧。以世茂为例，正式开

盘2月多来，销售逾四百套的业绩还算骄人。但是面对总体量达165万㎡的起

步基价，这还仅仅只是万里长征的第一步，后期超大体量的房源靠谁来消化是一

大问题，当后期价格如果再继续走高后，客户会否认同又是摆在世茂面前的又一

个难题。有关资料显示，汉口、武昌高端客户群体对汉阳地段所存在的偏见和抗

性依然十分明显，看来后期如何拓展客源面是摆在世茂以及所有汉阳高档楼盘面

前的一大难题。

商业配套逐渐完善，商业副中心将形成

商业配套不足曾是汉阳最大的弱势，汉阳市民过去购物都要过江去武广、

江汉路等市级商业中心。然而随着以经济中高档品牌的铜锣湾广场去年"十一"的

顺利开业，汉阳有了属于自己的高档百货商场了。今年元旦集住宅、写字楼、酒

店式公寓与大型商业卖场于一体的闽东国际城也顺利开盘了，他的出现也将丰富

钟家村地区商业业态、凝聚人气；此外，去年12月新成交位于汉阳大道与英武

大道交会处汉商旁的地块今后也将用于商业项目的开发，其商业规模设计容量可

达到10万平米。至此，一个崭新的商业副中心雏形已初具规模，整个汉阳的商

业繁华也将指日可待。相信在不久将来，在汉阳版图上又将多一个市级商业副中

心。

沌口片区

武汉楼市其他的火爆不同，2006年沌口楼市显得异常沉寂。这一年武汉楼

市快速发展，沌口却在原地踏步。当其他区域房价快速提升时，沌口板块均价仅

仅只上涨约70元/平方米。当其他片区大量新盘涌向市场吸引着市民眼球时，沌

口还是以前的老面孔；当武汉地价不断拍出新高时，沌口却成为了看客。

沉寂，昔日光芒不再

进出沌口的市民会有这样的感受，每天上下班时，从沌口进出武汉三镇的公

交车趟趟爆满，龙阳大道、汉阳大道都被连绵不断的企业班车占据，与此火爆的

现象相反的是，2006年沌口的楼市却异常的平静。

回顾一年来沌口楼市，活跃在沌口楼市上的仍然是金色港湾、东风阳光城、

泰合百花公园、湘隆时代中心、水木清华等几张以往老面孔，仔细研究，这些楼

盘的开盘时间都在2004、2005甚至更早，他们或开发完成，或渐入尾声。对比

04、05年市场的火爆，沌口楼市昔日的光芒已不在，除"海天幸福小城"外，几

乎没有新盘的推出。

与沌口同属武汉新区的汉阳板块在锦绣长江的带领下，迈入了快速发展，价

格大幅提高。而沌口楼市却在原地踏步中度过，全年供应面积仅为86万平方米，

全年销售房屋3600余套，仅占全市销售量的4.5%，仅及2005年的一半左右。

2006年，其他各区域房价以15-30%的速度提升时，沌口楼市全年均价也仅上

涨了不足3%。沌口与武汉其他区域的差距被进一步拉大。

值得一提的是，与沌口相近的后官湖区域的千年美丽、听涛观海、东方夏威

夷，却在沌口的沉寂下，凭借良好的湖泊资源环境和产品让市民感受到了沌口之

外的天地。

紧缩，土地市场没有故事发生

2006年虽然受国家宏观调控影响，武汉土地市场热度下降，全年共推出

64宗土地，遍布武汉各个区域，唯独没有沌口，沌口土地市场出现了前所未有

的紧缩。

政府近年来曾计划在沌口区域供地，但查看近年来沌口土地拍卖成交情

