“限购令”并非楼市退烧药

Ｃｏｌｕｍｎ专栏

‘‘ 限购令”并非楼市退烧药

中国房地产利益博弈非常复杂，房价问题不是一个简单的经济学问

题，因此，对于房价调控一定要有持久战的准备

０马光远 杀伤力。政策本身相对而言仍以温和调控为主，无

作者为经济学博士，资

深律师学术旨趣主要

继 北购等京令城４”市月之在３后楼０市“日，对上本海第地、二及深波外圳”地调、居厦控民门中发相、出宁继“祭限波

资本市场、ｆ：市公司收购

和公共政策，特别关注中

起了“限购”的大旗 、

国的转型和法治变辽．．作

料想不久将有更多的城市加入限购的行列，

为中 律师，执、№领域主

为楼市降温。从目前发出“限购令”的城市看，上海、

要在 ．市公司收购、反垄

北京和厦门大同小异，都是对新购套数进行限制；

断、公司清理和证券诉讼

等方面

而深圳则明确规定，有深圳户籍的总共可以购买两

套房，没有深圳户籍的只能购买一套房，可算“限 月１７日国务院“十号文”出台之后，中国房地产

购令”里最严的了：但讽刺的是，国庆黄金周期间，

北京、上海的楼市基本冷冻，而深圳的成交量却依 要的还是政策本身缺乏执行力 无论是４月１７日

旧不菲，被视为猛药的“限购令”并未让楼市立即

退烧，实属政策的尴尬。

自９月２９日中央发起第二坡房地产调控，地 行力，大家依旧信心不足从中国房地产市场历次

方随即跟进，无论是信贷，还是“限购”，都可谓

史上严上加严，然而，房地产股却似乎弹冠相庆，

迎来大涨，各地楼市尽管成交清淡，但也冷热不均一

以上海为例？上海的政策总体给人的感觉比

较软，这表现在：其一，“限购令”规定上海和外

省市居民家庭只能在上海新购一套商品住房，但这

已经不新鲜，北京、深圳和厦ｆ１已经开始实施第二，

对各界非常关注的房产税，上海新政并没有明确具

体的内容，只是提出将按照国家加快推进房产税改 会更加加重病情，完全属于乱投药。正因为如此，

革试点的工作要求，积极做好房产税改革试点的各

项准备工作，让外界期待上海率先出台房产税的希

望落空第三，土地增值税普遍依然实行２％的预征，

而只有价格明显超过上一年均价的，才给予５％的

惩罚性预征，而并没有强调在预征之后按照实际的 过去了 期待限购能够给房地产退烧，并且将其作

价格汇算清缴，这使得土地增值税本身的威力大打

折扣；第四，在土地供应政策上，再次强调了保障

性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用

地供应总量的７０％，但这个政策具体怎么样保证执

行到位，并没有明确的实施细则和配套政策，具体 回合，而不是一个回合，要看最后的结果而不是第

执行仍然留下了很大的疑问。因此，上海房产新政

总体内容并没有超出９月２９日中央有关部委出台 令”这些举措上，而应该连续出拳，并且用不同的

的细则的政策范畴，并没有像外界预料的有极强的

０９８董事会ＤＩＲＥＣＴＯＲＳ＆ｆ￣ＯＡＲｉＤＳ １１膣ｍ。

论是差别化的信贷政策，还是行政性限购住房套数，

在全国不会成为最严厉者一

除了对各地总体政策这一次普遍反映没有新

意之外，外界对“限购令”等政策的执行力似乎也

失去了足够的信任和耐心 、评估一个政策的实际效

用，最重要的还是要看政策的执行力。再严厉的政

策，如果不执行，等于形同虚设。而事实上，自４

市场并没有出现预期的调控效果，房价坚挺，最主

的“十号文”，还是９月２９日有关部委出台的第二

波调控政策，严厉程度实属罕见，但对于未来的执

调控的经验看，从来都不乏政策，但政策的落实因

为开发商等的对抗而乏善可陈４月１７日“十号文”

出台之后．出台实施细则的少而又少就是明证！

而且，用“限购令”这样明显违背市场规律

的手段，一方面意味着，楼市的有效供应依旧紧张，

另一方面，这样的猛药一般都没有持续性。“限购令”

就好像给一个发高烧的病人泼了一头的冰水，可以

立即起到降温的效果，但最终不但治不了病，反而

似乎严厉的“限购令”在外界的眼里就成了纸老虎，

况且“限购”的政策不可能长久，厦门就明确规定

期限到１２月５１日。作为一项特殊的行政措施，本

身的有效期限就短，再博弈一段时间，药效基本就

为最重要的药，显然是不现实的。

中国房地产利益博弈非常复杂，房价问题不

是一个简单的经济学问题 因此，对于房价调控一

定要有持久战的准备，是一场拳击赛，总共１２个

一

个回合的表现 、不能把真正的希望寄托在“限购

组合拳，否则迎接楼市的肯定是更猛烈的反弹。固