临沂住宅市场小户型调研报告

临沂住宅市场小户型调研报告

一、 小户型项目的区位分布：

临沂的小户型的分布基本符合以下区位特征：一、闹市中心；二、城市交通主干道、车站附近；三、小户型聚居地是以工作为导向的，商务办公聚集区往往有更多的小户型。随着临沂市场的发展，市区总价30万以下的房子成为稀缺产品，加之房产新政策的影响，临沂小户型似乎有遍地开花的趋势，香格里拉、金阳花园、富利湾、环球国际等一些项目都将小户型作为拳头产品，大力推广，这些项目都是处于繁华区，交通方便、配套成熟，或者在商务办公中心的辐射范围之内。在河东经济开发区，随着开发区政府的落成使用，名都国际、盛唐国贸、云龙大厦等一批项目纷纷上马小户型公寓，则是受开发区新CBD辐射效应的的影响。

临沂小户型市场虽然目前处于高速的增长时期，但是并不成熟，随着时间的推移，小户型产品根据其不可改变的特点和目标客户群的生活特征将会有一个越来越明显的区位特征。

二、 小户型的价位和产品特征：

小户型之所以受到追捧，主要是其所处区位好，总价低，花相对较少的钱就能买到更好的地段、更高档的小区的房子。因此，小户型不但受到很多投资性购房者的喜爱，也成为很多年轻“刚需”买房过度的首选。临沂小户型的房价相对同地段的、同档次的大户型并不低，有一些可能还要更高，金阳花园位于临西五路和金一路，位置相对较偏，小户型起价也到了2900元，但由于其偏小的面积区间，仍将获得一个具备竞争力的总价优势。临沂的小户型产品目前来说只能算是混合意义上的小户型，因为并没有一个楼盘是完全的小户型，即整个小区内有一部分的小户型产品，除此之外还有大部分非小户型产品的存在。

从单个小户型产品的面积和格局情况来看，小户型产品面积范围比较宽泛，

从30平方米到90平方米不等，格局情况分布有：一室一厅、两室一厅、三室一厅等，其中主要以40—80平米面积为主，一室一厅和两室一厅为主要户型格局。

部分小户型信息：

项目名称

富利湾

预估均价4000~4500

价格

数量

户型

销售情况

产权

15083平方米，共200户左右

40~90㎡

香格里拉

6.23卖卡，共900户，开盘日期、小户型占价格未定 90%

金阳花园

24 ㎡25㎡

33㎡ 47㎡

起价2900

均价3400

高价3800

目前规划1#2#3#楼，商用楼，其中1#2#3#每楼50户，商用楼14*183=324户。共474户。

20~70㎡

还没开盘，具体价格未定，本周40年产权

六卖卡，5000抵一万。

未定，认购卡1千顶1万，现已变70年

为4千抵1万

前期销售以多层为主，小户型每月30套左右 70年

环球国际

世纪花园

一期剩10一期354户，起价：3100

套左右大二期784户均价：3800

39,35,62,72,86 面积的。二共1138户，最高价：4350

期销售主打小户型

60%

未售，4.12开盘时间中小户型为卖卡，到待定，价格20万平米，主，其中6.2排号排估计37001400套， 70~80的为主到500号左右 力户型

左右

70年产权

70年

三、 小户型客户群特征分析：

目前市场真正需要的小户型是小而精、功能齐全、去掉大户型奢华部位的户型。小户型紧凑实用、满足基本居住需求、区位好、配套成熟、总价低的特点也

决定了它的客户群体主要两类，一是投资型，二是自住型，细化一下，主要有以下几个群体;

1、年轻的单身白领

这部分年轻人主要是经过几年打拼以后，在自己的工作领域内已经小有所成，做到了经理或者主管的位置。像毕业二到三年的大学生、学历不高但有一定成绩的打工仔，他们与富二代有本质的区别，而且富二代一般也不会买小户型。他们有能力、有见识、有投资眼光，思想较为前卫，乐于接受新生物，懂得享受生活。他们深深明白有一套房子是身份的象征、工作成绩、个人能力的见证。而且以他们平均月薪3000到5000的收入水平，按揭月供一套小户型并不是什么负担，而且精装的小户型出租之后，租金可以冲抵大部分的月供。因此买一套小房子是这部分青年白领的一种很时尚又很有成就感的理财、资产保值增值方式。

基本清盘的阳光高第、嘉益台北新城的小户型，年轻白领的比例相当高。以阳光高第为例，其60左右的小户型精装公寓租金最高突破了1000元每月，嘉益台北新城与荣华园因为位置不占优势，租金相对较低，但也是相当不错的投资理财手段。不过阳光高第的小户型是开发商凭借敏锐的嗅觉闻风而动大改小之后成功销售的，大改小的手续不完备，所以房产证问题出现了难题。这也说明了小户型的市场是相当乐观的。