况，从2004-2005年，沌口也仅在2005年供应1宗地，远不及其他区域。且经

过几年的开发，2004年以前获得的开发用地已基本开发完毕，目前沌口区域已

出让没有开发的土地已寥寥无几。

调整，激情后的冷静

2004、2005年沌口在武汉新区、东风总部迁入沌口的利好消息带动下，依

托低于中心城区的价格和有利的自然环境，沌口楼市抢先发力，吸引了大量购房

者涌入沌口，外地购房大军也提前在沌口置业，价格大幅提升，直逼汉阳，沌口

楼市出现了前所未有的辉煌。

但新区的基础设施投入并没有计划的快，东风也只有一部分迁入，加之产品

单一，使得原本火热的激情日趋冷静。

生活的不便利，公共设施匮乏，楼盘相对分散，不能连成一片，形成集中的

居住区，也就难以构建出浓郁的居住氛围，傍晚各小区星点的灯火，让沌口与城

市概念越来越远，不能从心里留住置业的人群，市民宁愿忍受进出拥挤的交通，

也不愿真正住沌口。

比较，差距还在扩大

作为华中最大的国家级开发区，沌口拥有非常优质的市场基础，吸收国内外

2170多家企业投资入驻，仅世界500强就有24家。然而与同作为国家级开发

区的光谷相比，却出现截然不同的现象，光谷在2006年却新盘不断推出、营销

手段层出不穷、热点不断。

光谷除了依托邻近高校强大的人力资源和技术优势，更凭籍武珞路沿线的生

活环境拥有良好的房地产投资起点，因其相对于房价较高的武昌的中心城区颇具

吸引力。截然不同的沌口与汉阳呈现出不同的方向，在前几年汉阳中心城区功能

老化，缺乏良好的生活配套环境和全新的工业发展空间，为沌口提供了充分的发

展空间。因此，几年前沌口楼市伴随开发区的迅速发展而抢先启动，但当汉阳的

市政建设、交通条件得到大大改善后，沌口就显得后劲不足。

光谷的发展是城市现状无法满足其发展需要的自然扩张状态，具有持续而稳

定的发展趋势，沌口抢先启动必将面临汉阳中心城区快速发展的直接竞争，汉阳

楼市的加速发展，直接导致了沌口楼市的减速。

探索，困境中寻找突破

2006年，让沌口楼市冷静了下来，也让各界重新思考沌口楼市。沌口作为

一个以工业为基础的新兴区域，沌口绝大部分土地被用于工业开发，住宅和商业

只是作为辅助而存在，在土地严重紧缩的状况下，沌口能否从传统的住宅和商业

开发中寻求突破，是沌口楼市得以突破的滚间。在这一方面，盘龙城的佳海工业

园、第一企业中心等工业地产开发，给沌口楼市提了个醒，沌口能否利用自身的

优势大力发展工业地产，树立工业新城的形象，带领沌口楼市走出困境。

另一方面，沌口若能大力建设生活配套，完善生活设施，创造良好的居住

氛围和便利条件，从心理上留住沌口强大的就业人群，沌口楼市必将东山再起。

期待，调整后的惊喜

根据最新的武汉城市规划，在沌口和汉阳中心城区之间的规划有二环线、四

新大道、中环线等主干道，且都将配合"十一五"期间武汉国际博览中心的建设而

建设，放射型的武汉新区发展模式已经为沌口与汉阳中心城区的联结做好了准

备。

可以预见，联结沌口和汉阳中心城区的龙阳大道沿线的房地产市场开发（特

别是商业开发），必将为沌口的新一轮上升发展形成助推力，并为沌口吸引消费

人群驻留的又一焦点。

在2006年底，华中地区最大的会展中心华中国际博览中心和武汉新区最大

的CBD项目东合中心相继动工，无疑给沌口楼市的未来带来了曙光和希望。

这两个项目的建设，无论是从功能或是从品质上，都将成为推动沌口板块的

重要升级力量，将极大提升沌口的地位和功能，也将为沌口楼市掀起新的一页。

因此，2006年的沌口经历了平淡，而且这种平淡还可能将持续到2007年，但

是，我们也看到沌口楼市的调整将就此打开，希望在不远的将来，完成调整后的

沌口楼市，将给武汉市民一个新的惊喜。

东西湖片区

随着2006年武汉市整体市场的快速发展，房地产市场价格持续上扬，而东

西湖区域价格也随之水涨船高。东西湖区域均价涨幅为19.9%。

东西湖区域内目前的项目数量较多，泰跃·金河、耀江·丽景湾、银湖翡翠、

万科·西半岛、鑫海花城等等，且数量都较大，区域内相簿的密集型为全市范围

内所罕见，而这也使得东西湖区域供应量相当充足。

2006年东西湖区域总供应量达到157.84万平方米，其中2005年剩下体量

73.42万平方米，2006年新增项目供应量85.42万平方米。由于2006年房地产

市场空前严峻的宏观调控，市场销售状况或多或少受到影响。反映在东西湖区域

的销售状况，则是46.5%的销售率，使得2006年剩下量达到91.27万平方米，

而2007年众多大盘的后续量将持续上市，且有个别大规模项目，这将加剧整个

东西湖区域市场的激烈竞争形势。

区内板块自成一体

根据区域内房地产发展状况，基本可以将其分为三个板块：金银湖板块、吴

家山板块和城西板块。金银湖板块指张公堤以北、张柏路以东的区域，吴家山板

块指张柏路以西、金山大道以南的区域，城西板块指张柏路以西、金山大道以北

的区域。

2006年金银湖板块总供应量达到127.69万平方米，占整个东西湖区域总

供应量的80.8%。2006年金银湖板块销售量为52.32万平方米，销售去化率

41%。由于区域内项目多为大体量项目，后续存量较大，这将加大区域市场压力。

2005年房地产市场的行情看好使得整体市场价格上涨较快，这点在金银湖

板块的项目体现的尤为明显。2005年东西湖区域房地产均价为2603元/平方米，

而同期金银湖板块房地产均价则达到2935元/平方米，超出区域均价12%，显

示出金银湖板块在东西湖区域内的重要地位。

2006年价格与2005年价格相比上涨了7.8%，板块价格涨幅低于东西湖区

域12个百分点，但价格仍高于东西湖区域整体均价。

1、吴家山板块

近年来吴家山片区以显现与金银湖片区汇合的趋势。从2003年开始，吴

家山板块多个开发规模在10万方以上的项目逐渐启动，山水星辰、园艺花城等

立足优越的自然资源，在规划、设计和园林设计等方面都下足功夫，楼盘开发品

质提高很大。2006年轻轨线二期工程开工，终点便是吴家山，改善区域交通的

同时，更大的是提升了吴家山板块在楼市中的地位，促进区域市场的快速发展。