现在新开的几个小户型项目，香格里拉、富利湾、环球国际等都在大打年轻牌，着力拉拢这部分80后单身贵族。以香格里拉为例，前期的主打宣传都是以80后的时尚前卫为主格调，甚至不惜以“艳情片”来吸引眼球。但从销售情况来看，年轻的80后白领所占比例并不大，占主流的还是有一定经济能力的中年群体。

2、 用作婚房的80后刚需

这部分购房者所占比例较少，但也是不可忽视的一个群体。他们大都比较年轻，在没有任何背景的情况下在城市打拼，收入不高，但到了谈婚论嫁的年龄时，买房结婚的压力迫使他们将眼光投向总价20万左右的小户型。虽然一室一厅40到50平左右的小户型确实有点小，但是作为一个两口之家暂时的过渡性住房，至少也圆了一个住房梦。购买60平米以下的小户型作为婚

房的以80后的成婚者居多，在广田悦城、荣华园、台北新城、蓝湾国际、六合御庭等大的有小户型的住宅社区都有这个群体。

3、其余的投资型购房者

投资性购房者主要是以30到40岁的中年购房群体为主。基本都是第二套或者更多套住房，以出租获利或者资产保值增值为主要目的。基本都是做生意或者事业小有成绩的群体。其中中年妇女占很大比例，这部分做生意或者有事业的中年女性，她们的投资理财意识更为强烈，选择总价较低、风险几乎没有的小户型进行投资是她们很乐意的投资方式。

4、

四、 未来发展预测

临沂小户型的销售情况普遍较好，这几乎成了行业惯例，只要是小户型，好像还没有哪个楼盘卖不出去，只是快慢的问题。也因此，我们从来就没有见过小户型烂尾的。目前来看，临沂小户型产品似乎有泛滥的趋势，最近新开的一些项目，小户型都占到了相当高的比例，但市场反应还是相当不错，说明小户型的市场还是有待开发的，但竞争也会更加激烈。同其它产品一样，小户型产品要想取得更加理想的销售业绩，除了要选择好区域设置完善的配套，还要有一个理想的性价比，这样才能在激烈的市场竞争当中立于不败之地。

五、 部分小户型解析：

1、 广田悦城：

开发商：山东广田置业 营销顾问：青岛智联

区位：沂蒙路和滨河大道交汇，周围四中、骨科医院、银行、万兴都大型商业公园等，配套设施完善。

价格：起价3700，最高4200至4300元。

体量：一共有124套40至70的小户型。

户型：从40到70平米，50平米以下为一室一厅，50平以上的户型为两室一厅。

销售情况：剩余三套。

给老人作为养老房

客户：中年投资型购房者为主。

2、 环球国际2期小户型：

开发商：金佰利置业

区位：沂蒙路与滨河大道交汇处大桥北。周围有临沂四中、二小、人民医院、超市、银行等。

价格：起价3800 均价 4000 最高价 4200

体量：共784套房

户型：39~87平米的7种户型。39~63的为一室一厅70~87的为两室一厅。

销售情况：销售百分之七十

客户群：投资型为主

3、 六合御庭

开发商：冠蒙房地产开发 营销代理：博智励合

区位：沂蒙路与北园路交汇处。

价格：起价3880 均价 4300 最高价4600

体量：一共58套

户型：30、57、59、70平米

销售情况：销售一个月之后，售出30余套停止销售，剩余的房子开发商打算精装修之后提价上市。

4、 四季春天：

开发商：福斯特房地产开发 全案代理：北京风至飞扬

区位：兰山区沂蒙路与金源路交汇处

价格：起价 均价5400 最高6500、6600元

体量：

户型：45、49平米（一室一厅）71平米（两室一厅）。

客户：以投资为主，也有部分客户本来是买小户型投资，但觉得房子质量、养生方面做得确实不错，改选大户型，将原来的房子作为投资。

客户本地外地都有，因为房价较高，以中年投资者为主。

租金：800到1300

5、

泰和公馆：

开发商：临沂泰和置业

区位：沂蒙路与涑河南街交汇处

价格：均价5000左右（未正式开始销售）

体量：4楼5楼为5.4米层高的复式小公寓，共47套

户型：30~90㎡

客户销售情况：未开始销售（地处涑河沿岸，升值潜力大。5.4米层高的复式小户型公寓，5000左右的价格相当有竞争力）

6、 嘉益台北新城小户型：

投资商：嘉益国际集团

开发商：中国山东临沂台北新城建设开发

户型面积：30~58~65㎡，

最低价：2800左右

最高价：3500左右

物业费1.0元

小户型中40㎡左右的最好卖，60左右的较难推

客户群体：自用与投资各占50%

租金：简装600左右

精装800~1200左右

目前所剩房源：剩9套， 147㎡，177㎡，价格分别为3370,3470,3570。优惠为总房款优惠4万5。