目前吴家山板块在售的楼盘主要是航天嘉园、西湖庭苑和园艺花城三期，

此外还有嘉禾园、富丽雅花园、山水星辰等项目未消化完全的尾量。

2、城西板块

东西湖区域经过近几年的发展，周边地块的住宅项目均已成气候，同时，这

块区域的商品住宅用地资源已所剩不多。在开发商们开始向周边寻找土地的过程

中，三店黄狮海吸引了他们的注意。因此此地从地理位置看，与吴家山板块和金

银湖之间事实上是联成一体的，也可看成是其向西的自然延展。故称之为“城西

板块”。

城西板块从某种意义上说是大城西板块的概念或泛金银湖板块的延伸，东西

湖是城西板块之内湖。具体来看，它东临金银湖生态保护区，西连巨龙湖，南接

吴家山中心区，包括水面面积在内，达33.5平方公里。其优越的自然生活环境

和成熟的生活配套，吸引了众多的投资者及开发商，规划中的轻轨总站、客运西

站也将坐落于此。为区域房地产市场的发展创造了良好的外部环境。

上图可见城西板块在经历了04-06年的初期发展后，虽然目前均价也还是低

于东西湖区域和区域内其他板块的平均价格，但06年价格上涨了33.7%，由此

可见此板块发展态势之迅猛，当然这也与城西板块房地产市场的增量和轻轨二期

的建设，有着及其密切的联系。随着板块内项目在市场上影响力的扩大，相信该

板块还是具有较大的发展空间。

城西板块07年的供应量会急剧放大，鑫海花城、沿海赛洛城、金山银湖湾

等项目在今年集体亮相，相信城西板块会成为今年武汉市场一个新的亮点。

区域重心西移

由于东西湖区域拥有得天独厚的优美的自然环境，因此生态居住区是比较符

合实际的目标。随着武汉市房地产市场的发展，城区可供开发土地越来越少，住

宅城郊化趋势越来越明显。而城区开发量的趋少也间接使得城区房地产价格的上

涨，而东西湖区域房地产市场价格目前相对处于较低的水平，这也将为区域房地

产市场的发展带来契机。

总的说来，2006年东西湖区域市场呈现出以下特点：

（1）大盘大企保持信心

自从万科进入东西湖区域以来，不断有国内知名房地产企业进驻。而这些大

企之间的共同点是拿地规模都相当大，2006年泰跃地产项目正式推出，而沿海

集团项目预计在明年上半年推出。这说明了发展商对东西湖区域房地产市场的信

心。

（2）金银湖板块地位更明显

金银湖板块2006年总供应量占到东西湖区域的70.4%，而区域价格也是高

于东西湖板块平均价格。板块内庞大的项目体量成为东西湖区域市场发展的最大

推动力，其在东西湖区域的地位不言而喻。

（3）城市西移趋势显现

汉口城区城市建设目前虽致力发展，但受到地域限制，在城区新建住宅项目

已经越来越难，而东西湖地区与汉口接壤，因此有较好的开发和规划条件。随着

汉口中心城区与东西湖区域交通条件的改善，尤其是轨道交通的开工，对东西湖

区域市场的发展是绝对的利好消息，城市西扩趋势逐渐显现。

（4）重量转向重质

市场的发展带来品质的提升。东西湖区域前几年项目竞相上市，导致众多产

品同质化现象严重。而随着市场的发展，如今东西湖区域已经呈现“重质不重量”

的现象，即年度内区域推出新盘数量与以往相比有下降，但楼盘品质不断得到提

升。如：“银湖翡翠”、“万科西半岛”、“泰跃金河”和“高尔夫城市花园”等项目。

（5）创新不断涌现

品质的提升促进了市场的发展，而创新的涌现则提高了区域楼盘形象在市场

上的影响力。“泰跃金河”节能达到65%，成为其独特的卖点之一，也在全市范围

内产生了较大的影响。

（6）产品朝多样化发展

高层建筑在东西湖区域市场上的比重不断增加，诸如“银湖翡翠”、“高尔夫城

市花园三期”等项目都是已高层为主的项目，但在产品品质和居住环境上却更加

注重，住宅品质只升不降，区域市场产品呈现多样化。

后湖片区

2006年，是武汉市房地产市场“回归中心”的一年，中心城区楼盘的风光无

限映衬出太多数近郊楼盘的落寞，而后湖片区楼市却厚积薄发，逆风飞扬，保持

了一贯稳健发展的态势，成为2006年武汉市近郊房地产开发的一面旗帜。

展望后湖片区的后期走势，后湖正在大踏步地与近郊板块楼盘拉开距离，快

速地与城区板块融合成为不可分割的一个整体，不远的将来，后湖板块将从传统

意义上近郊楼盘分布的“三区五片”中彻底消失。

30个楼盘云集后湖

后湖新城是武汉市规划的多个近郊住宅区中距离市中心最近的片区，也是未

来城市规划中汉口的三个综合组团之一。

“一花独放不是春，百花齐放春满园”，经过近10年的开发，后湖新城吸引了

众多的大小房地产开发企业，在建、建成项目30余个，逐渐形成了以新地置业

开发的“东方”系列产品为中心，陆续、发散、密集开发的态势。涌现了世纪家园、

东方花都、洞房花府、东方明珠、东方世家、城开·同鑫花园、中一花园等一系

列高品质、高性价比楼盘。

后湖片区房地产开发的密集程度与覆盖广度使其成为武汉市屈指可数的热

点居住区域之一，区域居住氛围日益浓厚、居住环境日渐改善、房价稳健提升，

后湖片区作为武汉市新兴的居住新城已初现雏形。

一直以来，与汉口的近郊综合性住宅组团相比，后湖片区虽然没有金银湖、

盘龙城片区发展的大政策环境支撑，也缺乏如金银湖在03-04年、盘龙城在05-06

年的爆发式推进，但整体开发节奏和建设进度却一直非常稳健，楼盘价格也保持

者平稳提升的态势，没有出现急涨急跌的非理性表现。

与此同时，后湖新城凭借距离市中心最近的直线距离和交通距离，能够比较

便捷地享受汉口中心城区的完善配套，便利地沟通长江两岸，摆脱了近郊楼盘出

行困难、生活不便的落后印象，逐渐融入到城区版图中。在2006年大多数近郊

楼盘销售受挫的局面下依然保持了强劲的上升势头。

尤为惹人注目的现象是，代表了武汉本土最具实力的开发企业的地产和统建

集团也在2006年完成了对后湖楼市的布局，这也标志着该区域未来相当长一段

时间内还将成为武汉楼市的“多事之地”，未来该区域房地产市场的持续走强将是

全社会的共识。

5年内后湖新城离郊入城

2006年，市政府决定投资129亿、集中用5年时间改造后湖。后湖将发展

成为一个以居住功能为主，兼具生活、交通等多功能于一体的可持续发展的新型

城区。后湖新城定位以建设健康、绿色新城为宗旨，是由政府统一规划的以低密

度居住区为主，辅以金融、商业、体育、主题公园等多功能的高素质综合新城区。

其中2006年已投入27亿元，用于道路、排水、环卫、园林建设。

第六届城运会的召开也将为后湖配套建设的全面落实起到决定性的推动作

用，虽然后湖与其他近郊片区相比具备一定的区位优势，但是长期以来其与中心

城区的连通依然受到制约。“晴天一身灰，雨天一身泥”成为这里道路建设状况的

真实写照。有理由相信，随着城运会的开幕在即，许多规划中的利好政策将在短

期内开发结果，“道路先行”的区域市政改造方针也将对区域内的住宅项目产生实

实在在的促进作用。

长期以来后湖楼市的稳健推进局面将被迅速打破，而一个短期内突破、长线

上持续走好的后湖新城将在这一系列相关政策的推进下，彻底解脱原有束缚区域

发展的桎梏，进入加速发展的通道，将在市政、交通、配套、产品、商业、人气

上实现与中心城区的完美对接，彻底实现后湖新城的离郊入城。

价格持续向上，突破一触即发

后湖新城在经历了2005年下半年住宅开发的沉寂和低谷期后，终于在2005

年底得到一定的释放，价格小幅快速上扬。2006年，虽然受两次加息和一系列

政策调控影响，房价快速上升的势头在4-6月份受到短期抑制，依然在6月之后

走上了持续上升的通道，全年涨幅高达360多元/平方米。

从2006年全年两个上涨的集中时段来看，年初，后湖新城在2005年年底

的基础上，价格一路上扬，形成第一个价格上涨的高潮，涨幅超过150元/平方

米。2006年下半年在第二个黄金季节的基础上冲上了新高，均价达到3356元/

平方米。

结合后湖片区价格的持续稳定走势和政策面的重大利好，区域住宅价格的加

速上涨将随政策的逐步实施得以实现，可以预见的是，在经过一个不久的上涨周

期后，后湖片区的住宅价格将会向中心城区住宅价格全面靠拢。客观地分析，与

紧邻的中心城区动辄5000元/平方米以上的住宅销售价格相比，后湖新城的房价

还显得很低，而这至少40%的价格差距也为我们呈现出后湖楼盘巨大的价格提

升空间，随着周边道路和配套设施的逐步完善，市政建设的逐步到位，后湖新城

板块所蕴涵的巨大价值潜力将会在2007年里得到全面的释放。

通过对区域楼盘的研究与分析，我们可以清晰地看到2006年里，后湖楼市

的整体走势和其中各楼盘的市场表现。我们发现，在众多楼盘之中，2006年的

开发量只是这些项目自身庞大规模中的一小部分。分期开发的策略既保证了资金

链的稳定也保证了开发利润的最大化，庞大的存量土地背后隐藏着的是庞大的后

期市场供应量，而这些隐藏的住宅供应量也一定会在合适的时机出现在市场上，

因此后期市场竞争的激烈与残酷也是可以想见的。

盘龙城片区

纵观国内发展得比较成功的城市，多半都有着被称为“城市客厅”的一个区

域，这个区域的位置大多在这个城市的机场和市区之间。如上海虹桥的古北新区，

被誉为上海最具有国际化生活氛围的新区，和上海人文纯度最高的区域，也是上

海身为国际化大都会的一个缩影。再如北京的昌平、顺义、以及小汤山一带，据

记者京城绝大部分社会名流及影视红星：南京江宁的将军山、翠屏山；杭州的萧

山，都是城市高端物业最集中和最具有代表性的区域。这些区域历的物业除了具

有对自然资源的绝对垄断之外，地理位置也都位于机场与闹市之间，而随着城市

经济发展，这些逐渐稀缺区域的物业价值也就从原来的每平米四、五千元，在不

过短短二、三年的时间上升到1、2万元，成为城市里的财富传奇。

这些区域有一个共同的特点，都是城市中自然条件最好的位置。有自然的山

水，清新的空气，并靠近城市内环线，因此体现了人们所说的“离尘不离城”的生

活理念。

在地段之外，在国内很少有城市具备盘龙城这样独有的历史人文资源优势，

盘龙城遗址，是有着3500年历史的华夏文明发源地。从而在优美的自然资源之

外，散发着盘龙城所独有的魅力。

区位优势日益凸显

盘龙城的区位优势首先体现在交通优势，盘龙城区域已有两条高级公路和市

区相通，随着盘龙大桥的开通，三条通道可确保近几年内该区域和武汉市区的无

障碍连接。盘龙城既可以通过近在咫尺的绕城高等级公路北接京珠高速公路，又

可以通过阳逻长江大桥南接沪蓉高速公路。此外，还可通过天河机场向外辐射。

随着中环线、天兴洲大桥、阳逻深水港、天河机场的改扩建工程的实现，盘龙城

在整个城市发展中所处的特殊位置以及特殊价值日益凸现。

盘龙大桥通车后，从汉口新华下路开车过张公堤，经将军路上盘龙大桥，

过了盘龙大桥就直抵盘龙城腹地，整个车程不到15分钟，比从汉口过江到武昌

所花了时间还要短。

其实，盘龙城距武汉市区空间距离并不远，远的只是大家的心理距离。

盘龙城2006年地产市场数据统计

（1）片区住宅市场供需总量分析

盘龙城区域截至目前总体累计供应量为48.9万平方米，累计供应住宅单位

2302套（含别墅产品与多层住宅）。

别墅类产品随着F·天下的入驻，奠定了区域已别墅为主的高尚生态居住区

定位，产品形态包括独别、联排、叠拼别墅。从区域供应产品结构配比来看，别

墅类产品为区域绝对的主流产品。区域别墅产品累计供应量约为35.5万平方米，

共计1119套。

F·天下供应量在区域别墅总供应量中位居首位，占64%。其他四个项目供

应量相对较弱，而F·天下主导产品为独立别墅，因此区域内独别供应量最大，

占别墅类产品总供应量的65%，其次为联排，而叠拼别墅的供应量最少。

多层住宅：2005年初，宏宇未来海岸项目开启了区域多层住宅的大门，但

目前区域内在售的多层住宅项目仅有名流·人和天地、28街推出其花园洋房，区

域内多层住宅供应量约为7.96万平方米，共计推出688套。

（2）区域总体销售量累计

盘龙城区域内开发项目销售量累计为43.34万平方米，共计销售1763套住

宅。其中别墅类产品销售量为32.3万平方米，销售1020套住宅，其销售量占

总销售量的76%。多层住宅销售量为10.54万平方米，约933套住宅，其销售

量占总销售量的24%。

别墅类产品中，独别销售情况最好，其销售量为21.2万平方米，约567套；

其次是联别，销售10.8万平方米，约434套；叠拼销售3250平方米，约19套。

（3）区域住宅市场平均销售率分析

总体来看，盘龙城区域历年供应量累计为48.9万平方米，其销售量为39.04

万平方米，其总体销售率为80%，区域整体销售情况十分良好。

（4）多层住宅产品消化率情况

区域多层住宅历年供应量累计为13.4万平方米，消化量为10.54万平米，

其消化率为79%。

（5）片区价格状况分析

区域目前在售的11个项目中有5个均以别墅为主，在建筑形式上各有侧重。

独栋别墅中，价格最高的为F·天下。F·天下的独体别墅起价为150万元/套，

定做别墅则在500平方米以上，起始价为500万元。该项目为宣传造势，拟建

两栋3500万元的“楼王”，目前已售出一栋。

联排别墅中，2005年联排价格均价在3500元/平方米；2006年联排均价

4000元/平方米，每平米涨了近500元，上升14%，高的像山水龙城则到了5000

元/平方米。

叠拼产品均价在3100-3200元/平方米左右。在售的叠拼产品中，2004年

11月推出的恒达·盘龙湾，均价为3100元/平方米。宝安·山水龙城在05年7月

份推出的部分叠拼项目均价为3200元/平方米。看来，叠拼别墅价格倒2006年

上浮不大，属平稳状态。

多层洋房的均价为2400-3100元/平方米。目前区域内在售项目中宏宇·未来

海岸、名流·人和天地、28街三个项目有多层洋房产品供应，而且取得了较好的

销售业绩。宏宇·未来海岸以1750元/平方米的均价入市，目前二期产品已售謦，

均价达2700元/平方米。而28街项目，为“2层住宅+2层商铺”的低密度建筑，

外观酷似别墅，将生态人居、商业业态、酒店式公寓相结合的新型地产项目，其

销售价格在多层住宅中最高，达到3100元/平方米。相比较而言，片区多层洋房

近年来价格上涨近500元/平方米，涨幅近19%。由区域内各项目的产品及价位

来看，整个片区走势尚好，升值潜力不可估量。在几个具代表性的楼盘，像F·天

下、巢NEST、山水龙城的带动下，盘龙城这个武汉之根且极具人文气息的地方，

将是武汉市不可或缺的一部分。

大盘为王

经过几年的发展，盘龙城已由武汉最大的别墅区发展成为集别墅、住宅、工

业地产的综合经济开发区。

遥想2002年，盘龙城开发区内1.88万亩的规划住宅用地在半年时间内一

抢而空。在2003年，有“山水别墅第一城”之称的“F·天下”盛大开盘销售，随后，

城开、宝安、名流、三江航天等地产巨头纷纷挺进盘龙城。如宝安·山水龙城占

地2000余亩、恒达·盘龙湾占地1000余亩、F·天下占地3160亩、名流地产圈

地3400亩、武汉地产圈地3000余亩等等，这些地产项目已经或即将在区域内

开发销售，如此之多仰慕的云集标志着盘龙城区域的地产“大盘”时代已经来临。

另外，3年前，盘龙城地价每亩在3万-6万元之间。如今盘龙城开发区土地出让

价格纪录不断刷新，2005年，大桥附近一块商业用地已每亩88万元成交，创下

历史最高。